Производство по чл. 288 ГПК.

Обжалвано е решение № 1012/06.02.2020 на Софийския градски съд по гр. д. № 5726/2019, с което е потвърдено решение № 542091/21.11.2018 на Софийския районен съд по гр. д. № 11035/2016, с което са уважени предявените искове по чл. 55, ал. 1 и чл. 93, ал. 2 ЗЗД.

Недоволен от решението е касаторът „Електро-соларни системи“ АД, София, представляван от адв. В. Т. от САК, който го обжалва в срок като счита, че въззивният съд се е произнесъл по материалноправните въпроси за допустимостта на развалянето на предварителен договор за продажба на недвижим имот, когато сключването на окончателния договор е възможно и продавачът не е отказал да го сключи; за възможността да бъде кумулирано връщане на заплатената цена при разваляне на договор с уговорената в него сума като последица от развалянето (има се предвид задатъка), които (въпроси) имат значение за точното прилагане на закона и за развитието на правото, основание за допускане на касационно обжалване по чл. 280, ал. 1, т. 3 ГПК. Счита, че са налице предпоставките на чл. 280, ал. 2 ГПК за допускане на касационно обжалване, тъй като решението е очевидно неправилно.

Ответникът по жалбата И. Д. К., представляван от адв. Н. Ш. от ПАК, я оспорва като счита, че повдигнатите въпроси нямат претендираното значение, а по същество решението е правилно, поради което не следва да се допуска касационно обжалване. Претендира разноски за адвокатско възнаграждение за касационното производство.

Върховният касационен съд, състав на Четвърто гражданско отделение, като констатира, че обжалваното решение е въззивно, както и че предметът на делото пред въззивната инстанция не е под 5.000 лева, намира, че то подлежи на касационно обжалване. Касационната жалба е подадена в срок, редовна е и е допустима.

За да постанови обжалваното решение, въззивният съд е приел, че страните по делото са подписали предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 16.07.2013 г., като ищецът е заплатил в полза на първия ответник – продавача уговорената цена в размер на 9.800 лева, за което договорът служи за разписка (чл. 5). Страните са уговорили, че част от покупната цена – сумата 8.000 лв. ще има функцията на капаро, както и че първият ответник е упълномощил ищеца да извърши всички необходими правни и фактически действия за промяна на ПУП и разделяне на недвижимия имот на два урегулирани поземлени имота (за идеалните части предмет на процесния договор бъде обособен урегулиран поземлен имот, който ще започва от най-западната част на имота и ще се разпростира на изток до мястото, върху което е изградена в имота фотоволтаична централа). Съгласно чл. 4 от договора окончателният договор между страните е следвало да се сключи в срок от 20 работни дни от писменото уведомление от купувача за извършеното разделяне на двата имота и получаване на влязла в сила заповед за промяна на ПУП. Видно от заповед на кмета на [община], посоченото условие за сключване на окончателен договор между страните е изпълнено, за което ответниците са уведомени с нотариални покани от 02.04.2014 г., с които са поканени да сключат окончателен договор за покупко-продажба. С нотариални покани от 16.12.2014 г. ответниците са били поканени да се явят на 06.02.2015 г. в 11:00 часа, в офиса на нотариус П. А., рег. № 346, с район на действие Районен съд Нови пазар за сключване на окончателен договор, като в поканите се съдържа и волеизявление на ищеца, че при неявяването им сключеният предварителен договор от 16.07.2013 г. ще се счита развален по вина на ответниците и в този случай е отправена и покана в срок до 13.02.2015 г. да заплатят сумата от 17.800 лева, представляваща заплатената цена - 9.800 лв. и 8.000 лв. – задатък. Видно от констативен протокол на 06.02.2015 г. в 11:00 часа в кантората на нотариуса се е явил ищецът, а представители на ответниците не са се е явили за сделката (нотариалните покани от 02.04.2014 г. и 16.12.2014 г. са връчени на представител на втория ответник на 14.04.2014 г. и 22.12.2014 г., а по отношение на първия ответник връчването е извършено чрез залепяне на уведомление, доколкото на адреса на управление на дружеството не е открито лице, което да получи съобщението, но при извършена служебна справка в ТР по партидата на дружеството се установява, че именно посочения в нотариалните покани адрес е бил актуалният адрес на управление на дружеството към момента на връчването, поради което и на основание чл. 50, ал. 4 вр. чл. 47, ал. 1 вр. чл. 47, ал. 5 ГПК е прието, че връчването е извършено редовно – обстоятелство, което не се оспорва по делото, а и съгласно практиката на ВКС договорът може да бъде развален и с искова молба, която е редовно връчена на ответника). Въззивният съд е приел, че ищецът е бил изправна страна по сключения предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, доколкото същият е заплатил уговорената между страните цена на имота и е извършил необходимите правни и фактически действия за индивидуализирането на вещта, предмет на договора, докато ответниците не са изпълнили задълженията си по договора. В уговорения срок - 20 работни дни от писменото уведомление от купувача за разделяне на двата имота, първият ответник-продавач е следвало да изпълни задължението си по чл. 7.2 от предварителния договор и да прехвърли на купувача собствеността върху процесния имот в срока по чл. 4 и при спазване на задълженията по чл. 2 и чл. 7.1 от предварителния договор (което не е било изпълнено). Съгласно уговореното в сключения между страните предварителен договор вторият ответник носи солидарна отговорност за парични задължения на продавача, възникнали по силата на договора. Прието е, че за ищеца е възникнало валидно право да развали договора с ответниците поради виновно неизпълнение на задължения на ответниците по него и това право е реализирано с нотариалните покани от 16.12.2014 г.

Като неоснователно е прието възражението, че поради неизпълнение на задълженията на ищеца по договора първият ответник е упражнил правото си по чл. 90 ЗЗД да откаже да изпълни своите задължения, докато ищецът не изпълни неговите (за което се твърди, че последният е бил уведомен неколкократно), тъй като от събраните по делото доказателства е установено, че ищецът е бил изправна страна по процесния предварителен договор, а ответникът не е доказал неизпълнение на задължения на ищеца по сключеното между тях споразумение от 03.06.2013 г., а и в случая се касае до облигационна връзка, различна от процесната и неизпълнение на задължения по нея не би могла да обуслови възможност за предявяване на възражение за неизпълнен договор по чл. 90 ЗЗД по отношение на процесния предварителен договор. Предвид изложеното съдът е приел, че по делото е установено валидно и изискуемо вземане на ищеца към ответниците за заплащане на сумата 16.000 лева, представляващи двоен размер на платения задатък. По отношение възражението на втория ответник, че отговорността на ответниците следва да се ограничи до заплащането на двойния размер на уговореното капаро, въззивният съд е приел, че при разваляне на договора страните дължат връщане на всичко, което са получили по договора с оглед избягване на възможността от неоснователно разместване на блага.

По предявеното от втория ответник в условията на евентуалност, възражение за прихващане на присъдените в полза на ищеца суми със сумата от 3.180 лева, представляваща задължение на първия ищец към „Шуменски кадастър“ ЕООД, което не е било обявено от него при прехвърлянето на дяловете на последния в горепосоченото дружество на втория ответник и със сумата от 2.000 лева, представляваща неустойка по чл. 3, ал. 4 от споразумение от 03.06.2013 г., сключено между втория ответник, първия ответник, ищеца и неучастващо като страна по делото дружество, по силата на което ищецът се е задължил в срок до 03.06.2013 г. да прехвърли на втория ответник притежаваните от него 500 дружествени дяла от капитала на първия ответник, представляващи 100 % от капитала на дружеството. Съгласно чл. 2, ал. 2 от споразумението, вторият ответник е декларирал, че е запознат с факта, че освен задълженията, които първия ответник има към него, като пасив същото има и неплатени задължения в размер на не повече от 5.000 лева без ДДС, част от които са разходи за СОТ и видеонаблюдение, както и задължения към други доставчици и услуги. Съгласно чл. 3, ал. 1, т. 6 от споразумението ищецът е декларирал, че не му е известно първият ответник да има други задължения, освен посочените в чл. 2, ал. 2 от споразумението. Предвид изложеното, въззивният съд е приел, че вторият ответник е бил уведомен при придобиване на дяловете от първия ответник, че последният има задължения към доставчици и услуги в размер на не повече от 5.000 лева и се е съгласил с това обстоятелство, като доколкото задълженията до този размер не са индивидуализирани, то не може да се приеме, че е налице неизпълнение на задълженията на ищеца по чл. 3, ал. 1, т. 6 от споразумението. Нещо повече, видно от представената по делото хонорар-справка, издадена от „Шуменски кадастър“ ЕООД до първия ответник, същата е изготвена на 17.06.2014 г., т. е. след извършеното на 03.06.2013 г. прехвърляне на дяловете, притежавани от ищеца в последното дружество в полза на втория ответник, поради което и доколкото по делото не са събрани други доказателства за момента, в който е възникнало задължението на първия ответник, в размер на 3.180 лева, като недоказано е прието възражението за прихващане на присъдените в полза на ищеца суми в настоящото производство със сумата от 3.180 лева, представляваща задължение на първия ответник, което не е било обявено при прехвърлянето на дяловете. По отношение на възражението за прихващане със сумата от 2.000 лева, която вторият ответник твърди, че му се дължи от ищеца като неустойка поради недекларирането на обстоятелството, че първият ответник е имал задължение към „Шуменски кадастър“ ЕООД в размер на 3.180 лв. към датата на прехвърлянето на дружествените дялове, е прието, че неустойка не се дължи, доколкото съдът е приел, че за ищеца не е възникнало задължение да декларира задължението в размер на 3.180 лв., а по делото не се твърди и установява друго неизпълнение по чл. 3, ал. 2 и ал. 3 от споразумението. Предвид изложеното възражението за прихващане е оставено без уважение.

Касационното обжалване не следва да бъде допуснато, тъй като въззивният съд е съобразил установената практика, че купувачът по предварителен договор може да го развали поради неизпълнение на обещателя по причина, за която той отговаря. При развалянето на предварителен договор за продажба купувачът може да иска от неизправния обещател, както двойния размер на полученото капаро, така и връщане на всичко друго, което купувачът е дал по разваления договор. Когато обещателят държи на предварителния договор, той има възможност да предяви иск за обявяването му за окончателен, който би бил основателен, ако предварителният договор не е развален надлежно и приемателят не е изгубил интерес от изпълнението. По иска за последиците от развалянето на предварителния договор обещателят не може да се брани с възражение, че е готов да изпълни.

При този изход на делото на ответника по касационната жалба И. Д. К. следва да бъдат присъдени направените по делото разноски за адвокатско възнаграждение.

Воден от изложеното Върховният касационен съд, състав на Четвърто гражданско отделение,

ОПРЕДЕЛИ:

НЕ ДОПУСКА касационното обжалване на решение № 1012/06.02.2020 на Софийския градски съд по гр. д. № 5726/2019.

ОСЪЖДА „Електро-соларни системи“ АД, София да заплати на И. Д. К. от София сумата 1.440 лева разноски по делото.

ПРЕДСЕДАТЕЛ:

ЧЛЕНОВЕ: 1. 2.