О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

№ 2591

София, 22.05.2025 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

Върховният касационен съд на Р. Б. Трето гражданско отделение, в закрито заседание на шести март, две хиляди двадесет и пета година в състав:

Председател : ЕМИЛ ТОМОВ

Членове : ДРАГОМИР ДРАГНЕВ

Г. Н.

изслуша докладваното от съдията Томов гр. дело № 3674/2024 г. и за да се произнесе, взе предвид следното:

Производството е по чл. 288 ГПК.

Образувано е по касационна жалба на „Гимекспорт“ АД и „Е. Г. ЕООД, чрез пълномощник адв. П. К. срещу решение № 1873 от 29.03.2024г. по в. гр. дело № 3105/2023г. на Софийски градски съд, с което се потвърждава решение от 25.08.2022г. по гр. д. № 47898/2021г. на Софийски районен съд. С първоинстанционния акт е обявен за окончателен, на основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД, иск предявен от Надежда Х. И. и А. Б. А. срещу „Гимекспорт“ АД и „Еко геоланд“ ЕООД, сключения между страните предварителен договор от 17.05.2019г. за покупко-продажба на недвижим имот – апартамент № 7, находящ се в [населено място],[жк], [улица], блок А, ет. 3, кота + 5,90 метра, със застроена площ от 83.20 кв. м., при съседи: дворно място, ап. № 8, складово помещение, коридорстълбище, заедно с 4,676 % ид. ч. от общите части на сградата, равняващи се на 8,46 кв. м. или с обща застроена площ от 91,66 кв. м., заедно с 70,89 кв. м. земя от дворното място, с идентификатор ......................, както и паркомясто А7, при условие, че съгласно чл.362, ал.1 ГПК в двуседмичен срок от влизането в сила на решението ищците заплатят в полза на „Гимекспорт“ АД, с ЕИК[ЕИК] сума в размер на 33 864 евро и в полза на „Еко геоланд“ ЕООД, с ЕИК [ЕГН] сума в размер на 33 864 евро.

Въззивният съд е приел, че на 17.05.2019 г. между ищците като купувачи и ответниците като обещатели е сключен предварителен договор за покупко-продажба на процесния недвижим имот. Договорът е двустранно подписан и съдържа всички съществени елементи на предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, сключен в изискуемата писмена форма за валидност. От посочения договор се установява, че обещателите са се задължили да построят до степен на завършеност на имота, посочена в чл. 2 от договора, да се снабдят с удостоверение за въвеждане в експлоатация на сградата и след това да прехвърлят правото на собственост върху имота на ищците. Уговорената продажна цена е 84 660 евро с вкл. ДДС, като съгл. чл. 6 от договора първата вноска от 20% от цената - 16 932 евро следва да бъде заплатена на обещателите в срок от 15 календарни дни от подписване на договора, а останалите 67 728 евро следва да бъдат заплатени в срок от 30 календарни дни след получаване на разрешение за ползване. Видно от приложените по делото платежни нареждания и фактури, както и удостоверение изх. № 153/12.05.2022 г., удостоверение изх. № 317/18.11.2022 г. и удостоверение изх. № 324/14.11.2023 г. от нотариус Д., ищците са заплатили в срока по чл. 6 първата вноска от продажната цена в размер на 16 932 евро. След 21.08.2021 г. /към която дата ответниците твърдят, че договорът е развален на осн. чл. 87, ал. 1 ЗЗД поради виновно неизпълнение от страна на ищците/ ответниците са депозирали така получената сума при нотариус Д.,за да бъде върната на ищците.Съдебния състав безпротиворечиво е установил, че до момента на даване на ход на устните състезания пред въззивния съд сумата не е получена от ищците, като тя остава по сметка на нотариуса, от където по искане на ответниците, които са я депозирали там, може да им бъде върната по всяко време. Поради това съдът е приел, че ищците са изпълнили в срок това задължения по уговорения в договора начин. Прието е за установено, че договорът не е развален поради снабдяването с удостоверение за въвеждане в експлоатация на обекта изх. 0 570/23.06.2021 г. от ответниците обещатели след изтичане на уговорените в договора срокове, като и че ищците са уведомени за издаването на удостоверението по електронната поща на 07.07.2021 г. След въвеждане на обекта в експлоатация страните са изявили воля изпълнението на договора да продължи.Независимо дали на осн. чл. 2, ал. 2 от договора купувачите възложили на обещателите апартаментът да бъде преустроен от двустаен в тристаен, което е било изпълнено, но предложеният след изпълнението в писмена форма анекс не е подписан от купувачите, тези СМР подлежат на допълнително заплащане, като цената за тях от 3 342 лева, претендирана от ответниците, не е включена в цената по предварителния договор съгл. чл. 5 от същия. Изтъкнато е предвид възраженията на ответниците, че договорът от 17.05.2019 г. е с комплексен характер. Той съчетава договор за изработка/строителство и предварителен договор. Задължението за заплащане на стойността на СМР за преустройство не е относимо към уговорките на предварителния договор. Фактът, че ищците не са заплатили тази сума, не води до извод за неизпълнение на задълженията им съгласно предварителния договор в частта му относно бъдещото прехвърляне на правото на собственост върху имота срещу уговорената за това цена. Купувачите – ищци са заплатили първата част от продажната цена в срока по договора. Уговорена е едновременност на престациите - тази на купувача за заплащане на цената и тази на продавача за прехвърляне на правото на собственост са уговорени с еднакъв падеж - 30 дни след въвеждане в експлоатация на сградата. За ищците те са започнали да текат считано от 07.07.2021 г. Видно от съдебно удостоверение от 05.05.2022 г. от ОББ АД на 08.07.2021г. ищците са кандидатствали за кредит, като на 12.08.2021 г. са одобрени.Няма спор, че продавачите са били в известност за тези постъпки /без съдействието им с представяне на необходимите документи ипотечен кредит не би могъл да бъде одобрен от кредитна институция и да се осъществи/В електронна кореспонденция представител на продавача потвърждава, че всички необходими за кредита документи за представени на банката .Не се е стигнало до сключване на договор по одобрения кредит, като видно от представените по делото доказателства, съгласувано с банката е била определена дата 19.08.2021г. за сключване на договор за учредяване на ипотека, която дата е и и за изповядване на покупко-продажбата.За тази дата, ответниците са били уведомени /според доказателствата два дни по-рано чрез електронна поща /, като последните отказали да се явят. Към този момент е било явно, че страните не са постигнали съгласие относно заплащането на СМР по преустройството, описано в проекта за анекс. Ответниците са настоявали за подписването му / и-мейл от 18.08.2021г/ Не тази е причината за неявяване на продавача, изтъкната при водената електронна кореспонденция, а това че датата не е удобна за един от представителните на дружеството. Друга дата не е предложена и насрочена . По този начин в срока по чл. 3 от договора, или в 30 –дневен срок считано от снабдяване с удостоверение за въвеждане в експлоатация или до 07.08.2021 г. не е бил сключен договор за покупко - продажба. От този момент насетне ответниците предприемат действия за едностранно прекратяване на договора, докато ищците изпреварващо /веднага след получаването на и-мейла от 18.08.2021г / предприемат действия за сезиране на съда с иска по чл.19, ал.3 ЗЗД. Ответниците твърдят, че договорът е развален с тяхна покана, представена пред нотариус за връчване на 24.08.2021г. И двете съдебни инстанции са отхвърлили тези възражения, тъй като е установено, че поканата така и не е връчена на ищците.Според чл.13 от договора при закъснение продължило повече от 30 дни изправната страна може да иска разваляне на договора.Този срок изтича на 07.09.2021 г. и едва след тази дата за ответниците според уговореното в договора, ще възникне правото да го развалят поради неизпълнение, изразяващо с неплащането на втората част от цената. Исковата молба обаче е входирана в съда на 18.08.2021 г. Законът допуска договорът да бъде обявен за окончателен при условие отатъка от цената да се плати в срок от постановяване на решението. По тези съображения и на основание чл. 362 ГПК съдът е приел, че следва да постанови решение, което замества окончателния договор, при условие че ищците изпълнят задължението си. По този начин ответниците получават дължимата им насрещна престация и за тях не съществува възможност да развалят договора в хода на процеса на основанията, които изтъкват .

Касаторите поддържат в касационната жалба, че обжалваното решение е незаконосъобразно, а предявеният иск е неонсователен. В изложението към жалбата те се позовават на основанието по чл. 280, ал. 1, т. 1 и т. 3 и ал. 2, предл. 3 ГПК за допускане на касационното обжалване. Поставени са следните въпроси:

1. Следва ли съдът да обсъди всички събрани по делото доказателства заедно и поотделно и всички въведените от страните доводи и възражения, и следва ли съдебното решение да бъде постановено след тяхната съвкупна преценка?;

2. Следва ли изводът на съда да бъде основан на всички релевантни факти, независимо от това дали са се осъществили преди предявяване на иска или са настъпили след това, но преди приключване на устните състезания?;

3. Длъжен ли е съдът при постановяване на своя акт да вземе предвид и фактите, настъпили след предявяването на иска, ако те са от значение за спорното право?;

По тези три въпроса се сочи противоречие на обжалваното решение с ТР №1/2013г. на ОСГТК на ВКС, решение № 3/15.03.2016г. по гр. д. №2526/2015 г. на ВКС, III г. о., решение по гр. д. № 952/2010 г. на ВКС, IV г. о., решение № 61/30.04.2010г. по т. д. №741/2009г. на ВКС, I т. о., решение № 2/09.02.2017г. по гр. д. № 2947/2016 г. на ВКС, IV г. о., решение № 99/12.07.2017г. по гр. д. №60330/2016г. на ВКС, I г. о.

4. Допустимо ли е предварителен договор за продажба на имот да бъде развален, поради неплащане на продажната цена от купувача, с изявление на продавача при наличие на предявен от купувача иск по чл. 19, ал. З от ЗЗД?;

Сочи се противоречие на обжалваното решение с ТР №4/09.05.2023г. по тълк. д. №4/2020г. на ОСГТК на ВКС.

5. Налице ли е редовно връчване на книжа, ако са изпълнени разпоредбите на чл. 47, ал. 1-5 от ГПК и от кога същите се считат връчени - от датата на изпращането им или от изтичане на предвидения в закона срок за получаване след залепване на уведомлението?;

6. Съставлява ли надлежно връчване на купувачите-страна по предварителен договор, на изявление на продавачите за разваляне на договора, поради неизпълнение, което изявление е обективирано в отговора на исковата молба и/или въззивната жалба и е достигнало до купувачите с тях?;

По тези два въпроса се сочи противоречие на обжалваното решение с решение № 84/05.06.2014г. по т. д. №1220/2013г. на ВКС, IIт. о., определение № 517/05.07.2011 г. по ч. т.д. № 187/2011г. на ВКС, II т. о., определение № 48/20.01.2011г. по т. д. №3794/2014г. на ВКС, I т. о., решение №706/30.12.2010г. по гр. д. №1769/2009г. на ВКС, IIIг. о., решение №81/03.06.2015г. по т. д.№1591/2014г. на ВКС, II т. о., определение №80/12.01.2024г. по т. д. №703/2023г. на ВКС.

7. Следва ли в изявлението за разваляне по чл. 87, ал. 1 от ЗЗД изрично да е посочен срок, след изтичането на който договорът се счита за развален?;

8. Кой срок е „подходящ“ по смисъла на тази разпоредба?;

По тези два въпроса се сочи противоречие на обжалваното решение с решение №4/23.06.2017г. по т. д.№50183/2016г. на ВКС, IV г. о.

9. Релевантни ли са броят и вида на помещенията в недвижим имот, изграден съгласно одобрени и заверени строителните и архитектурни книжа, за индивидуализирането и проверката за съответствие на имота, посочен в предварителен договора за продажба, и действително изградения такъв?.

Ответниците по касация Надежда Х. И. и А. Б. А., чрез адв. Ч. Т., оспорват жалбата. Заявяват, че не са налице основанията за допускане на въззивното решение до касационен контрол, тъй като са налице изчерпателни и мотивирани произнасяния и отговори в решението и мотивите на съда. Претендират се сторените в касационното производство разноски.

След преценка Върховен касационен съд, ІІІ гр. отделение счита, че не е налице основание за допускане на касационно обжалване.

Поставените първи, втори и трети въпрос, са обособени от самите касатори в една група/т.1 от изложението / . Те касаят процесуалните задължения на съда и най-общо се отнасят до необходимостта да бъдат обсъдени всички доказтелства и доводи на страните, след съвкупната преценка, на които да бъде постановено съдебното решение. Допускането на касационно обжалване на въззивно решение съгласно чл. 280, ал. 1 ГПК и т. 1 ТР № 1 от 19.02.2010 г. по тълк. дело № 1/2009 г. на ОСГТК на ВКС предпоставя произнасяне от въззивния съд по правен въпрос от значение за изхода по конкретното дело, който е обусловил правните изводи в решението.Формулираните процесуалноправни въпроси по основанието на чл. 280, ал. 1, т.1 ГПК имат обуславящо за правилността на решението значение, тъй като засягат принципа на служебното начало в процеса и задълженията на въззивния съд като втора инстанция, но не са произнесени от Софийски градски съд в противоречие с установената практика на ВКС, доразвита с приемането на Тълкувателно решение № 1/2013 г на ОСГТК и множество решения на състави на ГК и ТК на ВКС.Съобразно изискванията на чл. 12 ГПК и чл. 235, ал. 2 ГПК въззивният съд е длъжен да обсъди съвкупно всички доказателства по делото и доводите на страните, както и всички правнорелевантни факти, от които произтича спорното право. Въззивният съд обсъжда възраженията на страните задължително, но ги разглежда в рамките на спорния предмет по делото, съобразява се с този предмет като преценява относимостта на доводите и възраженията към спорните права и задължения, както е подходил и въззивния съд при постановяване на обжалваното решение.Не е налице изтъкваното основание по чл.280, ал.1 т.1 ГПК .

Въпросът допустимо ли е договорът да бъде развален поради неплащане на продажната цена от купувача, с едностранно изявление на продавача при наличие на предявен от купувача иск по чл. 19, ал.3 ЗЗД (т.2 от изложението ) няма обуславящо значение за решаващите изводи на въззивния съд.Разгледано и отхвърлено в настоящия процес (а не квалифицирано като недопустимо чрез оставяне без разглеждане) е възражението за проявило действие едностранно разваляне на договора от обещателите продавачи, като по същество съдът е приел, че с отказа /или дори съмо със забавата/ да изпълнят задължението да прехвърлят собственост при установените до завеждане на иска обстоятелства, останали непроменени и след завеждането му, именно продавачите не са изправна страна по предварителния договор. Доводите на касаторите относно така повдигнатия въпрос не обосновават релевираното основание по чл. 280, ал. 1, т. 1 и т. 3 ГПК. Съдът е възприел и обсъдил представените по делото доказателства за да приеме, че обещателите са неизправна страна по договора и не са изпълнили организационното си задължение, тъй като за тях е настъпил падежът за прехвърляне на имота с нотариален акт, преди подаване на исковата молба. Касаторите превратно възприемат и неотносимо се позовават на мотивите по Тълкувателно решение №4 от 09.05.2023г по тълк. д. № 4/2020г, ОСГТК на ВКС. В случая купувачите не са изпаднали в забава/неизпълнение по отношение на задължението си за плащане на остатъка от цената - нито преди, нито след завеждане на иска, защото следва да го изпълнят към момента на прехвърляне на собствеността. Хипотетично остава твърдението на касаторите, че купувачите не са разполагали с необходимата сума към датата, в която изтича договореният тридесетдневен срок за изпълнение на задълженията по предварителния договор. Това би се оказало от значение за изправността на последните, ако преди, или дори след завеждане на иска, продавачът е предложил дата за нотариално прахвърляне, и/или ако бе признал иска, за да ускори постановяването на конститутивното съдебно решение и да получи дължимото плащане.

Петият и шести въпрос (т.3 от изложението ) касаят надлежното връчване на книжа. Както беше посочено по-горе, в процесния случай е установено, че ответниците-обещатели са неизправна страна по предварителния договор за покупко-продажба, поради което въпросът относно надлежното връчване на тяхното изявление до купувачите за разваляне на договора, няма обуславящо за решаващите изводи на съда значение. Не се обосновава релевираното основание по чл.280, ал.1, т.1 ГПК за допускане на касационно обжалване по повдигнатите въпроси.

По поставените седми и осми въпроси(т.4 от изложението ) също не следва да бъде допуснато касационно обжалване. Формулираните въпроси са неотносими, тъй като в процесния случай ответниците изобщо не са дали срок за изпълнение на купувачите, след който договорът да се счита развален извънсъдебно, но това изискване на закона/чл.87,ал.1 ЗЗД, чл.72,ал.4 ЗЗД/ е съобразено в мотивите на съда предвид двустранно поетите в писмена форма задължения по предварителния договор. Изпълнението на задължението, поето от ищците е съгласно договора, съгласно закона и при условията, постановени в потвърденото първоинстанционно решение, други условия продавачът не може да определя едностранно. И двата въпроса нямат обуславящо за правилността на решението значение, не се обосновава селективният критерии по чл. 280, ал.1, т.1 и т. 3 ГПК.

Формулираният от касаторите последен въпрос няма конкретно правно съдържание по смисъла на чл. 280, ал. 1 ГПК и по него не е налице общото основание за селекция по чл. 280, ал. 1 ГПК.Изводът относно идентификацията и съответствието на обещаната с предварителен договор вещ, с изработената вещ, е фактически и се обосновава с конкретиката по делото.Релевантност какъв е вида на помещенията в един недвижим имот, както се постулира във въпроса, не може да се изключи при преценката относно предмета на договора, не е пренебрегната и от въззивния съд при обсъждане и отхвърляне доводите на ответника, че сключването на окончателен договор било станало невъзможно поради променено вътрешно разпределение/увеличен е броя на стаите в рамките на общата площ и граници/.Поддържане на същия довод, преформулиран във въпрос, засяга единствено правилността на въззивното решение. Несъгласието на касаторите с формираните от съда фактически и правни изводи не може да обоснове достъп до касация.Правилността на въззивното решение подлежи на преценка, само ако касационното обжалване бъде допуснато. При липса на общата предпоставка за допускане до касационно обжалване по този въпрос не следва да бъде разглеждана и специфичната такава по чл. 280, ал. 1, т. 3 ГПК. За да е налице това основание, следва да е обоснована необходимостта от произнасянето на касационния съд по такъв правен въпрос, разглеждането на който ще допринесе за промяна на създадена поради неточно тълкуване на закона съдебна практика или за осъвременяване на тълкуването с оглед изменения в законодателството и обществените условия, респ. при непълни, неясни или противоречиви закони, за да се създаде съдебна практика по прилагането им или за да бъде тя осъвременена, както е посочено в т. 4 от ТР № 1/2009 год. на ОСГТК на ВКС.Такива съображения в случая не са налице.

Не се констатира въззивното решение да е очевидно неправилно по смисъла на чл. 280, ал. 2, предл. трето ГПК. Като самостоятелно основание за допускане до касационен контрол тази квалифицираща степен на порочност е изводима от съдържанието на въззивни решения, при които законът е приложен в неговия противоположен, несъществуващ или отменен смисъл, нарушени са основополагащи за съдопроизводството процесуални правила, или видимо от мотивите на съдебното решение се касае за явно и грубо нарушаване на основните логически, опитни правила при формиране на решаващи изводи на съда, а това не се констатира от Върховен касационен съд в настоящия случай. Приложимото право се съдържа в нормите, изтъкнати в решението и основополагащите за процеса правила са спазени. При приетите за установени фактически констатации относно правнорелевантните факти решаващите изводи на съда по предмета на спора са логични и съобразени с установената съдебна практика по приложението на разпоредбата на чл. 19, ал. 3 ЗЗД.

На ответниците на касационната жалба не следва да се присъдят разноски, тъй като такива не са посочени и установени с доказателства за плащане по делото, към отговора не е приложен и списък .

По изложените съображения, Върховният касационен съд, ІІІ г. о.

О П Р Е Д Е Л И :

НЕ ДОПУСКА касационно обжалване на решение № 1873 от 29.03.2024г. по в. гр. дело № 3105/2023г. на Софийски градски съд.

Определението е окончателно

ПРЕДСЕДАТЕЛ:

ЧЛЕНОВЕ: 1. 2.