Производство по чл. 288 ГПК.

Образувано е по касационна жалба, подадена от Етажната собственост на сграда „П. П“, к. к. „Слънчев ден“ гр.Варна, представлявана от председател на Управителния съвет на ЕС С. Г. Р. против решение № 62 от 16.06.2020 г. по гр. д.№ 651/2019 г. на Варненски апелативен съд, с което е потвърдено решение № 1072/19.09.2019 г. по гр. д. № 283/2017 г. на Окръжен съд-Варна, с което е отхвърлен, предявения от касатора срещу „П. П. В“ ЕООД иск с правно основание чл. 109 ЗС да бъде осъден ответникът да преустанови по отношение на собствениците на самостоятелни обекти в сградата в режим на етажна собственост „П. П“, находяща се в [населено място], к. к. „С.“, [жк], с идентификатор. ..., построена в УПИ. ...,.... в кв...., ПИ с идентификатор. ..., действията, с които ограничава ползването и достъпа до следните общи части в сградата, като предостави ключ за тях, а именно:

1. На етаж сутерен (кота +0.19): -да предостави достъпа до всички технически помещения, машинни асансьори, измервателни и контролни уреди (табла);

2. На етаж партер (кота +2.19):-да предостави достъп през главния вход (юг) на сградата;-да предостави достъп до фоайето на партерния етаж през входната врата;-да предостави достъп до сервизните помещения - рецепция с бюро за обмяна на валута, трезор, битова стая със санитарен възел, стая обработка на документи, шеф рецепция, стая за багаж, четирите санитарни помещения; измервателни и контролни уреди (табла);-да предостави достъп до 4 (четири)те санитарни възли;

З. На жилищните етажи (от кота +7.44 до +27.96):-да предостави достъп до сервизното/техническо помещение, намиращо се всеки от деветте жилищни етажи, следващи една и съща планова схема, т. е. находящи се едно под друго;

4. На покрив:-да предостави достъп до покрива на сградата през двете врати

и в частта, с която касатора е осъден да плати 2500 лв. разноски по делото.

В диспозитива на решението на окръжният съд е посочено, че е постановено при допуснатото лично участие на основание чл. 23, ал. 5 ЗУЕС на ищеца „Б. П. Б“ АД, ЕИК 831633691, със седалище и адрес на управление: [населено място], [улица], сграда „...“, на основание чл. 23 ал. 5 от ЗУЕС. В нейна полза е учредена договорна ипотека от ответника върху помещенията, до които достъп претендира ищеца като общи части, но които банката счита обособени обекти на собственост и като такива са й възложени при публична продан.

В касационната жалба се прави оплакване за неправилност на решението поради противоречие с материалния закон – чл. 109 и чл. 38 ЗС, чл. 185, ал. 2 ЗУТ, за допуснати съществени процесуални нарушения, защото съдът не е отговорил на основният спорен въпрос по делото, като не е съобразила предмета на спора. Като съществено процесуално нарушение се сочи и конституирането на „Б. П. Б“ АД като ищец на основание чл. 23, ал. 3, въпреки, че тя е придобила обекти от етажната собственост, които са били собственост на ответника. Твърди се неправилно прилагане на доказателствената тежест. Оплакването за необоснованост се свързва с извода, че не е доказано, че има накърняване правото на достъп на собствениците от ЕС до посочените общи части от ищците и че достъпът е ограничен от ответника „П. П. В“ ЕООД.

В изложението по чл. 284, ал. 3 т. 1 ГПК се навеждат основанията по чл. 280, ал. 1 т. 1 и ал. 2 пр. 3 ГПК. Твърди се противоречие на въззивното решение с Р № 401/21.07.2009 г. по гр. д.№ 2770/2007 г. на ВКС, ІІ гр. о. и Р № 163/04.06.2012 г. по гр. д.№ 656/2011г. на ВКС, ІІ гр. о., защото не е отчетен характера на преченето по настоящото дело, а съдебната практика приема, че чрез искът по чл. 109 ЗС може да се защитава всяко пряко или косвено посегателство върху правото на собственост, а искът може да бъде насочен срещу всяко лице, което към момента на предявяване на иска подържа това състояние. Твърди се и очевидна неправилност поради неспазване на императивната норма на чл. 38 ЗС и чл. 185, ал. 2 ЗУТ, защото съдът е отхвърлил иска въпреки, че без съгласие на етажните собственици, ответникът е приобщил части от сградата с характер на общи части към собствените си обекти.

Ответникът по касация „П. П. В“ ЕООД оспорва касационната жалба като немотивирана и неоснователна. Счита, че иска е неоснователен, тъй като помещенията, до които етажните собственици искат достъп са част от самостоятелен обект, собственост на ответника, а входната врата и вратите към помещенията със съоръжения, обслужващи сградата и стаите по етажите и покрива не са заключени от негов представител, а от наетата от банката охрана или от фирмите, които обслужват измервателните и другите съоръжения и уреди. Счита, че иска правилно е отхвърлен като краен резултат, поради което не следва да се допуска касационно обжалване.

Касационната жалба е постъпила в срок, изхожда от процесуално легитимирана страна, против въззивно решение, което подлежи на обжалване е, поради което съдът я преценява като допустима.

Върховният касационен съд, състав на първо гражданско отделение, като прецени наведеното основание за допускане до разглеждане на касационната жалба и доказателствата по делото, намира следното:

С определение № 59 от 27.03.2019 г. по ч. гр. д.№ 4776/2018 г. на ВКС, І гр. о. е преценена допустимостта на предявеният иск по чл. 109 ЗС от Етажната собственост на сграда „П. П“, к. к. „Слънчев ден“ гр. Варна, представлявана от председател на Управителния съвет на ЕС С. Г. Р. в изпълнение на решение на общото събрание на етажната собственост по т. 7 от протокол от 03.08.2015 г. и на основание чл. 23, ал. 3 ЗУЕС против етажният собственик „П. П. В“ ЕООД за преустановяване действията, с които ответника пречи за достъпа на етажните собственици до посочените в исковата молба помещения и съоръжения, изброени в исковата молба и посочени по-горе.

Установено е от представените строителни книжа и заключения на СТЕ, че първоначално е предвидено в УПИ -. ...,...., кв...., к. к. „Слънчев ден, гр.Варна да се построи на Хотелски комплекс С. П със строително разрешение № 19/16.02.2005г., съгласно одобрени проекти на 16.02.2005 г. В последствие. съгласно забележка от 04.04.2006 г. към строителното разрешение, на основание чл. 154, ал. 5 ЗУТ, заповед № ДС - 042/31.01.2006 г. и одобрен инвестиционен проект от 31.03.2006 г. е допуснато изменение на обекта в „Жилищен комплекс „ПОРТ ПАЛАС, сграда 6, която е построена и въведена в експлоатация с Разрешение за ползване № ДК - 07 -256/30.07.2008 г.

Над партерният етаж - от 3 до 11 етаж са изградени самостоятелни обекти на собственост, притежавани от етажните собственици, между които и ответното дружество. С н. а.. ... г. на нотариус Е. Д. ответникът е придобил като самостоятелни осем обекта, намиращи се в сграда „П. П“: 1.КАФЕ-СЛАДКАРНИЦА, представляваща самостоятелен обект с идентификатор. ...; 2.БАСЕЙН, представляващ самостоятелен обект с идентификатор. ..., със застроена площ -577.36 кв. м.; 3.ТЕХНИЧЕСКИ ПОМЕЩЕНИЯ, представляващи самостоятелен обект с идентификатор. ..., със застроена площ -786.79 кв. м.; 4.Х. М. представляващ самостоятелен обект с идентификатор. ..., със застроена площ -312.9кв. м.; 5.БАСЕЙН, представляващ самостоятелен обект с идентификатор. ..., със застроена площ 456.7кв. м.; 6.ЛОБИ БАР, представляващ самостоятелен обект с идентификатор. ..., със застроена площ -282.10кв. м.; 7.БАЛНЕОЛОГИЯ, представляващ самостоятелен обект с идентификатор. ..., със застроена площ - 445кв. м. 8.ЗАЛА, представляващ самостоятелен обект с идентификатор. ..., със застроена площ -1112.86кв. м.

В полза на „Б. П. Б“ АД е учредена договорна ипотека от ответника върху придобитите от него обекти, които банката счита че са обособени обекти на собственост. С постановление за възлагане на недвижим имот от 12.06.2017 г. по изп. д. 20167180400309 на ЧСИ, Банка „П. Б“ АД е придобила на публична продан имот с идентификатор:. ... на ет...., който е бил собственост на „П. П. В“ ЕООД, а с постановления от 13.05.2019г., надлежно вписани банката е придобила на публична продан още три от имотите, собственост на „П. П. В“ ЕООД в процесната сграда: имот с идентификатор. ... на трети етаж – обект тераса; зала, представляваща самостоятелен обект. ... и технически помещения, представляващи самостоятелен обект. ...

От заключението на в. л. М.А. и обясненията при приемането му в открито съдебно заседание се установява, че, по одобрения проект в сутеренния етаж на сградата (по кадастрална карта - етаж 1) са предвидени: ел. табло, складови помещения за ресторанта, технически помещения, кафе - сладкарница, бойлерно, два броя технически помещения басейн и избени помещения за жилищната част. В сутеренния етаж са направени промени в разпределението, като за етажа няма изготвен екзекутивен чертеж. При огледа на място е установено, че помещенията в южната част на сградата: склад за бакалски стоки и склад за амбалаж, които са част от самостоятелен обект с идентификатор № 10135.2570.12.6.138 - друг вид самостоятелен обект в сграда (технически помещения) не съществуват или нямат достъп от тази част на етажа. Коридорът, обслужващ складовите помещения на ресторанта е преграден, като е изградено помещение за ел. табла и през вътрешна врата се влиза в трафопост. Те обслужват цялата сграда, но попадат в очертанията на обекта, купен от ответника. Т. се обслужва и от вратите на западната фасада. Част от вратите, обслужващи проектираните складови помещения, които са принадлежност към жилищата на горните етажи, са зазидани и не може да се установи какво е предназначението на новополучените помещения. По делото не е доказано дали това е станало при изграждане на сградата. Извършена е промяна на входа за вътрешното стълбище, като е променено местоположението на входните врати към него, има изграден нов коридор в техническото помещение по проект, но не може да се установи какво е предназначението на новополучените помещения. Техническо помещение басейн е част от самостоятелен обект с идентификатор №. ... То е преградено и в него има изградени избени помещения, затворени с метални врати. В този самостоятелен обект по КК попадат помещения за главни ел. табла и трафопост, обслужващи цялата сграда. Самостоятелен обект с идентификатор №. ... е проектирано като кафе - сладкарница. Самостоятелен обект с идентификатор №. ... е технически помещения басейн, а по кадастрална карта - басейн. От огледа на място е установено, че при строителството е извършена промяна и в част от това помещение има изградени избени помещения, затворени с метални врати.

От СТЕ се установява, че на партерния етаж са обособени по кадастрална карта следните самостоятелни обекти, купени от дружеството-ответник: 1/Самостоятелен обект с идентификатор №. ..., предвиден за хранителен магазин. Вещото лице е установило, че е извършена промяна / но не е установено кога/, като помещение, което е част от този обект с вход от обслужващия коридор е с надпис „Клуб джентълмен, а в останалата част към западната фасада са офиси; 2/ Самостоятелен обект с идентификатор №. ... по КК е предвиден за басейн; 3/ Самостоятелен обект с идентификатор №. ... е предвиден за лоби – бар с тераса, за който не се отнася претенцията в исковата молба и уточняваща молба от 03.07.2018 г.; 4/ Самостоятелен обект с идентификатор №. ... е предвиден за балнеология; 5/ Самостоятелен обект с идентификатор №. ... е записан в кадастралната карта като зала. На място това е сбор от фоайета и различни видове помещения, предвидени по проек за общо ползванет: рецепция, трезор, битови помещения, санитарни помещения. Обекта по КК не е обособен на место. В този самостоятелен обект по КК са и асансьорите за жилищната част, близо до балнеологията. Според вещото лице второто официално стълбище, асансьорите във фоайето до балнеологията, входът за ОВ помещението попадат в самостоятелните обекти по КК на ответника. Рампа за инвалидни колички има само пред южния вход, през който достъп искат ищците. В момента на огледа от вещото лице помещението - рецепция и обслужващите помещения до нея се ползват от охраната на сградата. По делото има данни, че такава е била наета от ответника, а след това от банката.

На всеки жилищен етаж (от 3 до 11) до асансьора в северната част има по едно помещение, което е записано като помещение за ел. табло. На място в тези помещения са монтирани главните ел. табла за всеки от етажите. В жилищните етажи няма обекти, които да попадат в самостоятелни обекти на ответника.

Въззивният съд е възприел изцяло изводите на първата инстанция. Приел е, че защитата на правото на собственост с иска по чл. 109 ЗС касае безспорно установената собственост, включително когато се търси защита на права върху общи части на сграда-етажна собственост. Приел е, че при спор за общи части, този спор е преюдициален и следва да се разреши с участието на всички етажни собственици, като те са и задължителни другари както в производствотото за установяване, че определено помещение в сградата представлява обща част, така и при въведеното възражение в този смисъл. Тъй като ищецът Етажната собственост на сграда „П. П“ е поддържал, че процесните обекти, достъпът до които е възпрепятстван от ответника, представляват общи части на сградата, построена в режим на етажна собственост, както и че именно в качеството на етажни собственици те имат правото да ги ползват, а ответникът е оспорил, че претендираните обекти на етаж сутерен и на етаж партер не са обща част на сградата, а представляват част от собствените му самостоятелни обекти, е налице спор относно статута като общи части на тези обекти. Въззивният съд е приел за безспорно установено, че с н. а. №. ... г. на нотариус Е.Д., ответникът е купил „технически помещения“ със застроена площ 786, 79 кв. м. в сутеренния етаж като самостоятелни обекти идентификатор №. ... и „зала“ с площ от 1112, 86 кв. м., находяща се на партерния етаж като самостоятелен обект с идентификатор №. ... Възприел е констатациите в заключенията на в. л. А. и в. л. А., че всички обекти, находящи се в сутеренния етаж и в партерния етаж на сградата, претендирани от ищеца като общи части, попадат именно в тези два самостоятелни обекта на ответника и са част от тях. От това е извел извод, че е опровергано и твърдението на ищеца в исковата молба, че процесните обекти на партерния етаж, сочени като общи части на сградата, са съседни на индивидуалните самостоятелни обекти на ответника в „Жилищен комплекс „ПОРТ ПАЛАС. Липсата на екзекутивна документация за направените вътрешни преустройства в посочените самостоятелни обекти на ответника е преценено като факт без значение за този извод. Като резултат от това е прието, че, ищецът не е доказал материалноправната си легитимация като собственик на общите части и правото да иска от ответника да преустанови неоснователните си действия, с които му пречи да осъществява правата си на етажен собственик по отношение на общи части на сградата в сутеренния и партерния етаж. Разрешаването на спора относно статута на обектите, претендирани като общи части в сградата, не било част от предмета на иска по чл. 109 ЗС, защото защитата на правото на собственост с иска по чл. 109 ЗС касаела безспорно установената собственост. Като допълнителен аргумент е посочено и това, че ищецът не е установил и втората предпоставка - ответникът да е възпрепятствал достъпа на етажните собственици до ел. таблата и трафопоста, разположени в собствения му обект в сутерена на сградата, както и до главния вход на сградата чрез заключване на вратата За последния извод, съдът се е позовал на възражението на ответник, че достъпът до ел. таблата и трафопоста се осъществява от електроразпределителното дружество, а входът бил временно затворен от наета от банката охранителна фирма, а не от него. Твърденията на ищеца в този смисъл не били доказани от разпитания по делото свидетел Н.– съпруг на председателката на УС на ЕС. По отношение на статута на сервизните (технически) помещения на всеки от жилищните етажи, в които са монтирани главните ел. табла за всеки от етажите и на покрива на сградата, между страните не е имало спор че са общи части. Съдът е приел, че спорът е за това кой е заключил тези помещения, и тъй като не са доказани от ищеца, чрез разпита на доведения от него свидетел Н., твърденията му за ограничаване от ответника на достъпа до посочените общи части, и тази претенция е приета за неоснователна.

Твърди се противоречие на въззивното решение с Р № 401/21.07.2009 г. по гр. д.№ 2770/2007 г. на ВКС, ІІ гр. о. и Р № 163/04.06.2012 г. по гр. д.№ 656/2011г. на ВКС, ІІ гр. о., защото не е отчетен характера на преченето по настоящото дело, а съдебната практика приема, че чрез искът по чл. 109 ЗС може да се защитава всяко пряко или косвено посегателство върху правото на собственост, като искът може да бъде насочен срещу всяко лице, което към момента на предявяване на иска подържа това състояние. Твърди се и очевидна неправилност поради неспазване на императивната норма на чл. 38 ЗС и чл. 185, ал. 2 ЗУТ, защото съдът е отхвърлил иска въпреки, че без съгласие на етажните собственици, ответникът е приобщил части от сградата с характер на общи части към собствените си обекти.

В Р № 401/21.07.2009 г. по гр. д.№ 2770/2007 г. на ВКС, ІІ гр. о. е посочено, че целта на негаторния иск е да даде защита на правото на собственост срещу всяко пряко или косвено неоснователно въздействие, посегателство или вредно отражение над обекта на правото на собственост, което пречи на допустимото пълноценно ползване на вещта според нейното предназначение. Същото е прието и в Р № 163/04.06.2012 г. по гр. д.№ 656/2011г. на ВКС, ІІ гр. о., като е допълнено, че пасивно легитимирано по този иск е всяко лице, а не само извършителят на нарушението, ако към момента на предявяването му поддържа противоправното състояние в имота.

Цитираните решения са относими към спора, но повдигнатите с тях въпроси са по-общи и се включват в наведеното от касатора основание за допускане до касация по чл. 280, ал. 2 пр. 3 ГПК. Твърди се очевидна неправилност поради несъобразяване с императивни правни норми – чл. 38 ЗС и чл. 185, ал. 2 ЗУТ. Съдът намира, че следва да допусне касационно на това основание. По определението, направено в чл. 38 ЗС, общите части на сграда-етажна собственост обслужват самостоятелните обекти в сградата и предназначението им е да се ползват от всички. Затова съдебната практика приема, че иск по чл. 108 ЗС, предявен от етажни собственици против друг етажен собственик за предаване владението върху общи части би бил недопустим - Р № 113 от 18.01.2021 г. по гр. д.№ 1160/2020 г-. на ВКС, І гр. о. Защитата при препятстван достъп до общи части е чрез иск за осигуряване на достъп по чл. 109 ЗС. При спор относно това дали част от сградата е обща част или е част от самостоятелен обект на правото на собственост, съдът следва да се произнесе в производството по негаторния иск, като съобрази доказателствата и прецени дали се касае за обща част /по естеството си или по предназначение/, създадена при изграждане на сградата и дали не е извършено преустройство по-късно, в резултат на което общата част да е променила своето предназначение и да се е превърнала в помещение, присъединено към някой от самостоятелните обекти в сградата при спазване на нормативните изисквания за това - чл. 185, ал. 2 и ал. 3 ЗУТ, Изменението на предназначението на законно изграден обект, приобщаването му към друг обект или превръщането му от обща част в самостоятелен обект следва да става със съгласието на собствениците и след одобряването на необходимите проекти за това, а при неспазване на тези изисквания не настъпва вещно-транслативен ефект / Р № 19 от 23.06.2020 г. по гр. д.№ 2689/2019 г. на ВКС, І гр. о./

По изложените съображения се допуска касационно обжалване на основание чл. 280, ал. 2 пр. 3 ГПК.

Водим от горното, Върховния касационен съд, състав на първо гражданско отделение

ОПРЕДЕЛИ:

ДОПУСКА касационно обжалване на въззивно решение № 62 от 16.06.2020 г. по гр. д.№ 651/2019 г. на Варненски апелативен съд по касационна жалба, подадена от Етажната собственост на сграда „П. П“, к. к. „Слънчев ден“ [населено място], представлявана от председател на Управителния съвет на ЕС С. Г. Р..

Указва на касатора да внесе държавна такса за разглеждане на касационата жалба по същество в едноседмичен срок от съобщението размер на 2368 лв. и да представи квитанцията по делото. При неизпълнение, касационната жалба ще бъде върната.

След внасяне на определената държавна такса, делото да се докладва за насрочване.

ПРЕДСЕДАТЕЛ:

ЧЛЕНОВЕ