Производството е по реда на чл. 288 от ГПК.

Образувано е по касационна жалба на ОУ „Св. Св. Кирил и Методий“, [населено място], [община], против решение № 33 от 2.03.2020 г., постановено по въззивно гражданско дело № 337 по описа за 2019 г. на Разградския окръжен съд, с което е потвърдено решение № 410 от 4.10.2019 г. по гр. д. № 1647 по описа за 2018 г. на Разградския районен съд в частите за отхвърляне на предявените от касатора срещу Г. С. Х. и „Хелиус“ ЕООД искове за прогласяване нищожността на анекс № 7018/2004 г., договор за преотстъпване под аренда от 7.03.2005 г., анекс № 8803/2007 г. и анекс от 28.01.2014 г. към договор за аренда от 22.8.2000 г., както и иск с правно основание чл. 108 от ЗС за ревандикиране на предоставената под аренда част от имот № 020001, находящ се в землището на [населено място], Разградска област, местност „Юртлук“.

Касаторът твърди, че решението на Разградския окръжен съд е неправилно поради противоречие с материалния закон, съществени нарушения на съдопроизводствените правила и необоснованост - основания за касационно обжалване по чл. 281, ал. 1, т. 3 от ГПК. Като основания за допускане на касационното обжалване сочи т. 1 и т. 3 на чл. 280, ал. 1 от ГПК по следните въпроси:

1. Следва ли въззивният съд да мотивира решението си дори когато потвърждава решението на първоинстанционния съд, като извърши собствен анализ на събраните по делото доказателства, както и да обсъди всички доводи и възражения на страните?

2. Допустимо ли е по пътя на свободата на договаряне страните да заобиколят закона като сключат договор за аренда, чиито краен срок на действие е различен от посочения в параграф 2, т. 3 от ЗАЗ? Поражда ли действие анекс, който е сключен след изтичане на срока на действие на договор за аренда?

3. Задължителни ли са предпоставките, визирани в чл. 18, ал. 2 от ЗАЗ, за да се продължи действието на договора за аренда и неспазването им поражда ли действие на сключените впоследствие анекси към този договор? При поредни сключени анекси, чийто срок на действие не е изтекъл, следва ли предишните да бъдат прекратени, или в един и същ период от време е допустимо да действат два различни анекса?

4. Нищожен ли е анекс към договор за аренда поради противоречие със закона-чл. 16, ал. 1, изречение второ от ЗАЗ, ако е сключен в непродължителен период от време, с който се изменя единствено и само срокът на действие на договора? Ако при сключени в непродължителен период от време поредни анекси към договора за аренда, страните не при всички анекси променят както срока на договора, така и размера на арендното плащане, коя норма следва да е приложима-чл. 18, ал. 1 или чл. 16, ал. 1, изречение второ от ЗАС и това ще доведе ли до нищожност поради противоречие със закона?

Г. С. Х. и „Хелиус“ ЕООД застъпват становището, че не са налице предвидените в закона основания за допускане на касационно обжалване на решението на Разградския окръжен съд, като оспорват касационната жалба и по същество.

Касационната жалба е подадена в срока по чл. 283 от ГПК от легитимирана страна срещу подлежащ на касационно разглеждане съдебен акт. По предварителния въпрос за допускане на касационното обжалване Върховният касационен съд намира следното:

Основното училище е посочило в исковата молба, че е отдало под аренда на Г. С. Х. част от процесния имот с договор № 24 от 22.08.2000 г. Съгласно чл. 6 срокът на този договор е четири стопански години, считано от 22.08.2000 г. до 31.10.2004 г., но по смисъла на параграф 2, т. 3 от ЗАЗ стопанската година е времето от 1 октомври на текущата година до 1 октомври на следващата година. Това означава че срокът на действие на договора изтича не на 31.10.2004 г., а на 1.10.2004 г. Следователно към 6.10.2004 г. договорът е бил прекратен поради изтичане на срока и затова било невъзможно да се сключи анекс към него, поради което анекс рег. № 7018 от 6.10.2004 г. е нищожен. Този анекс не може да се приеме и като продължение на договора, тъй като няма отправено предложение най-късно до изтичане на деветия месец на стопанската година, предхождаща прекратяването на договора за аренда-чл. 18, ал. 2 от ЗАЗ. Освен това анексът е сключен в противоречие на чл. 16, изречение второ от ЗАЗ, съгласно който изменението не може да засяга уговорения срок, както и в противоречие с тогава действащия чл. 27, ал. 2 от ЗАЗ, която разпоредба изисква прекратяването на договора за аренда да се регистрира в съответната общинска служба по земеделие и да се впише в нотариалните книги. По същите съображения според ищеца са нищожни и договор за преотстъпване под аренда с рег. № 1536 от 7.3.2005 г., анекс № 8803/2007 г. и анекс от 28.01.2014 г. Ето защо училището е поискало да бъде прогласена нищожността на анексите и на договора за преотстъпване под аренда и ответниците да бъдат осъдени да предадат на основание чл. 108 от ЗС владението на имота.

Разградският районен съд е приел, че законът не ограничава страните да сключват договори за аренда по всяко време на годината, които да имат действие, различно от календарната година, стига уговореният срок да е съобразен с минимално определения в чл. 4 от закона. Към 2000 г. минимално определеният срок е бил четири стопански години и страните са се съобразили със закона, като са определили срок от 22.08.2000 г.-30.10.2004 г. Законодателят е предвидил определянето на срока в стопански години за улеснение на страните и с оглед характера на арендувания обект. Сключвайки анекс № 7018 от 6.10.2004 г., страните са продължили действието на първоначалния договор за аренда с още три стопански години. Действителни са и последващите договор за преотстъпване на аренда от 7.3.2005 г., анекс № 8803/2007 г. и анекс от 28.01.2014 г. Според съда е неоснователен и другият довод на ищеца за нищожност поради противоречие с разпоредбата на чл. 16, ал. 1, изречение второ от ЗАЗ. С анексите не се изменя договорът за аренда по смисъла на чл. 16, ал. 1 от ЗАЗ, а е продължаване на договора съгласно чл. 18 от ЗАЗ. Спазена е предвидената в същата разпоредба форма за действителност-писмена форма с нотариална заверка на подписите, както и вписване в Службата по вписванията с оглед противопоставимостта му на трети лица. Първоинстанционният съд е счел, че необходимостта предложението за продължаване на срока на договора да е направено в срока по чл. 18, ал. 2 от ЗАЗ се отнася за случаите на липса на доброволно двустранно продължаване на договора. В случая обаче такова доброволно продължаване има, а освен това анексът е сключен на 28.01.2014 г., при изтичащ срок на 30.10.2014 г., което означава, че щом анексът е сключен в срока по чл. 18, ал. 2 от ЗАЗ, то и предложението е направено в този срок. Ето защо между страните действа анекс, с който договорът е продължен с още десет стопански години, считано от 30.10.2015 г., поради което и ревандикационният иск е отхвърлен като неоснователен.

Разградският окръжен съд е потвърдил първоинстанционното решение, като е посочил, че договорът за аренда може да бъде изменян по взаимно съгласие на страните. Ограничаване на свободата на договаряне е предвидена само в хипотезите на чл. 16 от ЗАЗ. Разпоредбата на чл. 16 от ЗАЗ обаче не е приложима в случая, тъй като касае едностранно изменение на правоотношението и е близка до института на стопанската непоносимост по чл. 307 от ТЗ. Процесните анекси представляват продължаване на договора по смисъла на чл. 18 от ЗАЗ, което е станало в предписаната форма за действителност и не са изменение на този договор по чл. 16 от ЗАЗ.

По този начин, макар и най-общо, въззивният съд е изложил мотиви по доводите на касатора относно крайния срок на действие на договор за аренда, възможността за сключване на анекси, „задължението“ за прекратяване на анекси, чиито срок не е изтекъл и необходимите предпоставки за удължаване срока на действие на договора за аренда. Позовавайки се на свободата на договаряне, този съд е изяснил на касатора, че пред страните няма ограничения да договарят удължаване на срока преди неговото изтичане, без изрично да отменят предишни анекси, или задължително да спазят срока за предизвестие по чл. 18, ал. 2 от ЗАЗ. За целта е достатъчно взаимното съгласие и спазване на посочената в чл. 18, ал. 1 от ЗАЗ форма за действителност. Следователно въззивният съд е обсъдил всички относими към спора доводи на касатора, поради което по първия въпрос няма противоречие между обжалваното решение и практиката на ВКС и по този въпрос касационен контрол не следва да се допуска.

Даденото от въззивния съд разрешение на четвъртия въпрос също напълно съответства на практиката на ВКС, съдържаща се в цитираното от съдилищата решение №118 от 27.07.2015 г. по търговско дело N:2137/2014 г. на I ТО. В решението ясно е направено разграничение между възможността за едностранно изменение на договора за аренда, предвидено в разпоредбите на чл. 16 от ЗАЗ и представляващо частен случай на стопанска непоносимост по чл. 307 от ТЗ, и изменението по взаимно съгласие на страните по чл. 18 от ЗАЗ. Във втората хипотеза/изменение по взаимно съгласие/ ограниченията по чл. 16, ал. 1 и ал. 3 не важат. Измененията на договора за аренда по съгласие на страните са лимитирани единствено от границите, очертани в чл. 9 ЗЗД - повелителните норми на закона и добрите нрави. Оттук следва и ясният отговор на другите два въпроса на касатора. В параграф 2, т. 3 от ДР на ЗАЗ се определя стопанската година като времето от 1 октомври на текущата година до 1 октомври на следващата година. Дефиницията служи за избягване на спорове между страните, когато в договора за аренда срокът не е ясно определен. В чл. 18, ал. 2 от ЗАЗ е предвидено, че предложението за продължаване на договора следва да се отправи най-късно до изтичане на деветия месец на стопанската година, предхождаща прекратяването на договора за аренда. Разпоредбата цели да се уредят своевременно отношенията между страните поради необходимостта да се съобразят с времето, необходимо за прибиране на реколтата. Нито съдържанието, нито целта на разпоредбите дават основание да се приеме, че се касае за императивни правни норми, които забраняват на страните да се споразумеят за нещо друго-друг срок на договора за аренда или постигане на съгласие при по-късно отправено предложение от определения в чл. 18, ал. 2 от ЗАЗ срок. Ето защо дадените разрешения на въззивния съд на втория и третия въпрос произтичат от ясните и ненуждаещи се от тълкуване разпоредби на ЗАЗ и от общия принцип за свободата на договаряне, съдържащ се в чл. 9 от ЗЗД, поради което по тези въпроси също не следва да се допуска касационно обжалване.

Воден от горното, съставът на Върховния касационен съд на Р. Б, Гражданска колегия, Трето отделение

ОПРЕДЕЛИ:

НЕ ДОПУСКА касационно обжалване на решение № 33 от 2.03.2020 г., постановено по въззивно гражданско дело № 337 по описа за 2019 г. на Разградския окръжен съд, с което е потвърдено решение № 410 от 4.10.2019 г. по гр. д. № 1647 по описа за 2018 г. на Разградския районен съд в частите за отхвърляне на предявените от ОУ „Св. Св. Кирил и Методий“ срещу Г. С. Х. и „Хелиус“ ЕООД искове за прогласяване нищожността на анекс № 7018/2004 г., договор за преотстъпване под аренда от 7.03.2005 г., анекс № 8803/2007 г. и анекс от 28.01.2014 г. към договор за аренда от 22.8.2000 г., както и иск с правно основание чл. 108 от ЗС за ревандикиране на предоставената под аренда част от имот № 020001, находящ се в землището на [населено място], Разградска област, местност „Юртлук“.

Определението е окончателно.

ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЧЛЕНОВЕ: