ОПРЕДЕЛЕНИЕ

N 1720

София, 20.06. 2023 година

В ИМЕТО НА НАРОДА

Върховният касационен съд на Р. Б. гражданска колегия, I-во отделение, в закрито заседание на единадесети май две хиляди двадесет и трета година в състав:

Председател: Маргарита Соколова

Членове: Светлана Калинова

Гълъбина Генчева

като изслуша докладваното от съдията Соколова гр. д. N 120/2023 година, и за да се произнесе, взе предвид:

Производството е по чл. 288 вр. чл. 280 ГПК.

С решение № 1507/20.06.2022 г. по гр. д. № 9706/2020 г. Софийският градски съд е потвърдил решение № 79235/30.04.2020 г. по гр. д. № 21292/2013 г. на Софийския районен съд, с което е признато за установено по отношение на „Нетера“ ЕООД [населено място], че З. И. К.-И. е собственик на 0.27% ид. ч., а Д. И. И. е собственик на 0.25% ид. ч. от обект зала за телекомуникационно оборудване с идентификатор [№], заедно с 19.08% ид. ч. от общите части на сутерена на сградата и съответните идеални части от правото на строеж върху дворното място, съставляващо УПИ I-3993 от кв. 7 по плана на [населено място], ж. к. „Младост I“, и ответникът е осъден да предаде на собствениците владението, както и да заплати на основание чл. 31, ал. 2 ЗС на З. И. К.-И. обезщетение в размер на 124.80 лева, а на Д. И. И. - обезщетение на същото основание в размер на 115.70 лева, за периода от м. април 2011 г. до м. април 2013 г., ведно със законната лихва от датата на подаване на исковата молба до окончателното изплащане; на основание чл. 26, ал. 1, предл. 1 вр. чл. 167, ал. 3 ЗЗД е прогласена нищожността на договор за учредяване на ипотека, обективиран в н. а. № 102/08.12.2010 г., в частта, с която в полза на „С. Ж. Е. АД от една страна като кредитор, от друга страна „Нетера“ ЕООД като кредитополучател и ипотекарен длъжник, е учредена договорна ипотека върху собствените на З. И. К.-И. 1.02% ид. ч. и върху собствените на Д. И. И. 0.95% ид. ч. от обект преддверие към зала за телекомуникационно оборудване, а искането за отмяна на нотариалния акт е отхвърлено; предявените от З. И. К.-И. и Д. И. И. искове за отмяна на н. а. №128/31.08.2012 г. за собственост на недвижим имот, придобит чрез покупко-продажба и преработка на основание чл. 154 ЗУТ, до размера на притежаваните от ищците идеални части, са отхвърлени.

По делото е установено, че спорният обект се намира в сграда, притежавана в режим на етажна собственост, с идентификатор [№], находяща се в УПИ I-3993 от кв. 7 по плана на [населено място], местност ж. к. „Младост - I“, като страните са собственици на самостоятелни обекти в нея.

Ищците се легитимират за собственици по силата на н. а. № 158/19.10.2005 г. за учредяване право на строеж срещу задължение за строителство /поправен с н. а. № 81/13.07.2009 г./ и н. а. № 129/10.11.2009 г. за покупко-продажба.

Ответникът „Нетера“ ЕООД е придобил по силата на договор за продажба на недвижими имоти, изградени в груб строеж, сключен с н. а. № 184/22.08.2008 г. със строителя „Ф-Тур“ ООД, подземни гаражи № 1, № 2, № 50, № 51, избено помещение № 70, преддверие към зала за телекомуникационно оборудване със застроена площ от 85.07 кв. м. и зала за телекомуникационно оборудване със застроена площ от 146.83 кв. м., находящи се на подземния етаж на жилищната сграда.

По първоначалния план на сградата от 05.12.2005 г. не е съществувал обект преддверие към зала за телекомуникационно оборудване. В последващия план от 12.08.2008 г. имало обозначена нова преградна стена, разположена по конструктивна ос 11 А, която свързва североизточния ъгъл на гараж Г2 с югозападния ъгъл на гараж Г52.

Със заповед № РД-09-50-1107/29.07.2011 г. на главния архитект на Столична община е вписана забележка в разрешение за строеж № 590/28.07.2005 г. за съществено изменение в одобрения инвестиционен проект при условията на чл. 154, ал. 2, т. т. 5, 6 и 7 ЗУТ за промяна в сутерена на сградата, като в югозападната част на сутерена част от складовете и гаражите се преоформят в помещение - зала за телекомуникационно оборудване с квадратура 336.50 кв. м., като заповедта се явявала неразделна част от разрешението за строеж. По този начин притежаваните от ответника обекти са обединени в посочената зала, като в нея е включено и преддверието към залата. Посочената заповед е вписана като част от документите, представени при съставяне на н. а. № 146/31.08.2012 г. за собственост върху недвижим имот /зала за телекомуникационно оборудване, разположена в сутерена на сградата/, придобит чрез покупко-продажба и преработка по време на строителния процес на основание чл. 154 ЗУТ, издаден на името на касатора.

Спорът по делото е дали преддверието, което е създадено с изграждането на допълнителна стена, представлява обща част от сутерена, тъй като преди изграждането на стената е представлявало част от маневреното пространство на подземния етаж.

Ответникът твърди, че маневреното пространство е обслужвало единствено обектите, притежавани от него.

Като се позовал на ТР № 1/04.05.2012 г. по тълк. д. № 1/2011 г. на ОСГК на ВКС, въззивният съд е посочил, че доколкото в случая за изграждането на сградата е учредено право на строеж, собствеността върху обектите в сградата е възникнала към момента на изграждането на грубия строеж на сградата, тъй като собственост върху сграда, построена въз основа на учредено право на строеж, може да възникне, само ако тя е обособена като вещ, съдържаща минимални признаци за самостоятелност, за да може да бъде годен обект на вещни права според изискванията на съответните строителни норми. С възникване на правото на собственост върху самостоятелните обекти възниква и правото за собственост върху общите части. С н. а. № 184/22.08.2008 г. за продажба на недвижими имоти, изградени в груб строеж, ответникът е придобил самостоятелни обекти, в т. ч. и процесното преддверие, т. е. към момента на продажбата за отделните собственици са били възникнали правото на собственост върху обектите, както и правото на собственост върху общите части.

Съгласно заключението на техническата експертиза процесното преддверие, което е било продадено на ответника, е образувано за сметка на общи части на сутерена, представляващи маневрено хале. По правилото на чл. 38, ал. 1 ЗС това маневрено хале е обща част по предназначение. Извършеното със заповед № РД-09-50-1107/29.07.2011 г. изменение в одобрения инвестиционен проект при условията на чл. 154, ал. 2, т. т. 5, 6 и 7 ЗУТ в сутерена на сградата не променя статута на маневреното хале, което е част от залата за телекомуникационно оборудване, като обща част. Извършеното преустройство по съгласие на етажните собственици, при което са присъединени части от обща част на сградата към самостоятелни обекти в сградата, също не се отразява на качеството на общи части на присъединените части, ако не е прехвърлена собствеността с договор с останалите съсобственици в етажната собственост. Към момента на прехвърлителната сделка по н. а. № 184/22.08.2008 г. преддверието е представлявало обща част и праводателят на ответника не е можел да прехвърли цялата собственост върху същата, а единствено собствеността, съответстваща на притежаваните от него идеални части, но не и притежаваните от ищците идеални части. Даденото последващо съгласие от страна на етажните собственици за промяна в сутерена, което е видно от самата заповед № РД-09-50-1107/29.07.2011 г., не може да санира обстоятелството, че липсва договор с останалите съсобственици в етажната собственост, с изключение на праводателя на ищеца, който се явява и строител на сградата. Доколкото по делото е установено, че преддверието изцяло попада в залата за телекомуникационно оборудване и ищците се явяват собственици на самостоятелни обекти, притежаващи идеални части от сутерена на сградата, а упражняваното от ответника владение върху процесните идеални части на имота не е спорно, то исковете по чл. 108 ЗС се явяват основателни.

Въззивният съд е приел за установено, че от 2008 г., когато сградата била завършената, залата се ползвала от ответника и само негови служители са имали ключ от помещението, респ. достъп до същото за исковия период. Намерил е за ирелевантно обстоятелството, че сградата, в която се намира залата, е била въведена в експлоатация в един по-късен момент, доколкото няма пречка тя да бъде ползвана в качеството си на самостоятелен обект.

Касационна жалба срещу въззивното решение е подал ответникът „Нетера“ ЕООД, който е изложил оплаквания за неправилност на съдебния акт - основание за касационно обжалване по чл. 281, т. 3 ГПК.

Ответниците по касация не са подали отговори.

Касационната жалба е подадена в срока по чл. 283, изр. 1-во ГПК, насочена е срещу въззивно решение, което не е изключено от обхвата на касационния контрол и отговаря на изискванията на чл. 284 ГПК, поради което е допустима.

При произнасяне по допускане на касационното обжалване Върховният касационен съд на РБ, състав на І-во г. о., намира следното:

В изложението по чл. 284, ал. 3, т. 1 ГПК касаторът се позовава на основанието за допускане на касационно обжалване по чл. 280, ал. 2, предл. 3-то ГПК с твърдението, че обжалваното решение е постановено contra legem - приетото от въззивния съд, че няма пречка залата за телекомуникационно оборудване да бъде ползвана в качеството си на самостоятелен обект преди сградата, в която се намира, да бъде въведена в експлоатация, противоречи на разпоредбата на чл. 178, ал. 1 ЗУТ, според която не се разрешава да се ползват строежи или части от тях, преди да са въведени в експлоатация от компетентния орган по чл. 177. От приетото по делото разрешение за ползване № ДК-07-С-71/23.04.2013 г. е установено, че поне до края на м. април 2013 г. е било нормативно забранено обектът да бъде ползван. Следователно, няма как и ищците да са били лишени от ползване, което им е било забранено по силата на закона.

При основанието по чл. 280, ал. 1, т. 3 ГПК са поставени въпросите:

1. Възможно ли е да бъде лишен от ползване собственик/съсобственик на обект в сграда, която не е въведена в експлоатация по съответния законов ред;

2. Към кой момент /етап на строителството/ възниква етажната собственост в процеса на строителство на многоетажна сграда със самостоятелни обекти, притежавани от различни собственици.

Предпоставките за допускане на касационно обжалване не са налице, като съображенията за това са следните:

Правото на ползване по чл. 31 ЗС винаги е било разбирано в съдебната практика като фактическо служене, упражняване на фактическа власт върху съсобствена вещ /ТР № 7/02.11.2012 г. по тълк. д. № 7/2012 г. на ОСГК на ВКС/. При определени хипотези фактическото служене с дадена вещ, както когато тя принадлежи на едно лице, така и когато принадлежи общо на две или повече лица, може да бъде предпоставено от спазването на установени от закона условия. Такава е хипотезата на чл. 178, ал. 1 ЗУТ, при която не се разрешава да се ползват строежи или части от тях, преди да са въведени в експлоатация от компетентния орган по чл. 177. Ползването на строежи или части от тях в нарушение на посоченото изискване, както и когато същите се ползват не по предназначението им или в нарушение на условията за въвеждане в експлоатация, е скрепено с предвидените в чл. 178, ал. 5 и 6 ЗУТ санкции, налагани от компетентните административни органи - забрана на ползването и разпореждане тяхното освобождаване, прекъсване на захранването им с електрическа и топлинна енергия, с вода, газ, телефон и други. Липсата на законова възможност за ползване обаче не освобождава от отговорност за неоснователно обогатяване лицето, което ползва изцяло чужд или съсобствен обект, попадащ под забраната на чл. 178, ал. 1 ЗУТ, доколкото тази забрана не е пречка за установяване на владение /решение № 117/26.04.2011 г. по гр. д. № 718/2010 г. на ВКС, I-во г. о./. Ето защо поддържаната от касатора теза, че ищците не са били лишени от ползване поради несъответствие на фактическото положение с нормативно установените изисквания, доколкото разрешението за ползване на сградата е от 23.04.2013 г., а претендираният период е предхождащ, не може да обоснове наличие на основание за допускане на касационно обжалване нито по чл. 280, ал. 1, т. 3 ГПК /поставеният въпрос е разрешен в съдебната практика, на която въззивното решение съответства/, нито по чл. 280, ал. 2, предл. 3-то ГПК /въззивното решение не е очевидно неправилно/.

Съгласно трайната съдебна практика за възникването на етажна собственост законът не предвижда специален учредителен акт, а е необходимо най-малко два самостоятелни обекта в една сграда да принадлежат на различни лица. Когато етажна собственост е многоетажна сграда със самостоятелни обекти, притежавани от различни собственици, изградена въз основа на учредено право на строеж, правото на строеж се счита упражнено с изграждането на грубия строеж на сградата или съответния етап, за който е издадено разрешението за строеж; в този момент се придобива и собствеността върху обектите, за които носители на правото на строеж са различни лица, защото са изградени и общите части на сградата, според приетото в ТР № 1/04.05.2012 г. по тълк. д. № 1/2011 г. на ОСГК на ВКС.

Съобразявайки така установената съдебна практика следва извод, че с възникването на собствеността върху отделните самостоятелни обекти в сградата възниква и етажната собственост, както и съпритежанието върху общите части на сградата, така, както същите са обособени и индивидуализирани към посочения момент, като това съпритежание не се променя от обстоятелството, че някои от общите части обслужват само обекти, притежавани от отделен етажен собственик. Ето защо не може да се сподели тезата на касатора, че, по аргумент от чл. 3 ЗУЕС и при приложение по аналогия на чл. 40, ал. 1 ЗС, възникването на етажната собственост и на общите части на сградата се свързва с един по-късен момент - този на окончателното приключване на строителството, когато се съставя констативен акт /приложение - образец/ 15 и еднозначно ставало ясно коя обща част от сградата какво естество и предназначение има; и тъй като в случая акт образец 15 е съставен на 29.08.2012 г., а към този момент преддверието вече е било присъединено на основание заповедта по чл. 154 ЗУТ от 2011 г. към обект, индивидуална собственост на касатора, то същото не е възникнало като обект за общо ползване по смисъла на чл. 38, ал. 1 ЗС, т. е. не е обща част на сградата, която да е обща на всички етажни собственици, в т. ч. и на ищците, а следва собствеността на главната вещ. В разглеждания случай сградата е завършена в груб строеж през 2008 г., когато е възникнала собствеността върху отделните самостоятелни обекти, както и етажната собственост. Към този момент маневреното хале, част от което е обособеното впоследствие преддверие, е със статут на обща част на сградата. Правната значимост на последваща промяна на обща част, която е създадена и възникнала като такава при изграждането на сградата, чрез преустройство, в резултат на което тази обща част е променила своето предназначение и е присъединена към някой от самостоятелните обекти в сградата, следва да бъде преценявана от гледна точка спазване на нормативните изисквания на чл. 185, ал. 2 и 3 ЗУТ. В случая е налице само промяна на предназначението при декларирано съгласие за това, което поради липсата на договор за прехвърляне на собственост в нотариална форма с останалите собственици в етажната собственост /с изключение на договора, сключен с праводателя на касатора/, не води до промяна в носителя на правото на собственост, а само променя характера на съпритежанието - от неделима, каквато е съсобствеността върху общите части на сграда, притежавана в режим на етажна собственост /чл. 38, ал. 3 ЗС/, и с която не могат да се извършват разпоредителни действия, съсобствеността върху главната вещ, към която общата част е присъединена, вече подлежи на делба и разпореждането с нея е допустимо.

Ето защо основанието по чл. 280, ал. 1, т. 3 ГПК за допускане на касационно обжалване не е налице и по втория поставен въпрос.

Другата поддържана от касатора теза - че строителят и праводател на касатора „Ф-Тур“ ООД е бил собственик на преддверието предвид клаузата в договора за продажба, сключен с н. а. № 184/22.08.2008 г., че на строителя се учредява правото на строеж за изграждане на всички останали обекти извън тези, за които учредителите, вкл. и ищците, изрично са запазили за себе си или са учредили на трети лица, също не може да обоснове необходимост от допускане на касационно обжалване по втория поставен въпрос на основание чл. 280, ал. 1, т. 3 ГПК. От посочената клауза става ясно, че волята на страните по договора касае единствено самостоятелните обекти на правото на собственост, но не и общите части на сградата, а по делото няма спор, че първоначално преддверието е представлявало част от маневреното пространство на подземния етаж, което е обща част.

По изложените съображения Върховният касационен съд на РБ, състав на І-во г. о.

ОПРЕДЕЛИ:

НЕ ДОПУСКА касационно обжалване на въззивното решение № 1507/20.06.2022 г. по гр. д. № 9706/2020 г. на Софийския градски съд.

Определението е окончателно.

ПРЕДСЕДАТЕЛ:

ЧЛЕНОВЕ: