Производството е по реда на чл. 288 от ГПК и е образувано по повод на касационна жалба с вх. № 35 376/25.03.2020 година, подадена от Етажната собственост на [жилищен адрес] намиращ се в [населено място], [улица], против решение № 1051/06.02.2020 година на Софийски градски съд, гражданско отделение, ІІ-„Е“ състав, постановено по гр. д. № 1261/2019 година.

С обжалваното въззивно решение е потвърдено първоинстанционното решение № 483 355/07.09.2018 година на Софийския районен съд, І-во гражданско отделение, 41-ви състав, постановено по гр. д. № 64 785/2017 година, с което са отхвърлени предявените от Етажната собственост на [жилищен адрес] намиращ се в [населено място], [улица] против „Т. Б“ ЕАД [населено място] иск с правно основание чл. 232, ал. 2, във връзка с чл. 236, ал. 1 от ЗЗД за заплащане на сумата от 13 666.29 лева, представляваща дължима се наемна цена за периода 01.12.2014 година-31.08.2017 година за наем на покривно пространство на [жилищен адрес] намиращ се в [населено място], [улица] по договор за наем от 17.11.2004 година, както и евентуалния такъв с правно основание чл. 59, ал. 1 от ЗЗД за сумата от 13 666.29 лева, представляваща такава, с която „Т. Б“ ЕАД [населено място] се е обогатило за сметка на ищеца, спестявайки си разходи за ползване на покривно пространство на [жилищен адрес] намиращ се в [населено място], [улица].

В подадената от Етажната собственост на [жилищен адрес] намиращ се в [населено място], [улица] касационна жалба се излагат доводи за това, че обжалваното решение на Софийски градски съд е постановено в нарушение на материалния закон, при съществени нарушения на съдопроизводствените правила, като освен това е необосновано. Поискано е същото да бъде отменено и да бъде постановено друго, с което предявеният от етажната собственост против „Т. Б“ ЕАД [населено място] иск с правно основание чл. 232, ал. 2 от ЗЗД да бъде уважен, а ако бъде счетено, че той е неоснователен да бъде уважен съединения към него евентуален иск с правно основание чл. 59, ал. 1 от ЗЗД. В изложението си по чл. 284, ал. 3, т. 1 от ГПК касаторът твърди, че са на налице основанията за допускане на касационно обжалване на решението на Апелативен съд Варна по чл. 280, ал. 1, т. 3 от ГПК.

Ответникът по касационната жалба „Т. Б“ ЕАД [населено място] не е подал отговор на същата, както и не е изразил становище по допустимостта и основателността й.

Етажната собственост на [жилищен адрес] намиращ се в [населено място], [улица] била уведомена за обжалваното решение на 25.02.2020 година, а подадената от нея касационна жалба е с вх. № 35 376/25.03.2020 година. Поради това е спазен предвидения от чл. 283, изр. 1 от ГПК преклузивен срок за обжалване като жалбата отговаря на формалните изисквания на чл. 284 от ГПК. Същата е подадена от надлежни страни, поради което е допустима.

Върховният касационен съд, гражданска колегия, ІV-то отделение, преценявайки въпросите посочени от жалбоподателя в подаденото от него изложение на основанията за допускане на касационно обжалване по чл. 280, ал. 1 от ГПК, намира следното:

Съставът на Софийски градски съд е приел, че страните в производството не спорели, че до края на ноември 2014 година „Т. Б“ ЕАД [населено място] е заплащало наемна цена по договор за наем от 17.11.2004 година, като в същия като наемодател била посочени етажната собственост (ЕС) на вх. /../ и вх. /../на [жилищен адрес] с адрес [населено място], [улица]. Освен това е посочено, че с отговора на исковата молба бил представен договор за наем от 20.11.2014 година, сключен между „Т. Б“ ЕАД [населено място], в качеството на наемател, и етажните собственици от вх. /../на сграда, с адрес [населено място], [улица], представлявани от Д. П. Н.-Т., в качеството на наемодатели, по силата на който на наемателя били предоставени за възмездно ползване, за срок от 5 години, считано от датата на подписване на договора, при наемна цена от 485.75 €, 42.00 м2 от покривното пространство на „сграда с адрес [населено място], [улица], вх. /../за инсталиране и ползване на електронно-съобщителни съоръжения и необходимото оборудване за инсталиране и функциониране на съоръженията. Представен бил и протокол от проведено на 24.10.2014 година общо събрание на етажната собственост на сграда в [населено място], като не бил посочено изрично административния адрес на сградата, а индиция, че се касае за ЕС на вх. /../, на сграда в [населено място], [улица], следвала от обстоятелството, че в протокола било посочено, че събранието се ръководи от управителя на Д. П. Н.-Т., която била управител на именно на вх. /../. На общото събрание било взето решение да се сключи анекс за удължаване договора за наем с „Т. Б“ ЕАД [населено място] (с предходно наименование „К. Б. М“ ЕАД [населено място]), за срок от 5 години, считано от 21.11.2014 година. С отговора на исковата молба бил и представен протокол-решение от проведено на 10.11.2014 година заседание на управителния съвет на етажната собственост на сградата с адрес [населено място], [улица], ръководено от избрания за председател на управителния съвет на етажната собственост И. Г. Г., съгласно препис-извлечение от протокол от проведено на 20.09.2012 година общо събрание. От протокола на проведеното на 10.11.2014 година заседание било видно, че е взето решение по т. 1 от дневния ред за сключване на нов договор между „Т. Б“ ЕАД [населено място] и вх. /../ на [жилищен адрес] за наем на част от покривното пространство, с площ от 42.00 м2 разположена над този вход, при наемна цена от 485.72 €.

Въззивният съд е посочил, че в чл. 38, ал. 1 от ЗС били примерно изброени отделни елементи от сградата, които представлявали общи части, сред които бил посочен и покривът на една сграда, намираща се в режим на етажна собственост. Покривът представлявал обща част по естеството си, доколкото бил такъв елемент от сградата, без който същата не може да съществува като такава. Едната от двете форми на управление на общите части била чрез общото събрание на ЕС (аргумент от чл. 9 от ЗУЕС), като обхватът му бил уреден в чл. 8 от ЗУЕС. В ал. 2 на чл. 8 от ЗУЕС била предвидена възможност, когато сградата е с повече от един вход, управлението да може да се осъществява във всеки отделен вход, като това управление обхващало и общите части на сградата, прилежащи към самостоятелните обекти на съответния вход.

Разпоредбата на чл. 8, ал. 2 от ЗУЕС намирала приложение, когато в сграда с множество самостоятелни обекти съществували два и повече входове, всеки от които осигурявал достъп до част от самостоятелните обекти. Имайки предвид, че някои от общите части осигурявали достъп и обслужвали само част от самостоятелните обекти (а не всички), законодателят бил предвидил възможност управлението им да се извършва от самостоятелна етажна собственост, учредена от собствениците на обектите в сградата, които тези общи части обслужват. Целта била да се осигури ефективно самостоятелно управление, съобразно чл. 8, ал. 1 от ЗУЕС на съответните общи части от отделената етажна собственост и спазване на взетите от нея решения и правила за вътрешен ред, доколкото тези общи части се използвали единствено и само от собствениците на самостоятелни обекти в съответния вход и тези общи части не обслужвали останалите входове от сградата. Това, съотнесено към обстоятелството, че „Т. Б“ ЕАД [населено място] бил монтирал телекомуникационно съоръжение върху покрива на сградата на [жилищен адрес] водело до извод, че отношенията по повод ползването на покрива следвало да се решат от етажната собственост на цялата сграда, включваща петте входа (/.../), като било без значение реално ползваната площ от покрива върху кой от входовете попадала фактически. Покривът бил обща част по естеството си на цялата сграда, поради което правата и задълженията във връзка с неговата поддръжка и управление възниквали за собствениците на всички входове. Не се твърдяло, а и не се установявало наличието на решение на етажната собственост, с което поддръжката и управлението на покрива да е било реално или фактически разпределено на части, съответстващи на площта от покрива, покриваща отделния вход, а и нямало данни покривът технически да е обособен по такъв начин, че да обслужва само отделния вход, т. е. касаело се за единен общ покрив на цялата сграда на бл. 70. В този смисъл без значение било, че всеки от входовете бил с регистрирана етажна собственост, тъй като същата имала компетентност само по въпроси, обуславящи използването на тези общи части от сградата, които функционално обслужвали само конкретния вход, и каквато обща част не бил покривът. Аргумент за възможността да съществува паралелна етажна собственост за части, функционално общи за цялата сграда и такива, които са обособени само за отделния вход, можело да бъде почерпен от разпоредбата на чл. 18, ал. 1 от ЗУЕС, предвиждаща при необходимост от решаване на въпрос, който е свързан с общи части на две или повече етажни собствености, да се проведе съвместно общо събрание, за участието в което етажните собственост, излъчват равен брой представители. С оглед на това съставът на Софийски градски съд приемал, че ищцовата етажна собственост на вх. „Г“ не притежава активна материална легитимация да претендира единствено от свое име заплащането на наемна цена за ползване на общия покрив, тъй като вземането било възникнало за ЕС на цялата сграда на [жилищен адрес] като ЗУЕС не предвиждал възможност за процесуална субституция на ЕС на входа, когато се засягала обща по своето естество част на жилищен блок. Наред с това следвало да се отбележи, че соченото наемно правоотношение по договора от 17.11.2004 година било прекратено с договора за наем от 20.11.2014 година, който обвързвал и ищцовата етажна собственост и за същата не било възникнало вземане от „Т. Б“ ЕАД [населено място] за претендирания период 01.12.2014 година-31.08.2017 година. Договорът от 20.11.2014 година бил подписан от Д. П. Н.-Т. и макар да било посочено, че тя действа в качеството на представител на етажните собственици на вх. „Д“ на сградата, следвало да се съобрази, че в действителност тя представлява ЕС на цялата сграда, доколкото с решението от 10.11.2014 година управителният съвет на ЕС на сградата на бл. 70 бил взел решение по т. 1 за приемане на предложението на „Т. Б“ ЕАД [населено място] за сключване с вх. /../, на [жилищен адрес] [улица]на договор за наем за ползване на покривното пространство с площ от 42.00 м2. Доколкото не било спорно, че договорът за наем касае обща част на целия блок, както и че месечният наем по него, в размер на 485.72 €, бил редовно изплащан по посочената в договора банкова сметка, то и за ЕС на вх. /./ не възниквала претенция към „Т. Б“ ЕАД [населено място] във връзка с ползването на покрива, а приспадащото му се вземане съобразно участието му в съсобствеността на сградата, можело да се търси от останалите етажни съсобственици по реда на чл. 30, ал. 3 от ЗС. Контрол върху законосъобразността на оспорените протокол от 10.11.2014 година и протокол от 24.10.2014 година било недопустимо да бъде извършван в производство пред въззивния съд, доколкото такъв бил предвиден по реда и в сроковете по раздел IV-ти от ЗУЕС, в отделно исково производство. Следвало да се отбележи, че настоящият състав не споделял доводите на ЕС на вх./../, че протоколът от проведено ОС на ЕС е частен диспозитивен документ, тъй като същият бил изготвен по специален ред и със съдържание, предвидено в закона (чл. 16, ал. 4 и ал. 5 от ЗУЕС), от изрично натоварени за това лица, с определен начин за оповестяването му и срок за оспорване на съдържанието му, поради което той имал има доказателствена сила, подобна на официалните свидетелстващи документи, както било посочено в решение № 8/24.02.2015 година, постановено по гр. д. № 4294/2014 година по описа на ВКС, ГК, І г. о. При наличието на валидно сключен договор за наем от 20.11.2014 година, въз основа на който „Т. Б“ ЕАД [населено място] ползва покрива на процесната сграда, и по който дружеството било заплащало уговореното наемно възнаграждение, законосъобразно Софийския районен съд бил отхвърлил както претенцията по чл. 236, ал. 1, във връзка с чл. 232, ал. 2 от ЗЗД, така и евентуалният иск по чл. 59, ал. 1 ЗЗД, тъй като не било налице разместване на блага без основание.

С изложението си по чл. 284, ал. 3, т. 1 от ГПК Етажната собственост на вх./../ на [жилищен адрес] намиращ се в [населено място], [улица] поискала въззивното решение на Софийски градски съд да бъде допуснато до касационно обжалване по правните въпроси за това протоколът от проведено общо събрание на етажна собственост частен или официален документ е по смисъла на ГПК; за това при представяне на протокол за проведено общо събрание на етажна собственост, подписан само от председател и секретар, посочени като избрани в самия него, обвързани ли са третите лица от посочената в протокола дата на издаване или важат общите правила на ГПК относно достоверната дата на частните документи и за това следва ли да се прилагат правилата за оспорване на решенията на общото събрание на етажната собственост и най-вече сроковете за това в искови производства по друг повод и с друг предмет, различен от производството по самото оспорване на решението. Тези въпроси обаче не предпоставят допускането на въззивното решение до касационно обжалване, тъй като обуславят решаващите изводи на състава на Софийски градски съд. При постановяване на решението е съобразена практиката, че покривът на сграда етажна собственост е обща част на цялата сграда по естеството си, а не само на отделните входове в нея, дори и последните да са обособени като самостоятелни етажни собствености (решение № 103/20.01.2021 година, постановено по гр. д. № 4703/2019 година по описа на ВКС, ГК, І г. о., решение № 75/26.02.2010 година, постановено по гр. д. № 395/2009 година и решение № 37/11.02.2010 година, постановено по гр. д. № 528/2009 година, двете по описа на ВКС, ГК, ІІ г. о.) Поради това договор за наем на покрива или на част от него може да бъде сключван от името на всички етажни собственици в сградата, а при положение, че той е сключен само от една от самостоятелните етажни собственостти на отделен вход от сградата (независимо дали останалите етажни собственици на сградата са дали съгласие за това или не), то със заплащането на дължимия се по договора наем наемателя се освобождава от задължението си, а останалите етажни собственици придобиват вземане по отношение получилите наема за съответната припадаща им се част от него.

Предвид на изложеното не са налице предвидените в по чл. 280, ал. 1, т. 3 от ГПК предпоставки за допускане на касационно обжалване на решение № 1051/06.02.2020 година на Софийски градски съд, гражданско отделение, ІІ-„Е“ състав, постановено по гр. д. № 1261/2019 година, по подадената срещу него от Етажната собственост на вх. /../на [жилищен адрес] намиращ се в [населено място], [улица] касационна жалба с вх. № 35 376/25.03.2020 година и такова не трябва да се допуска.

По изложените съображения Върховният касационен съд, състав на Четвърто отделение

ОПРЕДЕЛИ:

НЕ ДОПУСКА касационно обжалване на решение № 1051/06.02.2020 година на Софийски градски съд, гражданско отделение, ІІ-„Е“ състав, постановено по гр. д. № 1261/2019 година.

ОПРЕДЕЛЕНИЕТО е окончателно и не подлежи на обжалване.

Председател:

Членове: 1.