Производството е по реда на чл. 288 от ГПК като е образувано по повод на касационна жалба с вх. № 1203/13.02.2020 година, подадена от „Каваллиино-08“ ЕООД [населено място], против част от решение № 349/13.12.2019 година на Окръжен съд Добрич, постановено по гр. д. № 575/2019 година.

С касационната жалба въззивното решение се оспорва в частта му, с която е потвърдено първоинстанционното решение № 60/25.04.2019 година на Районен съд Каварна, постановено по гр. д. № 91/2019 година, в частта му за обявяване за окончателен на сключения на 11.11.2008 година между К. В. П. и Ц. К. П., в качеството им на продавачи, и „Каваллиино-08“ ЕООД [населено място], в качеството му на купувач, предварителен договор за продажба на 336.50 м2, в идеални части, от поземлен имот-дворно място с площ от 495.00 м2, намиращо се на административен адрес [населено място], [улица], представляващо имот с идентификатор. .. по кадастралната карта на [населено място] за сумата от 10 599.75 лева.

В касационната жалба са изложени твърдения за неправилност на въззивното решение в обжалваната му част поради противоречие с материалния закон и при допуснато съществено нарушение на съдопроизводствените правила, което е довело и до неговата необоснованост. Направено е искане решението да бъде отменено и да бъде постановено друго, с което предявеният от К. В. П. и Ц. К. П. против „Каваллиино-08“ ЕООД [населено място] иск с правно основание чл. 19, ал. 3 от ЗЗД да бъде отхвърлен. В изложението си по чл. 284, ал. 3, т. 1 от ГПК касаторът твърди, че са налице предпоставките за допускане на касационно обжалване по чл. 280, ал. 1, т. 1 и т. 3 от ГПК.

Ответниците по касационната жалба К. В. П. и Ц. К. П. са подали отговор на същата с вх. № 4067/07.07.2020 година, с който са изразили становище, че не са налице предпоставките за допускане на касационно обжалване на решение № 349/13.12.2019 година на Окръжен съд Добрич, постановено по гр. д. № 575/2019 година, поради което такова не трябва да се допуска, а ако бъде допуснато жалбата е оспорена като неоснователна и е поискано да бъде оставена без уважение, а атакуваното с нея решение да бъде потвърдено.

„Каваллиино-08“ ЕООД [населено място] е било уведомени за обжалваното решение на 10.01.2020 година, а касационната му жалба против същото е с вх. № 1203/13.02.2020 година, като е подадена по пощата на 10.02.2020 година, Поради това и с оглед разпоредбата на чл. 62, ал. 2 от ГПК е спазен предвидения от чл. 283, изр. 1 от ГПК преклузивен срок за обжалване като жалбата отговаря на формалните изисквания на чл. 284 от ГПК. Същата е подадена от надлежна страна, поради което е допустима.

Върховният касационен съд, гражданска колегия, ІV-то отделение, преценявайки въпросите посочени от жалбоподателя в подаденото от него изложение на основанията за допускане на касационно обжалване по чл. 280, ал. 1 от ГПК, намира следното:

Съставът на Окръжен съд Добрич е приел за установено, че към 11.11.2008 година К. В. П. и Ц. К. П. се легитимират като собственици на посочения по-горе имот, като П. притежава 3/16 идеални части от него по наследство, а останалите 13/16 са придобити от двамата в режим на съпружеска имуществена общност. На 11.11.2008 година К. В. П. и Ц. К. П. продали на „Каваллиино-08“ ЕООД [населено място] 10 м2, в идеални части, от имота, с оглед на което страните по делото станали съсобственици на последния. На същата дата между тях бил сключен и договор за учредяване право на строеж, по силата на който страните взаимно си учредявали право на строеж върху съсобственото им дворно място за построяване на обекти, подробно описани в договора, в предстоящата за изграждане в имота съгласно предвижданията на ПУП-ПРЗ масивна жилищна сграда със застроена площ от 287.60 м2 и разгърната застроена площ от 1175.12 м2, състояща се от сутеренен, два жилищни етажа и един тавански етаж, като по отношение на „Каваллиино-08“ ЕООД [населено място] правото на строеж било учредено срещу задължението да извърши за своя сметка всички необходими правни и фактически действия за цялостно проектиране, съгласуване и одобряване на инвестиционен проект на предстоящата за изграждане жилищна сграда пред съответната администрация и разрешаване на строителството, да построи със собствени средства всички обекти от предстоящата за изграждане жилищна сграда и да въведе сградата в експлоатация по предвидения в закона ред. В т. V от договора К. В. П. и Ц. К. П. поемали задължение в срок до седем работни дни от въвеждането на сградата в експлоатация по установения от закона ред да прехвърлят на ответното дружество правото на собственост върху 336.50 м2, в идеални части, от имота. Във връзка с изпълнение на задълженията по този договор в същия ден К. В. П. и Ц. К. П., в качеството на възложители, и „Каваллиино-08“ ЕООД [населено място], в качеството на изпълнител, сключили и договор за изграждане на жилищната сграда. В чл. 14.1 от договора страните поемали взаимно задължения в срок до седем работни дни, считано от въвеждането на сградата в експлоатация, да сключат окончателен договор за покупко-продажба на земя, като възложителите се задължавали да прехвърлят на изпълнителя правото на собственост върху 336.50 м2, в идеални части, от имота, в който ще бъде изградена сградата, за сума в размер, съответстващ на данъчната оценка на продаваните идеални части от поземления имот, която да се изплати, както следва: 150.00 лева-задатък при подписване на договора, а оставащата част от цената до пълната сума, представляваща данъчната оценка на продаваните идеални части от земята, да се заплати при нотариалното изповядване на договора за покупко-продажба. Вписано било още, че в тази си част договорът има характер на разписка за платена и получена сума. Не било спорно, че жилищната сграда била изградена и въведена в експлоатация, както и че в уговорения в чл. 14.1 от договора за строителство срок не бил сключен окончателен договор за продажба на горепосочените идеални части.

Съставът на Окръжен съд Добрич е посочил, че клаузата на чл. 14.1 от договора за строителство има съдържанието на предварителен договор за покупко-продажба, който бил сключен в изискуемата писмена форма за действителност по чл. 19 ал. 1 от ЗЗД. Не било основателно възражението на „Каваллиино-08“ ЕООД [населено място], че договорът не съдържал уговорки относно съществените условия на окончателния договор. Ясни били страните по него-продавачи били възложителите по договора за строителство, от който била част клаузата, а именно К. В. П. и Ц. К. П., а купувач бил изпълнителят „Каваллиино-08“ ЕООД [населено място]. Напълно ясен бил и предметът на договора-правото на собственост върху 336.50 м2, в идеални части от поземления имот, в който била изградена сградата, за чието изграждане бил сключен договорът за строителство. Не било вярно, че липсвала уговорена продажна цена. Такава действително не била посочена като конкретна сума, но според начина на уговарянето й била напълно определяема. Същата включвала 150.00 лева задатък, платен при подписване на предварителния договор, и остатък като разлика между данъчната оценка на продаваните идеални части от поземления имот и платения задатък, платим при сключване на окончателния договор, което означавало, че се има предвид от страните данъчната оценка на земята към уговорения момент за нотариално изповядване на окончателната сделка, а това бил моментът на изтичане на седем работни дни от въвеждане на строежа в експлоатация. Тъй като строежът е въведен в експлоатация на 14.07.2016 година, то очевидно за база следвало да се вземе данъчна оценка, актуална към юли 2016 година. На следващо място предварителният договор не бил нищожен нито като противоречащ на закона-на императивната норма на чл. 38 ал. 3 от ЗС, съгласно която общите части на етажна собственост не можели да се делят и да бъдат предмет на разпоредителна сделка, нито поради невъзможен предмет с оглед твърдяното от „Каваллиино-08“ ЕООД [населено място] изключване на общите части от гражданския оборот. Това било така, защото в случая процесното дворно място нямало статут на обща част на етажната собственост.По правило (чл. 38 ал. 1 от ЗС) дворното място било обща част на етажната собственост, а такава в случая била възникнала с построяване на процесната масивна жилищна сграда, с което взаимно отстъпените между страните права на строеж били реализирани и всяка от страните била станала собственик на обектите от сградата, за които й е било отстъпено право на строеж. Доводът на К. В. П. и Ц. К. П.,че етажна собственост щяла да възникне едва с изпълнение на задълженията да се уточнят в писмена форма с нотариална заверка на подписите окончателните площи на обектите в сградата и припадащите им се идеални части от общите части на сградата и от правото на строеж, не бил основателен.Касаело се за уточняване на второстепенни за индивидуализацията на обектите от етажната собственост белези като площ на обектите и припадащи се идеални части от общите части за всеки обект, като това уточнение било ирелевантно за възникване на етажната собственост. За възникването й било от значение дали и кога взаимно отстъпените права на строеж са реализирани, т. е. кога сградата и обектите в нея са построени, като с изграждането им правото на строеж на всяка от страните се трансформирало в право на собственост върху построеното. При наличие на право на собственост на всяка от страните върху отделни обекти в сградата била налице безспорно етажна собственост. Не било и необходимо, както смятали К. В. П. и Ц. К. П., отделните обекти на етажната собственост да са заснети като самостоятелни по кадастралната карта. Заснемането по кадастралната карта не пораждало права, т. е. нямало конститутивно действие, а само обективирало фактическото положение на имотите и констатирало техния статут, т. е. това, че отделните обекти не били все още заснети, не означавало, че не съществуват реално като самостоятелни такива. Дворното място обаче невинаги се явявало обща част на етажната собственост, защото последната можела да съществува и без дворното място, каквато била хипотезата на чл. 63 от ЗС-при отстъпено право на строеж от собственика на терена на трети лица, при което последните ставали собственици на построеното, но нямало право на собственост върху земята, съответно при прехвърляне от собственика на земята на право на собственост върху вече съществуваща върху нея постройка или върху обособени обекти в последната на трети лица, без да се прехвърля земята. Когато било обща част, дворното място не било такава по естеството си, а по предназначение при наличие на изрично постигнато съгласие между етажните собственици, които имали права и върху терена, че дворното място ще има такъв статут. Ако етажните собственици изразели воля дворното място, на което са съсобственици, да бъде обща част, то тогава правата върху него се определяли по правилото на чл. 40 от ЗС, т. е. с възникване на етажната собственост по право правата на собственост върху терена, върху който е изградена сградата-етажна собственост, се трансформирали в обем, определен по правилото на чл. 40 от ЗС. В случая обаче в нито един от сключените между страните договори, не се съдържали клаузи, според които бъдещите етажни собственици да са уговорили, че дворното място ще е обща част на сградата в режим на етажна собственост. Всъщност съдържанието на договорите, включително на процесния предварителен договор, сочело, че те са уговорили дворното място да не става обща част, а да остане съсобствено между тях. Ако са целели дворното място да стане обща част, то тогава не било логично те да предприемат постигане на посочените договорки. Достатъчно било да се уговорят, че то ще бъде обща част на сградата-етажна собственост, при което дяловете им в идеални части от терена щели да бъдат определени при възникване на етажната собственост по реда на чл. 40 от ЗС, т. е. съразмерно на съотношението между стойностите на отделните им обекти в сградата при учредяване на етажната собственост. Очевидно страните не били целели последното, а били искали дворното място да остане съсобствено между тях. След като дворното място не било обща част на ЕС, то тогава нямало законова забрана същото, съответно идеални части от него да бъдат предмет на сделки на разпореждане. Предвид на това въззивния съд намирал, че исковете по чл. 19 ал. 3 от ЗЗД били основателни и правилно били уважени от районния съд, който бил обявил процесния предварителен договор за окончателен. В тази част първоинстанционното решение следвало да бъде потвърдено.

Във връзка с посочените мотиви на състава на Окръжен съд Добрич с изложението си по чл. 284, ал. 3, т. 1 от ГПК, касаторът „Каваллиино-08“ ЕООД [населено място] е поискал въззивното решение да бъде допуснато до касационно обжалване по правните въпроси за това в случай, че липсва предварителна договорка между съсобствениците на дворното място, в което ще бъде построена сграда в режим на етажна собственост (с обекти индивидуална собственост на същите лица), че то няма да бъде обща част на сградата, придобива ли дворното място статут на обща част след нейното построяване; за това предпоставка ли е съществуването на договорка между съсобствениците на дворното място, в което ще бъде построена сграда в режим на етажна собственост (с обекти индивидуална собственост на същите лица), че то ще бъде обща част на сградата, за да се приложи чл. 38 от ЗС и дворното място да получи този статут след нейното построяване и за това представлявали договорка за изключване на съсобственото дворно място от общите части на бъдещата сграда, сключения между съсобствениците предварителен договор за продажба, между тях, на идеална част от дворното място, в което ще бъде построена сградата в режим на етажна собственост (с обекти индивидуална собственост на същите лица). По отношение на първите два въпроса се твърди предвиденото в чл. 280, ал. 1, т. 1 от ГПК допълнително основание за допускане на касационното обжалване, като се сочи противоречие с решение № 546/15.03.1977 година, постановено по гр. д. № 2896/1976 година по описа на ВС, ГК, І г. о., решение № решение № 481/25.05.2011 година, постановено по гр. д. № 979/2009 година, решение № 54/20.06.2016 година, постановено по гр. д. № 4977/2015 година, решение № 174/18.10.2016 година, постановено по гр. д. № 1627/2016 година, трите по описа на ВКС, ГК, І г. о., решение № 28/01.02.2012 година, постановено по гр. д. № 331/2011 година, решение № 59/12.03.2012 година, постановено по гр. д. № 911/2011 година и решение № 124/20.10.2014 година, постановено по гр. д. № 2054/2014 година, трите по описа на ВКС, ГК, ІІ г. о. В случай, че съществуването на допълнителната предпоставка по чл. 280, ал. 1, т. 1 от ГПК не бъде прието е поискано допускането на касационното обжалване по тези два въпроса на основание чл. 280, ал. 1, т. 3 от ГПК, която предпоставка се сочи като основание за допускане на обжалването по отношение на третия въпрос.

Първият от така поставените правни въпроси не обуславя допускането на въззивното решение на Окръжен съд Добрич до касационно обжалване. От мотивите към въззивното решение не следва, че въззивният съд е приел, че задължителна предпоставка за да придобие съсобственото дворно място, в което ще бъде построена сграда в режим на етажна собственост (с обекти индивидуална собственост на същите лица), статут на обща част след построяване на сградата е това да има предварителна уговорка между съсобствениците в този смисъл. Съдът е приел, че това дали дворното място ще придобие статут на обща част към вече построената сграда зависи от волята на съсобствениците, в смисъл, че те могат да уговорят дворното място да не бъде обща част към вече построената сграда, а да се ползва по друг начин. Именно от наличието на такава уговорка следва, че съсобствениците са изразили съгласие дворното място да има статут на обща част или не, като евентуално остане съсобствено между страните. Възприетото от въззивният съд в тази насока не противоречи на установената съдебна практика, намерила израз в решение № 661/02.11.2010 година, постановено по гр. д. № 1437/2009 година, решение № 301/20.01.2020 година, постановено по гр. д. № 2616/2018 година, двете по описа на ВКС, ГК, І г. о., решение № 1106/28.11.2008 година, постановено по гр. д. № 4750/2007 година, решение № 181/1159/2010 година, двете по описа на ВКС, ГК, ІІ г. о., решение № 117/31.05.2016 година, постановено по гр. д. № 5673/2015 година по описа на ВКС, ГК, ІІІ г. о. и решение № 35/06.03.2018 година, постановено по гр. д. № 3057/2017 година по описа на ВКС, ГК, ІV г. о. Предвид на това не са налице предвидените в чл. 280, ал. 1, т. 1 от ГПК предпоставки за допускане на въззивното решение до касационно обжалване по този въпрос. Същевременно наличието на установена съдебна практика по въпроса не предпоставя допускането на касационното обжалване и на основание чл. 280, ал. 1, т. 3 от ГПК, доколкото в изложението си по чл. 284, ал. 3, т. 1 от ГПК, „Каваллиино-08“ ЕООД [населено място] не е обосновало твърдения, че посочената практика е неправилна и трябва да бъде изоставена или пък, че трябва да бъде осъвременена с оглед развитието на обществените или икономическите отношения.

Вторият от поставените в изложението на „Каваллиино-08“ ЕООД [населено място] по чл. 284, ал. 3, т. 1 от ГПК правни въпроси също не обуславя допускането на въззивното решение на Окръжен съд Добрич до касационно обжалване, тъй като в него не е прието, че съществуването на договорка между съсобствениците на дворното място, в което ще бъде построена сграда в режим на етажна собственост (с обекти индивидуална собственост на същите лица), че то ще бъде обща част на сградата е предпоставка да се приложи чл. 38 от ЗС и дворното място да получи този статут след нейното построяване, а е прието, че от волята на съсобствениците зависи дали мястото ще получи статута на обща част или не, като по отношение на този въпрос важат изложените по-горе по първия въпрос мотиви.

Третият от поставените в изложението на „Каваллиино-08“ ЕООД [населено място] по чл. 284, ал. 3, т. 1от ГПК правни въпроси, както и горните два, не обуславя допускането на решението на Окръжен съд Добрич до касационно обжалване, тъй като отговорът му е винаги конкретен и може да бъде даден след тълкуване на клаузите на съответния предварителен договор във връзка една с друга, както и с оглед момента на сключването и целта на този договор, а също така и предвид връзката му с отношенията между страните във връзка със строителството на сградата. Поради това същата се отнася до преценка на правилността на изводите на въззивния съд, при постановяване на решението му, която преценка обаче не може да бъде извършвана в производството по допускане на касационната жалба.

Предвид на изложеното не са налице предвидените в чл. 280, ал. 1, т. 1 и т. 3 от ГПК предпоставки за допускане на касационно обжалване на решение № 349/13.12.2019 година на Окръжен съд Добрич, постановено по гр. д. № 575/2019 година по подадената против него от „Каваллиино“ ЕООД [населено място] касационна жалба с вх. № 1203/13.02.2020 година и такова не трябва да се допуска.

С оглед изхода на делото „Каваллиино“ ЕООД [населено място] ще трябва да заплати на К. В. П. и Ц. К. П. сумата от 850.00 лева разноски по делото за адвокатско възнаграждение.

По изложените съображения Върховният касационен съд, състав на Четвърто отделение

ОПРЕДЕЛИ:

НЕ ДОПУСКА касационно обжалване на решение № 349/13.12.2019 година на Окръжен съд Добрич, постановено по гр. д. № 575/2019 година по подадената против него от „КАВАЛЛИИНО-08“ ЕООД [населено място], район „О.“, [улица] касационна жалба с вх. № 1203/13.02.2020 година.

ОСЪЖДА „КАВАЛЛИИНО-08“ ЕООД [населено място], район „О.“, [улица] да заплати на К. В. П. с ЕГН [ЕГН] и Ц. К. П. с ЕГН [ЕГН], двамата от [населено място], [улица], сумата от 850.00 лева разноски по делото за адвокатско възнаграждение.

ОПРЕДЕЛЕНИЕТО е окончателно и не подлежи на обжалване.

Председател:

Членове: 1.