О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

№ 50203

София, 18.04.2023 г.

Върховният касационен съд, Гражданска колегия, Четвърто отделение, в закрито заседание на шестнадесети февруари през две хиляди двадесет и трета година, в състав:

ПРЕДСЕДАТЕЛ: АЛБЕНА БОНЕВА

ЧЛЕНОВЕ: БОЯН ЦОНЕВ

МАРИЯ ХРИСТОВА

като разгледа докладваното от съдия М.Хгр. дело № 2662 по описа за 2022г. взе предвид следното:

Производството по делото е образувано по касационна жалба от Д. Ф. К., чрез адвокати Д. У. и С. С., срещу въззивното решение на Апелативен съд – София №488/08.04.2022г. по в. г.д.№3778/2021г.

В жалбата са изложени доводи за неправилност на въззивното решение, като незаконосъобразно и необосновано.

Насрещната страна „ГБ Б. С. Д“ ЕООД, редовно призована, не е депозирала писмен отговор в срока по чл. 287, ал. 1 от ГПК.

Насрещната страна „ГУД Нюз“ ЕООД, редовно призована, не е депозирала писмен отговор в срока по чл. 287, ал. 1 от ГПК.

Съставът на Върховния касационен съд намира, че касационната жалба е допустима.

Подадена е в срока по чл. 283 ГПК, от легитимирана страна, срещу подлежащ на обжалване съдебен акт, и отговаря на изискванията по чл. 284, ал. 1 и 2 ГПК.

Приложено е и изложение по чл. 280, ал. 1 ГПК, с което са изпълнени и условията на чл. 284, ал. 3, т. 1 ГПК.

По заявените основания за допускане на касационното обжалване, съставът на Върховния касационен съд, четвърто гражданско отделение, намира следното:

Въззивният съд е потвърдил решението на първостепенния Благоевградски окръжен съд, с което е отхвърлен предявения от Д. Ф. К. срещу „ГБ Б. С. Д“ ЕООД и „Г. Н“ ЕООД иск с правно основание чл. 19, ал. 3 от ЗЗД за обявяване за окончателен на сключения на 01.02.2006 г. предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, представляващ апартамент С 93, находящ се на 4 -ти етаж в сградата на С. Д., състояща се от мазе и четири етажа, построена в ПИ, с площ 5267 кв. м, разположена в м.Ш., [населено място], със застроена площ на апартамента 38.29 кв. м, при съседи: коридор, апартамент С 17, външна стена с асансьор и стълбище, ведно с 0.64% ид. ч. от общите части на сградата и правото на строеж.

За да постанови този резултат, съдът приел, че по делото са безспорни обстоятелствата, че на 01.02.2006г. между ищеца, като заемодател, “Г. Н“ ЕООД, като заемател и Н. Х., като гарант, бил подписан договор за заем, с който заемодателят се съгласил да заплати авансово заем от 20 000 британски лири за период от 2 години, които длъжникът да ползва за строежа на комплекс /строежът на Б. П – т. 1.1/. Със същия, на ищеца била предоставена възможност да избере дали да извърши покупка на жилище в комплекса при намалена цена и като се удържи заема, вместо да се изисква неговото връщане. Длъжникът поел задължение за връщане на заема на датата на плащане и за заплащане на бонус /сума равна на 95% от заема – т. 1.1/. Страните договорили, че длъжникът няма да бъде задължен да заплати бонуса, ако заемодателят реши да упражни опцията описана в клауза 5 /покупка на имот в комплекса/, като се има предвид, че ще бъде приложен бонус. Предвидено било още, че клаузата за покупка следвало да бъде упражнена от ищеца в 6 месечен срок от сключването на договора, чрез писмено уведомление, във формата, посочена в таблица 1. Съдът отбелязал, че последната не е представена по делото, но в договора било предвидено, че уведомлението за позоваване на клаузата следвало да бъде доставено на ръка или да бъде изпратено по пощата. Във връзка със същото, съдът констатирал, че по делото е приложено писмо от ищеца – анекс 1, в което било обективирано изявлението му, че желае да упражни правото за закупуване на недвижим имот, следствие на което същият нямало да изисква „Г. Н“ ЕООД да върне заемната сума от 39 000 британски лири, но ще изисква с тази сума да бъде намалена цената на покупката на апартамент в комплекса. Този анекс, без дата, бил подписан от представител на „Г. Н“ ЕООД и Н. Х., но не съдържал описание на недвижимия имот, по отношение на който се упражнява правото на покупка.

Съдът констатирал, че от представените по делото писмени доказателства се установява, че на ищеца бил изпратен договор за поддържка за апартамент 93 С в комплекса, без да е уточнено основанието за това. Приел за установено, от приложената по делото разписка от 27.06.2009г., че Н. Х., като директор на Б. О. П Лимитед, удостоверил получено плащане от Д. Ф. К. на сумите от 6 000 паунда и 7 263 паунда в чек направен да се заплати на Н. Х., като пълно и последно плащане за апартамент 93 в С. Д, Б. Б.

Във връзка с извършените между страните плащания, съдът констатирал, че по делото са представени следните документи: 1. документ без подпис, за който се твърди, че произлиза от „Б. О. П“, в който била извършена калкулация на инвестицията на Д. К., с посочен остатък за плащане 17 580 британски лири и 2. Писмо от Д. Г. до Н. Х., в което било посочено, че цената договорена с Д. К. за апартамент 71 излиза да бъде 69 280 евро, на база на квадратен метър от 1, 840 евро. Посочено било, че след промяна на плановете след договора, е увеличена площта на апартамента, като при посочената цена на квадратен метър, продажната му цена ще бъде 70 454 евро. В писмото било отбелязано още, че апартамент 93 е точно като апартамент 71, но е на по-високо ниво и ще има по-висока цена.

Въззивният съд приел, че между страните не е спорно и от представения по делото нотариален акт № 150/2006 на нотариус К. М., с район на действие Районен съд – Разлог се установява, че „Г. Н“ ЕООД е продало на „Б. С. Д“ ЕООД /с ново наименование – „ГБ Б. С. Д“ ЕООД/ процесния недвижим имот – нива ПИ. .., находяща се в [населено място]. Въз основа на извършеното прехвърляне на недвижимия имот, в който се намира апартамента предмет на иска, била извършена промяна и в издаденото разрешение за строеж за ПИ. .., в което титулярът „Г. Н“ ЕООД, бил заличен и вписан „Б. С. Д“ ЕООД, а впоследствие „ГБ Б. С. Д“ ЕООД.

Съдът кредитирал заключението по допуснатата пред първостепенния съд съдебно-счетоводна експертиза, от което приел за установен факта, че при проследяване на хронологията на подаваните записи в регистрите „Дневник на продажбите“, за периода от м. март 2007г. до м. февруари 2013г. няма издадени и декларирани фактури на името на Д. Ф. К.. Не е установено и счетоводно отразяване на сумата по разписката от 27.06.2009г. в общ размер на 13 263 лири. Вещото лице посочило, че единственият първичен счетоводен документ за извършените от Д. К. плащания е представената по делото разписка, като във всички останали документи се съдържа косвена информация за извършените плащания между ищеца, „Г. Н“ ЕООД и Н. Х..

Въз основа на изложеното съдът направил извод, че по делото е установен факта, че между Д. К., „Г. Н“ ЕООД и Н. Х. бил сключен писмен договор, в съответствие с изискването на чл. 19, ал. 1 от ЗЗД вр. с чл. 18 ЗЗД, но същият нямал изискуемото се от закона съдържание, а именно уговорки относно всички съществени условия на окончателния договор за покупко-продажба на недвижим имот. Съдът изложил, че в конкретния случай, от събраните по делото доказателства не може да се направи обоснован извод, че постигнатата между страните договорка била за прехвърляне на процесния апартамент С 93, както и относно продажната му цена. Изложил, че не са налице пречки цената на имота да се заплати на части, а конкретизацията на продаваното имущество да се извърши и впоследствие, напр. в анекс към първоначално сключения договор, но от представените по делото доказателства не могат да се установят уговорките за посочените правнорелевантни юридически факти.

Въззивният съд отбелязал още, че за да бъде уважен предявеният иск с правно основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД, е необходимо по делото да бъде установено наличието на предпоставките за прехвърляне на собствеността по нотариален ред, включително продавачът да е собственик на имота към момента на обявяване на предварителния договор за окончателен /чл. 363 ГПК/. Приел, че в конкретния случай по делото не е установено по ясен и категоричен начин ответниците или някой от тях е собственик на процесния апартамент.

Въззивният съд намерил за неоснователни въведените с въззивната жалба оплаквания, като в тази връзка приел, че за обявяването на един предваритилен договор за окончателен няма значение как е озаглавен той и дали е съставен според традициите на commom law, стига да съдържа съществените уговорки, необходими за сключването му и за обявяването му за окончателен. Посочил, че в конкретния случай, от приложения договор за заем и последвалата го кореспонденция между страните не може да се установи постигнато съглашение по съществените елементи на договора. Установяването на посочените предпоставки, съгласно разпоредбата на чл. 154 от ГПК, е в тежест на ищеца, а това не било сторено в производството. Съдът отбелязал, че първостепенният съд е употребил неудачно в мотивите на съдебното решение, думата „невалидни“, касателно уговорките между страните, разменени впоследствие и неоспорени /по отношение на договора за заем от 01.02.2006 г./, но по същество същият е имал предвид, че те не установяват съществените елементи на предварителния договор – конкретно определен имот и крайната цена за прехвърлянето му. По изложените съображения въззивният съд намерил предявеният иск за неоснователен.

Касаторът обосновава допускане на касационно обжалване по следните правни въпроси: „Съставлява ли предварителен договор по смисъла на чл. 19 от ЗЗД договор, в който страните са уговорили покупко-продажба на жилище под условие: възможност /опция/ за последващ избор на имот, както и договаряне на продажна цена и ред за нейното плащане след извършването на избора? Ако съставлява предварителен договор, последващите уточнения на уговореното в него валидни ли са, ако са извършени с двустранни насрещни изявления и фактически действия в изпълнението на уговорките или трябва да са обективирани в нарочни писмени анекси? Уточняващите насрещни изявления трябва ли да са непременно писмени или целеният ефект се поражда и от размяната на електронни съобщения?“. Претендира се обжалването да бъде допуснато в хипотезата на чл. 280, ал. 1, т. 1 от ГПК, поради противоречие на решението с формираната съдебна практика, обективирана в решение №514/06.12.2011г. по г. д.№905/2010г. на ІV г. о.

В условие на евентуалност, се претендира допускане на обжалването в хипотезата на чл. 280, ал. 1, т. 3 от ГПК, тъй като с евентуалното решение на настоящия казус ще се даде отговор на приложими въпроси: дали страните могат да сключат предварителен договор под условие, като уговорят последващ избор на имота – предмет на договора, неговата цена и реда за изплащането, което ще бъде принос във формирането на практиката на касационната инстанция и ще способства за развитие на правото.

Поставените въпроси са свързани с изискуемото съдържание на предварителния договор за покупка-продажба на недвижим имот, за да може същият да бъде обявен за окончателен. По този въпрос е налице формирана и трайно установена съдебна практика на ВКС, включително и сочената от касатора, според която основанието на предварителния договор е страните по него да придобият преобразуващото право да искат обявяването му за окончателен по съдебен ред, при липса на доброволно изпълнение на поетите с него задължения. С оглед на това, е необходимо договорът да съдържа уговорки относно съществените условия на окончателния договор – съгласие, индивидуализация на вещта и цената /чл. 19, ал. 2 ЗЗД/. Последната може да е определена като абсолютна сума, като част от такава или да е определяема, като е посочен начина за определянето, Всички останали уговорки, касаещи изпълнението му или представляващи условия за сключването му, не са насрещни престации по продажбеното правоотношение. При липса на съществена уговорка във връзка с предмета на договора, предявеният иск по чл. 19, ал. 3 ЗЗД не може да бъде уважен, доколкото съдът не може с решението си да я замести. Условие за уважаване на иска за обявяване на предварителния договор за окончателен е и продавачът да е собственик на имота предмет на прехвърлянето към датата на постановяване на решението по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД.

Обжалваното въззивно решение е постановено в съответствие с дадените разрешения. При постановяването му съдът е приел, че за обявяването на един предварителен договор за окончателен е без значение наименованието, което страните са му дали, както и дали е съставен според традициите на commom law, ако съдържа съществените уговорки, необходими за обявяването му за окончателен, а именно – съгласие за прехвърляне на определен имот; договорена цена и продавачът да е негов собственик, към датата на постановяване на решението. При формиране на изводите си, съдът е обсъдил всички събрани по делото доказателства в тяхната цялост, включително разменената между страните кореспонденция и извършените плащания. Формираната съдебна практика е ясна и не са налице основания за изменението поради изменение на закона или на обществените отношения, поради което не са налице основанията по чл. 280, ал. 1, т. 1 и т. 3 от ГПК за допускане на обжалването.

Поставен е и въпросът: Длъжен ли е въззивният съд да обсъди всички доказателства по делото във връзка с твърденията и възраженията на страните и да обоснове решението си? Твърди се, че въпросът е разрешен в противоречие с практиката на ВКС, обективирана в решение №69/10.05.2022г. по г. д.№2530/2021г., ІІІ г. о.; решение №170/29.11.2018г. по г. д.№3957/2017г., ІІІ г. о.; решение №40/04.05.2022г. по г. д.№2583/2021г., ІІ г. о.; решение №15/30.01.2015г. по г. д.№4604/2014г., ІV г. о.; решение №210/15.08.2014г. по г. д.№6605/2013г., ІV г. о.

Този въпрос е свързан със задължението на съда да мотивира решението си, съобразно правилата на чл. 235, чл. 236 и чл. 12 от ГПК, като изложи свои фактически и правни изводи по съществото на спора и се произнесе по защитните доводи и възражения на страните по делото. Същият е принципно значим по всяко исково производство и по него е налице трайно установена съдебна практика. Според даденото в нея разрешение, въззивният съд е длъжен да обсъди в своето решение всички релевантни доказателства по делото и да прецени относимите обстоятелства при изграждане на своите фактически и правни изводи /чл. 235, ал. 2 от ГПК/. Съдът следва да обсъди и да разгледа всички доводи и възражения на страните въведени в производството пред него, когато имат отношение към предмета на спора, като направи самостоятелен и цялостен анализ на събраните доказателства както пред първата инстанция, така и евентуално допуснатите при разглеждане на делото пред него. Не обсъждането и не произнасянето във въззивното решение по всички своевременно заявени възражения и доводи на ответника, както и на всички събрани доказателства, е съществено нарушение на процесуалните правила.

Настоящият състав на съда споделя изцяло това разрешение на процесуалноправния въпрос, а обжалваното решение е постановено в съответствие със същото. Както вече беше отбелязано, въззивният съд е обсъдил всички събрани по делото доказателства в тяхната цялост и е изложил становище по наведените в хода на производството възражения. Приел е за установени фактите за сключен между ищеца Д. К. и „Г. Н“ ЕООД договор за заем, заплащане на сумата, предмет на същия, както и допълнително заплатените суми от ищеца, обсъдил е разменената между страните кореспонденция и се е произнесъл по въведените пред него твърдения за процесуални нарушения на първостепенния съд, поради което не са налице сочените от касатора основания за допускане на обжалването. Необосноваността на решението е касационно основание по чл. 281 от ГПК, но не и такова за допускане на обжалването по чл. 280, ал. 1 от ГПК.

В заключение, касационното обжалване на въззивното решение не следва да се допуска, тъй като не са налице сочените от жалбоподателя основания за това по чл. 280, ал. 1, т. 1 и т. 3 от ГПК, нито е налице друго основание за служебно допускане на обжалването от касационната инстанция по чл. 280, ал. 2 от ГПК.

Мотивиран от гореизложеното, Върховният касационен съд, състав на Четвърто гражданско отделение

ОПРЕДЕЛИ:

НЕ ДОПУСКА касационно обжалване на въззивно решение №488/08.04.2022г. постановено от Апелативен съд – София по в. г.д.№3778/2021г.

ОПРЕДЕЛЕНИЕТО не подлежи на обжалване.

ПРЕДСЕДАТЕЛ:

ЧЛЕНОВЕ: