Сборник постановления и тълкувателни решения на Върховния съд на Р. Б. по граждански дела 1953-1994, стр. 225, пор. № 69

ПО ИСКОВЕТЕ ПО ЧЛ. 19, АЛ. 3 ОТ ЗАКОНА ЗЗД ЗАДЪЛЖЕНИЯТА И ДОГОВОРИТЕ СЪОБРАЗНОСТТА НА ПРЕДВАРИТЕЛНИТЕ ДОГОВОРИ С РАЗПОРЕДБИТЕ НА ЗАКОНА ЗЗД РЕДА ЗЗД ПРЕХВЪРЛЯНЕ ВЕЩНИ ПРАВА ВЪРХУ НЯКОИ НЕДВИЖИМИ ИМОТИ И УКАЗ № 178 ЗЗД РЕГУЛИРАНЕ НА ПРАВНИТЕ СДЕЛКИ С НЯКОИ НЕДВИЖИМИ ИМОТИ(*) СЕ ПРЕЦЕНЯВА КЪМ МОМЕНТА НА ПОСТАНОВЯВАНЕ НА РЕШЕНИЕТО, А НЕ КЪМ МОМЕНТА НА СКЛЮЧВАНЕТО НА ПРЕДВАРИТЕЛНИЯ ДОГОВОР.

Чл. 19, ал. 3 ЗЗД

Председателят на ВС е направил предложение да се постанови тълкувателно решение по приложението на чл. 19, ал. 3 от Закона за задълженията и договорите (ЗЗД) във връзка с въпроса: към момента на сключването на предварителния договор за покупко-продажба на недвижими имоти или към момента на обявяването му по съдебен ред за окончателен следва да са спазени, за прехвърлянето на правото на собственост, разпоредбите на Закона за реда за прехвърляне вещни права върху някои недвижими имоти (ЗРПВПВННИ) или Указа № 178 за регулиране на правните сделки с някои недвижими имоти (УРПСННИ)(*).

С решенията на ВС, I г. о., № 460 от 16.02.1964 г. по гр. д. № 262О/63 г., № 1557 от 15.06.1965 г. по гр. д. № 903/65 г. и № 573 от 31.03.1967 г. по гр. д. № 2345/66 г. е застъпено становището, че валидността на предварителния договор с оглед на горепосочените закон и указ е трябвало да се изследва към момента на постановяване на решението по чл. 19, ал. 3 ЗЗД. В решение № 1730 от 9.10.1967 г. по гр. д. № 1125/67 г. е застъпено становището, че бил меродавен моментът на сключването на предварителния договор, освен ако този договор бил сключен под отлагателно условие. Ако договорът е сключен под такова условие, бил меродавен моментът на настъпването на това условие. Тези различни становища сочат на противоречива съдебна практика, която налага постановяването на тълкувателно решение.

ОСГК, като разгледа предложението и се съобрази с разпоредбите на закона, прие, че за валидността на предварителния договор е меродавен моментът на постановяване на решението по иска по чл. 19, ал. 3 ЗЗД.

Съгласно чл. 19, ал. 3 ЗЗД всяка от страните по предварителния договор може да предяви иск за сключване на окончателен договор. Макар изрично това да не е указано, следва да се разбира, че законът има предвид действителните предварителни договори, съобразени с изискванията на ал. 1 и 2 от същия текст. Един нищожен предварителен договор въобще не поражда желаните от страните правни последици, включително и потестативното право да се иска обявяване на същия договор за окончателен. Дали предварителният договор е действителен, или не, се преценява съобразно разпоредбите на чл. 26 и сл. ЗЗД. Преценката за действителността му обаче следва да се прави с оглед на особеностите на тази категория договори. А особеното при тях е това, че съглашението на договарящите има за предмет поемане на задължение помежду им в един по-късен момент да сключат уговорения окончателен договор и поражда правото им да искат по реда на чл. 19, ал. 3 ЗЗД сключването на окончателен договор също по-късно. Правните последици на уговорения в предварителния договор окончателен такъв във всички случаи по тази причина следва да настъпят след сключването на окончателен договор, и то в зависимост от сключването на този окончателен договор или постановяването на решение по чл. 19, ал. 3 ЗЗД.

Законосъобразността на причината на договорите с оглед на разпоредбите на чл. 26 ЗЗД във всички случаи следва да се преценява към момента, когато договарящите са се съгласили да настъпят правните последици на съглашението им. Страните по договорите имат пълното право, като се съобразят с ограниченията на действащите в страната закони, да уговарят помежду си срокове и условия за настъпването на целения от тях правен резултат и подберат момента и условията, когато последният с оглед на тези ограничения е допустим и възможен.

При положение, че във всички случаи последиците на окончателния договор настъпват след сключването му или след влизане на решението по чл. 19, ал. 3 ЗЗД в сила, и законосъобразността на предварителните договори с оглед на този краен резултат следва да бъде преценявана именно към този момент. До настъпването на отлагателното условие, договорено в един предварителен договор, за страните още не е настъпило дори задължението за сключването на окончателния договор. Предявяването на иск по чл. 19, ал. 3 ЗЗД по такъв един договор преди този момент би било дори преждевременно.

В случаите, когато съществените по смисъла на чл. 19, ал. 2 ЗЗД условия, на които следва да отговаря окончателният договор така, както са изложени в предварителния договор, сочат на една въобще непозволена от закона причина, щом като уговореният правен резултат и по-късно не ще бъде позволен, то за недействителността на предварителния договор съдът би могъл да се произнесе и към момента на сключването на договора. Тогава обаче, когато тези условия не сочат на такава причина поради това, че при известни условия и през определено време окончателната сделка е позволена, преценката за законността на причината на същата сделка следва да се направи след изтичането на срока или след настъпването на уговорените от страните условия. Тези срокове и условия страните може да са уговорили именно за да се съобразят със законните разпоредби, а не за да нарушат последните. Това важи и за съобразността на договорите с ограниченията, предвидени в ЗРПВПВННИ и УРПСННИ. Към такова съобразяване с ограниченията на тези закони, разбира се, съвсем не могат да се отнесат онези случаи, в които от уговореното е ясно, че страните са целели да заобиколят тези ограничения.

В подкрепа на разбирането, че за валидността на предварителния договор е меродавен моментът на постановлението на решението по чл. 19, ал. 3 ЗЗД, говори и текстът на чл. 7 ЗРПВПВННИ(*), където за случаите, когато цената, уговорена в предварителния договор, не е съобразена с оценката, определена по реда на чл. 1 от същия закон, се предвижда окончателната сделка да се сключи при цена, определена по този ред, и то не към момента на сключването на предварителния договор, а към момента на даването на тази оценка.

---------------------

* За ЗРПВПВННИ виж състояние към ДВ, бр. 99 от 1963 г.