ОПРЕДЕЛЕНИЕ № 475/04.02.2025 г.Върховният касационен съд на Р. Б. Гражданска колегия, Четвърто отделение, в закритото съдебно заседание на двадесети и първи януари две хиляди двадесет и пета година в състав:Председател: Веска Райчева

Членове: Геника Михайлова

Златина Рубиеваразгледа докладваното от съдия Михайлова гр. д. № 3009 по описа за 2024 г.

Производството е по чл. 288 ГПК.

Обжалвано е решение № 456/25.04.2024 г. по гр. д. № 68/2024 г., с което Окръжен съд – Варна е отменил решение № 865/30.03.2022 г. на Районен съд – Варна и е отхвърлил исковете на Н. С. Х. срещу П. Т. Т., както следва: главния с правна квалификация чл. 93, ал. 2, изр. 2 ЗЗД за сумата 11 200 евро – двоен размер на задатъка по предварителен договор от 06.08.2021 г. за покупко-продажба на един апартамент в [населено място], и евентуалния с правна квалификация чл. 55, ал. 1, пр. 3 ЗЗД за сумата 5 600 евро – връщане на платеното по разваления предварителен договор.

Решението се обжалва от Н. Х. с искане да бъде допуснато до касационен контрол за проверка за правилност по два материалноправни въпроса: 1. Налице ли е неизпълнение на договорно задължение на продавача по предварителен договор, с който е обещана продажбата на недвижим имот с предназначение „жилище“ в случай, че в отклонение на нормативните изисквания в чл. 40 ЗУТ за имота няма складово помещение? и 2. Изправна страна ли е продавачът по такъв договор, въпреки че с предварителния договор не е поемал задължение за изграждане на складово помещение? Касаторът счита, че въпросите обуславят решението – общата предпоставка за допускане на касационния контрол по чл. 280, ал. 1 ГПК, и твърди, че въззивният съд ги е решил в противоречие с практиката на Върховния касационен съд, цитирана в изложението по чл. 284, ал. 3, т. 1 ГПК, и на ППлВС № 3/29.03.1973 г. – допълнителната предпоставка по чл. 280, ал. 1, т. 1 ГПК. По същество се оплаква, че решението е неправилно поради нарушение на материалния закон – касационното основание по чл. 281, т. 3, пр. 1 ГПК. Претендира разноските по делото.

Ответникът П. Т., ответник и по касация, възразява, че повдигнатите въпроси нямат претендираното значение и решението е правилно. Претендира разноски пред настоящата инстанция.

За да постанови обжалвания резултат, въззивният съд е приел, че с предварителен договор от 06.08.2021 г. страните са си обещали в срок до 17.09.2021 г. да сключат окончателен, с който ответникът да продаде на ищеца на цена 56 000 евро един имот с предназначение жилище – апартамент в [населено място]; че според уговореното ищецът е платил задатък 5 600 евро; че ответникът е собственик на имота, а апартаментът и новопостроената сграда, в която се намира, съответстват на инвестиционния проект, но той не е предвиждал и за апартамента няма складово помещение – обстоятелство, с което ищецът е бил запознат.

В изпълнение на указания в касационно решение, с което първото въззивно решение е било отменено, при новото разглеждане на делото е допусната и приета съдебно-техническа експертиза. В обжалваното решение въззивният съд е приел, че според заключението в апартамента може да се обособи складово помещение. Поради това и съгласно ТР № 3/28.06.2016 г. по тълк. д. № 3/2014 г. ОСГК на ВКС не е приел, че предварителният или обещаният договор са с невъзможен предмет (основанието за нищожност по чл. 26, ал. 2, пр. 1 ЗЗД е било служебно установено с касираното решение).

След това е пристъпил към изясняване на основния спор между страните - дали ответникът/продавачът по предварителния договор се е задължил да продаде апартамента със складово помещение и като не е изпълнил задължението в дадения допълнителния срок, договорът е развален. Намерил е, че при явяването на страните на 17.09.2021 г. пред нотариус той е съставил констативен протокол, че ищецът отказва да сключи обещания договор, защото имотът няма складово помещение, и дава на ответника 2-месечен срок да направи необходимото. Въззивният съд е приел, че за ищеца не е възниквало правото по чл. 87, ал. 1 ЗЗД. Към сключването на договора той е бил запознат, че апартаментът е без складово помещение, и с договора ответникът не е поемал задължение да продаде имота със склад. Въззивният съд е заключил, че изявлението за разваляне не е породило последици, а ищецът не е кредитор на вземане за връщане на платения задатък в двоен размер и не е кредитор на вземане за връщане на платеното по договора на отпаднало основание.

При тези мотиви на въззивния съд повдигнатите въпроси обуславят решението. По начина, по който са формулирани, те се свеждат до искане настоящият състав да проведе казуално тълкуване, с което да приеме, че когато с предварителен договор страните си обещават да сключат окончателен за покупко-продажба на имот, предназначен за жилище, задължението на продавача по предварителния договор да прехвърли собствеността върху имота със складово помещение произтича от чл. 40 ЗУТ, дори страните да не са го уговорили. Такова тълкуване не провежда никое от решенията на ВКС, на които касаторът се позовава, а не е извършено и с ППлВС № 3/29.03.1973 г. Настоящият състав не намира, че следва да го проведе. Подобно тълкуване не осъществява изискванията по чл. 280, ал. 1, т. 3 ГПК, а би било в противоречие на материалния закон. Предварителният договор за покупко-продажба на недвижим имот се сключва в писмена форма и трябва да съдържа уговорки за съществените условия на окончателния договор – имот и цена (чл. 19, ал. 1 и ал. 2, вр. чл. 183 ЗЗД). В чл. 40 ЗУТ са нормативните изисквания към имота, предназначен за жилище. Приложното поле и обхватът на устройствения закон изключват извода, че чл. 40 ЗУТ насища предварителния договор за покупко-продажба на имот с предназначение жилище с допълнително съдържание, каквото страните не са уговорили. Неспазените изисквания по чл. 40 ЗУТ са правно релевантни не за правата и задълженията по предварителния договор, а за окончателния договор за покупко-продажба с обект жилище. Отклонението от нормативно установените изисквания в чл. 40 ЗУТ е съществен правен недостатък. Ако е налице към сключване на договора за покупко-продажба и към същия момент на купувача не е известно, че имотът не съответства на чл. 40 ЗУТ, това е основание за ангажиране на договорната отговорност на продавача (чл. 193 - чл. 199 ЗЗД). По повдигнатите въпроси е изключена допълнителната предпоставка по чл. 280, ал. 1, т. 1, а и по т. 3 ГПК за допускане на касационния контрол.

При този изход и на основание чл. 78, ал. 3 ГПК касаторът/ищецът следва да възстанови на ответника сторените разноски пред настоящата инстанция. Те се изразяват в уговореното и изплатено адвокатско възнаграждение.

При тези мотиви, съдътОПРЕДЕЛИ :НЕ ДОПУСКА касационното обжалване на решение № 456/25.04.2024 г. по гр. д. № 68/2024 г. на Окръжен съд – Варна.

ОСЪЖДА Н. С. Х. да заплати на П. Т. Т. на основание чл. 78, ал. 3 ГПК сумата 2 000 лв. – разноските пред Върховния касационен съд.

Определението не подлежи на обжалване.

ПРЕДСЕДАТЕЛ:

ЧЛЕНОВЕ: 1. 2.