ОПРЕДЕЛЕНИЕ

№ 909

София, 26.02.2025 година

Върховният касационен съд на Р. Б. първо гражданско отделение, в закрито съдебно заседание на 05.02.2025 година в състав

ПРЕДСЕДАТЕЛ: Дияна Ценева

ЧЛЕНОВЕ: Теодора Гроздева

Милена Даскалова

разгледа докладваното от съдия Даскалова ч. гр. дело № 4521/2024 г. и за да се произнесе, взе предвид следното:

Производството е по чл. 274, ал. 3 ГПК.

Образувано е по частна касационна жалба на М. П. П. и А. П. П., чрез адв. Я. Б., срещу определение № 2729 от 09.10.2024 г., постановено по в. ч. гр. д. № 2635/2024 г. на Окръжен съд - Пловдив, с което е оставена без уважение частната им жалба срещу определение № 479 от 17.09.2024 г. на съдия по вписванията при Районен съд – Пловдив за вписване на предизвестие за прекратяване на договор за аренда на земеделски земи, вписан в Служба по вписванията – Пловдив, адресирано до Б. П. Ш., в качеството му на управител и едноличен собственик на капитала на „Ш. А. ЕООД.

Касаторите обжалват определението като неправилно с твърдения за допуснати нарушения на материалния и процесуалния закон и необоснованост, поради което моли да бъде допуснато до касационно обжалване и да бъде отменено. Допускане на касационно обжалване на атакувания въззивен съдебен акт се иска на основанията по чл. 280, ал. 1, т. 1 и т. 3 ГПК по следните въпроси:

1. При какви предпоставки е приложимо вписването на основание чл. 27, ал. 2 от ЗАЗ на прекратяване на безсрочен договор за аренда поради неизпълнение на задължението за арендно плащане с повече от 3 месеца съгласно чл. 28, ал. 1, във вр. с чл. 27, ал. 1, т. 2 от ЗАЗ?

2. Какъв е предметният обхват на проверката на съдията по вписванията?

Върховният касационен съд на Р. Б. Гражданска колегия, състав на първо гражданско отделение по допустимостта на жалбата и наличието на основания за допускане на касационното обжалване, приема следното:

Частната касационна жалба е допустима - подадена е в срока по чл. 276, ал. 1 ГПК, от страна по делото с правен интерес от обжалването, срещу подлежащ на касационно обжалване въззивен съдебен акт.

За да постанови обжалваното определение, въззивният съд е приел за установено, че М. П. и А. П. са поискали вписване на предизвестие за прекратяване на договор за аренда на земеделски земи, вписан в Служба по вписванията – Пловдив, адресирано до Б. Ш. -управител и едноличен собственик на капитала на „Ш. А. ЕООД. Съдията по вписванията отказал да разпореди поисканото вписване.

За да потвърди отказа на съдията по вписванията, въззивният съд е изложил мотиви, че съгласно чл. 28, ал. 2 от Закона за арендата в земеделието, развалянето на договор за аренда, сключен за срок, по-дълъг от 10 години или пожизнено, става по съдебен ред. Изключение от това правило е предвидено в чл. 28, ал. 3 от ЗАЗ, според който договор за аренда, сключен за срок над 10 години или пожизнено, може да бъде развален извънсъдебно от арендодателя, само ако има за предмет държавна или общинска земя, какъвто настоящият случай не е. Съдът е приел, че процесният договор за аренда е безсрочен, т. е. пожизнен по смисъла на чл. 28, ал. 2 от ЗАЗ и може да бъде развален от арендодателите при забава на арендното плащане само по съдебен ред и на вписване подлежи съдебното решение, с което искът за разваляне на договора е уважен. Посочил е, че възможност за едностранно прекратяване на безсрочен договор за аренда е уредена в чл. 29, ал. 1 от ЗАЗ, според която договорът може да бъде прекратен едностранно от всяка от страните с писмено предизвестие, отправено след изтичането на четвъртата година, като, ако не е уговорено друго, предизвестието е със срок две стопански години и трябва да се отправи най-късно до изтичането на стопанската година, предшестваща началото на срока от две стопански години. В случая в чл. 21, б. „в“ от договора за аренда страните са уговорили, че договорът се прекратява с едностранно писмено предизвестие, но не са посочили срок, в който да се отправи предизвестието, т. е. страните са се съгласили в отношенията им да се прилага законовата регламентация. Съдът е приел, че писменото предизвестие е връчено на арендатора на 09.09.2024 г. и прекратяването на арендния договор ще настъпи на 09.09.2026 г., като при настъпване на последиците на едностранното предизвестие на вписване в службата по вписвания ще подлежи фактът на прекратяването на договора за аренда.

При тези мотиви на съда не са налице основанията по чл. 280, ал. 1, т. 1 и т. 3 ГПК за допускане на касационно обжалване.

Първият въпрос не може да обоснове допускане на касационно обжалване, защото не е във връзка с предмета на спора, по който въззивният съд се е произнесъл, поради което и по него не е налице общата предпоставка по чл. 280, ал. 1 ГПК. Въззивният съд не е бил сезиран с жалба против отказ за вписване на прекратяване на аренден договор, а предмет на обжалване е бил постановен отказ за вписване на предизвестие за прекратяване на такъв договор и от значение за изхода от спора е дали предизвестието за прекратяване е акт, подлежащ на вписване. В обжалваното определение въззивният съд е приел, че прекратяването на договора подлежи на вписване, но в случая не е представено съдебно решение, с което договорът да е бил развален по съдебен ред, както изисква чл. 28, ал. 2 от ЗАЗ, нито е изтекъл срокът по чл. 29, ал. 1 от ЗАЗ за едностранно прекратяване на безсрочен договор за аренда с писмено предизвестие, в който случай би подлежал на вписване фактът на прекратяване на договора. Т.е. съдът в рамките на спора, с който е бил сезиран, се е произнесъл по въпроса дали подлежи на вписване предизвестието за прекратяване на аренден договор, давайки отрицателен отговор, като във връзка с този решаващ извод на съда, правен въпрос не е поставен.

Касаторът поддържа, че по първия въпрос въззивният съд се е произнесъл в противоречие с т. 1 от ТР № 2/20.07.2017 г. по тълк. д. № 2/2015 г. на ОСГТК на ВКС, според което вписването, предвидено в чл. 27, ал. 2 от ЗАЗ, е приложимо на общо основание при прекратяване на договор за аренда със срок до 10 години поради извънсъдебното му разваляне при неизпълнение на задължението за арендно плащане с повече от три месеца, съгласно чл. 28, ал. 1, изр. първо във вр. с чл. 27, ал. 1, т. 2 ЗАЗ. За вписването на прекратяването на арендния договор на основанието по чл. 28, ал. 1, изр. първо ЗАЗ, е необходимо пред съдията по вписванията да се представи актът /писменият документ/, материализиращ изявлението за разваляне на договора по причина забава в плащанията на арендната вноска повече от три месеца и да се удостовери достигането му до адресата.

Така даденото разрешение е неотносимо към настоящия случай, който не касае договор за аренда със срок до 10 години. Следва да се отбележи също, че и в посоченото Тълкувателно решение не е прието, че предизвестието за прекратяване на аренден договор подлежи на вписване, а е прието, че на вписване подлежи прекратяването на договора, като за вписването му е необходимо да се представи предизвестието, отправено от арендодателя до арендатора.

Не следва да се допуска касационно обжалване и по втория въпрос. Относно предметния обхват на проверката на съдията по вписванията е налице задължителна съдебна практика - т. 6 от ТР № 7/25.04.2013 г. по тълк. д. № 7/2012 г. на ОСГТК на ВКС, според която проверката, която съдията по вписванията извършва съгласно чл. 32а ал. 1 от Правилника за вписванията се ограничава до това, дали актът подлежи на вписване, съставен ли е съобразно изискванията за форма и има ли предвиденото в Правилника за вписванията съдържание. Не се проверяват материалноправните предпоставки на акта, освен ако това е изрично предвидено в закон. В случая въззивният съд не се е отклонил от тази практика и не е приел, че се дължи преценка за наличието на материалноправните предпоставки на представеното за вписване писмено предизвестие за прекратяване на договор за аренда, а е приел, че на вписване подлежи самото прекратяване на този договор.

Не са налице и основанията за допускане на касационно обжалване по чл. 280, ал. 2 ГПК, за които ВКС следи служебно.

По изложените съображения съставът на Върховния касационен съд на РБ, Гражданска колегия, Първо отделение

О П Р Е Д Е Л И :

НЕ ДОПУСКА касационно обжалване на въззивно определение № 2729 от 09.10.2024 г., постановено по възз. ч. гр. д. № 2635/2024 г. по описа на Окръжен съд - Пловдив.

ОПРЕДЕЛЕНИЕТО не подлежи на обжалване.

ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЧЛЕНОВЕ: