5О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

№2182

София, 10.07.2025 год.

ВЪРХОВЕН КАСАЦИОНЕН СЪД – Търговска колегия, състав на І т. о. в закрито заседание на четвърти юни през две хиляди и двадесет и пета година в състав:

Председател: Ирина Петрова

Членове: Десислава Добрева

Мария Бойчева

като изслуша докладваното от съдията Петрова т. д. № 942 по описа за 2025 год. за да се произнесе взе предвид следното:

Производството е по реда на чл. 288 ГПК, образувано по касационна жалба на ответника „Мегакапитал“ ЕООД, [населено място] срещу решение № 3 от 08.01.2025г. по в. т.д.№ 172/2024г. на Апелативен съд В. Т. с което е потвърдено решението на т. д.№ 158/2023г. на ОС Русе и дружеството е осъдено да заплати на [община] основание чл. 236, ал. 2 ЗЗД сумата 242 175.01 лева - обезщетение за лишаване от ползване на недвижим имот, предмет на прекратен договор за наем № 116/03.12.2012г., дължимо за периода 02.08.2018г.- 02.08.2023г., ведно със законна лихва. Решението в частта за частично отхвърляне на иска за главницата и за отхвърляне на иска по чл. 86, ал. 1 ЗЗД е влязло в сила.

С касационната жалба се иска отмяна на решението като неправилно на основанията по чл. 281, т. 3 ГПК и отхвърляне на претенцията. Изложени са подробни твърдения в подкрепа на становището, че не е налице хипотезата на чл. 236, ал. 2 ЗЗД, съгласно която, противопоставянето от страна на наемателя на продължаващото ползване на вещта след изтичане на срока на наемния договор, е съществен елемент на фактическия състав, от който се поражда правото на обезщетение. Акцентира се, че в процесния случай ползването на процесния имот е ставало със знанието и съгласието на [община] в качеството й на собственик и бивш наемодател на процесния имот. Възразява се, че съдилищата превратно са приложили института на квазинаемното правоотношение и са толерирали поведението на общината, при положение, че „Мегакапитал“ ЕООД е ползвало имота единствено и само поради съгласието и непротивопоставянето на собственика като е заплащало сумите, които са му фактурирани месечно.

В изложението по чл. 284, ал. 3, т. 1 ГПК се иска допускане на касационното обжалване по въпросите:

1/ „Допустимо ли е претендиране на обезщетение по чл. 236, ал. 2 ЗЗД от наемодателя без да е налице противопоставяне на ползването от негова страна?“ като се твърди противоречие на извода в обжалвания акт, че „противопоставянето произтича от закона, тъй като имотът е публична държавна собственост“ с решението по гр. д.№ 4050/2020г. на 4 г. о. на ВКС и определението по т. д.№ 848/2009г. на 2 т. о. на ВКС.

2/ „Противопоставянето по смисъла на чл. 236, ал. 2 ЗЗД произтича ли директно от закона когато предмет на прекратения договор за наем е имот публична държавна собственост?“ като се твърди, че поставеният въпрос е от значение за точното прилагане на закона и за развитието на правото - основание за допускане на касационното обжалване по чл. 280, ал. 1, т. 3 ГПК.

3/ „Представляват ли доказателства за съгласие за ползване на имота, респективно на липса на противопоставяне по смисъла на чл. 236, ал. 2 ЗЗД, споразуменията от 19.04.2016г. и от 08.07.2021г., подписани между [община] и „Мегакапитал“ и издаваните месечно фактури? Какво е тяхното значение като юридически факти при преценка на поведението на страните?“ при допълнителната предпоставка по чл. 280, ал. 1, т. 3 ГПК.

Иска се допускане на касационното обжалване и поради очевидна неправилност на въззивното решение поради „незаконосъобразно интерпретиране на фактическия състав на нормата на чл. 236, ал. 2 ЗЗД, поради пренебрегване на императивния й характер и поставяне на [община] в привилегировано положение“.

Писмен отговор от ищеца [община] не е постъпил.

За да се произнесе, съставът на ВКС съобрази следното:

По делото е безспорно, че с договор №116 за отдаване под наем на имот публична общинска собственост от 03.12.2012г. [община] е предоставила на „Мегакапитал“ЕООД за временно и възмездно ползване за срок от една година общински недвижим имот, находящ се в [населено място], кв.Младежки парк, заедно с построените в него в него сгради и съоръжения. Договорът е сключен на основание чл. 14, ал. 7, вр. чл. 14, ал. 2 ЗОбС, като наемателят е определен в резултат на проведен публичен търг с явно наддаване, при месечен наем в размер на 4 917.60лв. с ДДС.

Със споразумение от 19.04.2016г. наемателят е признал, че след изтичане срока на този договор за наем, продължава да ползва имота и страните са постигнали съгласие дружеството да заплаща обезщетение за лишаване от ползване в размер на месечния наем. Споразумението е сключено за срок до приключване на започнала процедура за концесия за строителство, не повече от една година.

Със споразумение от 08.07.2021г. при признание на наемателя, че продължава да ползва имота, страните са постигнали съгласие дружеството да заплаща обезщетение за лишаване от ползване в размер на месечния наем. Споразумението е до приключване на процедура за отдаване под наем, но за срок не по-дълъг от една година. Между страните е било сключено и споразумение за разсрочено плащане на обезщетението

С писмо от 27.01.2023г. общината е поканила наемателя в 14-дневен срок от получаването му да освободи имота. При тези факти ищецът е предявил иск за осъждането на дружеството да заплати обезщетение за ползването на имота за период 02.08.2018г. - 02.08.2023г. като разлика между действителния пазарен наем и платените от ответника месечни суми.

Въззивната инстанция е възприела като правилна установената по делото фактическа обстановка и е споделила формирания от ОС - Русе правен извод за основателност на предявения от общината иск с правно основание чл. 236, ал. 2 ЗЗД и на основание чл. 272 ГПК е препратила към изложените от него мотиви. Посочила е и собствените си аргументи: независимо от безспорното обстоятелство, че след изтичане на срока на договора, наемателят е продължил да ползва вещта без фактическо противопоставяне от страна на наемодателя, с оглед особения статут на имота - публична общинска собственост и предвидените от закона специални условия и ред за възникване на наемно правоотношение с предмет такива имоти (а именно въз основа на решение на Общинския съвет след проведен търг или конкурс и за определен в закона срок), договорът не е трансформиран в безсрочен. Мотивирано е, че отношенията между страните не могат да се уредят в съответствие с чл. 236, ал. 1 ЗЗД, а за тях е приложима ал. 2 на същата разпоредба, съгласно която, бившият наемател дължи обезщетение за ползването.

Като неоснователен е преценен доводът на ответника - жалбоподател, че не е осъществен фактическият състав на чл. 236, ал. 2 ЗЗД, изискващ противопоставяне на продължаващото ползване от наемодателя. Даден е отговор, че в случая „противопоставянето“ произтича от закона, който не допуска договорът за наем да се превърне в безсрочен и правоотношението да продължи при условията, при които е сключен договорът; че конкретният размер на обезщетението не може да бъде по - нисък от уговорения наем и съгласно установената съдебна практика той е съизмерим със средната наемна пазарна цена за имота, ако ищецът докаже, че в периода, в който е бил лишен от ползването, тази цена е надвишавала уговорения наем. Обсъдено е, че с подписаните споразумения, независимо от използваната терминология, не се урежда заплащането на обезщетение за минало ползване, а фактически се договаря заплащането на месечен наем за в бъдеще, т. е. сключва се договор за наем в нарушение на регламентирана в закона процедура. Като релеватен за спора е отчетен фактът, че компетентен да определи както размера на наема, така и размера на обезщетението, е Общинският съвет, поради което подписаните „споразумения“ са нищожни на основание чл. 26, ал. 1 ЗЗД, а фактурите, въз основа на които жалбоподателят е плащал суми на [община], са издавани на основание на тези нищожни споразумения. При установения от заключението на експертизата по висок среден месечен пазарен наем за имота за исковия период от договорения в споразуменията и преценката, че именно той е дължимото месечно обезщетение, което за целия исков период възлиза на 378 240 лв., след приспадане на заплатените от бившия наемател суми в размер общо на 136 064.99 лв., въззивният съд е установил, че дължимото обезщетение е в размер на присъденото от окръжния съд - 242 175.01 лв.

Искането за допускане на касационното обжалване е неоснователно:

В обжалвания акт без да е направено изрично позоваване, апелативният съд е възприел дословно разрешението и съображенията, изложени в решение № 97 от 07.07.2017г. по т. д.№ 1108/2016г. на Второ т. о. на ВКС. В него касационният състав, след като е дал отговор на правния въпрос, че договор за наем на общински нежилищен имот - публична или частна общинска собственост, сключен по реда и условията на чл. 14, ал. 2 ЗОС, след изтичане на договорения конкретен срок на действие, при липса на противопоставяне от наемодателя на продължаващото ползване на вещта от наемателя, не може да се трансформира в безсрочен. При това разрешение в казуалната част на решението на ВКС е посочено, че след като след изтичане на срока на действие на договора за наем наемателят не е върнал вещта с двустранен акт на страните по договора, за продължилото след прекратяване на срока на договора ответникът дължи обезщетение на основание чл. 236, ал. 2 ЗЗД.

Поради това необосновано е искането за допускане на касационното обжалване по първи и втори въпрос. Изводите на въззивната инстанция са в синхрон с правилото, че след като е невъзможно да бъде приложена разпоредбата на чл. 236, ал. 1 ЗЗД с оглед въведения от законодателя специален режим за отдаване на имоти, публична общинска собственост - проведен търг или конкурс на база решение на общинския съвет и за определен срок, изключващи общото правило на чл. 236, ал. 1 ЗЗД, разпоредбата на чл. 236, ал. 2 ЗЗД е правният способ за обезщетяване на наемодателя за неоснователното ползване на наетия имот от наемателя след преустановяване на договорната обвързаност между страните, а размерът на обезщетението е съизмерим със средния пазарен наем за подобни обекти в процесния период. Не е налице твърдяното противоречие с решението по гр. д.№ 4050/2020г. на 4 г. о. на ВКС, а определението по т. д.№ 848/2009г. на 2 т. о. на ВКС е постановено в производство по чл. 288 ГПК и с него не е допуснато касационно обжалване.

Третият въпрос е безпредметен след като и двете инстанции са преценили споразуменията като обективиращи непротивопоставянето на наемодателя на ползването на вещта след изтичане на срока на наемния договор. Въпросът е и фактологично обусловен и е по правилността на въззивния акт, което на самостоятелно основание препятства осъществяването на факултативния касационен контрол по него.

Не може да бъде допуснато касационно обжалване и на директното основание - очевидна неправилност, което не е надлежно обосновано от касатора, тъй като посочените в изложението съображения не съответстват на очертаните в практиката на касационната инстанция проявни форми на този особено съществен порок. Аргументирането на основанието по чл. 280, ал. 2, предл. последно ГПК е задължение на страната и не подлежи на служебно изследване от касационната инстанция. При твърдението си за неправилност и очевидна неправилност на обжалвания акт касаторът игнорира обстоятелството, че със сключените споразумения страните са целели заобикаляне на забраната за пряко договаряне за възмездно отдаване за ползване на имот публична общинска собственост, както и фактът, че между страните е налице влязло в сила решение (при недопускане на касационното обжалване с определението по гр. д.№ 2071/2024г. на 3 г. о. на ВКС), с което по иска с правно основание чл. 233, ал. 1 ЗЗД, предявен от [община] срещу „Мегакапитал“ЕООД, е прието, че в хипотезата на чл. 236, ал. 2 ЗЗД между страните по прекратеното наемно правоотношение е възникнало „квазинаемно“ правоотношение по силата на закона, което продължава да съществува до момента, в който наемателят предаде съответния обект на наемодателя.

Разноски на насрещната страна не се присъждат.

По изложените съображения ВКС, състав на Първо т. о.

О П Р Е Д Е Л И :

Не допуска касационно обжалване на решение № 3 от 08.01.2025г. по в. т.д.№ 172/2024г. на Апелативен съд В. Т.

Определението не подлежи на обжалване.

ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЧЛЕНОВЕ: