ОПРЕДЕЛЕНИЕ

№ 2447

София, 12.05.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

Върховният касационен съд на Р. Б. първо гражданско отделение, в закрито заседание на двадесет и трети април две хиляди двадесет и шеста година в състав:

Председател: СВЕТЛАНА КАЛИНОВА

Членове: ГЪЛЪБИНА ГЕНЧЕВА

НАТАЛИЯ НЕДЕЛЧЕВА

като разгледа докладваното от съдия Генчева гр. д. № 2878 по описа за 2025 г., за да се произнесе, взе предвид следното:

Производството е по чл. 288 ГПК.

С решение № 214 от 28.02.2025 г. по в. гр. д. № 2557/2024 г. на Варненския окръжен съд е потвърдено решение № 191/08.08.2024 г. по гр. д. № 1322/2021 г. на Девненския районен съд, с което е отхвърлен предявеният от И. И. К. срещу С. Д. С., С. С. А. и Х. С. А. иск по чл. 33, ал. 2 ЗС за изкупуване на 1/3 идеална част от следните имоти: ПИ с идентификатор [№], ведно с построените в него сгради с предназначение допълващо застрояване [№] и [№] по КККР на [населено място], при условията, договор между С. Д. С. като продавач и С. С. А. като купувач, по време на брака му с Х. С. А., обективирани в нот. акт № 104, том 5, рег. № 4665, дело № 791 от 20.09.2021 г. на нотариус В.М., рег. № 465 на НК и район на действие РС-Д., срещу сумата от 9850 лева, която да бъде заплатена от ищцата И. И. К. в едномесечен срок от влизане решението на съда в сила.

Въззивният съд е приел, че с договор за доброволна делба с нотариална заверка на подписите на съделителите И. И. А., Н. А. Д., С. Д. С. и Ж. Д. С., вписан в СВ-Д. с акт № 83, том 2, рег. № 2307 от 24.04.2009 г., в дял и собственост на И. И. А. е поставен ПИ [№] по КККР на [населено място], с площ от 816 кв. м., заедно с построената в имота жилищна сграда, а в дял и собственост на С. Д. С. – ПИ [№], заедно с построените в него сгради [№] и [№], както и еднофамилна жилищна сграда [№] и сграда с предназначение друг вид сграда за обитаване [№], двете построени в ПИ [№]. Съделителите Н. А. Д. и Ж. Д. С. получават парично уравнение от по 2000 лева за всеки.

С нот. акт № 104, том 5, рег. № 4665, дело № 791/20.09.2021 г. С. Д. С. е продал на С. С. А. собствените си недвижими имоти, придобити по наследство и доброволна делба, включително двете сгради в ПИ [№]. Продажбата е извършена по време на брака между С. С. А. и Х. С. А..

Прието е, че според съдебно-техническата експертиза ПИ [№] и ПИ [№] по действащия кадастрален и регулационен план на [населено място], одобрен със заповед № 162/29.04.1994 г., са нанесени в УПИ [№] в кв. 93. Двата имота са нанесени като самостоятелни в Кадастралната карта одобрена със заповед № РД 1885/17.09.2008 г., но за нанасянето им няма издадена нарочна заповед. Съгласно удостоверение на [община] от 14.11.2022 г. няма изработен и влязъл в сила ПУП за разделяне на УПИ [№] в кв. 93, в който са включени ПИ [№] и ПИ [№].

При тези данни съдът е приел от правна страна, че искът за изкупуване по чл. 33, ал. 2 ЗС е неоснователен. Съсобствеността върху УПИ [№] по действащия РП на [населено място] е била прекратена през 2009 г. със сключения договор за доброволна делба. По силата на този договор както ищцата, така и ответникът С. Д. С., са получили в дял различни имоти, като процесният ПИ [№] е поставен в дял и индивидуална собственост на С. С., заедно с построените в него две сгради.

Прието е за неоснователно възражението на ищцата за нищожност на договора за доброволна делба от 2009 г. Договорът не е нищожен поради неспазване на предвидената в закона форма за валидност – писмена форма с нотариална заверка на подписите на страните по него /чл. 35, ал. 1 ЗС /. В него са участвали всички лица с права в съсобствеността, положили са подпис, удостоверяващ волята им за доброволно поделяне по посочения в договора начин, а подписите им са нотариално заверени. Възражението на ищцата за липса на административно разделяне на УПИ [№] по РП на [населено място] на двете реални части, отразени в Кадастралната карта като ПИ [№] и ПИ [№], също не би могло да доведе до извод за нищожност на делбата. Липсва изрично позоваване от ищцата на нищожност на сделката поради невъзможен предмет, но дори да се приеме, че обособяването в кадастралната карта на двата имота е станало без реално извършено административно разделяне на общия УПИ [№], то според Тълкувателно решение № 3/28.06.2017 г. по тълк. дело № 3/2014 г. на ОСГК на ВКС възможен предмет на договор за прехвърляне на вещни права са всички онези части от имота, които могат да бъдат обособени като самостоятелен обект на правото на собственост, като за валидността на сделката няма значение дали обособяването е одобрено от оторизираните технически органи към датата на сключването, или само обективно съществува възможност за обособяването.

Прието е, че възражението за липса на реално получени от съделителите Н. Д. и Ж. С. парични обезщетения, определени с договора за доброволна делба от 2009 г., е въведено за първи път с въззивната жалба в нарушение на забраната по чл. 266, ал. 1 ГПК, поради което съдът не е обсъдил това възражение.

Касационна жалба срещу въззивното решение е подадена от И. И. К..

Жалбоподателката счита, че поради допуснати съществени процесуални нарушения – необсъждане на част от събраните доказателства по делото, останал неизяснен въпросът дали договорът за доброволна делба е валиден. Неправилен бил изводът на съда, че с този договор е била прекратена съсобствеността между страните, а оттук – че не са налице предпоставките на чл. 33, ал. 2 ЗС за изкупуване. Позовава се на решение № 197 от 16.02.2023 г. по адм. д. № 1805/2022 на АС-Варна, с което съдът се е произнесъл по обжалваната от И. И. К. заповед № 1002-233/04.07.2022 г. С тази заповед било разрешено изработването на проект за изменение на ПУП за УПИ [№], кв. 93 по плана на [населено място], като по отношение на ПИ с идентификатор [№] било спряно действието на устройствения план. В рамките на административното производство жалбоподателката се позовала на липсата на подадено заявление за изменение на ПУП-ПРЗ от страна на всички съсобственици и административният орган следвало да проведе процедурата на чл. 134, ал. 2, т. 2 ЗУТ, вместо по чл. 134, ал. 2, т. 6. Следващ пропуск била констатираната липса на заповед на кмета на [община] по чл. 129, ал. 2 ЗУТ. Разрешеното изработване на проект за изменение на ПУП-ПРЗ за УПИ [№] се основавало единствено на документ за собственост, притежаван от единия съсобственик, но не били съобразени данните за съсобствеността. В хипотезата на липса на съгласие на някой от съсобствениците и в случай на изрично възражение, административният орган бил длъжен да постанови отказ за процедиране на искането за изменение.

По делото нямало данни за разделянето на УПИ [№] на две части, съвпадащи с ПИ [№] и ПИ [№] въз основа на договора за доброволна делба. Въззивната инстанция не обсъдила и административното производство, като не констатирала липсата на завършена административна процедура по разделянето. Счита, че съдът неправилно се позовал на Тълкувателно решение № 3/28.06.2017 г. по тълк. дело № 3/2014 г. на ОСГК на ВКС, без да е изследвано дали извършената делба е имала възможен предмет. Сочи, че УПИ [№], кв. 93 по плана на [населено място] бил отреден за един имот и нанасянето в кадастралната карта на два самостоятелни имота № [№] и [№] не водело до разделянето на общия УПИ.

В изложението към касационната жалба се поддържа основанието по чл. 280, ал. 1, т. 3 ГПК по следните въпроси:

1. Възможно ли е изводите на първоинстанционния съд и на въззивната инстанция, след като не кредитират изготвената и представена по делото СТЕ относно липсата на завършена административна процедура по нанасянето с нарочна заповед на процесния имот в кадастралната карта, да формират законосъобразно и обосновано съдебно решение;

2. Налице ли е реално извършена подялба на имот в хипотеза на невъзможен предмет на транслативна сделка, доколкото между два имота, предмет на делба, липсва регулационна граница, съответно липсва основание за прилагане на § 8, ал. 2, т. 3 ПР на ЗУТ в условията на извършена, но незавършена процедура по ЗКР и ЗУТ;

3. Следва ли съдът да изследва подробно всички факти и обстоятелства по делото с оглед изясняване на неустановени, но относими обстоятелства по делото с оглед правилното решаване на спора за материално право;

4. Липсата на завършена административна процедура във връзка с нанасяне на имот в кадастралната карта представлява ли порок при договор за делба на същия имот, съответно би ли обосновал неговата нищожност.

Двете групи ответници – С. Д. С.; С. С. А. и Х. С. А., подават два отговора на касационната жалба, с които я оспорват. Считат, че не са налице законовите условия за допускането й до разглеждане по същество.

Върховният касационен съд, състав на първо гражданско отделение, приема следното:

Касационната жалба е процесуално допустима, тъй като е подадена в срок, от надлежна страна, срещу решение на въззивен съд по иск с правно основание чл. 33, ал. 2 ЗС с цена на иска над 5000 лв., което е в обхвата на касационния контрол, съгласно чл. 280, ал. 3, т. 1 ГПК.

Не е налице обаче поддържаното основание по чл. 280, ал. 1, т. 3 ГПК за допускане на касационно обжалване, тъй като поставените въпроси не са от значение за точното прилагане на закона и за развитието на правото.

Проблемът, който се поставя по настоящото дело, е за действителността на договор за доброволна делба на урегулиран поземлен имот, с който всяка една от двете страни получава в свой дял и изключителна собственост реална част от съсобствения урегулиран поземлен имот, като и двете реални части не са обособени по административен ред в самостоятелни УПИ-та към момента на извършване на делбата. Тезата на жалбоподателите е, че такъв договор е недействителен и не поражда правни последици, затова с него не се прекратява съществуващата съсобственост; че такъв договор може да се сключи само след като предварително по административен ред съсобственият УПИ се раздели на два самостоятелни урегулирани поземлени имота с влязла в сила заповед на административния орган.

Тезата на жалбоподателите не може да бъде споделена, тъй като противоречи както на идеите, заложени в ЗУТ при урегулиране на поземлените имоти, така и на изричната разпоредба на чл. 200, ал. 1 ЗУТ.

При действието на ЗУТ по правило регулацията зачита правото на собственост върху отделните имоти, а не го променя. Ръководеща е собствеността, възникнала по някой от придобивните способи по чл. 77 ЗС, а регулацията само следва собствеността и волята на страните за нейното изменение. Това следва от разпоредбите на чл. 15 и чл. 17 ЗУТ. Единственото изключение е чл. 16 ЗУТ, когато за първи път се създава подробен устройствен план за територии с неурегулирани поземлени имоти, както и за територии с неприложена първа регулация по предходен устройствен план. Само в този случай – чл. 16, регулацията при ЗУТ има отчуждително действие и променя съществуващото право на собственост, без да зачита волята на собствениците на отделните имоти.

Разпоредбата на чл. 200, ал. 1 ЗУТ гласи, че реално определени части от поземлени имоти в границите на населените места и селищните образувания могат да се придобиват чрез правни сделки или по давност само ако са спазени изискванията за минималните размери по чл. 19. Следователно предмет на правни сделки, включително договори за доброволна делба, могат да бъдат реални части от имоти в границите на населените места и селищните образувания, които отговарят на изискванията за минималните размери по чл. 19, без да е необходимо тези части да са предварително обособени като самостоятелни по административен ред. Този извод е в съответствие и с отмяната на чл. 200, ал. 3 ЗУТ /ДВ, бр. 36/2004 г./, който е изисквал предварително изменение на подробния устройствен план и обособяване на реалните части в самостоятелни УПИ-та. От тази уредба следва, че договорът за доброволна делба на съсобствен УПИ ще бъде действителен, ако с него се прехвърлят в индивидуална собственост реални части от един УПИ, дори те да не са обособени предварително като самостоятелни по административен ред, стига да отговарят на изискванията на чл. 19 ЗУТ.

Практиката на ВКС по чл. 200 ЗУТ също зачита правни сделки – например предварителни договори, както и придобивна давност, върху реални части от урегулирани поземлени имоти, като единственото условие, за което съдът следи, е дали те отговарят на изискванията на чл. 19 ЗУТ. Така например в решение № 172 от 4.07.2019 г. на ВКС по гр. д. № 3960/2018 г., IV г. о. и решение № 22 от 3.02.2009 г. на ВКС по гр. д. № 771/2008 г., II г. о., се приема, че може да бъде обявен за окончателен по реда на чл. 19, ал. 2 ЗЗД предварителен договор за продажба на реална част от урегулиран поземлен имот, стига тя да отговаря на изискванията на чл. 19 ЗУТ, вр. чл. 200, ал. 1 ЗУТ, което се установява с експертиза. В решение № 67 от 16.06.2017 г. на ВКС по гр. д. № 3533/2016 г., II г. о., решение № 102 от 30.05.2016 г. по гр. д. № 5728/2015 г. на ВКС, ІІ-ро г. о. също се приема, че може да се придобие по давност реална част от УПИ, стига тя да отговаря на изискванията на чл. 19 ЗУТ, вр. чл. 200, ал. 1 ЗУТ, а в решение № 396 от 1.07.2025 г. на ВКС по гр. д. № 1081/2024 г., I г. о. и посочената в него практика на ВКС се уточнява, че изискването по чл. 19 ЗУТ важи както за завладяната реална част, така и остатъка от съответния имот.

Правните изводи, които въззивният съд е направил в обжалваното решение, съответстват на правната уредба на чл. 200 ЗУТ и на практиката на ВКС по прилагането й. Тази практика не може да бъде променена по реда на чл. 280, ал. 1, т. 3 ГПК по начина, по който предлага жалбоподателката. Затова касационното обжалване не може да бъде допуснато на посоченото правно основание.

При този изход на делото на ответника С. Д. С. следва да се присъдят сторените разноски за касационното производство в размер на 1000 лв. / 511,29 евро/, съгласно договор за правна защита и съдействие от 01.07.2025 г. Другите ответници не представят доказателства за сторени разноски.

Воден от изложеното, Върховният касационен съд, състав на първо гражданско отделение,

ОПРЕДЕЛИ:

НЕ ДОПУСКА касационно обжалване на решение № 214 от 28.02.2025 г. по в. гр. д. № 2557/2024 г. на Варненския окръжен съд.

ОСЪЖДА И. И. К. от [населено място], [улица] да заплати на С. Д. С. от [населено място], [улица], ет. 4, ап. 11 сумата от 511,29 евро /петстотин и единадесет евро и двадесет и девет евроцента/ разноски за производството по настоящото дело.

Определението не подлежи на обжалване.

ПРЕДСЕДАТЕЛ:

ЧЛЕНОВЕ: