ОПРЕДЕЛЕНИЕ № 2485/13.05.2026 г.Върховният касационен съд на Р. Б. Гражданска колегия, Четвърто отделение, в закритото съдебно заседание на двадесет и първи април две хиляди двадесет и шеста година в състав:Председател: Веска Райчева

Членове: Златина Рубиева

Геника Михайловаразгледа докладваното от съдия Михайлова гр. д. № 524 по описа за 2026 г.

Производството е по чл. 288 ГПК.

Обжалвано е решение № 2882/12.05.2025 г. по гр. д. № 12216/2023 г., с което Софийският градски съд, потвърждавайки решение № 25096952/11.07.2023 г. по гр. д. № 28902/2020 г. на Софийския районен съд, на основание чл. 93, ал. 2, изр. 2 ЗЗД е осъдил А. Д. Д. да заплати на С. М. П. сумата 6 000.00 лв. – двойния размер на задатъка по предварителен договор от 25.02.2020 г. за покупко-продажба на един незастроен имот в [населено място], м. Б., ведно със законната лихва от 06.07.2020 г.

Решението се обжалва от А. Д. с искане да бъде допуснато до касационен контрол за проверка за правилност по следните въпроси (първия и последните – процесуалноправни, а втория – материалноправен): 1. Длъжен ли е въззивният съд да следи за нищожност на правната сделка, ако основанието за нищожност произтича пряко от сделката и не е констатирано от първата инстанция? 2. Как следва въззивният съд да тълкува двустранен договор, който съдържа неясна клауза относно основен елемент на договора? и 3. За задължението на въззивния съд да обсъди възраженията на ответника и събраните доказателства в хипотезата, в която: 1) документът на договора, от който произтича предявеното с иска вземане, съдържа ръкописно дописан текст; 2) с предварителния договор срокът е определен, но годината на уговореното задължение за сключване на окончателен договор е неясна; 3) ответникът е възразил, че ищецът/кредиторът е изпълнил само едно от задълженията си, поради което не разполага с право да развали договора и да претендира връщане на задатъка в двоен размер? Касаторът счита въпросите обуславящи решението – общата предпоставка по чл. 280, ал. 1 ГПК за допускане на касационния контрол, и твърди, че въззивният съд им е отговорил в противоречие с практиката на Върховния касационен съд – допълнителната предпоставка по чл. 280, ал. 1, т. 1 ГПК. По същество се оплаква, че са налице всички касационни основания по чл. 281, т. 3 ГПК. Претендира разноските по делото.

Ответникът по касация С. П. възразява, че повдигнатите въпроси нямат претендираното значение и решението е правилно. Претендира разноските в касационното производство.

Въззивният съд е намерил, че на 24.02.2020 г. в необходимата писмена форма за действителност страните са сключили предварителен договор за покупко-продажба на един незастроен недвижим имот (чл. 19, ал. 1, вр. чл. 18 ЗЗД), съдържащ уговорки за съществените условия на окончателния договор – имот и цена (чл. 19, ал. 2, вр. чл. 183 ЗЗД), а и срок на задължението за сключване на обещания договор - до 30.04.2020 г. Не е намерил различен извод да произтича от това, че представения документ за договора страните са именували „разписка за платено капаро – задатък“. За да заключи, че договорът се отнася за УПИ ... от кв. 13 при съседи: [улица], УПИ ..., ..., ..., ..., ..., ...., от 1 020 кв. м., в [населено място], м. „Б.“, общ. „К.“, въззивният съд се е мотивирал с начина, по който имотът е описан – имот от 1 300.00 кв. м. с лице към улица 25 м., в [населено място], м. „Б.“, общ. К., и във връзка с други събрани доказателства, които е приел да са от значение, за да го разтълкува договора според критериите по чл. 20 ЗЗД - разменена кореспонденция между страните, гласни доказателства чрез разпит на свидетели, документи от [община], изискани със съдебно удостоверение, и удостоверение за наследници. В кореспонденцията ответникът бил заявил, че е един от наследниците на имота. Свидетелските показания били, че преди да подпишат договора страните огледали имот в тази местност. В съпроводителното писмо към изпратените документи [община] удостоверила, че по разписния лист към кадастралния план на [населено място] имот пл. № 179 е идентичен с УПИ ..... от кв. 13 в [населено място], м. „Б.“, общ. К., и е записан на наследниците на Д. Ф. Д.. Удостоверението за наследници засвидетелствало, че след смъртта на бившия собственик негови наследници са преживялата съпруга, ответникът и по заместване децата на другия син на наследодателя, който е брат на ответника. За да заключи, че в предварителния договор е постигнато съгласие и за цената, въззивният съд се е мотивирал с начина, по който е уговорена – 21 000 лв. за имот с квадратура 1 300 кв. м., а при разлика в квадратурата – по 16.20 лв. на квадратен метър.

Въззивният съд е приел, че оплакването предварителният договор да е нищожен, тъй като цената противоречи на добрите нрави (чл. 26, ал. 1, пр. 3 ЗЗД), е по преклудирано възражение – ответникът го е въвел с във въззивната жалба. Добавил е, че при цена 21 000 лв. за незастроения имот от 1 300 кв. м. или 16 524.00 лв. - според скицата, издадена от Общината, действителната квадратура на имота е 1 020 кв. м., не може да се приеме, че пряко от предварителния договор произтича извода, че уговорената цена за прехвърляне на незастроения имот с такова местонахождение е сведена практически до нулева стойност и договорът е нищожен на основание чл. 26, ал. 1, пр. 3 ЗЗД.

Въззивният съд е приел също, че страните са се съгласили трите суми – общо 3 000 лв., които ищецът е платил преди с ответника да подпишат договора, да служат за доказателство, че е сключен и да обезпечават неговото изпълнение, т. е. приел е, че платената общо сума 3 000 лв. е задатък – арг. от чл. 93, ал. 1 ЗЗД. Съгласно чл. 93, ал. 2, изр. 2 ЗЗД, ответникът/продавачът по предварителния договор е длъжен да върне задатъка в двоен размер, ако не изпълни обещанието си да сключи окончателния договор и ищецът се отказаже/развали предварителния договор.

Въззивният съд е приел, че във въззивната жалба няма оплаквания за приетото в първоинстанционното решение, че за ищеца като купувач по предварителния договор е възникнало правото да развали предварителния договор и че го е упражнил преди да предяви иска. Поради това и съгласно чл. 272 ГПК е възприел като свои мотивите на първостепенния съд, че с нотариална покана, която била връчена на 18.05.2020 г., ищецът е дал допълнителен срок за изпълнение – поканил е ответникът да се яви на 23.06.2020 г. между 14.00 и 15.00 ч. в кантората на нотариус М. Ц. с документите, необходими за сключване на окончателния договор, но ответникът не го е сторил. Добавил е, че различен аргумент не произтича от това, че нотариалната покана не съдържа изрично искане на ищеца/на кредитора, свързано с последиците на упражненото право по чл. 87, ал. 1 ЗЗД. Те произтичат от закона – чл. 93, ал. 2, изр. 2 ЗЗД, а предявеният иск при тази квалификация е доказан по основание и в пълния предявен размер за сумата 6 000.00 лв., включително поради това, че ответникът не е твърдял, респ. доказал след предварителния договор да се е снабдил с титул, който го легитимира като единствения собственик на имота. Напротив, сред изпратените от [община] и приети по делото документи, имотът, обект на предварителния договор, е актуван като частна общинска собственост.

При тези мотиви на въззивния съд по първия повдигнат въпрос са изключени и общата, и всяка допълнителна предпоставка по чл. 280, ал. 1 ГПК за допускане на касационния контрол. В своята практика по чл. 26, ал. 1, пр. 3 ЗЗД Върховният касационен съд еднозначно приема, че двустранен възмезден договор е нищожен поради противоречие с добрите нрави, когато принципът за еквивалентност е нарушен до степен уговореното с договора да го изключва, т. е. когато престацията на едната страна е в такава степен неравностойна на насрещната, че практически се свежда до нулева стойност. В ТР № 1/27.04.2022 г. по тълк. д. № 1/2020 г. ОСГТК на ВКС се прие, че съдът е длъжен да се произнесе в мотивите на решението по нищожността на правни сделки или на отделни клаузи от тях, които са от значение за правния спор без възражение от заинтересованата страна, само ако нищожността произтича пряко от сделката или от събраните доказателства. В съответствие с практиката на Върховния касационен съд въззивният съд е намерил, че по начина, по който е уговорена, цената на имота по предварителния договор не е сведена до нулева стойност, и зачитайки задължителното действие на тълкувателното решение, е приел, че пряко от представения договор не следва да е нищожен поради противоречие с добрите нрави.

Вторият повдигнат въпрос, материалноправният, обуславя решението, но въззивният съд го е решил в съответствие с практиката на Върховния касационен съд. За да заключи, че предварителният договор съдържа съществените елементи на окончателния договор за покупко-продажба, който страните са си обещали да сключат, и в частност, че индивидуализира имота, въззивният съд е тълкувал действителната воля на страните както според описанието на имота в договора, така и при други събрани по делото доказателства от значение за релевантния факт – разменена кореспонденция, свидетелски показания, документи от [община] и удостоверение за наследници. Според трайно установената практика на Върховния касационен съд по чл. 20 ЗЗД това е допустимо. Дали тези доказателства действително спомагат за индивидуализацията на имота в настоящото производство не може да се провери – т. 1 ТР № 1/19.02.2010 г. по тълк. д. № 1/2009 г. ОСГТК на ВКС, а за извода, че по материалноправния въпрос е изключена допълнителната предпоставка по чл. 280, ал. 1, т. 1 ГПК за допускане на касационния контрол е достатъчно да се посочи, че изложените мотиви в обсъждането на тези доказателства са логични.

Последната група въпроси не обуславят решението. Въззивният съд не е приемал, че документът на предварителния договор съдържа ръкописно дописан тест, респ. не е прилагал и разпоредбата на чл. 178, ал. 2 ГПК, включително относно годината на уговорения срок за сключване на окончателния договор. Решението не съдържа и мотиви по възражение, респ. оплакване във въззивната жалба, за уговорена поредност на поети с предварителния договор задължения от ищеца/купувач по предварителния договор, а от мотивите не следва и извода, че последният е имал други задължения освен да плати задатъка, а към сключване на обещания договор – да плати остатъка от цената. По въпросите е изключена общата предпоставка по чл. 280, ал. 1 ГПК за допускане на касационния контрол.

При този изход и на основание чл. 78, ал. 1 ГПК касаторът/ответникът следва да репарира направените разноски от ответника по касация/от ищеца пред Върховния касационен съд. Те се изразяват в уговореното и изплатено адвокатско възнаграждение.

При тези мотиви, съдът

ОПРЕДЕЛИ :НЕ ДОПУСКА касационното обжалване на решение № 2882/12.05.2025 г. по гр. д. № 12216/2023 г. на Софийски градски съд.

ОСЪЖДА А. Д. Д. да заплати на С. М. П. на основание чл. 78, ал. 1 ГПК сумата 1 800.00 лв. – разноските пред Върховния касационен съд.

Определението не подлежи на обжалване.

ПРЕДСЕДАТЕЛ:

ЧЛЕНОВЕ: 1. 2.