ОПРЕДЕЛЕНИЕ

№ 2575

гр. София, 18.05.2026 г.

Върховният касационен съд на Р. Б. четвърто гражданско отделение, в закрито съдебно заседание на 27.04.2026г., в състав:

ПРЕДСЕДАТЕЛ: МИМИ ФУРНАДЖИЕВА

ЧЛЕНОВЕ: ВЕЛИСЛАВ ПАВКОВ

БОРИС Д. ИЛИЕВ

разгледа докладваното от съдия Борис Д. И. гр. д. №1141 по описа на съда за 2026г. и взе предвид следното:

Производството е по реда на чл. 288 от ГПК.

Образувано е по касационна жалба на М. Д. М., ЕГН [ЕГН], чрез пълномощника му по делото адв. В. П., против Решение №1234 от 29.10.2025г. по в. гр. д. №328/2025г. по описа на Софийския апелативен съд, с което след отмяна на Решение № 6266/15.11.2024г., постановено по гр. д. № 12313/2023 г. по описа на СГС, I ГО, 13 състав, е обявен за окончателен предварителен договор за покупко - продажба на недвижим имот.

Сключен на 23.05.2023г. между М. Д. М., ЕГН [ЕГН], с адрес [населено място], [улица], ет. 1, ап. 1, като продавач, и Е. С. М., ЕГН [ЕГН], с адрес [населено място], [улица], в качеството на купувач, по силата на който М. Д. М., ЕГН [ЕГН], се е задължил да продаде на Е. С. М., ЕГН [ЕГН], следните недвижими имоти, находящи се в триетажна жилищна сграда в поземлен имот с идентификатор 68134.905.2699 по кадастралната карта и кадастралните регистри на [населено място], одобрени със заповед № РД-18-739/21.11.2017г., на изпълнителния директор на АГКК.

С адрес на имота: [населено място], район „Л.“, местност „В. ВЕЦ С.“, с площ 1 278 кв. м., трайно предназначение на територията: урбанизирана, начин на трайно ползване: незастроен имот за жилищни нужди, стар идентификатор: няма, номер по предходен план: 1 188, квартал 80, парцел X., при съседни поземлени имоти с идентификатори: 68134.905.2688, 68134.905.2689, 68134.905.2690, 68134.905.2693, 68134.905.2694, 68134.905.2695, 68134.905.2696, 68134.905.2697, 68134.905.2698, 68134.905.2702, 68134.905.3036, който поземлен имот съгласно нотариален акт е идентичен с урегулиран поземлен имот X. – 1188, в квартал 80 по регулационния план на [населено място], район „Л.“, местност „В. - ВЕЦ С.“, целият с площ по документ за собственост от 1 280 кв. м., при граница: УПИ VIII - 1188, УПИ VI - 1188, УПИ VII - 1188, УПИ VIII - 1188, УПИ IX - 1188, УПИ X - 1188, УПИ XI - 1188, УПИ X. - 1188, УПИ XV- 1188, УПИ X. - 1188 и улица, а именно: А/ самостоятелен обект в сграда с идентификатор 68134.905.2699.1.3 по кадастралната карта и кадастралните регистри на [населено място], одобрена със заповед № РД-18-739/21.11.2017г. на изпълнителния директор на АГКК, с адрес на имота: [населено място], район „ Л.“, м. „В. ВЕЦ С.“, ет .1, апартамент № 3, който обект се намира на етаж 1, в сграда с идентификатор 68134.905.2699.1, предназначение: жилищна сграда - многофамилна, разположена в ПИ с идентификатор 68134.905.2699, предназначение на самостоятелния обект: жилище, апартамент, брой нива на обекта: 1, посочена в документ а площ: 69. 88 кв. м., стар идентификатор: няма, при съседни самостоятелни обекти в сградата с идентификатори: на същия етаж- 68134.905.2699.1.4 и 68134.905.2699.1.2, под обекта - няма, над обекта - 68134.905.2699.1.9, 68134.905.2699.1.8, 68134.905.2699.1.7, който самостоятелен обект съгласно одобрения архитектурен проект представлява: апартамент № 3.

Находящ се на приземен етаж на сградата, на кота ± 0.00 метра, със застроена площ от 69.88 кв. м., състоящ се от входно преддверие, дневна с кухненски бокс, спалня, баня с тоалетна, мокро помещение и балкон, при съседи: апартамент № 2, двор, апартамент № 4 и етажен коридор, заедно с мазе № 8, находящо се в подземния етаж на сградата, на кота – 2. 85 м., с площ от 7.97 кв. м., при съседи: гараж № 8, подземна улица, коридор, коридор мазета, заедно със съответните идеални части от общите части на сградата и от правото на строеж върху гореописания поземлен имот; Б/ самастоятелен обект в сграда с идентификатор 68134.905.2699.1.21, по кадастралната карта и кадастралните регистри на [населено място], одобрени със заповед № РД -18-739/21.11.2017г. на изпълнителния директор на АГКК, последно изменение на кадастралната карта и кадастралните регистри, засягащо самостоятелния обект: няма данни за изменение.

С адрес на имота: [населено място], район „Л.“, м. „В. ВЕЦ С.‘‘, ет. 1, гараж № 1, самостоятелният обект се намира на етаж 1 в сграда с идентификатор 68134.905.2699.1, предназначение: жилищна сграда - многофамилна, разположена в ПИ с идентификатор 68134.905.2699, предназначение на самостоятелния обект: гараж в сграда, брой нива на обекта: 1, посочена в документа площ: 29. 87 кв. м., стар идентификатор: няма, при съседни самостоятелни обекти в сградата с идентификатори: на същия етаж- 68134.905.2699.1.22, под обекта - няма, над обекта- 68134.905.2699.1.10, който самостоятелен обект съгласно одобрения архитектурен проект представлява: гараж № 1, находящ се в приземния етаж на сградата, на кота ± 0.00 метра, със застроена площ от 29. 87 кв. м., при съседи (граници): стълбищна клетка, етажен коридор, гараж № 2 и двор, заедно с 1. 50 %, равняващи се на 4. 15 кв. м., идеални част и от общите части на сградата.

И заедно със съответните идеални части от правото на строеж върху гореописания поземлен имот, за обща продажна цена от 145 000 (сто и четиридесет хиляди) евро, платими в лева по фиксинга на БНБ /1.95583/, а именно: 283 595, 35 (двеста осемдесет и три хиляди петстотин деветдесет и пет лева и тридесет и пет стотинки) лв., при условие, че Е. С. М., ЕГН [ЕГН], заплати на М. Д. М., ЕГН [ЕГН], сумата от 130 500 (сто и тридесет хиляди и петстотин) евро, платими в лева по фиксинга на БНБ /1.95583/, а именно: 255 235, 81 (двеста петдесет и пет хиляди двеста тридесет и пет лева и осемдесет и една стотинки) лв., на основание чл. 1.2.2 от предварителния договор за покупко-продажба на недвижим имот.

Със същото решение Е. С. М., ЕГН [ЕГН], е осъдена да заплати местен данък по сметка на Дирекция „Общински приходи”, Отдел „Л.“, в размера на 8 507, 86 (осем хиляди петстотин и седем лева и осемдесет и шест стотинки) лв., на основание чл. 47, ал. 2, пр. 1 ЗМДТ във връзка с чл. 46 ЗМДТ, както и да заплати по сметка на Софийския апелативен съд сумата от 1 097, 69 (хиляда деветдесет и седем лева и шестдесет и девет стотинки) лв., представляваща нотариална такса за прехвърлянето на имота, определена съгласно Тарифата за нотариалните такси към ЗННД.

В касационната жалба се излагат доводи за неправилност на обжалваното решение, като се иска отмяната му и отхвърляне на предявения иск. Жалбата съдържа изложение по чл. 284, ал. 1, т. 3 от ГПК, в което касаторът се позовава на основания за допускане на касационното обжалване по чл. 280, ал. 1, т. 1 и т. 3 от ГПК.

Срещу подадената касационна жалба е постъпил отговор от ответната страна по нея Е. С. М., ЕГН [ЕГН],, чрез пълномощника й по делото адв. В. Н., с който се изразява становище за липса на основания за допускане на касационно обжалване на въззивното решение и за неоснователност на касационната жалба.

Касационната жалба е подадена в срока по чл. 283 от ГПК и е срещу подлежащо на касационно обжалване въззивно решение.

За да се произнесе по допускането на касационното обжалване, Върховният касационен съд, състав на четвърто гражданско отделение, съобрази следното:

С обжалваното решение въззивният съд е приел, че на 23.05.2023г. между ответника М. Д. М., ЕГН [ЕГН], като продавач, и ищцата Е. С. М., ЕГН [ЕГН], с адрес [населено място], [улица], в качеството на купувач, е бил сключен предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, по силата на който ответникът се е задължил да продаде на ищцата следните недвижими имоти:

Апартамент № 3, с идентификатор 68134.905.2699.1.3, с административен адрес: [населено място], район „Л.“, м. „В. ВЕЦ-С.“, ет. 1, с площ 69, 88 кв. м., заедно с прилежащото му мазе № 8 с площ от 7, 97 кв. м., и гараж № 1, с идентификатор 68134.905.2699.1.21, с площ 29, 87 кв. м., които имоти са построени в жилищна сграда в поземлен имот в [населено място], район „Л.“, м. „В. ВЕЦ - С.“, квартал 80, УПИ парцел X.-1188, с идентификатор на поземления имот 68134.905.2699, срещу обща продажна цена в размер на 145 000 евро, платими в лева по фиксинга на БНБ, която възлиза на 283 595, 35 лв. Съгласно чл. 1.2 от договора купувачът се е задължил да плати на продавача при подписване на договора сумата от 14 500 евро, платими в лева по фиксинга на БНБ, а именно: 28 359, 54 лв., които съставляват задатък (капаро), а останалата част от цената в размер на 130 500 евро, с левова равностойност от 255 235, 81 лв., ще бъде изплатена при сключване на окончателния договор чрез кредит от „Банка ДСК“ АД или с лични средства на купувача.

В чл. 2.1 от договора страните са се съгласили лично или чрез упълномощени от тях лица да сключат окончателен договор за продажба на имота в нотариална форма в срок до 13.00 ч. на 26.07.2023г. в кантората на нотариус С. М., рег. № 785 на НК, находяща се в [населено място], [улица]. Съгласно представения по делото препис от платежно нареждане на 25.05.2023г. ищцата е превела по банков път на ответника сумата от 28 359, 54 лв.- капаро за покупка на имота.

Въз основа на представения пред въззивната инстанция нотариален акт съдът е приел, че ответникът е собственик на имотите, които се е задължил да продаде на ищцата.

При така установените факти от правна страна съдът е приел, че процесният предварителен договор е сключен съгласно изискванията на чл. 19, ал. 1 и ал. 2 от ЗЗД в изискуемата за неговата действителност писмена форма и съдържа уговорки относно съществените условия на окончателния договор - недвижимите имоти и тяхната цена.

Ищцата е изпълнила задължението си да плати уговорената част от продажната цена - сумата от 28 359, 54 лв., представляваща левова равностойност на 14 500 евро, като плащането е наредено по банков път на 25.05.2023г. Ответникът, от своя страна, не е изпълнил насрещното си задължение да прехвърли правото на собственост върху процесните апартамент и гараж чрез сключване на окончателен договор в нотариална форма, като е настъпила изискуемостта на задължението му за прехвърляне на собствеността - уговореният срок за сключване на окончателен договор е изтекъл.

Предвид горното съдът е приел, че са налице предпоставките за обявяване на предварителния договор за окончателен, на основание чл. 362, ал. 1 ГПК.

Доколкото страните са уговорили, че остатъкът от продажната цена- 255 235, 81 лв., представляваща левова равностойност на 130500 евро, ще бъде изплатена след сключване на окончателния договор, то съгласно нормата на чл. 362, ал. 1 ГПК съдът е приел, че следва да постанови решение, което замества окончателния договор, при условие че ищцата изпълни задължението си в двуседмичен срок от влизане в сила на решението.

Посочил е, че по делото действително не са били представени доказателства, че ответникът - продавач няма непогасени публични задължения, но това обстоятелство не съставлява пречка за уважаването на предявения конститутивен иск, тъй като в нормата чл. 364, ал. 2 ГПК е регламентирано, че съдът не издава препис от решението, докато ищецът не докаже, че са заплатени както разноските по прехвърлянето, така и данъците и другите публични задължения на праводателя му.

След влизане на решението в сила, ищецът ще се снабди с препис от него, само ако ангажира доказателства за това, че са погасени и непогасените към момента публични задължения на ответника в пълния им размер, в това число и с натрупаните върху тях лихви, както и че е заплатил разноските по прехвърлянето и дължимите данъци и такси за имота.

Съдът се е позовал на формираната в този смисъл практика на ВКС- Решение 499/26.07.2024 г. по гр. д. № 3961/2023 г. на ВКС, ГК, IV ГО; решение № 50006/13.11.2024 г. по гр. д. № 1882/2024 г. на ВКС, ГК, IV ГО, и др. По отношение на дължимата за прехвърлянето на имота нотариална такса съдът е посочил, че по делото липсва актуална данъчна оценка на процесните имоти, но от значение е обстоятелството, че данъчните оценки са в по - нисък размер от продажната цена на имотите, доколкото към м. 11.2023 г. данъчните оценки за двата имота възлизат на 97 450, 70 лв., а продажната им цена е в размер на 283 595, 35 лв.

Приел е, че дължимата нотариална такса следва да се определи съгласно чл. 85, ал. 3 ЗННД при основа по - високата стойност между данъчната оценка на имота към датата на влизане на решението в сила и уговорената продажна цена, като същата възлиза на 1 097, 69 лв. съобразно т. 8 от Тарифата за нотариалните такси към ЗННД.

Присъдил е и дължимият съгласно ЗМДТ данък за възмездно прехвърляне на имущество по сметка на СО, район „Л.“, който възлиза на 3 % от продажната цена или 8 507, 86 лв.

В изложението по чл. 284, ал. 3, т. 1 от ГПК, позовавайки се на основанието за допускане на касационно обжалване по чл. 280, ал. 1, т. 1 от ГПК, касаторът твърди, че въззивният съд се е произнесъл в противоречие с практиката на ВКС по следния въпрос: Преклудирано ли е направеното доказателствено искане във въззивната инстанция от страна на въззивника /ищец в първоинстанционното производство/ за издаване на удостоверение за снабдяване с препис от документ за собственост в производството по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД, което не е направено своевременно пред първата инстанция и то след неколкократно дадени от съда указания в тази насока и при изричното противопоставяне на насрещната страна, като при това първоинстанционният съд е изпълнил задълженията си по чл. 146, ал. 2 във връзка с чл. 146, ал. 1, т. 5 от ГПК?

Поддържа се и наличието на основанието по чл. 280, ал. 1, т. 3 от ГПК, като се твърди, че съдът се е произнесъл по следния въпрос от значение за точното прилагане на закона и развитието на правото: Решаващият съд в кой етап на производството по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД следва да изиска представянето на доказателства да спазване на изискването на чл. 264, ал. 4 от ДОПК във връзка с чл. 264, ал. 1 от ДОПК - при завеждането на иск с исковата молба, вкл. и с отстраняване на нередовност в този смисъл; преди постановяването на решението; преди издаването на заверен препис от решението или такива не следва да се изискват предвид разпоредбата на чл. 264, ал. 5 от ДОПК?

Съгласно разпоредбата на чл. 280, ал. 1 от ГПК на касационно обжалване пред Върховния касационен съд подлежат въззивните решения, в които съдът се е произнесъл по материалноправен или процесуалноправен въпрос, който е:1.решен в противоречие със задължителната практика на Върховния касационен съд и Върховния съд в тълкувателни решения и постановления, както и в противоречие с практиката на Върховния касационен съд; 2. решен в противоречие с актове на Конституционния съд на Р. Б. или на Съда на Европейския съюз; 3. от значение за точното прилагане на закона, както и за развитието на правото, а съгласно ал. 2 на същата разпоредба независимо от предпоставките по ал. 1 въззивното решение се допуска до касационно обжалване при вероятна нищожност или недопустимост, както и при очевидна неправилност.

Според настоящия състав на съда не са налице основанията за допускане на касационно обжалване на въззивното решение.

При извършената служебна проверка настоящият състав на съда намери, че обжалваното решение не е вероятно нищожно или недопустимо, нито очевидно неправилно.

Не е налице соченото от касатора основание по чл. 280, ал. 1, т. 1 от ГПК за допускане на касационно обжалване на решението. Поставеният в тази връзка въпрос не кореспондира с обстоятелствата по делото и изложените от въззивния съд съображения, поради което и не отговаря на общото изискване на чл. 280, ал. 1 от ГПК. За да уважи направеното с въззивната жалба искане на ищцата за издаване на съдебно удостоверение за снабдяване и представяне по делото на документа за собственост на ответника, въззивният съд е приел, че искането не е преклудирано предвид разпоредбата на чл. 363 от ГПК, съгласно която има служебното задължение да провери дали отчуждителят е собственик на имота.

Така изложените съображения са в съответствие с разпоредбата на чл. 363 от ГПК и съдебната практика по прилагането й, както и с указанията, дадени в т. 1 и т. 3 от Тълкувателно решение №1/2013 от 09.12.2013г. по т. д. №1/2013г. на ОСГТК на ВКС, съгласно които при проверка на правилността на първоинстанционното решение въззивният съд следва да осигури приложението на императивна материалноправна норма, включително като събере доказателствата, които са необходими за приложението й, дори ако във въззивната жалба не е въведено оплакване за допуснато от първата инстанция процесуално нарушение или за необоснованост на фактическите изводи, поставени в основата на първоинстанционното решение.

В случая доколкото представените по делото доказателства не са били достатъчни, за да се направи извод дали ответникът е собственик на процесния имот, то съгласно задълженията си по чл. 363 от ГПК въззивният съд е следвало да събере необходимите доказателства за установяване на този факт, поради което е уважил доказателственото искане на ищцата във въззивната й жалба.

Не е налице и поддържаното основание за допускане на въззивното решение до касационно обжалване по чл. 280, ал. 1, т. 3 от ГПК. Съгласно приетото в т. 4 на ТР № 1/19.02.2010 г. по т. д. № 1/2009 г. на ОСГТК на ВКС основанието по чл. 280, ал. 1, т. 3 ГПК е налице, когато разглеждането на конкретен правен въпрос от ВКС допринася за промяна на създадената поради неточно тълкуване съдебна практика или за осъвременяване на тълкуването й с оглед изменения в законодателството и обществените условия, както и когато законите са непълни, неясни или противоречиви, за да се създаде съдебна практика по прилагането им или за да бъде тя осъвременена предвид настъпили в законодателството и обществените условия промени. В случая по поставения от касатора въпрос за приложението на разпоредбите на чл. 264, ал. 1 и ал. 4 от ДОПК в производство по обявяване на предварителен договор за окончателен и за възможността да се уважи такъв иск при наличие на публични задължения на прехвърлителя, е налице формирана трайна и непротиворечива съдебна практика /Решение № 12 от 3.07.2012 г. на ВКС по гр. д. № 439/2011 г., III г. о.; Решение № 102 от 21.07.2017 г. на ВКС по т. д. № 702/2016 г., II т. о. и др., включително цитираните от въззивния съд/, съгласно която незаплатените публични задължения на прехвърлителя не са основание за отхвърляне на иска по чл. 19, ал. 3 ЗЗД, а само основание за отказ да се издаде препис от решението, с което този иск се уважава съгласно чл. 364, ал. 2 ГПК и чл. 115, ал. 3 от ЗС до заплащането им.

Така формираната практика се споделя от настоящия състав на съда и не се нуждае от промяна или осъвременяване, като въззивното решение е в съответствие с нея. Предвид горното искането на касатора за допускане на касационното му обжалване на основание чл. 280, ал. 1, т. 3 от ГПК не може да се уважи.

При този изход на делото и предвид направеното от ответната страна искане касаторът следва да бъде осъден да й заплати направените по делото разноски за адвокатско възнаграждение за касационното производство в размер на 700 евро.

Мотивиран от изложеното, Върховният касационен съд, състав на четвърто гражданско отделение,

ОПРЕДЕЛИ:

НЕ ДОПУСКА касационно обжалване на Решение №1234 от 29.10.2025г. по в. гр. д. №328/2025г. по описа на Софийския апелативен съд.

ОСЪЖДА М. Д. М., ЕГН [ЕГН], да заплати на Е. С. М., ЕГН [ЕГН], сумата от 700 евро- разноски по делото.

Определението е окончателно и не подлежи на обжалване.

ПРЕДСЕДАТЕЛ:

ЧЛЕНОВЕ:1.

2.