ОПРЕДЕЛЕНИЕ

№ 2686

София, 21.05.2026 година

Върховният касационен съд, Второ гражданско отделение, в закрито заседание на десети март две хиляди двадесет и шеста година, в състав:

ПРЕДСЕДАТЕЛ: Камелия Маринова

ЧЛЕНОВЕ: Веселка Марева

Е. Д. изслуша докладваното от съдия Е. Д. гражданско дело № 2655 от 2025 година, за да се произнесе, взе предвид следното:

Производството е по чл. 288 ГПК, вр. чл. 280 ГПК.

Oбразувано е по касационна жалба на Х. М. Х., С. И. С., Г. А. А., Я. А. Х. и С. А. М., чрез адв. Д. П., срещу въззивно решение № 11/04.02.2025 г. по в. гр. д. № 341/2024 г. по описа на Окръжен съд - Търговище, с което е потвърдено първоинстанционното решение, с което е признато за установено по отношение на касаторите, че С. М. Х. и З. Б. Х. са собственици на основание давностно владение върху частта от ПИ пл. № *, с площ от 115 кв. м., попадаща в УПИ * в кв. 38 по плана на [населено място] и частта от ПИ пл. № *, с площ от 90 кв. м., попадаща в УПИ *, както и на жилищна сграда, находяща се в гореописания имот, обозначени на приложена скица, представляваща неразделна част от решението. Признато е за недоказано оспорването на подписа на лицето А. Х. А., в графа „продавач“ в договор за покупко-продажба от 25.07.2003 г., на основание чл. 194, ал. 2 ГПК.

В изложението към подадената касационна жалба се поддържат основания за допускане на касационно обжалване по чл. 280, ал. 1, т. 1, т. 3 и чл. 280, ал. 2, изр. 3 ГПК, като са поставени въпроси, за които се твърди, че са разрешени в противоречие с практиката на ВКС и са от значение за точното прилагане на закона и за развитието на правото. 1. „за необходимостта да се доказва преобръщането на държането във владение в хипотеза, когато фактическата власт се осъществява на основание предварителен договор“; 2. „как следва да се преценява субективния елемент от придобивната давност при наличието на фактически и правни действия, с които дадено лице явно декларира и демонстрира, че е собственик на идеална част от имота, която не ползва лично, а епизодично чрез трети лица“. Сочи се противоречие с тълкувателно решение № 1/9.12.2012 г. по т. д. № 1/2013 г. на ОСГТК на ВКС; решение № 83/01.02.2021 г. по гр. д. № 2978/2019 г. на второ г. о. и решение № 101/14.07.2015 г. по гр. д. № 891/2015 г. на ВКС, второ г. о. Цитирани са и решение № 18/24.03.2021 г. по гр. д. № 418/2020 г. на ВКС, четвърто г. о., решение № 162/18.12.2019 г. по гр. д. № 761/2019 г. на ВКС, второ г. о., решение № 306/21.12.2013 г. по гр. д. № 1068/2013 г. на ВКС, първо г. о., решение № 3/11.09.203 г. по гр. д. № 291/2012 г. на ВКС, първо г. о., решение № 11/29.02.2016 г. по гр. д. 3942/2015 г. на ВКС, първо г. о., решение № 114/20.06.2016 по гр. д. № 760/2016 г. на ВКС, първо г. о.

В срока по чл. 287, ал. 1 ГПК ответникът С. М. Х. е подал отговор на касационната жалба, като поддържа становище за липса на предпоставки за допускане на касационното обжалване и за неоснователност на жалбата по същество.

Касационната жалба е подадена срещу подлежащ на обжалване акт на въззивния съд в срока по чл. 283 ГПК.

При проверка по допускането на касационното обжалване, Върховният касационен съд, състав на Второ гражданско отделение, намира следното:

В исковата молба са изложени твърдения, че на 25.07.2003 г. ищецът С. Х. /по време на брака с ищцата З. Х./ сключил предварителен договор за покупко-продажба с А. /А./ А. – наследодател на ответниците Г. А., С. М. и Я. Х.. Въведеното придобивно основание е давностно владение.

Ответниците - касатори са оспорвали активната материално-правна легитимация на ищците. Възразили са, че наследодателят им до смъртта си през 2016 г. е живял в къщата през лятото.

По делото е установено, че на 25.07.2003 г. е сключен предварителен договор за покупко-продажба, между А. А. Х., като продавач, и С. М. Х., като купувач, на дворно място от около 1 дка в [населено място], заедно с къща, за което е отреден самостоятелен парцел, находящ се на [улица], при описани съседи: А., И. и улица. Според приета графическа експертиза подписът е положен от продавача.

На 28.02.2024 г. ответниците Г. А., Я. Х. и С. М. продали на ответниците Х. Х. и С. С. поземлен имот с пл. № * в УПИ * с площ от 115 кв. м. в кв. 38 и поземлен имот с пл. № * в УПИ * с площ от 90 кв. м. в кв. 38, с построената в имота жилищна сграда. За удостоверяване правото на собственост на продавачите са представени договор за отстъпване право на строеж върху държавна земя от 1965 г. /върху парцел */, нотариален акт от 1969 г. за собственост на недвижим имот придобит по регулация /в полза на А. А./ върху дворно място от 89 кв. м. от имот пл. № * на И. и върху дворно място от 114 кв. м. от имот пл. № * на А., придадени към собствения му парцел *. Дворищната регулация е от 1965 г.

По делото са събрани гласни доказателства чрез разпит на две групи свидетели, като от показанията на свидетелите А. /кмет на населеното място/ се установява, че процесният имот се намира срещу имот на родителите на ищеца С. Х.. От 20 години той има тази къща. През 1989 г. продавачът е отишъл да живее в Турция. Х. се е преместил в къщата през 2006 г., след като е „стегнал“ същата. Поддържа и ремонтира същата. Свидетелят възпроизвежда факта, че ищецът не живее постоянно в нея. В имота е живял негов роднина, както и работник, който се е грижил за животните. Ищецът е ползвал двора, за да си държи земеделския инвентар. Посочва, че след 2003 г. е виждал А. А. само 1-2 пъти в къщата на баща му. Свидетелят е виждал предварителния договор. Според свидетеля Т., който живее в имота от 2005 г. и гледа животни, в къщата е живял и вуйчото на С. Х.. Свидетелят Х. /кмет на съседно село/ е посочил, че знае от А. А., че е продал къщата на С. Х.. След това не е виждал продавача. От показанията на свидетеля М. е видно, че той е изготвил процесния предварителен договор.

Ангажираната от ответниците свидетелка Е. /братовчедка на купувача Х. Х./ е посочила, че познава предишните собственици на имота от Турция /живее преимуществено там, но пътува често/. Знае, че А. А. е направил ремонт на къщата. Показанията на тази свидетелка не са кредитирани /същата е разпитана с помощта на преводач/, като при преценка на обективността им е отчетена нейната заинтересованост, както и обстоятелството, че няма непосредствени впечатления за релевантните факти.

От дадените от ищеца обяснения е установено, че не са сключили окончателен договор, тъй като продавачът не е имал документ за собственост.

В обжалваното въззивно решение е прието, че ищците са започнали да упражняват фактическа власт след сключването на предварителния договор. Същата има характеристиките на владение. Не е било необходимо демонстриране на намерение за своене спрямо продавача, респективно неговите наследници. В обобщение, е обосновал извод, че е доказано въведеното придобивно основание.

Съставът на Второ гражданско отделение на Върховния касационен съд намира, че не са налице предпоставки за допускане на касационно обжалване на въззивното решение.

Постановките на цитираното тълкувателно решение № 1/06.08.2012 г. по т. д. № 1/2012 г. на ОСГК на ВКС не са относими към решаващите изводи в обжалваното въззивно решение.

Първият въпрос е обусловен от изводите на въззивната инстанция, че не е било необходимо ищците да демонстрират намерение за своене спрямо продавача по предварителния договор, респективно неговите наследници.

С оглед трудността за доказване на намерението за своене като психично състояние, с чл. 69 ЗС е установена презумпцията, че владелецът държи вещта като своя, докато не се докаже, че я държи за другиго. Презумпцията е оборима, като оборването й е в тежест на лицата, които поддържат, че отсъства намерение за своене. Изхождайки от разпоредбата на чл. 70, ал. 3 ЗС, в правната доктрина и съдебната практика се приема, че фактическа власт, упражнявана въз основа на сключен със собственика предварителен договор за продажба на недвижим имот, съставлява владение по смисъла на чл. 68, ал. 1 ЗС. В този смисъл е посоченото от касаторите решение № 83/01.02.2021 г. по гр. д. № 2978/2019 г. на ВКС, второ г. о., както и трайната съдебна практика, според която когато фактическата власт е предадена на основание предварителен договор за продажба, то тя изначало има характер на владение - упражняващият фактическа власт държи имота за себе си, тъй като има увереността, че ще придобие собствеността. Поради това, за придобиване на имота по давност, не е необходимо да се доказва т. нар. преобръщане на държането във владение, нито демонстриране на намерението за своене.

В посоченото от касаторите решение № 101/14.07.2015 г. по гр. д. № 891/2015 г. на ВКС, второ г. о., както и в цитираната в него съдебна практика, е възприето, че придобилият владение върху недвижим имот въз основа на предварителен договор не е добросъвестен владелец. Обжалваното въззивно решение не противоречи на горното разрешение. Съдът е обосновал извод, че ищците са упражнявали непрекъснато владение в необходимия десетгодишен срок.

Останалата цитирана съдебна практика не разкрива сходство с настоящата хипотеза. В решение № 162/18.12.2019 г. по гр. д. № 761/2019 г. на ВКС, второ г. о., е посочено, че действията на купувача по предварителния договор, насочени към обявяване на същия за окончателен, не отричат намерението за продължаващо след предявяване на иска по чл. 19, ал. 3 ЗЗД своене и за упражняване на фактическа власт за себе си. В решение № 306/21.12.2013 г. по гр. д. № 1068/2013 г. на ВКС, първо г. о., е възприето, че получилият владението по предварителен договор за продажба на недвижим имот не може да присъедини владението на този, който му е предал имота при сключването на договора, тъй като по смисъла на чл. 82 ЗС може да бъде присъединено само владение на праводател, т. е. само когато се установи наличие на основание за настъпване на правоприемство по отношение на владението. В решение № 3/11.09.203 г. по гр. д. № 291/2012 г. на ВКС, първо г. о.,е разгледан въпроса за вписването на решение по чл. 19, ал. 3 ЗЗД. Така разрешените въпроси не могат да бъдат приложени към фактите по делото.

Не е налице поддържаното основание по чл. 280, ал. 2, изр. 3 ГПК – очевидна неправилност. Такава не се установява директно от мотивите на обжалвания акт, нито е налице грубо нарушение на процесуалните правила или явна необоснованост.

Касаторите дължат заплащане на направените от ответника С. Х. разноски в касационното производство, възлизащи на сума в размер на 357,90 евро /равностойност на заплатената сума в размер на 700 лв. за адвокатско възнаграждение/.

Воден от горното, Върховният касационен съд, състав на Второ гражданско отделениеО П Р Е Д Е Л И :

НЕ ДОПУСКА до касационно обжалване въззивно решение № 11/04.02.2025 г., постановено по в. гр. д. № 341/2024 г. по описа на Окръжен съд - Търговище.

Осъжда Х. М. Х., С. И. С., Г. А. А., Я. А. Х. и С. А. М., със съдебен адрес: [населено място], [улица], ет. 4, ап. 9, адв. Д. П., да заплатят на С. М. Х. от [населено място], [община], [улица], сумата 357,90 евро, представляваща адвокатско възнаграждение в касационното производство.

Определението е окончателно.

Председател:

Членове: