О П Р Е Д Е Л Е Н И Е
№ 1431
София, 26.05.2026 година
ВЪРХОВЕН КАСАЦИОНЕН СЪД – Търговска колегия, състав на І т. о. в закрито заседание на седми май през две хиляди и двадесет и шеста година в състав:
Председател: Ирина Петрова
Членове: Десислава Добрева
Мария Бойчева
като изслуша докладваното от съдията Петрова т. д. № 878 по описа за 2026 год. за да се произнесе взе предвид следното:
Производството е по реда на чл. 288 ГПК, образувано по касационна жалба на ищеца Б. Г. Ч. срещу решение № 1393 от 08.12.2025г. по в. гр. д.№ 2738/2025г. на ОС Пловдив, потвърждаващо решението по гр. д.№ 629/2024г. на РС Пловдив. С последното са отхвърлени обективно съединените искове, предявени срещу „С. П. - 96 “ ООД за сумата 21 899.82лв. и за сумата 6 653.73лв., ведно със законна лихва от предявяването им, представляващи възнаграждения по два договора за посредничество при продажба от 18.10.2022г. на два недвижими имота в [населено място], район Ю. (ПЗ с идентификатор 56784.531.2249 и ПЗ с идентификатор 56784.531.2248), ведно с обезщетение за забава, претендирано с начална дата 26.01.2023г. (сключване на предварителния договор за продажба на двата имота) до предявяването на иска, съответно от 2 678.13лв. и 813.68лв., които вземания са придобити по силата на договор за цесия от 16.10.2023г. от „Резон консулт“ ЕООД чрез управителя В. К. - дружеството изпълнител/посредник по договорите за посредничество, сключени с възложителя „С. П. - 96“ ООД чрез управителя И. К..
В касационната жалба са изложени съображения за неправилност на основанията по чл. 281, т. 3 ГПК, иска се отмяна на въззивното решение и уважаване на предявените искове. Възразява се срещу правилността на изводите на съдилищата, че уговорените в посредническите договори възнаграждения не са дължими поради неточното изпълнение на посредника на задълженията му. Неправилни според касатора са и изводите, че посредникът не е показал на потенциални инвеститори/купувачи имотите по причина, че те са предвидени за озеленяване, а не за строителство. Счита за погрешни мотивите, че за да е дължимо посредническо възнаграждение, е необходимо сключването на окончателен договор, а такъв купувачът не иска да бъде реализиран поради статута на поземлените имоти. Оспорва се и правилността на аргумента, че възложителят „С. П. - 96“ е добросъвестен, че окончателната продажба не е реализирана единствено поради нежеланието на купувача да сключи окончателен договор докато имотът не получи строителен статут. Възрзява се, че след подписването на предварителния договор именно ответникът (както установява свидетелката К.) е преустановил комуникация, оттеглил е пълномощията си от К. и е осуетил по - нататъшното благоприятно развитие на отношенията за всички ангажирани страни. Счита за неправилно даденото от въззивната инстанция тълкуване на разпоредбата на чл. 15 от двата договора с идентични клаузи. Посочва, че подобна разпоредба винаги съществува в договорите за посредничество, тъй като функцията на посредника е да свърже продавач с купувач, а със сключения предварителен договор за имотите, предмет на посредничеството, е стабилизирана волята на страните за реализиране на сделката. Изложени са съображения за непълно и превратно тълкуване от съда на договорите за посредничество и игнорирането на факта, че в резултат на действията на посредника се е стигнало до сключването на единен предварителен договор за покупко - продажба и на двата имота. Твърди, че с реализирането на този факт вземането на посредника е станало изискуемо на основание т. 3 от договорите за посредничество. Акцентира, че със сключването на предварителния договор за продажба на двата имота ответното дружество е приело и изпълнението по договора за посредничество.
Касаторът счита, че тълкуването на сключените договори от съдилищата е в пряко противоречие с трайната и непротиворечива практика на ВКС по отношение правилата и изискванията към тълкуването договорите по смисъла на чл. 20 ЗЗД, по който въпрос иска да бъде допуснато касационно обжалване при предпоставката на чл. 280, ал. 1, т. 1, предл последно ГПК като се позовава на решението по гр. д.№ 381/2024г. на 4 г. о. и по т. д.№ 1247/2021г. на 1 т. о. на ВКС.
Писмен отговор от насрещната страна „С. П. - 96“ ООД не е постъпил.
За да се произнесе, съставът на ВКС съобрази следното:
Претенцията на ищеца е основана на договор за цесия, по силата на който той е придобил от „Резон консулт“ ЕООД - изпълнител/посредник по два договора за посредничество от 18.10.2022г., сключени с възложителя „С. П. - 96“ ООД, вземанията за възнаграждение за осъществено посредничество чрез сключването на 26.01.2023г. на предварителен договор за покупко продажба на двата имота с „Вис-1 транс“ ЕООД. Претенцията му за възнаграждение е формирана на база уговорката в член 3, идентична и в двата договора - 2% от обявената в чл. 2 цена на имота, без включен ДДС, платима в деня на подписването на предварителен договор, а при отсъствие на такъв - при подписване на окончателен договор под формата на нотариален акт. Посочената в чл. 2 цена на имота с идентификатор 56784.531.2249 е 559 860 евро, представляваща 420 евро на квадратен метър площ без ДДС, която може да бъде коригирана само от възложителя; посочената във втория договор за посредничество цена за имота с идентификатор 56784.531.2248 е 170 100 евро, въз основа на която е формирана исковата сума за главниците в размер на 2% от левовата равностойност на посочените суми. Ищецът е поддържал, че със сключването на предварителния договор „Резон консулт“ ЕООД е изпълнило задълженията си по посредническия договор и е настъпило условието за заплащането на уговореното за двата имота посредническо възнаграждение.
Съгласно раздел първи „Предмет на договора“ - чл. 1 от двата договора за посредничество, задължението на изпълнителя се изразява и състои „възмездно да проучи пазарното търсене на недвижими имоти и осигури купувач на имота, собственост на възложителя“; изрично е посочено, че поземлените имоти са идентифицират с белезите, описани в нотариалните актове от 2004г. Съгласно последните, поземлените имоти са част от УПИ№ II- Зеленина, подземни гаражи и тревни площи в кв. 97 по плана на[жк]-юг в [населено място];
Съгласно раздел втори „Цени и начин на плащане“ - чл. 3 „за извършената услуга възложителят заплаща на изпълнителя възнаграждение в размер на 2% от обявената цена на имота без включен ДДС - сума, платима в деня на подписване на предварителен договор, а при отсъствие на последния - при подписване на окончателен договор във формата на нотариален акт;
Съгласно раздел четвърти „Права и задължения на изпълнителя“ - чл. 7, ал. 3 „изпълнителят има право на уговореното възнаграждение при условията и размера, посочен в раздел втори, чл. 3 от договора. Това право, съгласно чл. 8 изпълнителят има и ако „възложителят е сключил или сключи други договори за посредничество за продажба на същия имот“;
Съгласно чл. 10 от раздел пети срокът на договора е една година, считано от сключването му;
Съгласно чл. 11 договорът се прекратява: с подписване на окончателен договор пред нотариус и изплащане на посредническото възнаграждение в пълен размер; с изтичането на срока и неподновяването му; по взаимно съгласие. Съгласно раздел шести „Други условия“ - чл. 12 „Настоящият договор се счита за изпълнен във всички случаи, когато възложителят подпише окончателен договор пред нотариус, като безусловно се приема, че това е резултат от действията на изпълнителя по този договор;
Съгласно чл. 13 посредническото възнаграждение се дължи независимо от способа и начина на прехвърляне на собствеността върху имота, в това число и на свързани по смисъла ТЗ лица. Дължимата от възложителя сума става ликвидна и изискуема в деня на подписване на предварителен договор или в деня на сключване на окончателен договор пред нотариус без да е необходима допълнителна покана;
Съгласно чл. 14, възложителят дължи на изпълнителя възнаграждението по чл. 3 и в случай, че след прекратяване на договора продаде имот, предмет на настоящия договор на купувач, представен по време на действието на този договор и/или на свързани по смисъла на ТЗ лица;
Съгласно чл. 15 от същия раздел, в случай, че след подписване на предварителен договор, възложителят не сключи окончателен договор пред нотариус по вина на някоя от страните или по обективни причини, изпълнителят има право на договореното възнаграждение по т. 3 в пълен размер и не дължи връщане на изплатената от възложителя сума.
Ответникът е навел възражение, че договорите за посредничество са сключени при измама. Твърдял е, че целта на сключването им е „Резон консулт“ ЕООД да получи заплащане на хонорар като е намерил за единствен кандидат за купувач дружество с едноличен собственик - синът на управителя на посредническото дружество; Сключеният предварителен договор бил на значително по-ниска цена от първоначално определената от възложителя-продавач в договорите за посредничество, а претенцията на изпълнителя и понастоящем на цесионера за заплащане на възнаграждение е предявена върху първоначално посочената от възложителя, а не върху коригираната цена, договорена между страните по предварителния договор; След сключването на предварителен договор за покупко продажба на недвижимите имоти, управителят на „Р. К. в лично качество е бил упълномощен от купувача по предварителен договор и е извършвал действия пред институциите по въпроси, касаещи имотите, но тези действия не представляват изпълнение по договора за посредничество, тъй като са осъществени след подписване на предварителния договор. Наведено е и възражение за нищожност на договорите за посредничество като сключени в нарушение на добрите нрави - управителят на „Резон консулт“ В. К., в качеството си на изпълнител не е извършила проучване на пазарното търсене на недвижими имоти и не е осигурила купувач за имотите и въпреки подписания предварителен договор за продажба на двата имота, купувач бил свързано лице с изпълнителя. Договорът не е бил изпълнен, тъй като съгласно чл. 12, същият се счита за изпълнен, когато се подпише окончателен договор, а към момента на отговора на исковата молба има сключен само предварителен такъв.
По делото няма спор относно валидността на договора за цесия и съобщаването й на длъжника. Няма и спор, че на 26.01.2023г. е сключен предварителен договор с продавач „С. П. 96“ ООД чрез управителя И. К. и „Вис -1 транс“ЕООД, представлявано от И. К., който има за предмет двата поземлени имота, индивидуализирани с данните по нотариалните актове от 2004г. на цена 175.30 евро за квадратен метър със срок за сключване на окончателен договор три месеца от подписването на предварителния. С него купувачът е поел „задължение“ да извърши за собствена сметка всички действия за изменение на КККР в частта УПИ II-Зеленина, подземни гаражи и зелени площи, където попадат имотите, с цел отделянето им и обособяване в самостоятелни или обединено за двата имота УПИ. Уговорено е, че договорът се прекратява след изтичане на срока и неудължаването му или с подписване на окончателен договор пред нотариус Към договора е подписан анекс от 26.03.2023г., с който е удължен срокът за подписване на окончателния договор - един месец, считано от датата на издаване на виза за проектиране и проучване на имотите.
Първоинстанционният съд е отхвърлил иска със съображенията, че посредникът не е изпълнил точно задълженията си по сключените договори. Като релевантни са преценявани обстоятелствата, че независимо от реализирания предварителен договор за покупко - продажба на недвижимите имоти, самият купувач признава, че не се е стигнало до сключването на окончателен договор, защото неговото условие за закупуването им е реализиране на жилищно застрояване, каквато процедура все още не е завършена; че както посредникът, така и купувачът са били наясно със статута на имотите; че в самите договори за посредничество те са индивидуализирани съобразно скиците от 2021г. и нотариалните актове от 21.12.2004 г., с които са придобити от ответника, а в нотариалните актове е посочено, че са част от УПИ № ІІ - Зеленина, подземни гаражи и тревни площи. Прието е, че при приложение на нормата на чл. 20 ЗЗД следва извод, че между страните е уговорено възнаграждение от възложителя да се дължи само в случай, че бъде реализирана успешна продажба на процесните недвижими имоти, а именно: сключване на окончателен договор във формата на нотариален акт. Като релевантно за спора е изложено съображението, че продавачът - възложител е бил добросъвестен (извършвал е активни действия за продажбата на имотите, която все още не е реализирана, поради нежеланието на купувача да ги закупи, тъй като не е сменен статута им за жилищно застрояване). Извършена е и преценката, че причината да не се стигне до крайния резултат на договорите за посредничество, а именно сключване на окончателен договор под формата на нотариален акт, не е у продавача - възложител, а се дължи на неосъществените намерения на купувача за смяна на статута на имотите за жилищно застрояване. Според първоинстанционния съд, ако претенцията се счете за основателна, означава да се допусне дължимост на възнаграждение по процесните двустранни договори при липса на пълно и точно изпълнение задълженията на дружеството, работещо като професионален посредник по занятие при сключване на сделки с недвижими имоти. Мотивирано е, че като насрещна престация, задължението за възнаграждение възниква след като целта на договора е постигната, след като с изпълнението на всички задължения, очертани в чл. 1 от договора, дружеството постигне дължимия резултат и с усилията си доведе до продажбата на недвижимите имоти, предмет на договорите за посредничество. Крайният извод е за невъзникване на уговорените в договорите за посредничество при продажба на недвижимите имоти предпоставки за заплащане на възнаграждения за посредничество.
Въззивната инстанция е приела за неоснователно възражението на въззивника, че след като в резултат на осъществената от посредника дейност се е стигнало до подписването на предварителния договор за покупко - продажба на двата имота, е настъпило условието за финализиране на отношенията между посредника и възложителя; че единствено поради наличието на проблеми по отношение на имотите, в предварителния договор е включено отлагателно условие за изповядването на окончателния договор - те да станат годни за строителство. За неоснователно е прието и твърдението в жалбата, че управителят на ответното дружество не е дал съдействието си така, че да бъде осъществена тази цел. Според въззивната инстанция проблемът в спора не е в неоказаното съдействие от възложителя, а в правният статут на продаваните имоти, предназначени по плана на [населено място] за зеленина и подземни гаражи, а искането на бъдещия купувач по предварителния договор, а и на всички евентуални купувачи е, имотът да е предназначен за жилищно строителство. Счетено е, че това условие ясно и изрично е записано и в анекса към предварителния договор, и тъй като то не е настъпило, окончателната продажба не е осъществена и до момента, независимо, че посредникът е положил усилия за сключване на окончателен договор, но усилията му са били напразни и сделка не е сключена. С тези съображения за правилни са счетени изводите на първата инстанция, че доколкото посредникът по чл. 49 ТЗ не е допринесъл за сключване на целената търговска сделка по отношение на предлаганите за продан имоти, то не му се дължи и посредническо възнаграждение по чл. 51 ТЗ.
Като неоснователно е преценено възражението на жалбоподателя, че първоинстанционният съд неправилно е тълкувал сключените договори, че съглясно тях, поетото задължение е да се намери купувач, а изпълнението на посредника е надхвърлило значително задълженията по договора. Прието е, че правилно РС е тълкувал договора за посредничество и правилно е приел, че между страните е уговорено възнаграждение от възложителя да се дължи само в случай, че бъде реализирана успешна продажба на процесните недвижими имоти, а именно сключване на окончателен договор във формата на нотариален акт. Счетено е, че целта на посредничеството много ясно е посочена в раздел V на договора (срок и прекратяване), където са очертани три причини за прекратяването на посредничеството - подписване на окончателен договор пред нотариус, изтичане на срока от една година или взаимното съгласие на страните. Посочено е, че в случая едната година е изтекла, окончателен договор за продажба на имота не е сключен, което означава, че договорът за посредничество е прекратил действието си поради несключването на сделка. Въззивният съд е отрекъл приложението за спора на клаузата на чл. 15 от договора, със съображенията, че тя „модифицира договора от договор за посредничество за продажба на имот до договор за извършване на някакъв вид услуга, защото сочи, че при подписан предварителен договор и несключване на окончателен договор, то възнаграждение се дължи във всички случаи на посредника, като това не зависи от въпроса чия е субективната вина за това или дължи ли се това на обективни причини“. Счетено е, че клаузата е в противоречие с раздел V и фактически отменя посочените там причини за прекратяване на договора. Въззивният съд, изхождайки от наименованието и целта на този вид договори за посредничество е намерил, че тази клауза е частично недействителна като противоречаща на закона - чл. 51 ТЗ, изискващ за възникване на задължението за заплащане на възнаграждение, да има сключена сделка. Частичната недействителност е аргументирана и с предмета на договора - да се намери купувач на посочените имоти и то при точно определена цена, а при липсата на сделка целта на договора изобщо не е постигната, поради което не се дължи и възнаграждение за посредника.
Настоящият състав преценява, че допустим предмет на касационната жалба е единствено искът за сумата 21 899.82лв. (ведно с мораторна и законна лихва) - претендирано посредническо възнаграждение по договора за посредничество с предмет недвижимия имот с идентификатор 56784.531.2249. По отношение на втория иск с цена на главницата 6 653.73лв. (ведно с мораторна и законна лихва) не може да бъде осъществен касационен контрол на основание чл. 280, ал. 3, т. 1, предл. второ ГПК - делото е търговско с цена на иска под 20 000лв. Ищецът черпи правата си от абсолютна търговска сделка - чл. 1, ал. 1, т. 4, предл. второ ТЗ, сключена между две търговски дружества. Поради това производството по делото по отношение на втория иск за заплащане на посредническо възнаграждение при продажбата на имот с идентификатор 56784.531.2248, ведно с мораторна и законна лихва следва да бъде прекратено при връщане на недопустимата касационна жалба в тази част.
Настоящият състав счита, че следва да бъде допуснато касационно обжалване по първия иск с цена 21 899.82лв. (ведно с мораторна и законна лихва) - претендирано посредническо възнаграждение по договора за посредничество с предмет недвижимия имот с идентификатор 56784.531.2249 по поставения от касатора въпрос и при въведената от него допълнителна предпоставка по чл. 280, ал. 1, т. 1, предложение последно ГПК - За правилата и изискванията към тълкуването договорите по смисъла на чл. 20 ЗЗД, за да се извърши преценка за съответствие на въззивния акт при изследването на обективираната действителна воля, изразена в разпоредбите от процесния посреднически договор за посочения имот, относно предпоставките/условията, договорени между страните за възникването/изискуемостта на посредническото възнаграждение с решенията на касационната инстанция по гр. д.№ 381/2024г. на 4 г. о. и по т. д.№ 1247/2021г. на 1 т. о. на ВКС и др. служебно известни на настоящия състав.
На касатора следва да бъде указано внасянето на държавна такса 334.41 евро в едноседмичен срок като при неизпълнение, производството по делото подлежи на прекратяване.
По изложените съображения, Върховния касационен съд, ТК, състав на първо т. о.
О П Р Е Д Е Л И :
Оставя без разглеждане касационната жалба, подадена от Б. Ч. срещу решение № 1393 от 08.12.2025г. по в. гр. д.№ 2738/2025г. на ОС Пловдив в частта по обективно съединения иск с предмет заплащане на посредническо възнаграждение за сумата 6 653.73лв., ведно с мораторна и законна лихва по договор от 18.10.2022г. за посредничество при продажба на имот с идентификатор 56784.531.2248. В тази част определението подлежи на обжалване в едноседмичен срок от връчването му на касатора
Допуска касационно обжалване на решение № 1393 от 08.12.2025г. по в. гр. д.№ 2738/2025г. на ОС Пловдив в частта по обективно съединения иск за сумата 21 899.82лв., ведно с мораторна и законна лихва - претендирано посредническо възнаграждение по договор от 18.10.2022г. за посредничество при продажба на недвижим имот в [населено място], район Ю. с идентификатор 56784.531.2249.
Указва на касатора Б. Г. Ч. в едноседмичен срок от уведомяването да представи по делото доказателства за внесена по сметката на ВКС държавна така от 334.41 евро, като при неизпълнение производството подлежи на прекратяване.
При внасяне на държавната такса делото да се докладва за насрочване след стабилизирането на определението за частично връщане на касационната жалба.
В тази част определението не подлежи на обжалване.
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЧЛЕНОВЕ: