О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

№ 50230

гр. София, 21.10.2022 г.

Върховният касационен съд на Р. Б. гражданска колегия, второ отделение в закрито заседание на десети октомври две хиляди двадесет и втора година в състав:

ПРЕДСЕДАТЕЛ: СНЕЖАНКА НИКОЛОВА

ЧЛЕНОВЕ: ГЕРГАНА НИКОВА

СОНЯ НАЙДЕНОВА

изслуша докладваното от председателя С. Н. ч. гр. дело № 2910/2022 г.

Производство по чл. 274, ал.3 ГПК.

Образувано е по частна касационна жалба на И. А. И., нотариус, вписан под № * в регистъра на Нотариалната камара/НК/ на Р. Б. с район на действие РС - София, против определение № 4710 от 23.05.2022 г. по в. ч.гр. д. № 9516/2021 г. на СГС, с което е потвърдено определение № 228 от 16.02.2021г. на съдия при вписванията при РС - София, за отказ за частично заличаване на договорна ипотека, вписана в СВ-София под акт № 129, том 8/16.03.2020 г. с район на действие РС – София по отношение на правото на строеж за изграждане на трафопост, което право на строеж е учредено от „Бодиарт“ ЕООД в полза на „ЧЕЗ Р. Б. АД с нотар. акт за учредяване на право на строеж и специални сервитути, вписан в СВ – София под акт № 29, том 12/03.02.2021 г. за изграждането му в югозападната част на подробно описан в нотариалния акт имот, представляващ енергиен обект – трафопост, тип БКТП/бетонен комплектен трансформаторен пост/, съгласно виза за инвестиционно проектиране съгласувано с инвестиционен проект от 8,5 кв. м. поискано с молба с вх. № 7862/16.02.2021 г.

С частната жалба се излага доводи за неправилност на обжалваното определение на въззивния съд, иска се неговата отмяна и връщане на делото за извършване на исканото вписване. В изложението по чл.284, ал.3, т.1 ГПК, инкорпорирано в касационната частна жалба, се сочи произнасяне на окръжния съд по въпроса какъв е предметния обхват на проверката, която съдията по вписване извършва съгласно чл.32а, ал.1 Правилника за вписванията /ПВ/ относно това дали представеният за вписване акт отговаря на изискванията на закона?, в противоречие с т.6 от ТР № 7/2013 г. по т. д.№ 7/2012 г. на ОСГТК на ВКС, и поддържано това решение и в последващите ТР № 2/2017 г. по т. д.№ 2/2015 г. на ОСГТК на ВКС, ТР № 1/2019 г. по т. д.№ 1/2018 г. на ОСГТК на ВКС, и ТР № 3/2021 г. по т. д.№ 3/2018 г. на ОСГТК на ВКС - касационно основание по чл.280, ал.1, т.1 ГПК. Въпросът е обусловен от довода на касатора, че преценката дали ипотеката, учредена върху УПИ в случая се простира и върху бъдещия трафопост в това УПИ - а ипотекарният кредитор намира, че е така, е преценка по същество, касае материалното право, и излиза извън формалната преценка, която съдията по вписване прави по чл.32а, ал.1 ПВ. В случая намира, че молбата за частично заличаване на ипотеката е съставена в предвидената форма по чл.179, ал.1 ЗЗД, изхожда от кредитора по ипотечния акт и е с необходимото съдържание.

С приложеното изложение на основанията за допускане на касационно обжалване се твърди наличие на основанията по чл. 280, ал. 1, т. 1 ГПК.

Като взе предвид данните по делото, настоящият състав на ВКС намира следното по основанията за допускане на касационно обжалване:

Производството е образувано с молба вх. № 7862/16.02.2021 г. на нотариус И. И. за вписване заличаване на ипотека съгласно приложена молба на ипотекарния кредитор с нотариална заверка на подписа рег.№ 1208/15.02.2021 г. на същия нотариус, за частично заличаване на договорна ипотека.

С определение № 228 от 16.02.2021 г. на съдия по вписванията при РС-С. В. Д. е отказано вписването по молбата-съгласие рег.№ 1208/15.02.2021 г. на нотариус с рег № 384, за частично заличаване на договорна ипотека, вписана в СВ – София под акт № 129, том. 8/16.03.2020 г., по съображения, че имотът, за който се иска заличаване на вписаната ипотека в съгласието на кредитора, не е отразен във вписаната договорна ипотека, а правото на строеж на трафопоста, за който се иска заличаване частично на ипотеката, е било учредено след вписване на ипотеката.

По повод частна жалба на нотариус И., СГС като компетентен окръжен съд, с определение № 4710 от 23.05.2022 г. по в. ч. гр. д. № 9516/2021 г. на СГС, е потвърдил определение № 228 от 16.02.2021 г. на съдия при вписванията при РС-София.

Съдът е приел за установено, че с нот. акт от 16.03.2020 г. Бодиарт ЕООД е учредило в полза на Обединена българска банка АД като обезпечение по всички вземания на банката по сключения между същите лица договор за банков кредит в размер на 2 млн. лева, договорна ипотека върху УПИ, находящ се в гр. София, бул. „Св. К. О. № 105Д, с идентификатор 68134.1610.1240 ведно с предвидената за построяване в имота съгласно архитектурни проекти, одобрени на 11.11.2019 г. и разрешение за строеж от 11.11.2019 г., многофункционална сграда с магазини, офиси, склад, подземен паркинг, като разрешението за строеж включва и изграждане на изгребна яма – Етап 1. С нот. акт от 03.02.2021 г. Бодиарт ЕООД е учредило в полза на ЧЕЗ Р. Б. АД, възмездно и безсрочно, право на строеж върху същия поземлен имот за изграждането в югозападната му част на енергиен обект - трафопост, тип бетонен комплектен трансформаторен пост, съгласно виза за инвестиционно проектиране и с площ по инвестиционен проект от 8, 5 кв. м ведно със сервитутни права по чл. 64 ЗЕ, посочени в нотариалния акт. В раздел III от този нотариален акт за право на строеж, учредителят се е задължил да представи на приемателя на правото на строеж надлежни писмени доказателства за вписване по партидата на посочения по-горе УПИ на частично заличаване на горепосочената договорна ипотека относно така учреденото право на строеж в съответен срок от подписването на акта.

В тази връзка обезпеченият с ипотека кредитор Обединена българска банка АД е подал молба-съгласие, с нотар. заверка на подписа с рег. № 1208/15.02.2021 г. от нотариус И. И. с рег. № * по регистъра на НК, за вписване от службата по вписване на частично заличаване на договорната ипотека относно описаното право на строеж на трафопост съгласно горепосочения н. а. за учредяване правото на строеж върху ипотекирания в полза на банката недвижим имот.

Съдът е приел, че в случая при дължимата проверка на искането за частично заличаване на ипотеката, извършвана проверката по реда на вписване на ипотека съгласно чл.21 ПВ, се установява спазване изискванията на чл. 19, ал. 1 ПВ - представено е писмено съгласие на кредитора с нотариална заверка на подписа, нотариалният акт за учредяване на договорна ипотека и нотариалният акт за учредяване на право на строеж и специални сервитути по чл. 64 ЗЕ върху част от процесния имот. Въпреки това е приел, че правилно съдията по вписване е проверил дали представения му акт подлежи на заличаване съгласно чл. 179 ЗЗД и чл. 19 ПВ, а в случая е установена липса на съответствие между имотите, относно които е поискано вписване на ипотека, и правото на строеж, относно което се иска заличаване, и тъй като е счел, че вписаната ипотека се разпростирала само върху УПИ и изчерпателно изброените постройки, които подлежат на изграждане в имота съгласно акта за учредяването й, при което вписаната ипотека не се разпростирала и върху правото на строеж на трафопоста, доколкото същото не е уговорено изрично в нот. акт за учредяване на ипотеката от 16.03.2020 г.- в която насока е цитирана и съдебна практика, и правото на строеж на трафопоста било учредено по-късно. По тези съображения е счел за неоснователни доводите на нотариус Иванов по частната жалба, че отказът на съдията по вписване е по въпрос извън формалната преценка, която се прави от съдията по вписване, че вписаната ипотека се простирала върху всички настоящи и бъдещи приращения в имота – като опровергано от съдържанието на нот. акт за учредяването й, също и доводите му за техническите действия по заличаването.

Изложените в обжалваното определение мотиви на съда сочат, че е налице основанието по чл. 280, ал. 1, т.1 ГПК за допускане на касационно обжалване по поставения от жалбоподателя въпрос, уточнен от съда в съответствие с правомощията му по т. 1 на ТР № 1 от 19.02.2010 г. по тълк. д. № 1/2009 г. на ОСГТК на ВКС, така : какъв е предметния обхват на проверката, която съдията по вписванията извършва съгласно чл.32а, ал.1 ПВ относно това дали предоставеният му за вписване акт отговаря на изискванията на закона и включва ли се в тази проверка изследване дали ипотека, учредена върху урегулиран поземлен имот, се разпростира и върху трафопост, който ще се изгради в него въз основа право на строеж, учредено след вписване на ипотеката ?

Съгласно т. 6 на Тълкувателно решение № 7 от 25.04.2013 г. по т. д. № 7/2012 г. на ОСГТК на ВКС проверката, която съдията по вписванията извършва съгласно чл. 32а, ал. 1 ПВ относно това дали представеният за вписване акт отговаря на изискванията на закона, се ограничава до това дали актът подлежи на вписване, съставен ли е съобразно изискванията за форма и има ли предвиденото в ПВ съдържание, като не се поверяват материалноправните предпоставки на акта, освен ако това е изрично предвидено в закона.

Следователно проверката, която съдията по вписванията извършва, на представената за вписване молба-съгласие на ипотекарния кредитор с нотариална заверка па подписа с рег. № 1208/15.02.2021 г., за частично заличаване на вписана ипотека върху правото на строеж на трафопост, учредена с нот. акт за договорна ипотека върху УПИ, в който ще се построи този трафопост, ведно с всички настоящи и бъдещи подобрения и приращения в този УПИ, се ограничава само до проверка на общите и специалните изисквания за вписване частично заличаване на вписана ипотека - тези по чл.21, вр. чл.19, ал.1 и чл.6, ал.1 ПВ, но не и по съображения, че от съдържанието на молбата-съгласие за ипотека и приложения н. акт за учредяване право на строеж на трафопоста е видно, че се касае за друга сграда в ипотекирания УПИ, върху която сграда ипотеката не се простирала, тъй като с такава преценка се навлиза в проверка на материално правното действие на вписаната ипотека върху поземления имот върху приращенията в него и съпоставка на това действие с учреденото право на строеж върху същия ипотекиран имот, която преценка не може да се прави в това производство по ПВ по вписване на частичното заличаване на ипотека върху ипотекиран УПИ. Собственикът на терен - УПИ, който се ипотекира, разполага с правото да застрои този УПИ с оглед предвижданията на ЗРП, което право ипотекарният кредитор не може да ограничава, поради което е допустимо по волята на страните при сключването на договора за учредяване на ипотека върху незастроен недвижим имот да се уговори разпростиране действието на ипотеката и върху бъдещите приращения върху имота във вид на новопостроени по време на действието на ипотеката сгради. Действащото обективно право не съдържа забрана за учредяването на ипотека върху бъдеща сграда в собствен терен, като въпрос на уговорка между длъжника и кредитора е дали ипотеката ще се разпростре върху всички бъдещи приращения върху УПИ, или само върху изрично посочени такива, като във втория случай тези бъдещи постройки е допустимо да бъдат индивидуализирани по одобрен към момента на сключването на договора за ипотека инвестиционен проект. За пълнота на изложението следва да се посочи, че в случая направеният извод както от съдията по вписване, така и от съда по жалбата срещу отказа му, че ипотеката в случая има действие само върху изрично посочената в н. акт за учредяването й предвидена за построяване сграда, но не и върху правото на строеж на други обекти, се опровергава от съдържанието на нот. акт за договорна ипотека № 70/16.03.2020 г., стр.3, и уговореното с него учредяване на ипотеката върху УПИ с посочен идентификатор, заедно с всички настоящи и бъдещи подобрения и приращения в него, вкл. и заедно с предвидената по одобрен арх. проект от 2019 г. за построяване сграда в имота.

По основателността на частната жалба:

Съобразно дадения отговор на въпроса, въззивното определение и потвърдения с него отказ на съдията по вписванията, са неправилни. Представената за вписване молба-съгласие на ипотекарния кредитор за частично заличаване на ипотеката с нотариална заверка на подписа на законния представител на банката с рег.№ 1208/15.02.2021 г., е акт, подлежащ на вписване съгласно чл.21 и чл.4, б.“л“ ПВ. Искането за вписване е направено от легитимирано лице, писменото съгласие за частично заличаване на ипотека е в изискуемата от чл.179 ЗЗД, вр. чл.19 ПВ форма - с нотариална заверка на подписа на кредитора чрез упълномощен пълномощник, има законоизискуемото съдържание по чл.6 ПВ, с необходимите приложения, заплатена е и дължимата държавна такса за заличаването в размер на половината от таксата за вписване по чл.3, ал.2 от ТДРСАВ.

Мотивиран от гореизложеното, Върховният касационен съд, състав на Второ гражданско отделение:

ОПРЕДЕЛИ:

ДОПУСКА касационно обжалване на определение № 4710 от 23.05.2022 г. по в. ч.гр. д. № 9516/2021 г. на СГС, ГО, ІV-В въззивен състав.

ОТМЕНЯ определение № 4710 от 23.05.2022 г. по в. ч.гр. д. № 9516/2021 г. на СГС, ГО, ІV-В въззивен състав и потвърдения с него отказ на съдията по вписванията с определение № 228 от 16.02.2021 г., ВМЕСТО КОЕТО ПОСТАНОВЯВА:

ДА СЕ ВПИШЕ по молба-съгласие на „Обединена българска банка“ АД с нотар. заверка на подписа с рег. № 1208/15.02.2021 г. от нотариус И. И. с рег. № * по регистъра на НК, ЧАСТИЧНО ЗАЛИЧАВАНЕ на договорна ипотека, учредена в полза на „ОББ“ АД с нот. акт № 70, т.ІІ, рег.№ 1911, д.№ 181/16.03.2020 г. на нотариус И. И. и вписана в СВ-София под акт № 129, том 8/16.03.2020 г., САМО ПО ОТНОШЕНИЕ на правото на строеж за изграждане на трафопост, което право на строеж е учредено от „Бодиарт“ ЕООД в полза на „ЧЕЗ Р. Б. АД с нотар. акт за учредяване на право на строеж и специални сервитути, вписан в СВ-София под акт № 29, том 12/03.02.2021 г., за изграждането му в югозападната част на подробно описан в нотариалния акт имот, представляващ енергиен обект – трафопост, тип БКТП/бетонен комплектен трансформаторен пост/, съгласно виза за инвестиционно проектиране съгласувано с инвестиционен проект от 8,5 кв. м., поискано вписването с молба с вх. № 7862/16.02.2021 г. на нотариус И. И., рег.№ * на НК.

ВРЪЩА делото на Служба по вписванията при РС-София, за извършване на вписването.

Определението е окончателно.

ПРЕДСЕДАТЕЛ:

ЧЛЕНОВЕ: