О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

№ 2250

София, 09.05.2024 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

Върховният касационен съд на Р. Б. Трето гражданско отделение, в закрито заседание на девети ноември две хиляди двадесет и трета година в състав:

Председател: ЕМИЛ ТОМОВ

Членове: ДРАГОМИР ДРАГНЕВ

ЛЮБКА АНДОНОВА

като разгледа докладваното от съдия Л. А. гр. д. № 1698 по описа за 2023 г., за да се произнесе, взе предвид следното:

Производството е по чл. 288 ГПК.

Образувано е по касационна жалба на Д. Т. И., с адрес [населено място] [жк], подадена чрез процесуалния му представител адв. М. К., срещу въззивното решение № 5/10.01.2023 г. по в. гр. д.№413/2022 г. на Бургаски апелативен съд, с което е отменено решение № 827 от 03.08.2022 г. по гр. дело №1826/2021 г. на Бургаския окръжен съд и вместо него е уважен предявеният от Р. Д. К. и Г. К. Д. срещу жалбоподателя иск по чл. 93, ал. 2, изр. 2 ЗЗД за сумата от 37 160, 77 лв. – задатък по предварителен договор, поради отказ от договора заради неизпълнение от страна на ответника.

В касационната жалба се поддържа, че въззивното решение е неправилно и незаконосъобразно. Жалбоподателят счита за неправилен извода на въззивния съд, че по делото е доказано неизпълнение на негови договорни задължения. Сочи, че посоченото в кадастралната карта се ползвало само с декларативно действие, но нямало значение за действително притежаваните вещни права, поради което намирал за неправилни аргументите на въззивната инстанция, че с прехвърлянето на погрешно отразен в кадастъра имот се стига до прехвърляне на идеални части от чужди имоти. Смята, че правна възможност е за всеки един собственик да заяви административна услуга пред АГКК/СГКК за отстраняване на непълноти и грешки в кадастралните карти. Сочи, че въззивният съд не е изследвал изправността на купувачите, като самите те са били неизправна страна по предварителния договор и оттам не могат да претендират връщане на платения задатък.

Ответниците по касационната жалба Р. Д. К. и Г. К. Д. оспорват същата по съображения, изложени в писмен отговор. Считат, че не били налице основания за допускане на касационно обжалване.

Касационната жалба е подадена в законоустановения срок от надлежна страна срещу подлежащ на обжалване съдебен акт, поради което е процесуално допустима.

От данните по делото се установява следното:

По делото не било спорно, че на 16.02.2021 г. между Д. И., действащ чрез пълномощника С. В., като продавач и Р. К. и Г. Д. като купувачи, бил сключен предварителен договор за покупко-продажба на следния имот: дворно място, представляващо УПИ XVII-96 в кв. 13 по плана на [населено място], община Бургас, целият с площ от 515 кв. м., ведно с изградената в него едноетажна масивна жилищна сграда - къща, с РЗП от 100 кв. м., състояща се от кухня с трапезария и хол, санитарен възел, две бани, три спални и килер, при продажна цена от 95 000 евро, или левовата им равностойност от 185 803,85 лв. Съдът констатирал, че бил уговорен срок за сключването на окончателен договор до 30.04.2021 г., който впоследствие бил удължен до 30.06.2021 г., като продавачът се задължил в деня на подписване на окончателния договор да представи всички документи, доказващи правото му на собственост, като декларирал, че е единствен собственик. Нямало спор, че сумата от 37 160,77 лв. била предплатена от купувачите по банков път като задатък. Съдът приел за спорен въпроса дали било налице възникнало в полза на ищците право на отказ от процесния договор, поради неизпълнение от страна на получилия задатъка касатор. В тази връзка било констатирано, че с нотариална покана от 23.06.2021г., получена от ответника на 24.06.2021г., ищците са уведомили ответника, че от скица на имота № 15-176524/19.02.2021г. на СГКК-гр.Бургас са разбрали, че имот с идентификатор ............................ по КККР, съответстващ на УПИ XVII-96 в кв. 13 по плана на [населено място], е с площ от 543 кв. м., като за разликата от 41 кв. м. в повече продавачът не можел да докаже собственост върху договорения имот, което било неизпълнение на декларираното в договора, че е единствен собственик. Направено било изявление, че ако до 07.07.2021г. продавачът не е в състояние да им прехвърли целия имот по действащата кадастрална карта, те се отказват/развалят договора по негова вина и го поканват незабавно след посочената дата да върне полученото капаро/задатък. Констатирано е още, че на 07.07.2021 г. бил съставен констативен протокол № 148/07.07.2021 г. по описа на нотариус В. Д., рег. № ........ на НК, от който се установило, че на посочената дата страните са се явили лично в нотариалната кантора и направили следните изявления: Д. И. - че е представил всички необходими документи за сключване на окончателен договор в нотариална форма; Р. К. и Г. Д. – че към момента не може да се изпълни предмета на предварителния договор и да се прехвърли целия имот по предварителния договор, а само идеални части, тъй като съгласно скица от 19.02.2021г. е налице съсобственост между продавача и община Бургас, поради което се възползват от правото си на отказ от сделката, като поканват продавача да възстанови в двоен размер платеното от 37 160,77 лв.

От извършената по делото съдебно-техническа експертиза било установено, че за процесния поземлен имот е отреден УПИ ХХ-137, кв.13, идентичен с УПИ XVII-96 в кв.13 по отменения ПР на селото с площ от 514 кв. м. От направените измервания експертът констатирал, че границите на УПИ ХХ-137 по действащия ПР и границите на ПИ ....................... по КК се различават, като е посочено, че по кадастрална карта 35,81 кв. м. от ПИ са извън УПИ и попадат в улица, а 13,5 кв. м. попадат в южния имот. На място има изградена към уличната регулация масивна ограда, която е отразена в кадастралната карта и навлиза с 2,15 м в уличната регулация. Експертът посочил, че отклоненията, по-големи от допустимите, се дължат на неправилно отразената граница на уличната регулация в кадастралната карта, което налагало провеждането на процедура за изменение на КККР, поради непълноти или грешки, в която ако се установяло че непълнотата или грешката е свързана със спор за материално право, същата се отстранявала след провеждане на спор по съдебен ред.

Въз основа на изложеното съдът приел, че е налице неизпълнение от страна на продавача, който съгласно чл.3, ал.1 и ал.2 от договора е бил задължен в деня на подписване на сделката да представи документите, доказващи по безспорен начин правото му на собственост върху продавания имот. Счетено било, че при установената впоследствие от ищците вероятност от пораждане на спор за собствеността във връзка с непълноти и грешни в КККР, очевидно жалбоподателят не е установил по категоричен начин безспорността на правния статут на продавания имот, както при подписване на договора, така и в периода от 5 месеца до датата на сключване на окончателния договор и при отправеното с нотариална покана от 23.06.2021 г. искане на купувачите за предприемане на действия за отстраняване на разликите в площта на имота, които биха могли да доведат до спор за собственост на частите, в които по делото е констатирана непълнота или грешка по КККР. Отговорността да приведе в съответствие описания в титула за собственост УПИ с отразяването му в кадастралната карта и регистри е на собственика-продавач, който е имал всички права като заинтересована страна в процеса по изготвяне на КККР през 2016 г. Няма пречки това да бъде извършено и от последващия приобретател, но при негово съгласие да поеме тази тежест, свързана с допълнителни средства и усилия. В случая ищците не са били уведомени от ответника за необходимостта от налагащо се изменение на КККР на продавания имот, поради което и нямат задължение по предварителния договор да поемат тази допълнителна тежест и да сключат окончателен договор при установените след подписването на процесната сделка обстоятелства.

В изложението на основанията по чл. 284, ал. 3 ГПК са посочени касационните основания по чл. 280, ал. 1, т. 1 и т. 3 и ал. 2, пр. 3 ГПК – очевидна неправилност. Поставят се следните въпроси:

1. „При упражнено право на отказ от договор по смисъла на чл.93, ал.2 от ЗЗД длъжен ли е съдът да изследва и формира изводи относно изправността и на двете страни по прекратения договор?“

2. „Ако страната, дала задатъка, претендира връщането му поради неизпълнение на страната, получила задатъка, то следва ли съдът да се убеди и изложи изводи по изправността и на първата от тях?“, за които се сочи, че са разрешени в противоречие с решение № 34/19.07.2021 година на ВКС по гр. д. № 1456/2020, IV г. о.; решение № 12/23.05.2018 година на ВКС по гр. д .№ 834/2017 г., III г. о.; решение № 120/31.07.2019 година на ВКС по гр. д. № 992/2018 г. III г. о.; решение № 198/17.01.2020 година на ВКС по гр. д.№661/2019г. III г. о.; решение № 85/04.07.2018 година на ВКС по гр. д. № 4262/2017г. III г. о.;

3. „Отразява ли се неправилното заснемане на един имот в кадастралната карта върху пораждането, изменението или погасяването на правото на собственост?“

„Представлява ли заснемането в кадастралните карти юридически факт, създаващ съсобственост?“;

„Неправилното отразяване на имоти на граница между два имота или с уличната регулация представлява ли юридически факт, създаващ съсобственост?“, за които се твърди, че са разрешени в противоречие с ТР № 8/23.02.2016 г. по т. д. № 8/2014 г. на ОСГК на ВКС; решение № 11/11.04.2020 г. на ВКС по гр. д. № 1950/2019, II г. о.; решение № 83/29.10.2019 година на ВКС по гр. д. № 2238/2018 г., II г. о.;

4. „Длъжен ли е въззивният съд да обсъди всички доказателства, фактически констатации и доказателства по делото, събрани в първата и втората съдебна инстанция“, за който се сочи противоречие с Тълкувателно решение № 1 от 2013 г. по тьлк. д. №1 от 2013 г. ОСГТК на ВКС; решение № 24/28.01.2010 г. на ВКС по гр. д. №4744/2008, I г. о.; решение № 460/27.05.2010 г. на ВКС по гр. д. №768/2009 г.,1 г. о.; решение № 107/25.06.2019 г. на ВКС по гр. д.№2737/2018г, ГК, ЗГО; решение № 65/30.07.2014 г. по т. д. № 1656/2013 г., II т. о., ВКС; решение № 553 от 27.06.2013 г. по гр. д. № 196/2012 г., IV г. о. ВКС;

5. „Представлява ли неточното заснемане на правото на собственост в кадастралната карта неизпълнение/неизправност на продавач, който по силата на предварителен договор се е задължил да продаде урегулиран поземлен имот по одобрен ПР?“;

6. „Неправилното отразяване на имотна граница между два имота или с уличната регулация представлява ли юридически факт, създаващ собственост ?“;

7. „При заявено конкретно основание за отказ от договор, наведено и в исковата молба по делото, разполага ли съдът с правомощие да го развива, тълкува и разширява спрямо фактическата обстановка?“, за които се твърди, че е са от значение за точното прилагане на закона и развитието на правото – чл.280, ал.1, т.3 от ГПК.

Върховният касационен съд, Трето гражданско отделение намира следното:

Налице е поддържаното основание по чл.280, ал.1, т.3 ГПК по въпрос № 5, който следва да бъде уточнен от настоящия състав с оглед конкретиката на настоящото дело и съобразно приетото в т.1 на ТР № 1/19.02.2010 г. по тълк. д. № 1/2009 г. на ОСГТК на ВКС така: Разминаването между регулационните линии на един имот според плана за регулация и границите му по кадастралната карта дава ли основание за разваляне на предварителен договор за продажба на имота поради неизпълнение от страна на продавача, когато извън обещания за продажба УПИ остава част от имота, попадаща в улична регулация. Въпросът отговаря на общата предпоставка на чл.280, ал.1 ГПК, тъй като е свързан с данните по делото и с решаващия извод на въззивния съд, че купувачите са имали основание за разваляне на предварителния договор поради това, че не е установена по категоричен начин безспорността на правния статут на продавания имот. Липсва практика на ВКС по поставения въпрос, затова той е от значение за точното прилагане на закона и за развитието на правото.

Касаторът дължи заплащане на държавна такса в размер на 743,22 лв. за разглеждане на касационната жалба по същество.

Воден от гореизложените мотиви, Върховният касационен съд, Трето гражданско отделение,

ОПРЕДЕЛИ:

ДОПУСКА касационно обжалване на въззивното решение № 5/10.01.2023 г. по в. гр. д. № 413/2022 г. на Бургаски апелативен съд

Задължава касатора в едноседмичен срок от връчване на съобщението да внесе държавна такса в размер на 743,22 лв. за разглеждане на касационната жалба по същество, като при неизпълнение на това указание същата ще бъде върната.

Делото да се докладва да насрочване в отрито съдебно заседание.

Определението не подлежи на обжалване.

ПРЕДСЕДАТЕЛ :

ЧЛЕНОВЕ :1.

2.