чл. 415 ГПК; чл. 16 ЗС;

Председателят на Върховния съд е направил предложение за издаване на тълкувателно решение по следните въпроси:

1. Завареният обитател на отчуждения по реда на ЗТСУ имот, допуснат в него при свободно договаряне по чл. 288 ЗЗД, има ли качеството на наемател или не и може ли да бъде изваден от имота по административен ред със заповед по чл. 16 ЗС?

2. Ако се приеме, че завареният обитател в отчуждения по реда на ЗТСУ имот, допуснат в него при свободно договаряне по чл. 228 ЗЗД, има качеството на наемател, при опразване на жилището трябва ли да бъде настанен по чл. 22, б. "б" ЗНО в жилище от държавния оборотен жилищен фонд или опразването ще се извърши при условията на чл. 415, ал. 4 ГПК.

Върховният съд, ОСГК, за да се произнесе, взе предвид следното:

В някои решения на съдилищата се приема, че когато в отчуждения по реда на ЗТСУ имот е заварен обитател, допуснат при свободно договаряне по чл. 228 ЗЗД, той живее там на правно основание по смисъла на чл. 237 ЗЗД и не може да бъде изваден от имота по административен ред със заповед по чл. 16 ЗС.

С решение № 621 от 16.11.1989 г. по гр. д. № 285/1989 г. състав на III г. о. на Върховния съд е приел обратното: че при отчуждаването на имота по ЗТСУ наемният договор се разваля по право съгласно чл. 89 ЗЗД, обитателят остава да живее в имота без правно основание и може да бъде изваден по административен ред със заповед по чл. 16 ЗС.

Развалянето на наемния договор по право съгласно чл. 89 ЗЗД обаче има предвид други хипотези, а не прехвърлителни вещно-правни сделки, нито отчуждаване на имота по реда на ЗТСУ.

Съгласно чл. 237 ЗЗД при прехвърляне на недвижим имот, обитаван от наемател, договорът за наем, ако е бил вписан, остава в сила спрямо приобретателя, т. е. наемателят продължава да се намира в имота на правно основание и ако новият собственик иска наемателят да му освободи имота, развалянето на наемният договор и опразването на жилището трябва да стане по реда на чл. 415, ал. 4 ГПК.

При отчуждаване на имота по реда на ЗТСУ държавата става приобретател на имота и по отношение на нея запазват правата си всички трети лица, свързани с отчуждения имот с вещноправни или облигационни сделки. Когато законодателят иска да прекрати такива права, да развали сделки или да ги признае за недействителни, това трябва да е казано изрично (чл. 65, ал. 2 и чл. 76, ал. 3 ЗТСУ).

По отношение на обитатели, заварени в имота, предмет на отчуждаването, законодателят не е казал изрично, че техните права се прекратяват по силата на самото отчуждаване и че те остават в имота без правно основание и могат да бъдат извадени от него по административен ред. Законът за териториалното и селищно устройство в чл. 105 урежда изваждането от отчуждения по реда на този закон бивш собственик (ако се намира в отчуждения имот), но не третира реда за изваждане на заварени в имота наематели, настанени при свободно договаряне по чл. 288 ЗЗД или с настанителна заповед по отменения Закон за наемите или по сега действуващия Закон за наемните отношения. Тези наематели се изваждат по предвидения за това ред: по чл. 237 ЗЗД, ако се касае до наематели при свободно договаряне по чл. 228 ЗЗД или по чл. 36, във връзка с чл. 22 ЗНО, ако са настанени със заповед на органа по жилищното настаняване при съответния общински народен съвет. В подкрепа на така приетото разбиране е и разпоредбата на чл. 236, ал. 1 ППЗТСУ съгласно която, когато с проектирания строеж се засягат сгради и помещения, заети от наематели, разрешението за строеж се издава, след като сградите и помещенията са опразнени по законния ред. А този "законен ред" не е административният със заповед по чл. 16 ЗС, а редът съобразен с характера на наемните отношения дали са по чл. 228 ЗЗД или по Закона за наемните отношения (респективно по отменения Закон за наемите).

С оглед на изложените съображения на първия въпрос следва да се отговори в смисъл, че завареният обитател в отчужден по реда на ЗТСУ имот, допуснат в него при свободно договаряне по чл. 228 ЗЗД има качеството на наемател, намира се в имота на правно основание и не може да бъде изваден от него по "административен ред", не е административният със заповед обитател не може да намери приложение и чл. 22, б. "б" ЗНО относно редът за изваждане на наемателите, настанени със заповед на органа по жилищното настаняване в жилище, което предстои да бъде съборено - настаняване в жилище от държавния оборотен жилищен фонд или предоставяне на държавно жилище за покупка. Това е така, защото чл. 23, б. "б" ЗК се отнася само за наемни отношения, възникнали по силата на този закон, а не и по чл. 228 ЗЗД. За наемателите по чл. 228 ЗЗД следва да се приложат нормите по чл. 237 и чл. 415, ал. 4 ГПК. Ако бившият собственик-наемодател е бил със задоволени жилищни нужди по време на отчуждаването, на наемателя следва да се посочи друго жилище на свободно договаряне. А ако той е отдал жилището си под наем при самосгъстяване, т. е. при незадоволени жилищни нужди, той не е бил длъжен да сочи на наемателя си друго жилище при прекратяване на наемния договор и при изваждането на наемателя от жилището. Тези правила важат и за държавата. Не може да се приеме, че държавата е винаги със задоволени жилищни нужди и че при изваждане на наемател, заварен в имот, който се отчуждава по реда на ЗТСУ, държавата във всички случаи трябва да предоставя друго жилище. Да се приеме това, би означавало на заварения в отчуждения по реда на ЗТСУ имот обитател да се признаят права, каквито той не е имал преди отчуждаването на имота, от една страна, и от друга, държавата да бъде задължена във всички случаи да предоставя друго жилище не само на собственика, чийто имот е отчужден, но и на неговия наемател независимо от правното основание, на което той обитава имота.

На последно място следва да се отбележи, че наемни договори, възникнали след откриване на производството по отчуждаването на имота, не могат да породят никакви права на наемателя. При отчуждаването на такъв имот завареният наемател се третира като обитаващ имота без правно основание - чл. 76, ал. 3 ЗТСУ и може да бъде изваден по административен ред - със заповед по чл. 16 ЗС.

По изложените съображения и на основание чл. 212 ГПК Върховният съд, ОСГК

РЕШИ:

1. Завареният обитател в имот, отчужден по реда на ЗТСУ, допуснат в него при свободно договаряне по чл. 228 ЗЗД, има качеството на наемател, намира се в имота на правно основание и не може да бъде изваден от имота по административен ред със заповед по чл. 16 ЗС.

2. Наемателят при свободно договаряне, допуснат в отчуждения по ЗТСУ имот от бившия собственик, няма качеството на наемател по смисъла на чл. 22, б. "б" ЗНО и при изваждането му от имота не може да иска да му бъде предоставено друго жилище от държавния оборотен жилищен фонд. Такъв наемател се изважда по реда на чл. 415, ал. 4 ГПК с оглед жилищните нужди на наемодателя по време на отчуждаването на имота и при условие, че наемният договор е сключен преди откриването на производството по отчуждаването на имота - член 76, ал. 3 ЗТСУ.