О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

№ 356

София, 27.01.2026 год.

В И М Е Т О Н А Н А Р О Д А

Върховният касационен съд на Р. Б. Второ гражданско отделение, в закрито съдебно заседание на двадесети януари през две хиляди двадесет и шеста година в състав:

ПРЕДСЕДАТЕЛ: КАМЕЛИЯ МАРИНОВА

ЧЛЕНОВЕ: ВЕСЕЛКА МАРЕВА

ЕМИЛИЯ ДОНКОВА

като разгледа докладваното от съдия В. М. гр. д. № 4309 по описа за 2023 година и за да се произнесе, взе предвид следното:

С определение от 21.06.2024г. производството по делото е спряно до постановяване на решение по тълкувателно дело № 2/2024г. на ОСГК по въпроса: “Настъпва ли вещноправният ефект на придобивната давност, ако наследникът се позове на изтекла в полза на наследодателя му придобивна давност, след като е загубил владението върху имота за период по-дълъг от 6 месеца?“. Тълкувателният акт е обявен на 06.11.2025г., поради което производството следва да се възобнови и да се постанови акт по чл. 288 ГПК.

Обжалвано е решение № 798 от 12.06.2023г. по гр. д. № 291/2023г. на Софийски апелативен съд, с което частично е отменено решение № 262946 от 14.09.2022г. по гр. д. № 4332/2019г. на Софийски градски съд и вместо това е признато за установено на основание чл.108 ЗС по отношение на „ФАЛКОН-73“ ЕООД, ЕИК 203549725, че Ц. Д. Н. и Р. П. Й. са собственици на основание придобивна давност на 69,21/122,91 идеални части от самостоятелен обект в сграда - апартамент А9, изграден до степен на завършеност „груб строеж“, с площ от 122,91 кв. м., заснет с идентификатор *** по КККР на [населено място], с адрес на имота: [населено място], район К. с., [улица](бивша [улица]) № 4, вх.А, ет.5, ап.А9, в сграда № 1, разположена в поземлен имот с идентификатор ***, при посочени съседи, заедно с 3,205 % ид. ч., равняващи се на 14,23 кв. м. от общите части на сградата и от правото на строеж върху УПИ, заедно с мазе № 9, с площ от 3,64 кв. м. и с 0,072% ид. ч. от общите части на сградата и от правото на строеж върху УПИ * от кв.305Г, по плана на [населено място], м.“бул.*“. Първоинстанционното решение е потвърдено в останалата част, с която са отхвърлени предявените от Ц. Д. Н. лично и като пълномощник на Р. П. Й. срещу „ФАЛКОН-73“ ЕООД искове с правно основание чл.108 от ЗС и чл.59 от ЗЗД, а именно: за установяване собствеността и предаване владението върху Ателие № 16, ет.5, със застроена площ от 69,21 кв. м., заедно с мазе № 16 с адрес на имота: [населено място], район К. с., [улица]; за предаване владението на 69,21/122,91 идеални части от гореописания Апартамент № А9 със застроена площ 122,91 кв. м.; за осъждане на ответника да заплати сумата от 1 300 лв. обезщетение за неоснователното ползване на недвижимия имот за периода 01.01.2018 г. - 31.01.2019 г.

Касационната жалба е подадена от ответника „ФАЛКОН-73“ ЕООД чрез пълномощника адв. С. и касае уважената установителна част на иска по чл. 108 ЗС досежно 69,21/122,91 ид. ч. от апартамент А9. Касаторът счита, че е налице забрана по смисъла на чл. 202 ЗУТ да бъдат придобивани по давност процесните идеални части. Претендира допускане на касационно обжалване на основание чл. 280, ал.1, т.1 и 3 ГПК и поради очевидна неправилност. Поставя материалноправните въпроси: 1/ може ли реално обособени части от самостоятелен обект да бъдат предмет на придобивна давност, ако специалните правила на устройствения закон - ЗУТ за разделяне на съществуващи обекти не са били спазени; 2/ могат ли реално обособени части от самостоятелен обект да бъдат придобивани по давност в случай, че предметът на придобиване е невъзможен; 3/ след като чл. 202-204 ЗУТ забранява да се придобиват чрез прехвърлителни сделки реални части от самостоятелни обекти, за които не е одобрен инвестиционен проект, то придобиването по давност на такива обекти следва ли да се счита също забранено; 4/ съществува ли правна пречка ателие 16 да бъде обособено като самостоятелен обект в сградата; 5/ възможен предмет ли е ателие 16 и съществува ли непреодолима правна пречка предметът да възникне - да бъде осъществено обособяването по какъвто и да е начин. По тези въпроси се изтъква противоречие с конкретно посочена практика; евентуално се поддържа значение на въпросите за точното прилагане на закона и за развитието на правото, като касаторът сочи необходимост от уеднаквяване и осъвременяване практиката по посочените въпроси. Като втора група въпроси са формулирани такива, свързани с придобивната давност на ищците, а именно: 1/ основателно ли е направеното от ищците възражение за придобивна давност; 2/ владели ли са ищците процесните реални части от имота в продължение на 10 години и демонстрирали ли са това владение на ответниците и техните праводатели; 3/ имали ли са ищците анимус и корпус върху процесните идеални части от имота; 4/правилна ли е преценката на въззивния съд дали е упражнявана фактическа власт и е демонстрирано намерение за своене; правилно ли са интерпретирани свидетелските показания; 5/ било ли е владението на ищците постоянно, непрекъснато, несъмнително, явно и спокойно; 6/ разрешението на съда в несъстоятелността да се продаде имот, запечатването му от съдебния изпълнител и забраната за ползване на сградата от общинските власти представляват ли действия, които прекъсват владението и отнемат анимуса за своене; 7/ запечатването на жилищната сграда, довело до невъзможност ищците да упражняват собственически правомощия, довело ли е до смущаване на фактическата власт и прекъсване на давност; 8/ какво е било владението на ищците - добросъвестно или недобросъвестно, с оглед на това, че предметът на нотариалния акт е невъзможен. Спрямо тези въпроси поддържа разрешаването им в противоречие с посочена практика на Върховния касационен съд.

Ответниците по касационната жалба Ц. Д. Н. и Р. П. Й. чрез адв. Г. изразяват становище за недопускане на касационно обжалване.

Върховният касационен съд, състав на Второ гражданско отделение, счита, че касационната жалба е подадена в срока по чл.283 ГПК срещу подлежащ на обжалване съдебен акт и е допустима.

Производството е по два иска по чл. 108 ЗС, съединени с иск по чл. 59 ЗЗД. Главният иск за собственост е относно ателие №16 с площ 69,21 кв. м. на основание договор за покупко-продажба от 29.08.2007г., евентуално на основание придобивна давност; поддържа се и евентуален иск за собственост на 69,21/122,91 ид. ч. от апартамент № 9 с площ 122,91 кв. м., на същите придобивни основания, като и двата обекта се намират в сградата на [улица] [населено място]. Претендира се и обезщетение за лишаване от ползване в размер на 1300лв.

От фактическа страна съдът е приел за установено, че ищцата Ц. Д. Н. е придобила с договор за покупко-продажба от 29.08.2007г., сключен с нотариален акт, недвижим имот в груб строеж: ателие № 16, етаж 5, със застроена площ от 69,21 кв. м., при съседи: север - стълбище и асансьор, запад - улица, и юг - калкан, изток - ап.№ 9, заедно с мазе № 16 с площ от 5,9 кв. м., заедно с 1,479% идеални части от общите части на сградата, построена в УПИ * от кв.305Г по плана на [населено място], м.“*“, на [улица]. Продавач по договора е „Ермила“ ООД, като към момента на сделката ищцата е в брак с ищеца Р. П. Й..

Според издаденото удостоверение за данъчна оценка така придобитото ателие представлява част от апартамент № А9 с площ 122,91 кв. м., който апартамент е самостоятелен обект с идентификатор *** по КККР.

С нотариален акт от 30.10.2006г. праводателят на ищците „Ермила“ ООД е продал на „Одинис-БП“ ЕООД апартамент А9, част от който е и продаденото на ищците ателие, така че към момента на сделката на ищците като собственик се легитимира „Одинис-БП“ ЕООД, а не „Ермила“ ООД.

С нотариален акт от 30.04.2009 г. „Одинис-БП“ ЕООД продава ателие № 16 на А. М. С., като в нотариалния акт е посочено, че се продават 65,27/122,91 идеални части от апартамент А9; според договора продавачът се е задължил в срок до 31.05.2009 г. за своя сметка да изготви екзекутивна документация, с която се разделя апартамент А9 на два различни обекта, а именно: апартамент № А9 и ателие № 16, както и да се подпише договор за доброволна делба между страните, по силата на който А. С. да получи апартамент А9, а “Одинис-БП“ ЕООД да получи ателие 16.

Ответникът по иска Фалкон-73“ ЕООД е придобил с нотариален акт от 18.12.2017г. чрез покупко-продажба 53,80/122,91 ид. ч. от самостоятелен обект в сграда - апартамент А9, изграден до степен на завършеност „груб строеж“, заснет с идентификатор *** по КККР. Продавач по договора е “Ермила Ц“ ООД /в несъстоятелност/, правоприемник на “Одинис-БП“ ЕООД, представлявано от синдика Ш.. Сделката е сключена след разрешение на съда по чл. 716, ал.2 ТЗ.

Приетата комплексна техническа експертиза установява, че от апартамент № А9 са обособени две жилища. Едното е разположено в северозападната част и достъпът до него е през входна врата вдясно от общия коридор. При сравнение между изпълненото на място и одобрения архитектурен проект от 27.09.2000г. е видно, че има променено предназначение на помещение - спалня е преустроена на дневна с кухненски фронт, с цел да се обособят две жилища; терасата е с по-голяма площ от посочената в проекта. Втората част от апартамент А9 също е обособена като отделно жилище, достъпът до него е през входна врата вляво от общия коридор. Това жилище заема югоизточната част на апартамент А9 и е напълно завършено. При сравнение между изпълненото на място и одобрения архитектурен проект от 27.09.2000г. е видно, че има вътрешно преустройство и променено предназначение на помещения, а именно: премахната е преградната стена между тоалетната и дрешника и е обособена баня, зазидана е вратата към тоалетната, а вратата на дрешника е изместен по-близо до ъгъла със спалнята и оттам е входа за банята, дневната и кухненския бокс са общо помещение, по проект от коридора има две врати - за дневната и за кухненския бокс, на място е зазидана вратата към дневната. Вещото лице дава заключение, че апартамент № А9 на място не отговаря на одобрения архитектурен проект от 27.09.2000г. В устните си обяснения експертът изяснява, че по част “Архитектурна“ от един голям апартамент са обособени два по-малки.

Със заповед на Главния архитект от 10.06.2010г. е отказано одобряване на инвестиционен проект - преработка на Жилищна сграда в УПИ *, кв. 305- Г, в район “К. с.“. От заповедта става ясно, че внесените съществени отклонения от одобрения инвестиционен проект вече са извършени, което е нарушение на чл. 154, ал.5, изр.2 ЗУТ.

Събрани са гласни доказателства от свидетелите М. Е. Р., Ж. Г. Г., З. Й. С. и И. С. Б.. Според тях ищцата е омъжена във Франция, където живее; през 2007 г. закупила процесното ателие на пети етаж и до 2017г. го е ползвала основно през лятото, а през зимата се прибирала във Франция. От 2017 г. ищцата няма достъп до апартамента си. Това установила когато се прибрала и не могла да си отключи, защото бравата била сменена. Свидетелят И. Б., който зимно време чистел снега на терасата на апартамента на ищцата, установил, че достъпът до апартамента е прекратен. Това се случило есента на 2017 г. Свидетелят М. Е. Р. е бил охрана на сградата на [улица]в периода от края на м. януари 2017 г. до края на м. май 2017 г., за което бил нает от синдика г-н М.. Според него в този период апартамент А9 на петия етаж бил запечатан и имало поставена лепенка; в апартамента никой не живеел, спалнята била разбита, в кухнята нямало маси и столове; това свидетелят констатирал в началото на месец март 2017 г

При така установената фактическа обстановка въззивният съд е споделил извода на първоинстанционния, че ищците не могат да се легитимират като собственици на основание покупко-продажба, тъй като преди да сключи сделката с тях през август 2007г., на 30.10.2006 г. праводателят им „Ермила“ ООД се е разпоредил с правото си на собственост върху апартамент А9 със застроена площ от 122,91 кв. м., част от който апартамент е и процесното ателие (което обстоятелство не е спорно между страните и се установява от техническата експертиза). Поради това към 29.08.2007г. праводателят на ищците „Ермила“ ООД вече не е бил собственик на процесния апартамент и не е могъл да го прехвърли нито като цяло, нито като реална част от него. Сделката, сключена с несобственик не е нищожна, но не поражда вещно транслативно действие.

По-нататък съдът е пристъпил към разглеждане на основанието за собственост придобивна давност спрямо ателие № 16, считано от сделката на 29.08.2007г. до края на 2017г. Тук въззивният съд отново е споделил приетото от първата инстанция, че и това придобивно основание не се е осъществило. Посочил е принципно, че ищците биха могли да се ползват от кратката петгодишна давност като добросъвестни владелци, тъй като са владели на правно основание, годно да ги направи собственици, а именно покупко-продажба, без да са знаели, че праводателят им не е собственик. Намерил е за неоснователно възражението на ответника, че владението на ищците владение е недобросъвестно, тъй като след сключване на сделката са узнали, че са придобили от несобственик. Изтъкнал е, че незнанието трябва да е налице към момента на сключване на договора. В случая ищците не е имало как да знаят, че придобиват от несобственик, включително и с оглед предходно вписания договор от 30.10.2006г., доколкото при прочит на двата нотариални акта няма как да стане ясно, че се касае за едно жилище, фактическо обособено и разделено на две отделни такива. А и субективната добросъвестност не се влияе от вписан предходен договор, защото това би означавало въвеждане на презумпция за знание поради наличието на вписване, каквато в закона няма.

Съдът е посочил, че за да се признае придобиване по давност на един отчасти или изцяло чужд недвижим имот, разпоредбата на чл. 79, ал. 2 ЗС изисква претендиращият собствеността да е упражнявал в период по-дълъг от 5 години фактическата власт по отношение на конкретната вещ - corpus, без противопоставяне и без прекъсване за време, по-дълго от 6 месеца и да е демонстрирал по отношение на собственика на вещта поведение на пълноправен собственик - animus, т. е., че упражнява собственическите правомощия единствено за себе си. В конкретния случай за уважаване на иска трябва да бъде установено, че в периода от 29.08.2007 г. до 29.08.2012 г. и до момента не е имало и няма законово ограничение за придобиване по давност и за течението на давностния срок. Съдът е приел за безспорно, че от датата на придобиването на ателие № 16 - 29 август 2007 г. и до края на 2017г. ищците са го владели необезпокоявано, т. е. повече от десет години. Приел е, че запечатването на апартамента и забраната за ползване на сградата, не смущават владението и не прекъсват придобивната давност.

От друга страна, съдът е посочил, че процесното ателие фактически е обособено като самостоятелен обект, който поначало би бил годен обект на правото на собственост, тъй като отговаря на изискванията на закона. Но по делото се установява (и не се спори между страните), че не е спазена нормата на чл. 202 ЗУТ за обособяване на отделните обекти посредством одобрен инвестиционен проект, т. е. за извършеното фактическо преустройство на апартамент А9 и разделянето му на два самостоятелни обекта, не е налице одобрен инвестиционен проект. При отсъствие на одобрен инвестиционен проект, респ. - изменение на такъв, предвиждащо изграждането на ателие № 16, то е налице забрана за придобиване по давност на този обект. В този смисъл съдът се е позовал на практиката по Решение № 30/07.02.2012 г. по гр. д.№ 401/2011 г., І г. о., Решение № 2 от 12.03.2020 г. по гр. д. № 619/2019 г. но І г. о., Решение № 28/16.05.2022 г. по гр. д.№ 2861/2021 г. на І г. о., с които е прието, че „реално обособени части от самостоятелен обект не могат да бъдат предмет на придобивна давност, защото териториално-устройствения закон предвижда специални правила за разделяне на съществуващи обекти или за тяхното преустройство като предвижда, че то може да стане единствено с административен акт на общинските технически органи. След като се забранява да се придобиват чрез прехвърлителни сделки реални части от самостоятелни обекти, за които не е одобрен инвестиционен проект, то и придобиването по давност на такива обекти също следва да се счита за забранено, за да не се създава двойствен режим в зависимост от придобивния способ - оригинерен или деривативен.

При това положение съдът е счел, че следва да разгледа евентуалната ревандикационна претенция за идеални части от апартамент № А9. С оглед на обсъдените и кредитирани писмени доказателства и свидетелски показания е намерил за безспорно, че в период от над десет години ищците са владели реална част от апартамент № А9, целият със застроена площ от 122,91 кв. м., която реална част не представлява самостоятелен обект на правото на собственост. При това положение ищците са придобили по давност идеална част от жилищния имот в рамките на владяната реална част от 69,21 кв. м., тъй като тази реална част, както и оставящата реална част от целия апартамент от 122,91 кв. м. отговарят на изискванията за жилище, но не представляват самостоятелни обекти на правото на собственост. Съдът се е позовал на Решение № 3 от 21.04.2020 г. по гр. д. № 759/2019 г. на І г. о., Решение № 599 от 26.07.2010 г. по гр. д. № 766/2009 г. на І г. о., Решение № 532 от 25.05.2011г. по гр. д. № 532/2010г. на І г. о., Решение № 325 от 23.04.1993г. по гр. д. № 963/1992 г. на ВС, І г. о. и е приложил т. нар. „реална конверсия“, при която владението върху реална част от апартамент А9 да се счита за владение върху съответна идеална част от него. Правото на собственост в тази хипотеза се придобива в обем на съотношението между реално владяната част и целия имот. Според съда ищците са доказали всички елементи на владението: упражнявали са фактическа власт върху реална част от 69,21 кв. м., намерението им за придобиване е безспорно установено, предвид обстоятелството че са закупили тази част с договор за покупко-продажба с нотариална форма. Ответникът, който носи доказателствената тежест, не е оборил презумпцията на чл.69 ЗС. Ето защо евентуалният иск в установителната му част е основателен и е уважен. Искът по чл.108 от ЗС в неговата осъдителна част и искът по чл.59 от ЗЗД съдът е намерил за неоснователни поради обстоятелството, че ищците не са доказали ответникът в процесния период да е ползвал процесната реална част от апартамент А9. Напротив, от доказателствата е установено, че и към момента, включително към датата на огледа на вещото лице - 22.02.2022г., двата отделни обекта съществуват на място фактически разделени и се ползват по този начин. Ответникът ползва единствено придобитата от него част от апартамент А9, намираща се в северозападната част с вход в дясно от общия коридор. Не е доказано ответникът да ползва частта на ищците, а именно югозападната такава, с вход в ляво от общия коридор. Напротив, налице са данни, че частта на ищците се ползва и владее от трети неустановени лица - видно от нотариален акт от 30.04.2009г. тази част е продадена на трето за спора лице А. М. С.. Не е установено представител на ответника в края на 2017 г. да е сменил ключалката и изградил стена с врата, посредством което да е лишил ищците от достъп до тяхното жилище, респ. да е отнел неправомерно владението им и да е установил свое такова.

При преценка на сочените основания за допускане на касационно обжалване по чл. 280, ал.1 и 2 ГПК настоящият състав на Върховния касационен съд намира следното:

С постановеното Тълкувателно решение по тълк. д. № 2/2024г. на ОСГК е даден отговор, че изгубването на владението върху имот в продължение на повече от шест месеца от лице, което се позовава на изтекла в полза на негов наследодател придобивна давност, не препятства настъпването на вещноправния ефект на придобивната давност. Прието е в мотивите, че настъпването на вещноправния ефект на придобивната давност не зависи от това дали позоваващото се на давността лице се намира във владение на имота към момента на позоваването. В настоящия казус съдът е приел, че осъществяваното от ищците владение е добросъвестно, при което давностният срок е изтекъл през 2012г. Затова преустановената фактическа власт в края на 2107г. не се отразява на вече осъщественото придобивно основание. Възприетото в обжалваното решение съответства на тълкувателния акт и липсва основание за достъп до касационен контрол на това основание .

Първата група правни въпроси, поставени от касатора, е относима към спора дали ателие № 16 е възможен предмет за придобиване чрез сделка и по давност. Тези въпроси са релевантни за отхвърлените искове на ищците за собственост на ателие №16, което отхвърляне ответникът няма интерес да обжалва. Същевременно, въпросите са неотносими към решаващите изводи на съда за уважаване на установителната част на иска по чл. 108 ЗС за идеалните части от апартамент № 9, която е предмет на обжалване от ответника „Фалкон-73“ ЕООД. Поради това същите не са в състояние да обосноват допускане на касационно обжалване. Отделно, при разрешаването им въззивният съд се е позовал на практиката на Върховния касационен съд (вкл. Тълкувателно решение № 3/2014г. на ОСГК и друга каузална практика), че реално обособени части от самостоятелен обект могат да бъдат предмет на придобивна давност, само ако са спазени изискванията на териториалноустройствения закон за разделяне на съществуващи обекти, т. е. при наличие на одобрен инвестиционен проект за разделянето. Именно поради липсата на такъв проект съдът е приел, че ателие № 16 не е могло да бъде придобито по давност и е отхвърлил иска за него. Сочената от касатора практика е в същия смисъл.

Втората група правни въпроси се отнасят до осъществяваното от ищците владение. Въпросите са фактически и касаят преценката на доказателствата, а не представляват правни въпроси, каквито визира чл. 280, ал. 1 ГПК. Дали е основателно възражението за придобивна давност е извод на съда, който е резултат от обсъждането на събраните доказателства по вътрешно убеждение и тази преценка не може да се проверява в производството по чл. 288 ГПК. Дали ищците са владели процесните реални части от имота в продължение на 10 години и демонстрирали ли са това владение на ответниците и техните праводатели също е въпрос, чийто отговор изисква преценка на доказателствата. Същото се отнася и до това имали ли са ищците анимус и корпус върху процесните идеални части от имота; било ли е владението им постоянно, явно, несъмнително и непрекъснато. Дали е правилна преценката на въззивния съд относно упражняването на фактическа власт с намерение за своене и дали правилно са интерпретирани свидетелските показания също не представляват въпроси по чл. 280, ал.1 ГПК, предвид изяснения смисъл на понятието правен въпрос в Тълкувателно решение № 1/2009г. на ОСГТК, т.1. Въпросът дали разрешението на съда по несъстоятелността за продажба на имота и запечатването на сградата смущават фактическата власт на ищците не е разрешаван от въззивния съд, а и предвид приетото с Тълкувателно решение № 2/2024г. на ОСГК нямат значение за изхода на спора. Последният въпрос - дали невъзможният предмет на договора за покупко-продажба, сключен от ищците, се отразява на добросъвестността на владението им, също не е изрично разрешаван от въззивния съд. Той не е и определящ за изхода на спора. Съдът е обяснил защо приема владението за добросъвестно - защото е придобито чрез валидна правна сделка, но от несобственик, което е една от хипотезите на чл. 70, ал.1 ЗС. Поради невъзможния предмет (придобиване на ателие 16 като самостоятелен обект) съдът е пристъпил към разглеждане на евентуалния иск за придобиване по давност на съответните идеални части от големия апартамент. Това обаче не променя характеристиката на владението - то е добросъвестно независимо дали е върху реална или върху идеална част.

Обжалваното решение не страда от очевидна неправилност. Касаторът се позовава на това основание с оплакване, че съдът не е обсъдил целия доказателствен материал и по този начин е нарушил императивна правна норма и основополагащи процесуални правила. Соченото оплакване би могло да обуслови обикновена неправилност /чл. 281, т.3 ГПК/, но не и очевидна такава. От прочита на обжалвания акт не е видно прилагане на несъществуваща правна норма или нарушаване на основни правни принципи, нито на правилата на логиката. Поради това соченото основание не е налице.

На основание изложеното следва да се откаже допускане на касационно обжалване.

Ответниците не са направили разноски и не претендират такива.

Водим от горното, Върховният касационен съд, състав на ІІ г. о.

ОПРЕДЕЛИ:

ВЪЗОБНОВЯВА производството по делото.

НЕ ДОПУСКА касационно обжалване на решение № 798 от 12.06.2023г. по гр. д. № 291/2023г. на Софийски апелативен съд по касационната жалба на „ФАЛКОН-73“ ЕООД, ЕИК 203549725.

Определението не подлежи на обжалване.

ПРЕДСЕДАТЕЛ:

ЧЛЕНОВЕ: