Производството е по чл. 288 от ГПК.

Образувано е по подадена касационна жалба от ищеца [фирма] [населено място], чрез адв.Б. К. срещу решение № 67/21.04.2017 г., постановено по гр. дело № 70/2017 г. на Пловдивския апелативен съд, с което е отменено изцяло решение № 571/08.12.2016 г. по гр. дело № 15/2016 г. на Смолянския окръжен съд и вместо него е отхвърлен предявения от жалбоподателя иск с правно основание чл.19,ал.3 ЗЗД за обявяване за окончателен на предварителен договор от 09.12.2013 г., сключен между [фирма] [населено място] и [фирма] П..

Поддържаните основания за неправилност на решението по чл.281,т.3 ГПК са нарушение на материалния закон и необоснованост.

В изложението към касационната жалба са поставени въпросите: 1. нищожен ли е договор за продажба на реално определени части от недвижим имот, поради невъзможен предмет, ако към момента на неговото сключване същите не са фактически обособени, но е възможно да бъдат обособени като самостоятелен обект съобразно изискванията в действащия устройствен закон към този момент, 2. длъжен ли е съдът да съобрази и отрази в решението си индивидуализацията на спорния имот по действащата кадастрална карта, ако със сключения договор за продажба тази индивидуализация не е пълна или актуална, 3. разликата в площта на недвижимия имот, предмет на договор за покупко-продажба има ли значение за индивидуализацията на имота. Когато тази разлика се дължи на различни начини на измерване на площта, то тя има ли значение за потребителна стойност на имота, 4. решението на Общото събрание на съдружниците на О. по чл.137,ал.1,т.7 ТЗ необходимо условие ли е за действителност на разпоредителна сделка с недвижим имот, собственост на дружеството, сключена от представляващия дружеството орган. Въпросите според жалбоподателя са решени в противоречие с практиката на ВКС. Цитирани са решения на състави на ВКС, постановени по чл.290 ГПК,т. решение № 3/2014 г. по т. дело № 3/2014 г. на ОСГТК на ВКС, т. решение № 3/15.11.2013 г. по т. дело № 3/2013 г. на ОСГТК на ВКС.

Ответникът по касационната жалба [фирма], чрез адв.Кр.М. в писмен отговор е изразил мотивирано становище за липса на сочените основания за допускане на касационно обжалване по поставените в изложението въпроси и за неоснователност на касационната жалба по същество.

Върховният касационен съд, състав на Четвърто гражданско отделение като извърши проверка на обжалваното решение намира, че жалбата е подадена в срока, предвиден в чл. 283 от ГПК от легитимирана страна, срещу въззивно решение, подлежащо на касационно обжалване и е процесуално допустима.

Въззивният съд се е произнесъл по предявен иск с пр. осн. чл.19,ал.3 ЗЗД.

От фактическа страна е прието за безспорно по делото, че на 09.12.2013 г. в [населено място] между [фирма], представлявано от управителите М. Б. и Д. П., като продавачи и [фирма], представлявано от управителя С. С., като купувач е сключен предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, представляващ Застроено дворно место, представляващо обособена част-„ски-гардероб,“ кота -2.60 от 60 кв. м.,който недвижим имот е част от обект „Хотел, снек-бар и ски-гардероб“М.“,находящ се в местността „А.“к. к.- П., целият обект със застроена площ, съгласно проект за узаконяване от 445кв. м.,представляващ ПИ № 69345.6.1147, с площ от 980кв. м. по плана на [населено място], общ. С., одобрен със Заповед № РД-18-18/16.02.2006 година на Изпълнителния директор на АГКК-София, с трайно предназначение на територията-„горска“ и начин на трайно ползване-„ливада“. Прието е, че съгласно раздел 1,т.1.02 от предварителния договор имотът се продава без идеални части от застроената и предстояща за узаконяване сграда и без идеални части от поземления имот под № 69345.6.1147. Продаваемата цена на имота е определена в т.1.03,в размер на 90 090.00лв. В Раздел 3,т. 3.02 е договорено, че продавачът ще прехвърли на купувача имота с окончателен договор и по цената определена в т. 1.02,но не по-късно от 30.03.2014 година. В Раздел 3,т.3.03 от предварителния договор страните са уговорили, че срокът на финализиране на сделката може да бъде продължен с толкова време, с колкото процедурата по узаконяване на целия обект и обособяването на предмета на договора се забави по независещи от страните причини. В този случай обаче, е предвидено, че страните сключват Анекс към договора с уговорен нов срок за прехвърляне на имота с окончателен договор. В т.3.06 е предвидено, че в случай, че продавачът не узакони описания в чл.1 от договора обект, ведно с обособената част-„ски гардероб“ предмет на настоящия договор до 30.03.2014 година, което ще е пречка за сключване на окончателното сделка, то той дължи веднага връщане на цялата платена сума по договора, ведно с неустойка от 10% върху цялата сума. Последната не се дължи ако са налице условията на т.3.03 и има изразено писмено съгласие и от двете страни за продължаване на срока по т.3.02. В предварителния договор е предвидено също, че всяка промяна в последния ще става само и единствено с писмено съгласие на двете страни.

Съдът е приел, че във връзка с изискването за определяемост изцяло на предмета на предварителния договор първоинстанционният съд е изложил необосновани и неправилни мотиви. Посочил е, че не може да се приеме наличие на пълна индивидуализация на продаваемия имот, при положение, че в описанието на предварителния договор не са посочени граници на обекта“ ски-гардероб“. Прието е, че такива, според представената схема № 15-46215/02.02.2016 г. на С. С. има и са посочени в скицата: съседни самостоятелни обекти в сградата-на същия етаж няма, под обекта-няма, над обекта-няма. Приел е, че в процесния договор не е посочено точно местоположението на обекта, тъй като от една страна в същия се сочи, че се намира на кота-2.60, а съгласно удостоверение №15/22.01.2016 година, издадено от [община], представено от ищеца с исковата му молба и писменото заключение на в. л. К. ски обектът се намира на кота -2.45.

Приел е също, че предмета на договора е неопределяем и с оглед обстоятелството, че в същия невярно е посочен имота, който е следвало да се продаде, тъй като е посочено, че се продава застроено место, ски-гардероб, част от хотел „М.“,който представлява ПИ с идентификатор № 69345.6.1147. Според съда от една страна в договора се сочи, че предмета му е застроено место, представляващо обособена част „ски-гардероб“, което води до извод, че предмета на договора е неопределен, тъй като след като се касае до „ски-гардероб“, то той не представлява застроено място, а част от сграда, каквото записване в договора не съществува.

Прието е, че в договора е посочено, че „ски-гардероба“ представлява част от обект „Хотел, снек-бар и ски-гардероб „М.“ със застроена площ от 445кв. метра, представляващ поземлен имот № 69345.6.1147. Според съда това записване в договора е достатъчно да се приеме, че предмета на договора е неопределяем и невярно посочен, тъй като в него се сочи, че „Хотел, снек-бар и ски-гардероб“М.“ представлявал поземлен имот с идентификатор № 69345.6.1147 съгласно устните обяснения на вещото лице К. в с. з. от 28.07.2016 година“идентификатор 69345.6.1147 е номера на поземления имот, в който е построена сграда т.1“. Приел е, че в писменото заключение на вещото лице К. се сочи, че процесният обект има идентификатор № 69345.6.1147.1.1, който имот се намира в сграда №1, разположена в ПИ с идентификатор № 69345.6.1147“. С оглед на това съдът е изведен извод, че след като в предварителния договор е посочен идентификатор, макар и невярно като идентификатор на хотела, а не на поземления имот и след като към момента на сключването му е имало одобрена кадастрална карта със Заповед № РД-18-8/16.02.2006 година на ИД на АГКК е следвало в него да се посочат както идентификатора на сградата, в която се намира ски-гардероба, така и идентификатора на самия ски-гардероб, което не е сторено и прави премета на договора неопределяем.

Въззивният съд е приел, че съществени условия на окончателния договор са и застроената площ, конструктивните параметри и пр. Прието е, че в процесния предварителен договор невярно са посочени и тези съществени условия като застроената площ на ски-гардероба е посочена на 60 кв. м., а видно от Схема № 15-46215/02.02.2016 г. на С. С. застроената площ е 73.62кв. м. Посочил е, че съгласно заключението на вещото лице К., застроената площ на ски-гардероба е 69.09кв. м., а съгласно предварителния договор тя възлиза на 60.00кв. м. При това несъответствие според съда дружеството „М.“ е имало право да иска увеличение на цената, на което ищцовото дружество не се е съгласило. Прието е за основателно възражението в писмения отговор на исковата молба, че предварителния договор е нищожен и поради липса на съгласие досежно цената на имота, предмет на договора. Според съда след като е било установено, че реално площта на имота е 73.62кв. м. и купувачът категорично е отказал да предоговори цената, то има разминаване в съществените условия на договора. Съобразено е, че в самия договор е предвидено, че при всяка промяна в елементите му се сключва анекс, че договорът може да се променя само с писмено съгласие и на двете страни.

Съдът е приел, че за липсата на съгласие относно цената на имота са събрани и гласни доказателства, като от свидетеля Д. е установено, че между страните е съществувал спор и за пари. Посочил е, че в предварителния договор е отразено, че договорената цена е платена при сключване на договора. Прието е за установено от представените писмени доказателства –разписка за платена сума от 50 000 лв. на 09.12.2013 г., квитанция към ПКО от 01.07.2014 г. за платена сума от 10 000 лв. и квитанция към ПКО от 24.11.2014 г. за платена сума от 20 000 лв., че отразеното в договора не отговаря на действителното плащане. Посочил е, че остатъка от 4500лв. според посочените писмени доказателства-не касае заплащане стойността на имота. Посочил е също, че е представена квитанция към ПКО без дата за сумата от 4500лв, че в нея изрично е посочено, че касае капаро за сезон 2013/2014 г., а не покупка на имот.

Преценено е за основателно и твърдението за нищожност на предварителния договор поради обстоятелството, че в разрез с разпоредбата на чл. 137,ал.1,т.7 от Търговския закон и разпоредбата на чл. 29,т.4 от Дружествения договор на [фирма] от 11.06.2008 г. липсва решение на Общото събрание на [фирма] за продажба на процесния имот-„ски-гардероб“.

При тези съображения въззивният съд е приел, че окръжният съд е постановил неправилно и незаконосъобразно решение, като е обявил за окончателен сключения между страните-предварителен договор. Преценено е за основното възражение срещу заведената от ищеца искова молба относно същественото различие между площта на недвижимия имот, записан в предварителния договор 60.00 кв. м. и действителната площ от 73.62кв. м. към датата на издаване на акта за узаконяване от 2015 година и по сега издадени актуални скици от С.-С.. Според съда наличието на тази достатъчно сериозна по размер разлика от 13.62кв. м. в повече от предварително договорената площ е довела до противоречие между страните. Прието е, че липсата на анекс към договора, като единствено предвиден начин за предоговаряне сочи на липса на предмет и на възможност да се обяви за окончателен сключения предварителен договор.

С оглед на изложените съображения въззивният съд е формирал извод, че първоинстанционното решение следва да се отмени и предявеният иск да се отхвърли, като неоснователен и недоказан. Приел е, че правото не е конкретизирано в степен, за да бъде определен неговият обхват. Приел е също, че липсва уговорка относно едно от съществените условия на окончателния договор по смисъла на чл. 19,ал.2 от ЗЗД. Според съда не може да се приеме, че с последващо споразумение страните са индивидуализирали обекта, тъй като в предварителния договор не е предвидено промяната да става с устна уговорка, а само с анекс към сключения договор. Посочил е, че първоинстанционният съд е обявил за окончателен договор, в който при сключването му съществува едно описание на имота, а в съдебния акт-съвсем различно.

По правните въпроси:

Съдът намира, че в случая са приложими разпоредбите на чл.280,ал.1, т.1 ГПК в редакцията на текста до изменението със ЗИДГПК, обнародвано в Д.в. бр.86/2017 г. на основание пар.74 от ПЗР на ЗИДГПК.

Основателни са доводите на жалбоподателя за наличие на основание за допускане на касационно обжалване по чл.280,ал.1,т.1 ГПК по втория въпрос от изложението.

С решение № 68/14.07.2015 г. по гр. дело № 7224/2014 г. на ВКС, II г. о., постановено по чл.290 ГПК е прието, че съгласно легалното определение в чл.2, ал.1 ЗКИР кадастърът е съвкупност от основни данни за местоположението, границите и размерите на недвижимите имоти. Г., ограден с ограждащи стени и със самостоятелно функционално предназначение, съставлява самостоятелен обект в сграда и като такъв е обект и на кадастъра /чл.23, т.3 ЗКИР/.

Съдебният състав е приел, че във всички случаи при спор за собственост, съдът следва да съобрази и отрази в решението си и индивидуализацията на спорния имот по кадастрална карта, щом същия е заснет в нея и според трайната практика на ВКС посочването на тази индивидуализация в хода на процеса не съставлява изменение на иска, нито служебното й съобразяване от съда съставлява произнасяне по непредявен иск. След като при влязла в сила кадастрална карта и регистри индивидуализацията на спорен недвижим имот по данните от кадастъра /когато имотът е заснет в него/ е изискване за редовност на исковата молба, съответно и за вписването й /чл.6, ал.3 ПВ/, както и с оглед задължението на съда да съобрази индивидуализацията на влязла в сила в хода на процеса кадастрална карта и кадастрални регистри, то и при спор за идентичност на недвижими имоти, следва да бъдат събрани и съобразени данни от кадастралната карта и кадастралните регистри, въз основа на които данни в съвкупност с останалите доказателства да се формира извода по спора налице ли е идентичност на имотите, описани в актовете, легитимиращи правата на всяка от страните или на някои от тях и съществуващият в действителност недвижим имот-обект на кадастъра.

Правния въпрос съдът е разрешил в отклонение от посочената практика на ВКС.

Касационно обжалване следва да се допусне на основание чл.280,ал.1,т.1 ГПК и по четвъртия въпрос от изложението.

С т. решение № 3/15.11.2013 г. по т. дело № 3/2013 г. на ОСГТК на ВКС – т.1 е прието, че решение на ОС на О. по чл. 137, ал. 1, т. 7 ТЗ не е необходимо условие за действителност на разпоредителна сделка с недвижим имот, собственост на дружеството или вещно право върху него, сключена от представляващия дружеството орган (управител /управители). Правният въпрос въззивният съд е разрешил в противоречие с тази практика на ВКС.

Като взема предвид изложеното съдът намира, че следва да се допусне касационно обжалване по чл.280,ал.1,т.1 по втори и четвърти въпроси от изложението на жалбоподателя.

Неоснователни са доводите за наличие на основание за допускане на касационно обжалване по чл.280,ал.1,т.1 ГПК по първи и трети въпроси, тъй като същите са неотносими към решаващите правни изводи на въззивния съд по предмета на спора.

По изложените съображения Върховният касационен съд, състав на Четвърто гражданско отделение

ОПРЕДЕЛИ:

Допуска касационно обжалване на решение № 67/21.04.2017 г., постановено по гр. дело №70/2017 г. на Пловдивския апелативен съд по касационна жалба вх. № 4204/25.05.2017 г., подадена от ищеца [фирма], със седалище и адрес на управление, [населено място], ул.”И. Г.-К.” № 5, чрез адв.Б. К..

Указва на жалбоподателя [фирма], със седалище и адрес на управление, [населено място], ул.”И. Г.-К.” № 5 в едноседмичен срок от съобщението да внесе по сметка на ВКС сумата 1024 лв. държавна такса за разглеждане на касационната жалба и да представи платежен документ. При неизпълнение на указанието в срок касационната жалба ще бъде върната, което да се впише в съобщението.

След изпълнение на указанието делото да се докладва на Председателя на Четвърто гражданско отделение на ВКС за насрочване в съдебно заседание.

Определението не подлежи на обжалване.

ПРЕДСЕДАТЕЛ:

ЧЛЕНОВЕ: