6О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

№ 1746

[населено място], 05.06.2025 г.

ВЪРХОВЕН КАСАЦИОНЕН СЪД – Търговска колегия, състав на първо търговско отделение в закрито заседание на двадесет и девети май две хиляди двадесет и пета година в състав:

ПРЕДСЕДАТЕЛ: ИРИНА ПЕТРОВА

ЧЛЕНОВЕ: А. Б.

Д. Д.

като изслуша докладваното от съдия Добрева т. д. № 288 по описа за 2025 г., за да се произнесе взе предвид следното:

Производство по чл. 288 ГПК.

Образувано е по касационна жалба на „ВАЛЕДО 1“ ООД срещу решение на Апелативен съд София № 422/27.06.2024 г. по в. т. д. № 926/2023 г., с което е потвърдено решение № 696/30.05.2023 г. на Софийски градски съд за отхвърляне на предявения от касатора срещу СНЦ „Съюз на българските журналисти“ иск с правно основание чл. 55, ал. 1, предл. 1 ЗЗД за осъждане на сдружението да заплати сума в размер 219 687, 37 лв. – платена без основание от касатора горница на наемна цена за периода 01.10.206 г. – 31.12.2019 г. по договор за наем от 01.11.2012 г.

В касационната жалба се поддържа наличие на основанията по чл. 281, т. 3, предл. 1 и предл. 3 ГПК с твърдения, че въззивната инстанция не е тълкувала адекватно волята на страните, изразена в сключения между тях наемен договор и по-специално клаузата на чл. 2.1. Според касатора е налице уговорка за фиксирана месечна наемна цена в зависимост от квадратурата на имота. Счита, че по аналогия приложение следва да намери чл. 210, ал. 1 ЗЗД. Като не е приложил тази разпоредба съставът на Апелативен съд София е нарушил правилото на чл. 46, ал. 2 ЗНА. Евентуално въззивният съд е следвало да правоприлага съобразно основните начала на правото на Р. Б. Жалбоподателят твърди, че представляващите дружеството не са били наясно какво всъщност представлява отдадения под наем имот, съответно е било постигнато съгласие наемната цена да бъде дължима съобразно наличната и използваема площ.

В изложението по чл. 284, ал. 3, т. 1 ГПК се заявява наличие на основанието по чл. 280, ал. 1, т. 3 ГПК по въпроса : „Допустимо ли е да се прилага по аналогия разпоредбата на чл. 210, ал. 1, предл. 1 ЗЗД и по отношение на нает имот с посочване на пространството и на наемната цена на всяка единица мярка /кв. м./, когато действителното наето пространство се окаже по-малко, съответно по-голямо от посоченото в договора и следва ли наемната цена да се намалява, съответно увеличава?“

Предвид изложените твърдения касаторът претендира достъп до касационен контрол и отмяна на атакуваното решение, съответно постановяване на друго такова, с което предявеният иск да бъде уважен с присъждане на разноски.

Ответникът по касационната жалба СНЦ „Съюз на българските журналисти“ е подал отговор, с който заявява становище за нейната неоснователност, както и, че не са налице основания за допускане на обжалваното решение до контрол по същество. Счита, че поставеният от касатора въпрос не обосновава нито общия, нито допълнителния критерий за допускане на касационно обжалване. Заявява искане за постановяване на отказ въззивното решение да бъде селектирано с цел осъществяване на инстанционен контрол, евентуално за оставянето му в сила с присъждане в полза на ответника по касация на сторените в настоящото производство разноски.

Върховният касационен съд, Търговска колегия, състав на първо търговско отделение, като взе предвид изложените доводи и провери данните по делото, намира следното :

За да потвърди обжалваното пред него отхвърлително решение на Софийски градски съд, състав на Апелативен съд София е приел, че предявеният от „ВАЛЕДО 1“ ООД иск е с правно основание чл. 55, ал. 1, предл. първо ЗЗД, основан на твърдението, че на 01.11.2012 г. между него и ответното СНЦ е бил сключен договор за наем на недвижим имот, собственост на ответника, като наемната цена е била формирана на база квадратурата на имота при съобразяване с документа за собственост, представен от наемодателя. В него е било посочено, че имотът е с площ от 732 кв. м., а начинът на формиране на наемната цена е бил уговорен за единица площ - 14, 139344 евро с ДДС за 1 кв. м. Договорът за наем e бил удължен с допълнителни споразумения от 01.06.2015 г. и 16.10.2018 г. След установяване на фактическата власт върху имота и преди подписване на Анекс № 1 към процесния договор „ВАЛЕДО -1“ ООД e възложило контролно заснемане на имота с цел изясняване на действителната му площ. Това заснемане е установило, че има разлика от 172, 5 кв. м. между отдадената под наем площ и действителната, която идвала от фактическа грешка при посочване квадратурата на партера и от включването в наетата площ на абонатната станция /помещение с ограничен достъп, което не представлява търговска площ/. С оглед уговореният начин на определяне на наемната цена ищецът „ВАЛЕДО -1“ ООД е бил принуден всеки месец да заплаща недължима сума в размер на 2 439, 60 евро. Съдът е счел за безспорни фактите относно сключване на договора и неговото продължаване с две допълнителни споразумения, както и, че за процесния период ищцовото дружество е заплатило наемна цена съгласно издадените от наемодателя фактури. Фактическата власт е била предадена от наемодателя и приета от наемателя без възражения като е бил подписан приемо-предавателен протокол, съдържащ изрично изявление на наемателя в този смисъл. Възприел е установената от първоинстанионния съд фактическа обстановка и е препратил към мотивите на решението му в тази част. В допълнение, съставът на апелативната инстанция е съобразил приетата по делото съдебно-техническа експертиза, която е установила, че отдаденият под наем имот е с площ 580 кв. м. и тази площ не отговаря на описаната в нотариалния акт и договора за наем такава - 732 кв. м. Отграничил е като основен спорен въпрос по делото този за установяване действителната воля на страните при определяне размера на наемната цена. Въззивният съд е тълкувал спорната клауза на чл. 2.1. като е съобразил останалото съдържание на договора, и в съответствие с практиката на ВКС по приложение на чл. 20 ЗЗД и обстоятелствата, при които е бил сключен той, поведението на страните преди и след сключването му, разменената кореспонденция във връзка с начина на неговото изпълнение, характеристиките на предмета на договора и всички други обстоятелства, които са от значение за установяване на действителната воля на договарящите. Като е изхождал от факта, че в текста на чл. 2.1. от договора е посочена месечна наемна цена в конкретен размер за целия имот, описан по нотариален акт, е заключил, че липсва уговорка за определяне на цената за всяка единица площ, както и, че площта му не е била измервана в хода на водените преговори преди сключване на договора. Приел е, че уговорената цена е дължима за целия имот във вида, описан в договора. Съобразил е съдебната практика, според която един недвижим имот се индивидуализира чрез посочване на местонахождение, граници, градоустройствен статут, площ, т. е. посредством множество белези, като площта няма определящо за индивидуализацията му значение, тъй като може да бъде измерена по различен начин, да е посочена неточно в титула за собственост, а и представлява променлива величина /решение № 98/30.11.2017 г. по гр. д. № 3899/2016 г., ІІ г. о. на ВКС/. В резултат на това е достигнал до извод, че неточното посочване на площта на имота в нотариалния акт, пренесено и в договора за наем, не се е отразило на постигнатото между страните съгласие, че се отдава под наем търговският обект, който се намира на посочения адрес и при описани граници във вида, в който се намира към датата на подписване на договора. Подкрепил е извода си и със съображението, че наемателят като търговец е следвало да положи грижата на професионалист, но при предаването на имота не е направил каквито и да било възражения. Нещо повече, ползвал го е в продължение на близо три години преди да възложи заснемане и въз основа на него да направи възражения пред наемодателя. При тези данни въззивният съд е заключил, че ищцовата страна е била запозната с характеристиките на имота и се е съгласила да заплаща посочената в договора месечна наемна цена за наличната и използваема площ.

Касационен контрол не следва да бъде допуснат по поставения от касатора въпрос. Той не притежава съществената характеристика, разяснена с т. 1 от ТР № 1/2010 г. по тълк. д. № 1/2009 г. на ОСГТК, ВКС, а именно да е обусловил решаващите мотиви на въззивния съд. След тълкуване на спорната по делото клауза, обективирана в чл. 2.1. от процесния наемен договор, съставът на Апелативен съд София е отрекъл тази уговорка да сочи, че размерът на наемната цена е уговорен за единица мярка площ. Точно обратното – въззивната инстанция е формирала извод, че цената е определена общо за обекта, описан в представения от наемодателя нотариален акт не само посредством идентифициращия си белег площ. Следователно заявеният в изложението по чл. 284, ал. 3, т. 1 ГПК въпрос се явява хипотетичен и негоден да обоснове факултативен достъп до касационен контрол на обжалваното от „ВАЛЕДО 1“ ООД въззивно решение. Той представлява теоретично питане, което няма връзка с конкретните изводи на въззивния съд, нито пък кореспондира с оплакванията в касационната жалба срещу извършеното от съда тълкуване на заявената в договора воля на страните. Отделно с поставения въпрос касаторът игнорира обстоятелството, че е приел без възражения и ползвал имота в продължение на няколко години. Същественият по делото въпрос е дали съдът при тълкуване на процесния договор за наем е приложил критериите, регламентирани от чл. 20 ЗЗД, с помощта на които да изведе действителната воля на страните, но такъв въпрос не е поставен от касатора. В допълнение към изложеното следва да бъде отчетено и обстоятелството, че касационната инстанция няма служебно задължение да извежда наличието на посочено от касатора допълнително основание за достъп до касация, в случая това по т. 3 на чл. 280, ал. 1 ГПК. Не е достатъчно то да бъде само декларативно заявено, а следва да бъде представено обосновано изложение от касатора защо счита, че в конкретната хипотеза е необходимо допускане на касационен контрол с цел развитие на правото и коя норма според него е неясна или непълна. В изложението си касаторът се е задоволил да посочи, че според него нормата на чл. 210, ал. 1 ЗЗД следва да се приложи по аналогия и по отношение на договорите за наем без да изложи съображения коя разпоредба от раздел IV, Особена част на ЗЗД счита за непълна/неясна и нуждаеща се от тълкуване.

Поради изложените съображения и липса на предпоставките, регламентирани от чл. 280, ал. 1, т. 3 ГПК, следва да бъде постановен отказ за достъп до касационен контрол на въззивното решение, постановено от Апелативен съд София.

Ответникът по касация претендира разноски, но не е ангажирал доказателства за разходването на такива, поради което съдът не дължи произнасяне по този въпрос.

С тези мотиви съдът

ОПРЕДЕЛИ:

НЕ ДОПУСКА касационно обжалване на решение № 422/27.06.2024 г. по в. т. д. № 926/2023 г. на Aпелативен съд София.

Определението е окончателно.

ПРЕДСЕДАТЕЛ : ЧЛЕНОВЕ 1. 2.