О П Р Е Д Е Л Е Н И Е
гр. София, № 1332./29.04.2025 г.
ВЪРХОВЕН КАСАЦИОНЕН СЪД на Р. Б. Търговска колегия, Второ отделение, в закрито заседание на единадесети март две хиляди двадесет и пета година в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ТОТКА КАЛЧЕВА
ЧЛЕНОВЕ: ГАЛИНА ИВАНОВА
ДИЛЯНА ГОСПОДИНОВА
като разгледа докладваното от съдия Господинова т. д. № 433 по описа за 2025 г. и за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството е по реда на чл. 288 ГПК.
Образувано е по касационна жалба, подадена от „Ен Ви Имоти“ ЕООД срещу решение № 589 от 14.10.2024 г., постановено по в. т.д. № 199/2023 г. по описа на Софийски апелативен съд, Търговско отделение, 13-ти състав, с което е потвърдено решение № 1458/ 20.12.2022 г., постановено по т. д. № 1057/ 2022 г. по описа на Софийски градски съд, Търговско отделение, VI-10 състав. С първоинстанционното решение „Ен Ви Имоти“ ЕООД е осъдено да предаде на основание чл. 233, ал. 1 ЗЗД на „С. Ф. А. - Пропъртис“ ООД държането на следните недвижими имоти: 1) обект, представляващ сграда с идентификатор № 04234.6988.66.4 по КККР, одобрени със Заповед № РД-18-51/03.11.2011 г. на Изпълнителния директор на АГКК, с адрес на сградата: Столична община, [населено място], район Панчарево, местност Богдана, № сграда C2, разположена в поземлен имот с идентификатор 04234.6988.66, със застроена площ: 165 кв. м., брой етажи: 2, с предназначение: жилищна сграда – еднофамилна, и 2) прилежащо към сградата място с площ от 626 кв. м., съставляващо част от поземлен имот с идентификатор 04234.6988.66 по КККР, одобрени със Заповед № РД-18-51/03.11.2011 г. на Изпълнителния директор на АГКК, находящ се в [населено място], Столична община, област София, поради прекратяване на договор за наем от 08.07.2021 г. с изтичане на уговорения в него срок на действието му.
В касационната жалба се излагат оплаквания, че обжалваното решение е неправилно, тъй като при постановяването му въззивният съд е допуснал нарушение на материалния закон и на процесуалните правила, както и е направил необосновани изводи, които не съответстват на фактите, установени от събраните по делото доказателства. Касаторът поддържа, че апелативният съд не е съобразил, че към датата на предявяване на осъдителния иск за връщане на имотите, които са предмет на процесния договор за наем, той има правото да ги ползва по силата на предварителен договор за сключване на окончателен такъв за продажба на тези имоти. Този предварителен договор се счита сключен между наемателя „Ен Ви Имоти“ ЕООД и наемодателя „С. Ф. А. - Пропъртис“ ООД по силата на уговорките, постигнати с чл. 1.1., чл. 1.2. и чл. 1.3. от анекс от 08.07.2021 г. към договора за наем от 08.07.2021 г., с които е постигнато съгласие, че за наемателя възниква право на изкупуване на предоставените за ползване недвижими имоти. Това право е надлежно упражнено от наемателя с едностранно уведомление от 29.04.2022 г., достигнало до наемодателя на 03.05.2022 г. Към този момент са били изпълнени и всички предвидени в договора условия за възникване на правото за изкупуване, поради което неговото упражняване е обвързващо за наемодателя, който не може да не го зачете, да го ограничава или видоизменя. В касационната жалба се сочи, че въззивният съд не е съобразил и това, че недвижимите имоти не се ползват от ответника, а от трети за спора лица, срещу които трябва да бъде насочен искът за предаване на имотите. Касаторът заявява, че въззивният съд е следвало да спре производството по иска за предаване не недвижимите имоти, предмет на договора за наем, до приключване на образувано съдебно производство по иск с правна квалификация чл. 19, ал. 3 ГПК, защото той е поискал на основание чл. 314 ГПК съдът да се произнесе относно правото на собственост на ответника върху тези имоти. Счита, че в обжалваното решение е направен и неправилен извод, че уговореният в договора за наем срок на действие е изтекъл. Този срок е продължен с една година, тъй като наемателят е упражнил правото за това, предвидено в договора, и са изпълнени всички други условия за това, при които е уговорено, че срокът се счита продължен.
В изложението на основанията за допускане на касационно обжалване касаторът поддържа основанието за допускане на касационно обжалване по чл. 280, ал. 2, предл. 3 ГПК. Позовава се и на предпоставките на чл. 280, ал. 1, т. 1 и т. 3 ГПК, като формулира три въпроса, по които счита, че има произнасяне от въззивния съд.
Ответникът по касация - „С. Ф. А. - Пропъртис“ ООД, е подал отговор на касационната жалба, в която изразява становище, че не са налице основания за допускане на касационно обжалване на въззивното решение. Счита касационната жалба за неоснователна, като излага съображения за това по всяко от заявените в нея оплаквания за неправилност на въззивното решение. Претендира присъждане на разноски.
Върховен касационен съд, Търговска колегия, състав на Второ отделение, след като разгледа касационната жалба, съобрази данните по делото и извърши преценка на предпоставките по чл. 280, ал. 1 и ал. 2 ГПК, намира следното:
Касационната жалба е подадена в установения в чл. 283 ГПК преклузивен срок, от надлежна страна и срещу акт, който подлежи на касационно обжалване, поради което е допустима.
За да постанови обжалваното решение, Софийски апелативен съд е приел, че предмет на разглеждане е осъдителен иск с правна квалификация чл. 233, ал. 1 ЗЗД, предявен от наемодателя срещу наемателя по сключен договор за наем за предаване на недвижимите имоти, които са предоставени за ползване на наемателя по този договор, поради неговото прекратяване с изтичане на уговорения срок на действието му. Заключил е, че по делото не е спорно, а и се установява от приетите писмени доказателства, че между ищеца „С. Ф. А. - Пропъртис“ ООД, в качеството му на наемодател, и ответника „Ен Ви Имоти“ ЕООД, в качеството му на наемател, е възникнало облигационно правоотношение по сключен на 08.07.2021 г. договор за наем на недвижими имоти, представляващи сграда с идентификатор № 04234.6988.66.4, находяща се в [населено място], район Панчарево, местност Богдана, № сграда C2, както и прилежащо към сградата място с площ от 626 кв. м., съставляващо част от поземлен имот с идентификатор 04234.6988.66. Счетено е за безспорно и като такова за установено в производството и обстоятелството, че тези имоти са предадени на наемателя за ползване още преди сключване на наемния договор. В решението е направен извод, че в договора за наем страните са уговорили срок на действието му до 30.04.2022 г., който е изтекъл преди датата на сезиране на съда с предявения иск. Въззивният съд е приел, че срокът на действие на договора за наем не е продължен, тъй като не са изпълнени всички изисквания, при които страните са постигнали съгласие, че това може да стане с чл. 2.2. от договора – не е изпълнено изискването да е подписан изричен анекс между страните за удължаване на срока на наемния договор, което е уговорено в чл. 2.2., т. d от него. От момента на изтичане на срока на действие на договора за наем той е прекратен и за наемателя е възникнало задължение да върне на наемодателя държането на предадените за ползване имоти. Апелативният съд е посочил, че по делото се доказва, че между страните по договора за наем на 08.07.2021 г. е подписан анекс, както и че с него те са постигнали уговорка, че по време на действието на този договор наемателят може да упражни опция за изкупуване на наетите имоти, в който случай страните ще сключат договор за продажба при конкретно посочена в анекса цена. Направил е извод, че с оглед на тази уговорка анексът има характер на предварителен договор за покупко-продажба на недвижимите имоти. Счел е, че не се спори, че наемателят е отправил изявление до наемодателя за упражняване на правото си на изкупуване и с оглед неизпълнението на задължението на наемодателя да сключи окончателен договор за продажба на имотите, той е предявил иск по чл. 19, ал. 3 ЗЗД, като в производството по неговото разглеждане, а не в настоящото, ще се разреши спора между страните дали са осъществени предпоставките за възникване на правото за изкупуване и дали то е надлежно упражнено. Въззивният съд е изложил съображения, че в сключения с анекса предварителен договор страните не са уговорили, че владението на имотите се предава с неговото подписване, поради което и за периода от сключване на предварителния договор до приключване на исковото производство по иска за обявяването му за окончателен за наемателя не възниква правото да ползва имотите, които е уговорено, че ще се прехвърлят. В решението е посочено, че когато имотът е преотдаден под наем на трето лице, първоначалният наемател продължава да е отговорен пред наемодателя по договора за наем, сключен между тях, за изпълнение на задължението за връщане на наетата вещ при неговото прекратяване, поради което фактът, че процесните имоти се ползват от трети лица, на които са преотдадени под наем от ответника, е ирелевантен за това дали за последния е възникнало задължение да върне тези имоти на ищеца. Предвид изложеното въззивният съд е достигнал до крайния извод, че предявеният осъдителен иск е основателен, като той съвпада с този на първоинстанционния съд, поради което постановеното от него решение е потвърдено.
В изложението на основанията за допускане на касационно обжалване касаторът се позовава на първо място на основанието по чл. 280, ал. 2, предл. 3 ГПК, като заявява, че обжалваното възззивно решение е очевидно неправилно.
В практиката на ВКС се приема, че очевидната неправилност на въззивното решение, при наличие на която то се допуска до касационно обжалване съгласно чл. 280, ал. 2, предл. 3 ГПК, се свързва с особено тежки пороци, водещи до неправилност на съдебния акт, които следва да могат да бъдат констатирани от касационната инстанция само въз основа на мотивите на акта. Тази квалифицирана форма на неправилност е налице при допуснато от въззивния съд особено тежко нарушение на материалния или процесуалния закон и когато решението е явно необосновано. Според съдебната практика особено тежко нарушение на закона е налице при прилагане на несъществуваща или отменена правна норма, при прилагане на закона в неговия обратен, противоположен смисъл, както и при нарушение на основополагащи принципи и правила на съдопроизводството. Въззивното решение е явно необосновано, когато съдът е направил изводите си при грубо нарушение на правилата на формалната логика.
Касаторът не посочва ясно какъв точно особено тежък порок е допуснат при постановяване на обжалваното решение, който да води до неговата очевидна неправилност. От обстоятелствената част на изложението на основанията за допускане на касационно обжалване е видно, че при формулиране на въпросите във връзка с поддържаните други основания по чл. 280, ал. 1, т. 1 и т. 3 ГПК той се позовава на допуснато от въззивния съд процесуално нарушение, изразяващо се в това, че в решението не е обсъден въведеният в предмета на спора въпрос дали по делото се доказва, че наемателят е изпълнил всички свои задължения по процесния договор за наем, което е уговорено от страните като условие, за да бъде упражнено правото за изкупуване на недвижимите имоти, предмет на този договор. Ето защо може да се приеме, че това е порокът, който според касатора прави решението очевидно неправилно. Нарушението, което се твърди, че е допуснал въззивният съд обаче предвид своето естество не може да се квалифицира като особено тежко такова, поради което то би могло да представлява касационно основание за обжалване на решението като неправилно по чл. 281, т. 3 ГПК, но не и основание за допускане на касационен контрол по чл. 280, ал. 2, предл. 3 ГПК, което изисква една по-тежката проявна форма на порока, водещ до неправилност. В мотивите на обжалвания акт съдът е изложил съображения, че спорният между страните въпрос дали правото на изкупуване на имотите, предмет на договора за наем, е надлежно упражнено от наемателя, включително дали са осъществени всички уговорени условия за това, ще се разреши в исковото производство, образувано за разглеждане на иск по чл. 19, ал. 3 ЗЗД, а не в настоящото, защото не се включва в предмета на спора по иска, по който то е образувано, който е иск по чл. 233, ал. 1 ЗЗД за осъждане на наемателя да върне вещта по сключен договор за наем. Само от съдържанието на мотивите на въззивното решение не може да се приеме, че този извод на въззивния съд е направен при допуснато грубо нарушение на материалния закон, регламентиращ фактическия състав, при който за наемателя по прекратен договор за наем възниква задължението да върне предоставените за временно ползване вещи, както и при нарушение на някакви основополагащи правила на съдопроизводството, регламентиращи реда за разглеждане на иска за осъждане на наемателя да изпълни това свое задължение. Ето защо обжалваният съдебен акт не е очевидно неправилен и неговото касационно обжалване не може да бъде допуснато на основание чл. 280, ал. 2, предл. 3 ГПК.
На следващо място, в изложението на основанията за допускане на касационно обжалване касаторът поставя три въпроса, които заявява, че са разрешени в обжалваното решение и че са обусловили решаващите изводи за неоснователност на предявения иск, като по отношение на всеки от тях поддържа допълнителните основания по чл. 280, ал. 1, т. 1 и т. 3 ГПК.
Съгласно задължителните указания, дадени в т. 1 от Тълкувателно решение № 1 от 19.02.2010 г., постановено по тълк. д. № 1/2009 г. на ОСГТК на ВКС, за да бъде допуснато касационно обжалване на едно въззивно съдебно решение на основание чл. 280, ал. 1 ГПК, трябва да е налице предвиденото в тази норма общо основание, което е въззивният съд да се е произнесъл по правен въпрос, който е включен в предмета на спора и е обусловил решаващите правни изводи на съда по конкретното дело. В тълкувателното решение е отбелязано и това, че поставеният въпрос не може да е такъв, който да е от значение за правилността на обжалваното решение, за възприемането на фактическата обстановка от въззивния съд или за обсъждане на събраните по делото доказателства, тъй като основанията за допускане на касационно обжалване са различни от общите основания за неправилност на въззивното решение по чл. 281, т. 3 ГПК. Ето защо настоящият съдебен състав трябва първо да се произнесе дали поставените от касатора въпроси отговарят на тези изисквания за осъществяване на общия селективен критерий.
Първият въпрос, конкретизиран от съда, е със следното съдържание: Постановил ли е въззивният съд решение, като е лишил от права страна в производството при очевидно неприлагане по смисъл на доказателствата и на закона? От изложената към този въпрос обосновка е видно, че той се поставя във връзка с поддържано от касатора нарушение на процесуалните правила, допуснато от въззивния съд, което се изразява в това, че той не се е произнесъл по това дали по делото се доказва, че наемателят е изпълнил всички свои задължения по договора за наем, което е уговорено от страните като условие, за да бъде упражнено правото за изкупуване на недвижимите имоти, предоставени за ползване по този договор.
Вторият въпрос, формулиран в изложението на основанията за допускане на касационно обжалване и уточнен от съда, е: Дължи ли съдът да се произнесе по това дали насрещното задължение на ищеца, визирано в чл. 1.2. на анекса към договора за наем, е изпълнено, когато то е част от останалите условия за сключване на окончателен договор и ако не се е произнесъл, подлежи ли решението му на отмяна? Този въпрос също се отнася до оплакването за неизпълнение от въззивния съд на задължението да се произнесе по това дали по делото е доказано изпълнението на уговорените между страните по наемния договор условия, при които наемателят може да упражни правото да изкупи имотите, предмет на тази сделка. Следователно първите два въпроса са поставени във връзка с едно и също процесуално действие на въззивния съд по произнасяне по конкретно възражение на ответника в производството, поради което те ще бъдат разгледани общо за това дали покриват общия селективен критерий по чл. 280, ал. 1 ГПК.
От начина, по който са формулирани първите два въпроса, е видно, че те не касаят прилагането на някаква правна норма, а изискват съобразяване на конкретни факти по спора и конкретни действия на въззивния съд във връзка с произнасянето по направено от ответника възражение, поддържано в производството пред първата инстанция и в подадената въззивна жалба. Както беше посочено, в обжалваното решение апелативният съд е изложил съображения, че не следва да разглежда повдигнатия от ответника въпрос за това дали са изпълнени уговорените между страните условия, при които се упражнява правото на изкупуване на имотите по договора за наем, защото той не се включва в предмета на делото по предявения иск за осъждане на наемателя да върне вещта по сключен договор за наем. С оглед на това, поставяйки първите два въпроса, касаторът всъщност иска касационният съд да се произнесе дали този извод на въззивния съд е направен в нарушение на материалния закон, определящ фактическия състав, при който възниква задължението на наемателя да върне вещта при прекратен договор за наем, което е предмет на предявения осъдителен иск, както и на установените в закона съдопроизводствени правила за разглеждане на този иск от съда. Следователно тези въпроси са от значение за правилността на обжалваното решение, което означава, че не покриват общия селективен критерий по чл. 280, ал. 1 ГПК. Освен това посоченият извод на апелативния съд, че не следва да се разглежда поставеният от ответника въпрос дали са осъществени фактите, при които за наемателя възниква и се упражнява правото да изкупи имотите, предмет на наемния договор, не е обуславящ за изхода на спора. Решаващите мотиви, въз основа на които въззивният съд е заключил, че за наемателя по договора за наем е възникнало задължение да върне предоставените му за временно ползване имоти и че предявеният иск за изпълнение на това задължение е основателен, са, че уговореният в сключения между страните договор за наем срок на действие е изтекъл и не е продължен при изпълнение на уговорените предпоставки за това, поради което този договор е прекратен, както и че в анекса към договора за наем, който има характер на предварителен договор за сключване на окончателен такъв за продажба на наетите имоти, липсва уговорка, че владението на имотите се предава с неговото подписване, поради което от него не възниква право за наемателя да ползва имотите след прекратяване на наемната сделка. Въпросът за това дали са осъществени предпоставките, при които наемателят може да упражни правото за изкупуване на наетите недвижими имоти, няма значение за нито един от така направените изводи на въззивния съд, което означава, че и поставените от касатора въпроси, свързани с произнасянето по него, не са обуславящи за изхода на спора. Това също е основание да се приеме, че по отношение на всеки от първите два въпроса не е осъществен общият селективен критерий по чл. 280, ал. 1 ГПК за допускане на въззивното решение до касационно обжалване.
Третият, формулиран от касатора въпрос, който се състои от няколко отделни такива, е: След като наемодателят дължи писмен отговор, с който може да възрази по отношение на въпроса дали купувачът е изпълнил условията на анекса към договора за наем, но не го е направил след получаване на писмено уведомление, адресирано до него от купувача, а това обстоятелство е част от останалите условия за сключване на окончателен договор, които са налице, при направено в процеса възражение за право на задържане на имота от наемателя, дължи ли съдът произнасяне по този въпрос и ако такова липсва, въззивното решение подлежи ли на отмяна? Не е ли вярно, че щом са налице условията за сключване на окончателен договор и при направено възражение за реализиране на подобрения в имота от наемателят, съдът дължи произнасяне по този въпрос? Не е ли вярно, че при реализирани подобрения в имота, то наемателят има право на задържане, докато същите не му бъдат реално заплатени?
В едната си част този въпрос отново е свързан с оплакването на касатора, че въззивният съд не се е произнесъл по това дали са изпълнени условията, които страните са уговорили с анекса към процесния договор за наем, за упражняване от наемателя на правото да изкупи предоставените му за ползване имоти. С оглед на това за тази част от въпроса важат съображенията, че той не осъществява общото основание за допускане на касационно обжалване по чл. 280, ал. 1 ГПК, които вече бяха изложени при разглеждане на първите два въпроса, поставени от касатора. Останалата част от въпроса се отнася до това дали за наемателя по договор за наем възниква право на задържане на предоставения за ползване имот при направени в него подобрения, както и до процесуалните действия, които съдът е длъжен да извърши при направено възражение за подобрения и упражнено право на задържане на имот. Въпросът в тази му част изобщо не е включен в предмета на делото, защото от ответника в процеса няма заявено нито възражение за подобрения, нито възражение за упражнено право на задържане на имотите, предоставени за ползване по договора за наем, и съответно въззивният съд изобщо не се е произнасял по такива възражения в обжалваното решение. Това е основание да се приеме, че и по отношение на тази част от третия въпрос не е налице общото основание за достъп до касация по чл. 280, ал. 1 ГПК.
По изложените съображения се налага изводът, че не са налице предпоставките за допускане на касационно обжалване на решение № 589 от 14.10.2024 г., постановено по в. т.д. № 199/2023 г. по описа на Софийски апелативен съд, Търговско отделение, 13-ти състав.
Предвид изхода на производството по чл. 288 ГПК разноски се следват на ответника по касация, който е направил искане за тяхното присъждане. Тази страна е представила доказателства за направени разходи за водене на делото пред касационния съд в размер на 3 840 лв. – адвокатско възнаграждение, за което са представени доказателства, че е платено.
Мотивиран от горното, Върховен касационен съд, Търговска колегия, състав на Второ отделение
ОПРЕДЕЛИ:
НЕ ДОПУСКА касационно обжалване на решение № 589 от 14.10.2024 г., постановено по в. т.д. № 199/2023 г. по описа на Софийски апелативен съд, Търговско отделение, 13-ти състав.
ОСЪЖДА на основание чл. 78, ал. 3 ГПК „Ен Ви Имоти“ ЕООД, с ЕИК:[ЕИК], да заплати на „С. Ф. А. - Пропъртис“ ООД, с ЕИК:[ЕИК], сума в размер на 3 840 лв. /три хиляди осемстотин и четиридесет лева/, представляваща направени в касационното производство разноски.
Определението не подлежи на обжалване.
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
ЧЛЕНОВЕ: 1.
2.