Производството е по чл. 288 ГПК.

Образувано е по касационна жалба, подадена от „Елитстрой 2018“ ООД, чрез адв. П. С., против въззивно решение № 902901/29.06.2020 г., постановено по гр. д. № 151/2020 г. на Окръжен съд - Благоевград, в частта му, с която след частична отмяна на решение № 172/08.01.2020 г. по гр. д. № 1077/2018 г. на Районен съд - Разлог е прогласена нищожността на сключения на 04.09.2007 г. между К. К. П. и Е. И. П. и праводателя на „Елитстрой 2018“ ООД договор за покупко-продажба на 76/100 идеални части от поземлен имот с идентификатор. ......... по кадастралната карта и кадастралните регистри на [населено място], одобрени със заповед № РД-....... г. на ИД на АК, изменена със заповед №.... .-...-..../....... г. на началника на СГКК - Благоевград; с адрес на поземления имот: [населено място]; площ: 538, 00 кв. м.; трайно предназначение на територията: урбанизирана; начин на трайно ползване: средно застрояване (от 10 до 15 м.); стар идентификатор: няма; номер по предходен план: парцел. .., пл. №. ....... в кв.. ...; съседи: поземлени имоти с идентификатори:..............,. ................,. ................,. ............., материализиран в нотариален акт №. ..., том. ..., рег. №. ...., дело №. .../..... г. по описа на нотариус С. К., вписан с вх. рег. №. .......... от. ............ г., акт №. ........, том........, дело №. ........./...... г. по описа на Служба по вписванията - Разлог, поради нарушение на добрите нрави и „Елитстрой 2018“ ООД е осъдено да заплати съдебни разноски.

В касационната жалба се релевират оплаквания за неправилност на атакуваното решение, поради нарушение на материалния закон и съществено нарушение на съдопроизводствените правила.Иска се отмяната му и отхвърляне на предявения иск.Претендират се разноски.

В изложението на основанията за допускане до касационно обжалване касаторът се позовава на очевидна неправилност на решението – основание по чл. 280, ал. 2, предл. трето ГПК, както и на основанието по чл. 280, ал. 1, т. 1 ГПК. Сочи, че в решението съдът се е произнесъл в противоречие с приетото в решение № 34/17.07.2018 г. по гр. д. № 2022/2017 г. на ВКС, I г. о., без да постави конкретен въпрос.Позовава се бланкетно и на основанието по чл. 280, ал. 1, т. 3 ГПК по следните въпроси: 1. „Приложим ли е института на нищожност на сделката, поради накърняване на добрите нрави, когато страната в ИМ твърди, че не е имала съгласие да сключат конкретна сделка?”; 2. „Допустимо ли е при преценка за еквивалентността на разменените престации между страните по договора за продажба, съдът да анализира и сключения непосредствено след атакувания договор, друг договор за строителство между същите страни, даващ безвъзмездно права на продавача?”, за които твърди, че са от значение за точното прилагане на закона, както и за развитието на правото.

В срока по чл. 287, ал. 1 ГПК е постъпил писмен отговор от ответниците по касационната жалба – К. К. П. и Е. И. П., приподписан от адв. Р. З. - К., в който излагат съображения, че не са налице предпоставките за допускане до касационно обжалване, а по същество жалбата е неоснователна. Претендират и сторените разноски.

Върховният касационен съд, състав на ІV г. о., за да се произнесе по допустимостта на касационното обжалване, взе предвид следното:

Касационната жалба е подадена от надлежна страна, в срока по чл. 283 ГПК, срещу решение на въззивен съд, подлежащо на касационно обжалване и е процесуално допустима.

С обжалваното решение Окръжен съд - Благоевград е отменил решение № 172/08.01.2020 г. по гр. д. № 1077/2018 г. на Районен съд - Разлог, с което е уважен предявеният от К. К. П. и Е. И. П. против „Елитстрой 2018“ ООД иск за нищожност на сключения между тях на 04.09.2007 г. договор за покупко-продажба на 76/100 идеални части от поземлен имот с идентификатор. ......... по кадастралната карта и кадастралните регистри на [населено място], одобрени със заповед №. ......-........-....../......... г. на ИД на АК, изменена със заповед №. .... ..-....-...../......... г. на началника на СГКК - Благоевград; с адрес на поземления имот: [населено място]; площ: 538, 00 кв. м.; трайно предназначение на територията: урбанизирана; начин на трайно ползване: средно застрояване (от 10 до 15 м.); стар идентификатор: няма; номер по предходен план: парцел. ....., пл. №. ............ в кв...........; съседи: поземлени имоти с идентификатори:. .......,. .........,. .............,. .............., материализиран в нотариален акт №. ........, том. ........, рег. №. ........., дело №. ......../............ г. по описа на нотариус С. К., вписан с вх. рег. №. ......... от. ......... г., акт №. ........., том. ...., дело №. ..../.......... г. по описа на Служба по вписванията - Разлог, поради привидност и вместо това е прогласил нищожността на договора, поради нарушение на добрите нрави и е оставил без разглеждане евентуалния иск за признаване на ищците за собственици, въз основа на давностно владение на 76/100 идеални части от поземлен имот с идентификатор. ................ по КККР на [населено място].

По делото е установено, че на 07.03.2006 г. между ищецът К. К. П. в качеството на собственик и ответника „Елитстрой”, АД в качеството на изпълнител/строител е сключен предварителен договор, според който собственикът е възложил на изпълнителя да извърши за своя сметка предварително проектиране и проучване за възможно застрояване съгласно одобрен ПУП на имота – УПИ. ..-......., находящ се в кв..........., като за целта предприеме за своя сметка всички необходими действия, като за своя сметка и средства изготви и идеен проект, който да съгласува със собственика. К. К. П. учредява в полза на дружеството възмездно право на строеж за изграждане на жилищна сграда с офиси и магазини, като срещу учреденото му право дружеството е поело задължението да изгради със свои средства, труд и материали обектите в жилищната сграда, за които собственика си запазва правото на строеж на обща застроена площ, изразена в проценти - 24% от разгърнатата площ от обектите, предназначени за продажба, като са договорили и степента на завършеност на обектите за учредителите. В исковата молба ищците твърдят, че в изпълнение на предварителния договор, са се явили пред нотариуса на 04.09.2007 г., за да оформят сделката за учредяване право на строеж срещу задължение за построяване на сградата в имота им, като преди влизането им при нотариуса за подписване на сделката управителя на дружеството е обяснил на К. К. П., че ще подпишат договор за покупко-продажба на имота, което щяло да е финансово по-изгодно на дружеството и ще е по-лесно да заявяват и издават съответните строителни документи. Така подписали сделката, с която К. К. П. и Е. И. П. продават на праводателя на „Елитстрой 2018”, ООД 76/100 идеални части от поземлен имот с идентификатор. ................ по КККР на [населено място], с площ от 538 кв. м. за сумата от 2 300 лв., материализирана в нотариален акт №.........., т.. ...., рег. №. ......./.......... г. по описа на нотариус С. К.. Сочат, че към датата на подписване на продажбата К. К. П. и дружеството са били със знанието, че това не е тяхната действителна воля, и че действителната им воля е отразена в договора, който са подписали едновременно с нотариалния акт – договор за извършване на строителството, подписан в деня на изповядване на процесната сделка. С договора за строителство, строителят се е задължил да построи обекта със свои средства, материали, организация съгласно одобрения архитектурен проект; като в чл. 3 от договора, страните са визирали и конкретните обекти, които всеки от тях ще получи в дял и ще стане собственик. Обектите са конкретизирани не само за ищците, както те твърдят в ИМ, в подкрепа на тезата си за привидност, но видно от същата клауза обектите са конкретизирани и за ответника, в същото качество, в което са конкретизирани и за ищците т. е. и за двамата като възложители на строежа.

При тези данни въззивният съд е приел, че предявеният иск по чл. 26, ал. 2, пр. пето ЗЗД за обявяване нищожността на договора, поради привидност е неоснователен. Посочил е, че

при привидния договор липсва съгласие да се породят правните му последици ; той се сключва, за да се създаде привидност за трети лица, като страните реално не желаят възникването на правните последици на договора, а в случая, всъщност ищците оспорват съдържанието на направените от самите тях изявления в него, който в частта на изявленията на сключващите го лица представлява частен документ;

процесуалният закон забранява страната да опровергава съдържанието на изходящ от нея частен документ с ангажиране на свидетелски показания, т. е. твърденията за симулация на волеизявлението трябва да се доказват с документ ; отклонение от този принцип е въведено с правилото на чл. 165, ал. 2, изр. 1 ГПК, което допуска страната да доказва симулацията със свидетели, когато по делото има начало на писмено доказателство, а по делото няма такива документи, които да разкриват симулацията или пък да правят вероятен довода за наличие на такава. Посочил е, че от сключения между страните договор за извършване на строителството в деня на изповядване на нотариалната сделка - 04.09.2007 г., извод за степен на симулация на изявленията на дружеството при подписване на нотариалната сделка, не може да се направи, не само от чл. 12, на който ищците се позовават, с който е договорено получаване на обекти в собственост от „Елитстрой”, като строител, а не като собственик, но и от съдържанието на целия договор за строителство, дори и да се обсъди във връзка с посочените от ищците причини и цел за продажбата на идеалните части от терена /за улеснение на дружеството да се снабдява със строителни документи и за финансово улеснение на дружеството/. Затова и свидетелските показания досежно намеренията на ищците спрямо продажбата на имота са правно безразлични. От друга страна, ответникът не оспорва, че посочената продажна цена от 2 300 лв., на която е закупил идеални части от имота е несъразмерна на получената престация, но твърди, че освен нея дружеството е поело редица ангажименти за бъдещото строителство като е извършило редица действия за повишаване цената на имота и е заплатило и други разходи за бъдещото строителство. Конкретизирало е, че е заплатило разноските за изповядване на сделката; извършило е редица действия за реализация на бъдещата сграда – проектиране, като за изготвените строителни книжа е платило по 12 евро на квадрат или общо 59 340 лв.; платило е такса за издаване на разрешителното за строеж -14 916 лв.; както и такса ВиК, съгласуване проекта – 180 лв.; както и че оформянето на имота в сегашния му вид и размери е станало възможно само поради инициативата на дружеството чрез разходване на време и усилия, за да се създадат и подготвят условията за сключване на двата договора чрез които процесния имот е упълномерен. По делото са назначени две експертизи, от които е установено, че пазарната цена на продадените идеални части от имота към датата на сделката възлиза, според първата експертиза на 55 683 лв. или 136.18 лв. за кв. м., а според втората експертиза, при която вещото лице полза за аналог двете продажби, извършени от общината на ищците за упълномеряване на имота, пазарната му стойност възлиза на 53 203 лв. или 130, 12 лв. за кв. м. Или продажбата очевидно е осъществена по цена 23 пъти по-ниска от пазарната стойност на продадените части. Разпитана е счетоводителката на дружеството – И. Г., която сочи, че дружеството е платило 14 900 лв. такса на общината за разрешението за строеж по банков път; като фирмата е заплатила и проекта за бъдещата сграда. Разпитан е и св. Л. Т., кмет на община - Разлог за периода от 2001 до 2009 г., който сочи, че за окрупняване на имота и за да стане годен за инвестиционен проект при него е идвал управителя на ответното дружество.

Въззивният съд е приел че, искът за обявяване нищожността на договора на основание чл. 26, ал. 1, пр. трето ЗЗД, поради накърняване на добрите нрави е основателен, тъй като разликата между пазарната стойност на имота и продажбената цена води до извод за такава неравностойност, което съставлява нарушение на добрите нрави. Изложил е аргументи, че от нотариалния акт не се установява, че страните при сключване на продажбата при договаряне на цената от 2 300 лв. за продадените 76/100 идеални части са имали предвид и взаимоотношенията си във връзка с упълномеряване на имота, респ. да са отчели поетите ангажименти от дружеството за предварително проектиране и проучване за възможното застрояване и за изготвяне за своя сметка на идейния проект. Съдът е посочил и, че не е достатъчно да се установят само фактите, които обективно могат да имат връзка с договорките, а да се установи и че именно те са съобразени от страните и повлияли върху уговорените конкретни престации. В случая не е доказано, че визираните от ответника в отговора на исковата молба обстоятелства, са отчетени от страните и са част от престацията на дружеството при уговаряне на продажбената цена от 2 300 лв. Поради основателността на иска съдът е приел, че не следва да се разглежда предявения при условията на евентуалност иск за собственост.

Допускането на касационното обжалване предпоставя произнасяне на въззивния съд по материалноправен или процесуалноправен въпрос от значение за изхода по конкретното дело, разрешаването на който е обусловило правните му изводи, постановени в основата на обжалвания съдебен акт. По отношение на този въпрос трябва да е налице някое от допълнителните основания по чл. 280, ал. 1 ГПК – да е решен в противоречие със задължителната практика на ВКС и ВС в тълкувателни решения и постановления, както и в противоречие с практиката на ВКС, да е решен в противоречие с актовете на КС на РБ или на Съда на ЕС, или да е от значение за точното прилагане на закона, както и за развитието на правото. Съгласно разпоредбата на чл. 280, ал. 2 ГПК независимо от предпоставките по ал. 1 въззивното решение се допуска до касационно обжалване при вероятна нищожност или недопустимост, както и при очевидна неправилност.

Атакуваното въззивно решение е валидно и допустимо, не е налице и нарушение императивна правна норма или на правен принцип, които да дават основание да се приеме, че е очевидно неправилно. Очевидната неправилност е отделно, самостоятелно и независимо от предпоставките по чл. 280, ал. 1 ГПК основание за допускане на касационно обжалване, въведено от законодателя в стремежа му да облекчи достъпа до касация на порочните въззивни актове. За да е налице очевидна неправилност на обжалвания съдебен акт като предпоставка за допускане на касация, е необходимо неправилността да е съществена до такава степен, че същата да може да бъде констатирана от съда prima facie - без реална необходимост от анализ или съпоставяне на съображения за наличието или липсата на нарушение на материалния закон, съществено нарушение на съдопроизводствените правила или необоснованост. Като квалифицирана форма на неправилност очевидната неправилност е обусловена от наличието на видимо тежко нарушение на закона или явна необоснованост, довели от своя страна до постановяване на неправилен, подлежащ на касационно обжалване съдебен акт. Доколкото определението очевидно съдържа в себе си субективен елемент /очевидното за едни може да не е очевидно за други/, разграничението между очевидната неправилност и неправилността на съдебния акт следва да бъде направено и въз основа на обективни критерии. Очевидно неправилен ще бъде съдебният акт, който е постановен contra legem до степен, при която законът е приложен в неговия обратен, противоположен смисъл. Няма да бъде налице очевидна неправилност, когато въззивният акт е незаконосъобразен поради неточно прилагане и тълкуване на закона, както и когато актът е постановен в противоречие с практика на ВКС, включително с тълкувателни решения и постановления на ВКС, с актове на Конституционния съд или с актове на Съда на Европейския съюз /в тези случаи допускането на касационно обжалване е обусловено от предпоставките по чл. 280, ал. 1, т. 1 и т. 2 във вр. с чл. 280, ал. 1 ГПК/. Очевидно неправилен ще бъде съдебният акт, постановен extra legem, т. е. когато съдът е решил делото въз основа на несъществуваща или на несъмнено отменена правна норма. Неправилното решаване от съда обаче на спорни въпроси относно приложимия закон, относно действието на правните норми във времето и др., няма да обоснове очевидна неправилност и ще предпостави необходимостта от формулирането на въпрос по чл. 280, ал. 1 ГПК при наличието на допълнителните селективни критерии по чл. 280, ал. 1, т. 1-3 ГПК. Като очевидно неправилен по смисъла на чл. 280, ал. 2 предл. 3 ГПК следва да бъде квалифициран и въззивният съдебен акт, постановен при явна необоснованост поради грубо нарушение на правилата на формалната логика. Във всички останали случаи, необосноваността на въззивния акт, произтичаща от неправилно възприемане на фактическата обстановка, от необсъждането на доказателствата в тяхната съвкупност и логическа свързаност, е предпоставка за допускане на касационно обжалване единствено по реда и при условията на чл. 280, ал. 1, т. 1- 3 ГПК.

Във връзка с поддържаното основанието по чл. 280, ал. 1, т. 1 ГПК, касаторът не поставя въпрос с предвиденото в процесуалния закон значение. Съгласно т. 1 на ТР № 1 от 19.02.2010 г. по тълк. д. № 1 от 2009 г. по описа на ОСГТК на ВКС правният въпрос от значение за изхода по конкретното дело, разрешен в обжалваното въззивно решение, е този, който е включен в предмета на спора и е обусловил правните изводи на съда. Касаторът е длъжен да изложи ясна и точна формулировка на правния въпрос. Върховният касационен съд не е задължен да го изведе от изложението към касационната жалба по чл. 284, ал. 3 ГПК, а може само да го уточни и конкретизира. Липсата на поставен въпрос, отговарящ на изискванията за общо основание, е достатъчна, за да не се допусне касационна проверка на обжалвания съдебен акт, без да се разглежда наличието на допълнителни предпоставки. В приложеното изложение са преповторени съжденията и оплакванията, съдържащи се в касационната жалба. Несъгласието с правните изводи на съда не може да послужи като основание за допускане на касационна проверка, а единствено може да обоснове касационно оплакване за неправилност на въззивното решението.

Не е налице и основание за допускане на касационното обжалване по поставените от касатора въпроси. Въпросите не са обусловили решаващата воля на съда, поради което не отговарят на общото основание за допускане по чл. 280, ал. 1 ГПК. Поставеният първи въпрос е изцяло неотносим, доколкото въззивният съд не се е произнасял в обжалваното решение, дали е приложим института на нищожност на сделката, поради накърняване на добрите нрави, когато страната в исковата молба твърди, че не е имала съгласие да сключат конкретна сделка. Ето защо, този въпрос е изцяло хипотетично и теоритично зададен и не може да послужи като основание за допускане на касационното обжалване. Поставеният втори въпрос - допустимо ли е при преценка за еквивалентността на разменените престации между страните по договора за продажба, съдът да анализира и сключения непосредствено след атакувания договор, друг договор за строителство между същите страни, даващ безвъзмездно права на продавача също е неотносим. За да уважи иска за недействителност на договора поради противоречие с добрите нрави, въззивният съд се е позовал на установената от допуснатите експертизи разлика между пазарната стойност на имота и продажбената цена, водеща до толкова значителна нееквивалентност на престациите, която е недопустима от правото. Съобразил е практиката на ВКС, че при преценката дали една сделка противоречи на добрите нрави, съдът не се ограничава само до нейното формално съдържание, а поради естеството на сочения порок следва да се съобрази дали крайният резултат на сделката е съвместим с общоприетите житейски норми за справедливост и добросъвестност. За нищожни като противни на морала се приемат сделките, в които нееквивалентността на престациите е толкова съществена, че практически е сведена до липса на престация. В настоящия случай разликата между пазарната стойност на имота и продажбената цена, води до извод за такава неравностойност, което съставлява нарушение на добрите нрави. Само в допълнение съдът е посочил, че от нотариалния акт не се установява, че страните при сключване на продажбата при договаряне на цената от 2 300 лв. за продадените 76/100 идеални части са имали предвид и взаимоотношенията си във връзка с упълномеряване на имота, респ. да са отчели поетите ангажименти от дружеството за предварително проектиране и проучване за възможното застрояване и за изготвяне за своя сметка на идейния проект.

За пълнота на мотивите следва да се посочи, че по въпросите не е налице и бланкетно релевираното основание за допускане на касационно обжалване по чл. 280, ал. 1, т. 3 ГПК. В изложението по чл. 284, ал. 3, т. 1 ГПК не е обосновано самото основание, т. е. какво е значението на „поставените” въпроси за точното прилагане на закона и за развитието на правото. Следва да се има предвид, че точното прилагане на закона, по смисъла на цитираната разпоредба, е насочено към отстраняване на противоречива съдебна практика, каквато касаторът не сочи, както и към необходимост от промяна на непротиворечива, но погрешна съдебна практика, на каквато липсва позоваване, а развитие на правото е налице, когато произнасянето по конкретен материалноправен или процесуалноправен въпрос е наложено от непълнота на закона или е свързано с тълкуването му, което ще доведе до отстраняване на неяснота в правната норма, каквито данни в случая липсват. Предвид изложените съображения не са налице основания за допускане на касационна проверка на решението.

При този изход на спора и на основание чл. 78, ал. 8 ГПК в тежест на касатора следва да бъдат възложени претендираните и доказани от ответниците по касация разноски в размер на 2 000 лв. - адвокатско възнаграждение.

По изложените съображения Върховният касационен съд, състав на ІV г. о.

ОПРЕДЕЛИ:

НЕ ДОПУСКА касационно обжалване на въззивно решение № 902901/29.06.2020 г., постановено по гр. д. № 151/2020 г. по описа на Окръжен съд - Благоевград.

ОСЪЖДА „Елитстрой 2018“ ООД, ЕИК[ЕИК] да заплати на К. К. П., ЕГН [ЕГН] и Е. И. П., ЕГН [ЕГН] разноски за настоящата инстанция в размер на 2 000 /две хиляди/ лв.

Определението е окончателно.

ПРЕДСЕДАТЕЛ:

ЧЛЕНОВЕ: