Р Е Ш Е Н И Е

№ 11

Гр.София, 24.02.2022г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

Върховният касационен съд на Р. Б. Трето гражданско отделение, в открито съдебно заседание на двадесет и пети януари през две хиляди двадесет и втора година, в състав:

ПРЕДСЕДАТЕЛ: Марио Първанов

ЧЛЕНОВЕ: Илияна Папазова

Майя Русева

при участието на секретаря А. Б. като разгледа докладваното от съдията Русева г. д.N.1702 по описа за 2021г., за да се произнесе, взе предвид следното:

Производството е по чл. 290 ГПК.

Образувано е по касационна жалба на А. Т., А. Т., Г. Т. и В. Т. срещу решение №.10015/8.01.21 по г. д.№.1685/20 на САС, ГО, ХІІс, - с което е потвърдено реш.№.8814/23.12.19 по г. д.№.14732/17 на СГС за отхвърляне на предявените от касаторите искове с правно основание чл. 422 ал. 1 вр. с чл. 124 ГПК за признаване за установено, че ответникът им дължи сумата 36032, 72лв. – левова равностойност на 18400евро неплатена наемна цена /за периода м. 09.15-м. 04.16/, ведно със законната лихва, считано от 5.05.16 до изплащане на вземането - за която на 26.05.16 по ч. г.д.№.24666/16 на СРС, 52с., е издадена заповед за изпълнение по чл. 417 ГПК и изпълнителен лист. Излагат се оплаквания за незаконосъобразност и необоснованост. Моли се за отмяна на атакуваното решение и уважаване на претенцията.

Ответната страна „Рестора“ООД оспорва жалбата.

С определение №.60711/18.10.21 е допуснато касационно обжалване на основание чл. 280 ал. 1 т. 1 ГПК по въпрос има ли обратно действие развалянето на договора за наем и отпада ли задължението на наемателя за плащане на наемните вноски с обратна сила.

С въззивното решение е прието, че предявените искове са неоснователни, тъй като ответното дружество-наемател е развалило сключения от страните наемен договор, развалянето има обратно действие и задължението на наемателя за заплащане на наемна цена за периода преди развалянето е отпаднало с обратна сила.

В отговор на поставения въпрос, по който е допуснато касационно обжалване на въззивното решение, Върховният касационен съд намира следното:

По въпроса е формирана задължителна практика на ВКС - реш.№.110/21.07.16 по т. д.№.1226/15, І ТО, която настоящият състав споделя. Съгласно същата, с оглед характера на насрещните престации – за продължително изпълнение на наемодателя /предоставяне на ползването на вещта/ и за периодично изпълнение на наемателя /за заплащане на наемната цена/, както развалянето на договора за наем, така и прекратяването му, има действие завбъдеще.

По основателността на касационната жалба:

По делото е безспорно, а се установява и от събраните доказателства, че:

-на 08.09.14 между касаторите А. Т., А. Т., Г. Т. и В. Т., наемодатели, и „Рестора“ЕООД, наемател, е сключен договор за наем; съгласно същия наемодателите отдават на наемателя за временно възмездно ползване за срок от 10 години и срещу месечна наемна цена 2300евро недвижим имот магазин /находящ се на първи етаж от жилищна сграда на адрес [улица].13, [населено място] - състоящ се от вход за магазина, търговска зала, административен офис, клозет и склад, застроен на 92, 32кв. м., при съседи от изток стълбище, от запад двор, от север двор, от юг улица, заедно с две избени помещения/ - в състоянието, при което е извършен огледа, в съответствие с неговото обичайно предназначение към момента на сключване на договора; последният влиза в сила след плащане в брой на два депозита от наемателя и има характер на разписка за получаването му; наемателят е декларирал и се е задължил да ползва имота изключително и само под марката „Рестора“ЕООД с описание бистро, а наемодателят - да предаде владението му след предаване на разрешение за строеж за промяна на предназначението от магазин в бистро /чл. 8/; наемателят има право да извършва подобрения в имота в случай, че същите са осъществени „със свои сили и за своя сметка“ /чл. 24/; направените от него трайни подобрения остават за наемодателя, който не дължи заплащането им; наемателят няма право на обезщетение за тези разходи, както и няма право да задържи имота до заплащане на обезщетение за тези подобрение или стойността им след прекратяване или разваляне на договора-освен в случаите, когато той бъде прекратен по причина, за която наемодателят отговаря; прекратяването на договора става с изтичане на уговорения срок или с 6-месечно предизвестие от наемателя до наемодателя; при забавено плащане на наемната цена с повече от 30-дни или отказ от страна на наемателя да плати или да представи документи за платени от него консумативи, наемодателят има право да прекрати едностранно договора до окончателното уреждане на финансовите взаимоотношения между страните; в този случай депозитът се задържа като обезщетение за пропуснато предизвестие, наемодателят има право да търси вземанията за неплатения наем и консумативи, както и обезщетение за евентуалните вреди /чл. 26/; съобщения до същия могат да бъдат връчвани на Т. Г. А. с постоянен адрес [улица], ет. 2;

- към датата на сключване на договора наемодателите са разполагали с горецитираното разрешение за строеж за преустройството - №.62/8.07.14, издадено съгласно одобрени /съгласувани/ проекти от 8.07.14 от Г. А. на район Триадица - и са го предали на наемателя - както са му предали и владението, а той е платил депозита; не се установява наемателят да е възразил, респективно да е изразил неудовлетвореност от предоставеното му разрешение за строеж - напротив, започнал е да осъществява преустройството;

- ответното дружество е извършило за своя сметка преустройството на наетия имот, в това число наемайки строителна фирма /св.С./;

- плащало е дължимата наемна цена до м. 08.15 вкл., респективно не е плащало такава за времето м. 09.15-м. 04.16;

- на 17.09.15 е било подадено заявление от наемодателите за регистриране на изпълнен строеж и издаване на разрешение за въвеждане в експлоатация на процесния обект;

- с писмо от 29.09.15 Столична община /СО/ е отказала да го издаде; изложени са съображения, че при извършената проверка на документи е установено, че не са изпълнени изискванията на чл. 177 ал. 1 ЗУТ за регистрация на строежи от ІV и V категория, като в това число следва да се представят: техническа документация относно законността и периода на извършване на СМР, вкл. свързани със следното: с достъп до съществуващо помощно помещение на кота -2, 24 /видно от съгласуваната екзекутивна документация, достъпът до същото се е извършвал чрез стълба тип моряшка от метална конструкция и дървени стъпала, като не са били изградени врата и прозорци в помещението; същото не е било предмет на разработката по издаденото разрешение за стоеж от 8.07.14; регламентирано е към преработка по смисъла на чл. 154 ал. 2 т. 6 и т. 7 ЗУТ, където в проект „съществуващо положение“ са показани като съществуващи отворите за вратата и прозорците/; от техническата документация се установява, че в прилежащия сутерен се преустройват съществуващи мазета, новата им функция е на помощни помещения към кухнята на бистрото, като достъпът до тях се осъществява от общите части на сградата - в тази връзка не са представени данни относно изразено съгласие на собствениците на самостоятелни обекти в сградата с оглед извършените изменения по одобрените проекти; на трето място липсват данни относно осигурена общодостъпна среда - от приложения снимков материал става ясно, че предвидената по проект сгъваема платформа за инвалиди не е изпълнена - изпълненото на място не отговаря на изискванията за проектиране на съоръжения за общодостъпна среда и не осигурява необходимия надежден достъп до обекта на лица в неравностойно положение; приложените актове обр. 12 на части архитектура и конструкция са недостатъчни и не отразяват всички СМР по съответните части, подлежащи на закриване; не е представен оригинал на одобрените инвестиционни проекти съгласно заповед РД 09-2-50/24.02.15 на Главния архитект на район Триадица; данни за въведени в експлоатация съоръжения за присъединяване на ЧЕЗ Р. Б. посочено е, че след представяне на описаните документи и отстраняване на забележките, в това число и приключване на образувана в ДОСК административна преписка, свързана с подадена жалба по отношение на този строеж, следва да се осигури достъп до него с оглед установяване съответствието на изпълненото на място с одобрените инвестиционни проекти.

В нотариална покана от 12.10.15 адресирана до наемодателите и подписана за наемателя от управителя И. П., наемателят е заявил, че тъй като не е снабден с необходимото за ползване на обекта като бистро удостоверение за въвеждането му в експлоатация и не са били представени документи, необходими за издаването му, предоставя 7-дневен срок от получаването на поканата за представяне на удостоверение за въвеждане на обекта в експлоатация; в случай, че това не стане, ще счита договора за развален с изтичане на горепосочения срок и кани наемодателите да му платят разходите по договора за наем и помещението в размер на 260000лв. в 14-дневен срок от развалянето; сочи и, че до снабдяването с удостоверение за експлоатация на обекта, прекратява заплащането на наемната цена поради неизпълнение на споразумението-тъй като не може да ползва наетия имот съобразно договореното предназначение. Върху поканата е отразено, че е връчена на 29.10.15 чрез залепване на входната врата, като не е била потърсена в срок. Не се установява покана с идентичен текст да е била връчена на наемодателите чрез куриер „Спиди“ /установяването на това обстоятелство е в тежест на ответника (чл. 154 ал. 1 ГПК) и той не сочи годни доказателства – представените бележки установяват предаване на пратка на 14.10.15 на Й. Стаматас – т. е. не установяват връчване точно на горепосочената нотариална покана и то на определеното за получаване на съобщенията - съобразно наемния договор - лице /Т. Г. А.//.

На 6.04.16 на наемателя е била връчена нотариална покана от наемодателите; със същата те го уведомяват, че от момента на получаването й считат договора за наем за прекратен - поради неизпълнение на задължението за плащане на наемна цена, и го канят в 14-дневен срок да изплати неиздължената такава за периода 1.09.15-31.03.16, да освободи помещението от находящите се в него вещи и да върне владението му.

По делото не се установява за периода до връчване на нотариалната покана на наемателя процесният обект да е бил предоставен от наемодателя за ползване на друга фирма за заведение. Установяването на това обстоятелство е в тежест на „Рестора“ООД /чл. 154 ГПК/ и то не ангажира доказателства при условията на пълно и главно доказване /достоверността на показанията на св.С. по този въпрос, спорен за страните, е разколебана, тъй като същите противоречат в други свои части на установени с писмени доказателства, в това число данни от публичния търговски регистър, обстоятелства (доколкото същата твърди, че ответното дружество е създадено единствено с цел опериране с наетия търговски обект – а то е учредено три месеца преди сключването на договора за наем; доколкото сочи, че е била упълномощена устно от собственика на по-големия дял от капитала М.Джеварини да наблюдава, следи и ръководи дейността на фирмата-поради което и е посещавала обекта по няколко пъти в седмица докато тече преустройството – а към момента на сключване на наемния договор наемателят е бил еднолично дружество, респективно горепосоченото лице не е било съдружник (станало е такъв, вкл. с по-голям дял, едва на 29.05.15 - т. е. повече от 8м. след подписването на наемния договор и започването на преустройството); доколкото твърди, че нотариалната покана на наемателя е била подписана от двамата собственици - а същата изхожда единствено от управителя И. П.), а и изявлението й относно времето, когато е разбрала, че на адреса има заведение /“Р. Б. /, не е достатъчно определено /движение на хора с униформи, действащи клиенти по масите е видяла „известно време“ след като преди това, по нейни спомени м. 01.17, видяла непознати лица в имота/.

Страните са били обвързани от договор за наем.

Ищците са изпълнили задължението си да предадат на наемателя държането на наетия имот – според уговореното - във вида, в който е бил към момента на огледа /т. е. с предназначение магазин/, и да му осигурят разрешение за строеж – с цел промяната на предназначението му – от магазин на бистро – с каквото предназначение се е задължил да го ползва наемателят. Задължение за осъществяване на самото преустройство и обезпечаване на наемателя с разрешение за въвеждане в експлоатация изрично не е било поето. Видно от текста на договора, тълкуването на отделните уговорки във връзка една с друга и поведението на страните в изпълнението му, в това число твърденията на ответника, фактическото осъществяване на преустройството е следвало да се осъществи от наемателя – който и, непосредствено след сключването на договора, е започнал реализацията му без възражения във връзка с издаденото разрешение за строеж. При това положение същият е следвало да осъществи преустройството в съответствие с това разрешение, при спазване на приложимите правила и по такъв начин, че като краен резултат то да съответства на нормативно установените изисквания. От друга страна, доколкото издаването на удостоверение за въвеждане на обекта в експлоатация става по искане на възложителя - какъвто може да е собственикът на имота или лицето, на което е учредено право на строеж в чужд имот или има право да строи в него по силата на закона /чл. 177 вр. с чл. 161 ЗУТ/, наемодателите, като собственици на имота, са оказали нужното съдействие и са подали заявление за издаване на горното удостоверение. Същото, обаче, е било отказано, тъй като на етапа, на който е поискано, не са били изпълнени изискванията на чл. 177 ал. 1 ЗУТ за регистрация на строежи ІV и V степен. По делото не е установено, че за процесния период, за който се претендира заплащане на наемна цена, са били налице пречки за издаване на удостоверение за въвеждане в експлоатация, които са извън поведението на наемателя – респективно, че наличните такива, свързани с дейността му по осъществяването на преустройството, са били отстранени от него – в това число доколкото, видно от писмото на СО, част от причините за отказа са свързани с извършване на съответни дейности във връзка с помощно помещение, което не е било предмет на разрешението за преустройство /т. 1/, извършени са отклонения от одобрените проекти във връзка с достъпа до мазетата /който става през общи части/, които изискват съгласие на собственици /т. 2/, не са спазени изискванията за осигуряване на общодостъпна среда - доколкото предвидената по проект сгъваема платформа за инвалиди е изпълнена на място по начин, който не отговаря на изискванията за проектиране на съоръжения за осигуряване на общодостъпна среда и не осигурява необходимия надежден достъп до обекта на хора в неравностойно положение /т. 3/ и др. Не се установява и твърдяното предоставяне през процесния период на имота от наемодателя за ползване като заведение на друго лице. Установяването на тези обстоятелства е в тежест на ответника /чл. 154 ал. 1 ГПК/ и той не ангажира годни доказателства в този смисъл при условията на пълно и главно доказване. При това положение и като се има предвид, че задължението за заплащане на наемната цена не е било поставено под условие от получаването на удостоверение за експлоатация, за процесния период не са били налице обстоятелства, които освобождават наемателя от задължението му да плаща наемна цена. Безспорно за времето м. 09.15-м. 03.16 той не го е изпълнил. При това положение за наемодателите е възникнало право да прекратят наемния договор /чл. 26/ - което са упражнили, връчвайки нотариална покана на 6.04.16. До тази дата споразумението е обвързвало страните и именно едностранното волеизявление на наемодателите е прекратило действието му. Изпратената по-рано до тях от наемателя нотариална покана, съдържаща изявление за даване на едноседмичен срок за осигуряване от наемодателите на удостоверение за въвеждане в експлоатация и предупреждение, че при безрезултатното му изтичане договорът ще се счита за прекратен, не е била надлежно връчена. Това е така, доколкото разпоредбата на чл. 50 ЗННД предвижда, че връчването на книжа и съобщения от нотариус или определен от него служител става при условията и по реда на чл. 37-чл. 58 ГПК /в този смисъл и реш.№.84/5.06.14 по т. д.№.1220/13, II ТО/; в случая нотариалната покана е заверена на 12.10.29 и върху същата е отбелязано на 29.10.15, че е връчена чрез залепване на уведомление на входната врата, като не е била потърсена в срок; връчването е осъществено по реда на чл. 50 вр. с чл. 47 ал. 1 ГПК - който, съгласно задължителната практика на ВКС /реш.№.233/3.07.14 по г. д.№.7723/13, ІV ГО и др./ изисква поне три посещения в период повече от един месец; в разглеждана хипотеза тези изисквания не са спазени - липсват както данни за осъществени три броя посещения, така и времевият период е по-малко от месец. Предвид изложеното не може да се приложи предвидената в разпоредбата фикция и да се приеме, че на 29.10.15г. наемодателите са били редовно уведомени за волеизявление на наемателя за даване на срок и предупреждение за прекратяване, респективно че то би могло да породи целените с него правни последици. Същевременно развалянето на договора за наем, както е посочено и в отговора на правния въпрос, няма обратно действие и не освобождава наемателя от задължението да плаща наемната цена за времето преди развалянето. При тези обстоятелства и с оглед обвързващия страните договор за наем за периода м. 09.15-6.04.16, за същия исковата претенция е основателна и следва да се уважи за съответния размер на наемната цена във валутата, в която е уговорена /ТР 4/14 от 29.04.15, ОСГТК/ - 16560евро /7м. х2300+2300х6:30=16100+460=16560евро/, чиято левова равностойност по фиксирания курс на БНБ възлиза на 32388, 54лв., ведно със законната лихва, считано от 5.05.16 до изплащане на вземането, а за разликата до пълния предявен размер - да се отхвърли. Предвид изложеното и на основание чл. 281 т. 3 ГПК атакуваното решение в частта, с която искът е отхвърлен по отношение на сумата 32388, 54лв. ведно със съответните лихви трябва да се отмени – вместо което същият се уважи съобразно посоченото по-горе, а в останалата част – да се остави в сила.

С оглед изхода на спора и съразмерно на уважената част от иска на ищците се дължат 1295, 93лв. разноски за всички инстанции /от общо направени 1551, 30лв. за държавна такса (разноски за въззивна и касационна инстанция не се претендират)/. Мотивиран от горното, ВКС, ІІІ ГО,

Р Е Ш И :

ОТМЕНЯ решение №.10015/8.01.21 по г. д.№.1685/20 на САС, ГО, ХІІс,, и потвърденото с него решение №.8814/23.12.19 по г. д.№.14732/17 на СГС В ЧАСТТА, с която предявеният от А. Т., А. Т., Г. Т. и В. Т. срещу „Рестора“ООД иск с правно основание чл. 422 ГПК е отхвърлен за сумата 32388, 54лв., вместо което постановява:

ПРИЗНАВА ЗА УСТАНОВЕНО по предявения от А. Т., А. Т., Г. Т. и В. Т. срещу „Рестора“ООД иск с правно основание чл. 422 ГПК, че „РЕСТОРА“ООД дължи на А. Т., А. Т., Г. Т. и В. Т. 16560евро /шестнадесет хиляди петстотин и шестдесет евро/ с левова равностойност 32388, 54лв. неплатена наемна цена за периода м. 09.15-м. 04.16, ведно със законната лихва считано от 5.05.16 до окончателното изплащане.

ОСТАВЯ В СИЛА решение №.10015/8.01.21 по г. д.№.1685/20 на САС, ГО, ХІІс., в останалата обжалвана част.

ОСЪЖДА „Рестора“ООД, ЕИК[ЕИК], да плати на А. Т., А. Т., Г. Т. и В. Т. 1295, 93лв. разноски на основание чл. 78 ал. 1 ГПК.

Решението е окончателно.

ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЧЛЕНОВЕ: