Р Е Ш Е Н И Е

№ 545

СОФИЯ 17.09.2024 г.

В И М Е Т О Н А Н А Р О Д А

Върховният касационен съд на Р. Б. първо гражданско отделение в публично заседание на двадесет и девети май две хиляди двадесет и четвърта година в състав :

ПРЕДСЕДАТЕЛ : ДИЯНА ЦЕНЕВА

ЧЛЕНОВЕ : ТЕОДОРА ГРОЗДЕВА

М. Д.

при секретаря Цв. Пецева

изслуша докладваното от съдията Д. Ц. гражданско дело № 1062/2023 година и за да се произнесе, взе предвид :

Производството е по чл. 290 и сл. ГПК.

Образувано е по касационна жалба, подадена от подадена от „БГ ЛЕНД МЕНИДЖМЪНТ“ ЕООД, представлявано от управителя на дружеството А. А., чрез адв. Хр. К., срещу въззивно решение № 221 от 20.10.2022 г. по гр. д. № 327/2022 г. на Окръжен съд - Ямбол. В касационната жалба са изложени доводи за неправилност на въззивното решение поради нарушение на материалния закон. Жалбоподателят поддържа, че предвид наличието на специална правна уредба на договорите за наем на земеделска земя, общите правила на чл. 229 ЗЗД са неприложими.

В писмен отговор на касационната жалба ответницата по касация Д. Г. К. изразява становище, че въззивното решение е обосновано и законосъобразно и следва да бъде потвърдено.

Върховният касационен съд, състав на първо гражданско отделение, за да се произнесе, взе предвид следното:

С обжалваното въззивно решение е отменено решение № 298 от 14.06.2022 г. по гр. д. № 3864/2021 г. на Районен съд - Ямбол в частта, с която е отхвърлен предявеният от Д. Г. К. против „БГ ЛЕНД МЕНИДЖМЪНТ“ ЕООД иск с правно основание чл. 108 ЗС в осъдителната му част за предаване на владението върху 7/50 ид. части от следните поземлени имоти: 1/ поземлен имот с идентификатор № *** в м. “В. б.“ в землището на [населено място], с площ 20 972 кв. м, с трайно предназначение земеделска земя; начин на трайно ползване - нива; категория на земята - трета; номер по предходен план ***; 2/ поземлен имот с идентификатор № *** в м. „М.“ в землището на [населено място], с площ 3698 кв. м, с трайно предназначение - земеделска земя; начин на трайно ползване - нива; категория на земята - четвърта, номер по предходен план- ***; 3/ поземлен имот с идентификатор № *** в м. „А. к.“ в землището на с. село, с площ 9298 кв. м; трайно предназначение – земеделска земя; начин на трайно ползване - нива, категория на земята - трета; номер по предходен план ***, както и в частта за разноските. В отменената част е постановено друго, с което „БГ ЛЕНД МЕНИДЖМЪНТ“ ЕООД е осъдено да предаде на Д. Г. К. владението върху собствените й 7/50 ид. части от описаните по - горе земеделски имоти, както и разноски за първата и въззивната инстанция в общ размер 1663.90 лв. Потвърдено е първоинстанционното решение в частта, с която е прието за установено по отношение на „БГ ЛЕНД МЕНИДЖМЪНТ“ ЕООД, че Д. Г. К. е собственик на 7/50 ид. части от описаните по - горе земеделски имоти; в частта, с която искът по чл. 108 ЗС е отхвърлен в установителната му част за разликата над 7/50 ид. части до 1/6 ид. част, и в осъдителната му част за предаване владението върху трите поземлени имота за разликата над 7/50 ид. части до 1/6 ид. част.

За да уважи ревандикационния иск в осъдителната му част за предаване на владението въззивният съд е приел за установено от събраните по делото доказателства, че ищцата Д. К. е собственик на 7/50 ид. части от посочените три имота на основание наследствено правоприемство от Г. Ж. Г., поч. през 1969 г. Част от наследниците през 2017 г. са се разпоредили чрез договори за дарение и договори за продажба с притежаваните от тях идеални части в полза на Г. П. М.. Проследявайки придобитите от праводателите му права по наследство въззивният съд е приел, че Г. М. е придобил правото на собственост върху 29/100 ид. части от трите имота.

На 26.02.2018 г. между Г. М. като наемодател и „БГ ЛЕНД МЕНИДЖМЪНТ“ ЕООД като наемател е бил сключен договор за наем на процесните имоти. Договорът е сключен за срок от 6 стопански години, считано от 01.10.2018 г. до 20.09.2024 г. Същият е сключен в писмена форма с нотариална заверка на подписите и е вписан в Службата по вписванията на 28.02.2018 г.

При така установените факти по делото въззивният съд е приел от правна страна, че към момента на сключване на договора за наем е била в сила разпоредбата на чл. 4а ЗСПЗЗ в редакция ДВ бр. 42/2018 г., съгласно ал.2 от която договорът за наем на земеделска земя със срок по-дълъг от 1 година може да се сключи от съсобственик или съсобственици, притежаващи повече от 25% от съсобствения имот, а отношенията между съсобствениците се уреждат по реда на чл. 30, ал.3 ЗС. Приел е, че цитираната разпоредба не урежда максимален срок, за който могат да бъдат сключвани тези договори, поради което относно маскималните сроковете следва да намери приложение разпоредбата на чл. 229 ЗЗД. Съгласно ал.2 на същата, лицата, които могат да извършват само действия на обикновено управление, не могат да сключват договори за наем за повече от три години. Това, съгласно чл. 32, ал.1 ЗС, са лицата, които притежават повече от половината от общата вещ. Приел е, че договорът за наем обвързва неучаствалите при сключването му съсобственици за срок до три години, когато е бил сключен от съсобственици с мажоритарен дял в съсобствеността. Но когато, както в случая, договорът за наем е сключен от съсобственици с миноритарен дял за срок над три години, той не обвързва останалите съсобственици, освен ако те не са го приели изрично или мълчаливо. Тъй като по делото не е установено ищцата да е приела договора за наем изрично или мълчаливо, договорът за наем не може да й бъде противопоставен. Оттук е заключил, че искът за ревандикация е основателен за притежаваните от ищцата права в съсобствеността в размер на 7/50 ид. части.

С определение № 705 от 19.02.2024 г. по настоящото дело въззивното решение е допуснато до касационно обжалване в хипотезата на чл. 280, ал.1,т.3 ГПК по следния въпрос: Намират ли приложение общите разпоредби на чл. 229, ал.2 и ал.3 ЗЗД към договорите за наем на земеделска земя, сключени по реда на чл. 4а ЗСПЗЗ.

Междувременно е постановено решение № 253 от 24.04.2024 г. по гр. д. № 2173/2023 г. на ВКС, ІІ г. о., в което е прието, че разпоредбата на чл. 4а ЗСПЗЗ не изключва приложението на чл. 229, ал.2 и 3 ЗЗД. Макар съсобствениците, притежаващи повече от 25 % от вещта, да могат да сключват договор за наем с трето лице, обвързващ всички съсобственици, срокът на този договор не може да надхвърля 3 години, тъй като в този случай те извършват действие на обикновено управление, а ако договорът е сключен за по - дълъг срок, на основание чл. 229, ал.3 ЗЗД същият има действие за останалите съсобственици за три години.

Настоящият състав споделя това становище.

Съгласно чл. 228 ЗЗД с договора за наем наемодателят се задължава да предостави на наемателя една вещ за временно ползване, а наемателят да му заплати определена цена. В съдебната практика и в правната доктрина е утвърдено разбирането, че сключването на договор за наем представлява действие на управление. По отношение на съсобствените вещи разпоредбата на чл. 32, ал.1 ЗС установява правилото, че общата вещ се управлява съгласно решението на съсобствениците, притежаващи повече от половината от общата вещ. В отклонение от това правило разпоредбата на чл. 4а ЗСПЗЗ допуска сключване на договор за наем на земеделска земя за срок над една година от съсобственик или съсобственици, притежаващи повече от 25 на сто от съсобствения имот. Доколкото ЗСПЗЗ и правилника за приложението му, и в частност разпоредбата на чл. 4а, не регламентират изрично максималния срок на договора за наем на земеделска земя, съответно приложение ще намерят общите правила - чл. 228-239 ЗЗД. Съгласно чл. 229, ал.1 ЗЗД договорът за наем не може да бъде сключен за срок повече от 10 години, освен ако е търговска сделка, а съгласно ал.2 - лицата, които могат да извършват само действия на обикновено управление, не могат да сключват договор за наем за срок повече от 3 години. Ако договорът бъде сключен за по - дълъг срок, той има действие за 10, съответно за три години - чл. 229, ал.3 ЗЗД.

В своята практика ВКС приема, че ако договорът е сключен от съсобственик, който притежава повече от половината от общата вещ, този договор обвързва всички съсобственици, защото по аргумент от чл. 32, ал.1 ЗС решението на мнозинството е задължително за тях, освен в хипотезата на ал.2 ЗС/ ако е вредно за общата вещ/. Във всички случаи обаче съсобствениците, притежаващи повече от половината от вещта, не могат да сключват договор за наем за срок по-дълъг от 3 години /решение № 179 от 23.07.2015 г. по гр. д. № 3104/2014 г. на ІV.г. о.; решение № 50 от 21.06.2022 г. по гр. д. № 1666/2021 г. на ІІ г. о; решение № 50055 от 09.03.2023 г. по гр. д. № 919/2022 г. на ІV го./. Сключването на договор за наем за срок, по - дълъг от 3 години, надхвърля рамките на обикновеното управление и излиза извън предоставените от закона правомощия на мнозинството.

Същото разрешение, но при съобразяване на специалната правна норма на чл. 4а ЗСПЗЗ, следва да бъде дадено и в случаите на договор за наем на земеделски имот, сключен с трето лице по реда на чл. 4а ЗСПЗЗ от един или няколко съсобственика, притежаващи повече от 25 % от съсобствения имот. Този договор е противопоставим на останалите съсобственици, които не са страна по него, но само за срок от три години.

По настоящото дело е установено, че процесните земеделски земи са възстановени с решение на ПК - община Тунджа на наследниците на Г. Ж. Г., починал през 1969 г. С договор за дарение, сключен с нотариален акт № 108, т.І, дело № 84 от 02.05.2017 г. и договор за продажба, сключен с нотариален акт № 109, т.1, дело № 85 от 02.05.2017 г., двама от наследниците на Г. Ж.-К. Г. К. и К. Г. Т., са прехвърлили на Г. П. М. общо 19/60 ид. части от трите имота. Въз основа на представените по делото удостоверения за наследници въззивният съд е приел, че по наследяване праводателите на Г. М. са притежавали общо 29/100 ид. части от трите имота, поради което са могли да се разпоредят само с този обем права.

Ищцата по делото Д. Г. К. се легитимира като собственик на 7/50 ид. части/ 14/100 /

На 26.02.2018 г. между Г. М. като наемодател и „БГ ЛЕНД МЕНИДЖМЪНД“ ЕООД като наемател е сключен договор за наем на процесните земеделски земи за срок от 6 стопански години, считано от 01.10.2018 г. до 30.09.2024 г. Същият е сключен в писмена форма с нотариална заверка на подписите и е вписан в Службата по вписванията на 28.02.2018 г.

Съобразно отговора на правния въпрос, обусловил допускане на въззивното решение до касационно обжалване, този договор, като сключен от един от съсобствениците, притежаващ повече от 25 % ид. части от общата вещ и в предписаната от закона форма, е противопоставим на останалите съсобственици за срок от три години, т. е. до 30.09.2021 г. Този срок е изтекъл преди предявяване на иска /14.12.2021 г./, поради което правилно въззивният съд е приел, че след тази дата дружеството държи собствените на ищцата 14/100 ид. части от трите имота на основание, което не й е противопоставимо.

По тези съображения въззивното решение в частта, с която е уважен в осъдителната част предявеният от Д. Г. К. иск с правно основание чл. 108 ЗС, следва да бъде оставено в сила.

С подадената от „БГ ЛЕНД МЕНИДЖМЪНТ“ ЕООД касационна жалба се атакува въззивното решение и в частта, с която касаторът е осъден да заплати на Д. К. направените разноски за двете инстанции, включващи разноски за държавна такса и адвокатско възнаграждение.

Настоящият състав констатира, че при администриране на касационната жалба въззивният съд е приел, че в тази част същата има характер на искане за изменение на въззивното решение в частта за разноските и с нарочно определение № 96 от 23.01.2023 г. се е произнесъл по него по реда на чл. 248 ГПК, като е оставил същото без уважение. Това определение е връчено на жалбоподателя на 02.02.2023 г. Съгласно чл. 248, ал.2 ГПК определението за разноските подлежи на обжалване по реда, по който се обжалва решението. По делото няма данни постановеното от въззивния съд определение по чл. 248 ГПК да е било обжалвано от касатора с частна жалба. Поради това касационната инстанция не дължи произнасяне по релевираните от жалбоподателя оплаквания срещу въззивното решение в частта за разноските.

С оглед този изход на делото касаторът „БГ ЛЕНД МЕНИДЖМЪНТ“ ЕООД следва да бъде осъден да заплати на адв. М. А. от АК-Ямбол адвокатско възнаграждение за оказаната от нея пред касационната инстанция безплатна адвокатска помощ на основание чл. 38, ал.2 ЗАдв. на ответницата по касация Д. Г. К. в размер на 400 лв.

Водим от гореизложеното съдът

Р Е Ш И :

ОСТАВЯ В СИЛА въззивно решение № 221 от 20.10.2022 г. по гр. д. № 327/2022 г. на Окръжен съд – Ямбол в обжалваната му част, с която след частична отмяна на първоинстанционното решение е уважен в осъдителната му част предявеният от Д. Г. К. против „БГ ЛЕНД МЕНИДЖМЪНТ“ ЕООД иск с правно основание чл. 108 ЗС.

ОСЪЖДА „БГ ЛЕНД МЕНИДЖМЪНТ“ ЕООД да заплати на адв. М. А. от АК – Ямбол адвокатско възнаграждение за оказаната от нея пред касационната инстанция безплатна адвокатска помощ на основание чл. 38, ал.2 ЗАдв. на ответницата по касация Д. Г. К. в размер на 400 лв./четиристотин лв./.

ПРЕДСЕДАТЕЛ :

ЧЛЕНОВЕ: