Производството е по чл. 290 и сл. ГПК.

Допуснато е касационно обжалване на решение № 364 от 28.02.2012 г. по в. гр. д. № 1714/2011 г. на Варненския окръжен съд, с което след частична отмяна на решение № 2989 от 07.07.2011 г. по гр. д. № 7111/06 г. на Варненския районен съд, е постановено друго, с което е изнесен на публична продан допуснатият до делба недвижим имот, представляващ три магазина, обособени като едно помещение с обща площ 42.48 кв. м, ведно с две избени помещения, разположени под тях, с обща полезна площ 31.03 кв. м, изградени в триетажна жилищна сграда в ПИ № 1546 по плана на 8-ми подрайон на [населено място], целият с площ 330 кв. м, ведно с припадащите се идеални части от общите части на сградата и от правото на собственост върху дворното място.

В подадената против въззивното решение касационна жалба от С. Е. К. са изложени доводи за неправилност поради допуснати съществени нарушения на съдопроизводствените правила и на материалния закон. Жалбоподателката поддържа, че изводът на въззивния съд за реална неподеляемост на делбения имот не се основава на предвидени в закона - чл. 203 ЗУТ, критерии, тъй като законодателят не е дефинирал понятието “значителни преустройства” като процентно съотношение между стойността на необходимите СМР и стойността на допуснатия до делба имот, а е дал възможност на съда да преценява поделяемостта във всеки отделен случай с оглед конкретните видове СМР и възможността за тяхното реализиране.

Въззивното решение е обжалвано с касационна жалба и от съделителите Т. К. С., П. И. С. и Р. И. М.. Жалбоподателите поддържат, че след като с решението по допускане на делбата, което е влязло в сила, са допуснати до делба три магазина, колкото са групите съделители, то обстоятелството, че обектите са обединени чрез премахване на преградните стени, е ирелевантно и съдът не е имал основание да извърши делбата чрез изнасянето им на публична продан.

Върховният касационен съд, състав на първо гражданско отделение, като извърши проверка на въззивното решение във връзка с наведените в касационната жалба доводи, приема следното:

С влязло в сила решение по гр. д. № 7111/06 г. на Варненския районен съд е допуснато извършването на съдебна делба между съделителите Т. К. С., П. И. С., Р. И. М. и С. Е. К. по отношение на следния недвижим имот: три магазина с обща площ 42.48 кв. м, ведно с избени помещения, разположени под тях, с обща полезна площ 31.03 к. м, изградени в триетажната жилищна сграда в ПИ № 1546 по плана на 8-ми подрайон на [населено място], целият с площ 330 кв. м, заедно със съответните идеални части от общите части на сградата и от правото на собственост върху дворното място, при права: по 1/4 ид. част за Т. С. и за П. С., 4/10 ид. части за Р. М. и 1/10 ид. част за С. К.. Във фазата по допускане на делбата е било установено, че трите магазина понастоящем са обединени в едно помещение и се ползват общо, като входът за тях е откъм най - големия, разположен в лявата страна, гледано от улицата. Вещото лице от назначената съдебно - техническа експертиза е констатирало, че са премахнати част от стените между магазините, но съществуват белези и конструктивни елементи, които разграничават трите магазина, като са запазени носещите греди под таванската плоча и колони. Запазени са вратата и прозореца към улицата, заедно с металните защитни ролетки на третия, най - малък магазин.

Във втората фаза на делбата спорът между страните се е концентрирал върху това по какъв начин следва да се обособят самостоятелни обекти от общата допусната до делба площ - дали това следва да стане чрез възстановяване на съществуващото до преустройството положение, съобразно архитектурния проект, по който е била построена сградата, или чрез преразпределяне на тази площ така, че трите самостоятелни обекта да бъдат с равна площ. Второто становище е поддържано от съделителката С. К., която е представила и одобрен инвестиционен проект за разделяне на магазина на три самостоятелни обекта с равна площ. Изслушана е съдебно - техническа експертиза, която е дала заключение, че необходимите преустройства, които трябва да бъдат извършени, включват изграждането на вътрешни зидове, в това число и възстановяване на съществуващия вътрешен зид към апартамента зад магазина, разбиване на вертикални стени по фасадата и изграждането на нови три входа и прозорци за всеки магазин. Общата стойност на преустройствата възлиза на 26 881 лв., без избените помещения, а пазарната стойност на магазина е 94 255 лв.

За да постанови обжалваното решение въззивният съд е приел, че преустройствата, необходими за разделяне на магазина, са значителни по смисъла на чл. 203, ал. 1 ЗУТ, поради което същият следва да се третира като неподеляем. Посочил е, че съобразно съдебната практика тяхната стойност не следва да надвишава 10-15 % от стойността на делбения имот, докато в случая те съставляват 30 % от тази стойност. На следващо място, преустройството е и трудно за изпълнение, тъй като за да се осъществи разбиване на вертикалните стени по фасадата, е необходимо използване на специална метална конструкция за укрепване на сградата. Освен това, при одобряване на инвестиционния проект не е било съобразено наличието на хоризонтални пукнатини в разделителния зид към сутерена и хоризонтални измествания и как те биха се отразили на конструкцията на сградата.

Правните въпроси, по които е допуснато касационно обжалване, касаят приложението на чл. 203, ал. 1 ГПК - кои обстоятелства са от значение при преценката на съда дали един обект е поделяем по смисъла на чл. 203 ЗУТ и дали е необходимо изготвянето на инвестиционен проект, когато предмет на делба е съсобствен имот, възникнал като последица от премахване на преградни стени и обединяване на помещения, предвидени като самостоятелни по архитектурния проект на сградата.

Съгласно чл. 203, ал. 1 ЗУТ, съдебна делба на съсобствена сграда, жилище или друг обект се извършва само ако съответните дялове могат да бъдат обособени в самостоятелни обекти без значителни преустройства и без неудобства, по-големи от обикновените, при спазване на строителните правила и нормативи. Законът за устройство на територията, както и действащият преди него З., не определят съдържанието на понятията “ значителни преустройства” и “неудобства, по - големи от обикновените”, като по този начин оставят то да бъде определено от съда конкретно по всяко дело с оглед установените по него обстоятелства. В съдебната практика като обективен критерий за значителността на преустройството трайно се възприема съотношението между стойността на делбения имот в състоянието му към момента на извършване на делбата и стойността на необходимите строително-монтажни работи за обособяването на самостоятелните обекти в него. Този критерий обаче не е абсолютен, тъй като значение имат и видът и обемът на строително - монтажните работи, които се налага да бъдат извършени, т. е. преценката е комплексна. Относно съдържанието на другия показател - “неудобства, по големи от обикновените”, в съдебната практика се е наложило разбирането, че се касае за такива неудобства, които с оглед вида и времетраенето на преустройството, създават продължително затруднение във връзка с ползването на имота, като налагат отклонение от нормалния начин и стандарт на живот на неговите обитатели. Материалното състояние на съделителите е ирелевантно за преценката относно съответствието на преустройството с посочените в чл. 203, ал. 1 ЗУТ критерии. Няма законова пречка обаче при доказана техническа възможност за разделяне на обекта на реални дялове и изрично заявено от страните съгласие да понесат разходите и неудобствата от преустройството, съдът да извърши делбата съобразно одобрения инвестиционен проект, тъй като задължението му при съдебната делба да следи преустройството да не е значително и да не създава неудобства, надхвърлящи обикновените, е установено в техен интерес.

В случая по делото е представен един одобрен инвестиционен проект, предвиждащ разделяне на магазина на три самостоятелни обекта с равна площ. От заключението на съдебно - техническата експертиза, прието по делото във въззивната инстанция и неоспорено от страните, се установява, че пазарната цена на магазина е 94 255 лв., а стойността на преустройството за разделянето му /без избените помещения/– 28 811 лв. Вещото лице е посочило, че преустройството включва изграждането на вътрешни преградни зидове, възстановяване на съществуващия вътрешен зид към апартамента, разбиване на вертикални стени по фасадата и изграждането на нови три входа и прозорци за всеки магазин. Посочило е, че извършването на част от необходимите строително - монтажни работи налагат укрепване на фасадната стена с метална конструкция, тъй като тя е носеща и пробиването на отвори в нея би могло да доведе до срутване на плочата над магазините. Всички тези обстоятелства, преценени в съвкупност, обосновават направения от въззивния съд извод, че проекта не отговаря на изискванията на чл. 203, ал. 1 ЗУТ преустройствата да са незначителни и да не причиняват неудобства, по - големи от обикновените, и при липса на изрично заявено от съделителите съгласие обектът да се раздели при тези условия, правилно е прието, че делбата не може да се извърши по посочения начин.

Следва да бъде споделено становището на въззивния съд, че в конкретния случай за възстановяване на магазините в състоянието преди обединяването им в едно общо помещение, е необходимо наличието на нов одобрен инвестиционен проект. Това е така, тъй като с оглед установеното по делото фактическо състояние на делбения имот обособяването на отделните самостоятелни обекти от него е свързано не само с възстановяване на премахнатите преградни стени, но и с пробиването на отвори за врати и прозорци на фасадната стена, с което се засягат конструкцията и здравината на сградата и за което, по аргумент от чл. 151, ал. 1, т. 3 ЗУТ, се изисква разрешение за строеж. В изпълнение на задължението си да съдейства на страните за изясняване на делото от фактическа и правна страна, съдът е следвало да укаже на страните тези обстоятелства и да даде възможност на касаторите С. и Р. М. да представят такъв проект. Като не е сторил това, а е коментирал необходимостта от представяне на инвестиционен проект за обособяване на самостоятелни обекти съобразно предвижданията на архитектурния план от 1935 г. едва в решението си по същество, възивният е допуснал процесуално нарушение, което е съществено, тъй като рефлектира върху правилността на крайния извод относно способа, по който следва да се прекрати съсобствеността.

Това налага отмяна на въззивното решение и връщане на делото за ново разглеждане от друг състав, за да се даде възможност на заинтересуваните страни да представят одобрен инвестиционен проект за възстановяване на магазините в първоначалното им положение съобразно архитектурния проект на сградата от 1935 г.

Водим от гореизложеното съдът

РЕШИ:

ОТМЕНЯ решение № 364 от 28.02.2012 г. по в. гр. д. № 1714/2011 г. на Варненския окръжен съд.

ВРЪЩА делото за ново разглеждане от друг състав на въззивния съд.

ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЧЛЕНОВЕ: