О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

№ 1883

гр. София, 04.07.2024г.

ВЪРХОВЕН КАСАЦИОНЕН СЪД на Р. Б. Търговска колегия, Първо отделение, в закрито заседание на двадесет и трети май през две хиляди двадесет и четвърта година, в състав

ПРЕДСЕДАТЕЛ: БОЯН БАЛЕВСКИ

ЧЛЕНОВЕ: КРИСТИЯНА ГЕНКОВСКА

А. Х.

като изслуша докладваното от съдия Христова т. д. №1795 по описа за 2023г. и за да се произнесе, взе предвид следното:

Производството е по чл.288 ГПК.

Образувано е по касационна жалба от Л. Г. Л., чрез адв. З.Х. срещу решение №875 от 12.07.2023г., постановено по в. гр. д. №526/2023г. по описа на Окръжен съд - Варна в частта, с която е отменено решение №85 от 09.01.2023г., постановено по гр. д. №4106/2021г. по описа на Районен съд-Варна в частта, с която е отхвърлен предявеният от „Смолис“ ЕООД, [населено място] срещу Л. Г. Л. иск с правно основание чл.26, ал.1, пр.3 ЗЗД и вместо това е прогласен за нищожен договор за продажба на недвижим имот, обективиран в Нотариален акт №133, том III, рег. №5977, дело №454 от 08.12.2020г. на нотариус К.К., вписан в Служба по вписвания - Варна с акт №75, том LXXXV, дело №18821, дв. вх. регистър 31535, за продажба на поземлен имот с идентификатор 30497.502.214 по КККР, одобрена със Заповед №РД18-17/06.03.2015г. на изпълнителния директор на АГКК, находящ се в [населено място], п. к. 9027, [община], местност Орехчето, с площ на имота 646 кв. м., с трайно предназначение на територията: урбанизирана, с начин на трайно ползване: за друг вид обществен комплекс, с номер по предходен план: 502214, при граници: имоти с идентификатори 30497.502.41, 30497.502.215, 30497.502.356, 30497.502.213, 30497.502.39, 30497.502.40, заедно с всички подобрения и приращения в имота, като сключен при накърняване на добрите нрави, на основание чл.26, ал.1, пр.3 ЗЗД.

В касационната жалба се твърди, че при постановяване на обжалваното въззивно решение съдът е допуснал нарушение на материалния закон и необоснованост, довели до неправилност на акта. Касаторът поддържа, че въззивният съд, без да изследва спецификите на конкретния случай, вкл. недостатъците на имота, както и качеството на страните /продавачът е юридическо лице - търговец, а купувачът е физическо лице/, е достигнал до неправилен извод, че престациите по договора са явно неравностойни поради голяма разлика между пазарната и покупната цена. Намира за незаконосъобразни и необосновани изводите на съда, че действителната воля на страните по сделката, вкл. инвестиционните намерения на купувача са без значение. Счита, че съдът е бил длъжен да обсъди всички доказателства и да установи действителната воля на страните, като поддържа, че купувачът е целял придобиване на имота с цел да събори намиращите се в него сгради - негодни за ползване и без строителни книжа. Моли да бъде отменено въззивното решение и да бъде постановено ново решение за отхвърляне на исковата претенция.

Допускането на касационното обжалване се основава на предпоставките по чл.280, ал.1, т.1 и т.3 ГПК.

Твърди, че съдът се е произнесъл по съществени материалноправни въпроси, обусловили изхода на спора:

„1. Следва ли съдът да изследва действителните отношения между страните, целящи постигане и удовлетворяване на допустим от закона правен интерес, и в частност - да съобрази фактическото състояние на имота /недостатъци, които обективно то обезценяват като липса на строителни книжа/, или следва да съпоставя само стойността на имота със стойността на уговорената цена?;

2. Следва ли съдът да изследва действителната обща воля на страните, като вземе предвид целта на договора, обстоятелствата, при които е сключен, както и намерението на страните преди и след сключването му?;

3. Следва ли съдът при преценката на нееквивалентност на насрещните престации по възмезден договор да вземе предвид качеството на страните /юридическо, физическо лице/ и познанията им в съответната област?“- с твърдение, че първите два въпроса са разрешени в противоречие с практика на ВКС, обективирана в цитираните решения по чл.290 ГПК, като поддържа и основанието за допускане до касационен контрол по чл.280, ал.1, т.3 ГПК.

Ответникът „Смолис“ ЕООД оспорва касационната жалба, като излага доводи както за липсата на основания за допускане на въззивното решение до касационно обжалване, така и за правилността на обжалвания съдебен акт. Претендира разноски.

Върховният касационен съд, Търговска колегия, състав на Първо отделение, като взе предвид данните по делото и доводите на страните, приема следното:

Касационната жалба, с оглед изискванията за редовност, е процесуално допустима – подадена е от надлежна страна в преклузивния срок по чл.283 ГПК срещу подлежащ на касационно обжалване съдебен акт.

Настоящият състав на ВКС намира, че не са налице предпоставките за допускане на касационен контрол на обжалваното решение.

За да отмени първоинстанционното решение, с което е отхвърлен искът с правно основание чл.26, ал.1, пр.3 ЗЗД и да прогласи нищожността на процесната сделка, въззивният съд излага мотиви, че при сключването на договора са накърнени добрите нрави поради значителната нееквивалентност на насрещните престации. Решаващият съдебен състав приема за установено, че ищцовото дружество придобива на 03.11.2006г. правото на собственост върху процесния поземлен имот за сумата 730.60 лева, равна на данъчната оценка, като впоследствие в имота е построена сграда, за която е издадено разрешение за строеж №126 от 12.08.2008г. на главен архитект на район Аспарухово, общ.Варна, с което се разрешава Изграждане на сграда за ваканционно обитаване“ със ЗП 129.50 кв. м. и РЗП 206.88 кв. м. Приема също така, че на 22.10.2020г. едноличният собственик на капитала взема решение за продажба на поземлен имот №5020214 с площ 646 кв. м. за сумата от 2000 евро, както и за възлагане на пълномощника И. Л. да го продаде от името и за сметка на дружеството, на когото намери за добре и за цена и при условия, каквито договори. Съдът намира за доказано, че с договор за продажба на недвижим имот, обективиран в нотариален акт №133, том III, рег.№5977, дело №454 от 08.12.2020г., ищцовото дружество „Смолис“ ЕООД, действащо чрез пълномощника си И. Л. продава на ответника процесния недвижим имот с идентификатор №30497.502.214, заедно с всички подобрения и приращения, за цена 2 000.00 евро, платена в брой от купувача на пълномощника на продавача в деня на подписване на нотариалния акт. Данъчната оценка на отчуждения имот с идентификатор 30497.502.214, представляващ земя с площ 646 кв. м., към датата на разпоредителната сделка е в размер на 2 750.00 лева, а данъчната оценка на построената в процесния имот жилищна сграда е 6 441.70 лева и на гаража – 764 лева. Съдът приема за установено, че към датата продажбата пазарната стойност на земята е 26 900 лева /13 770 евро/, а на сградите - 106 200 лева, или общо 133 100 лева.

С оглед изложените факти и обстоятелства, въззивният съдебен състав намира, че предмет на атакувания договор за продажба е поземлен имот с площ 600 кв. м., ведно с всички подобрения и приращения, т. е. прехвърлена е и собствеността върху намиращата се в имота двуетажна жилищна сграда с РЗП 181.53 кв. м. и гараж с площ 25.35 кв. м. Излага аргументи, че между страните е безспорно съществуването към момента на сключване на договора на гореописаните сгради, които са със самостоятелен характер и не са изключени изрично като предмет на сделката. Съдът приема за доказано, че ответникът - купувач е придобил имоти, чиято стойност с оглед заключението на съдебно-оценителната експертиза е 133 100 лева, а данъчната им оценка е в общ размер на 9 955.70 лева и стига до извод, че насрещната престация на купувача в размер на 2 000 евро /с левова равностойност 3 911.66 лева/ е значително неравностойна, тъй като е 34 пъти по-ниска от действителната цена и 2.5 пъти по-ниска от данъчната оценка на продадените имоти.

Въззивният състав счита, че доколкото съдържащата се в решението на едноличния собственик на капитала на „Смолис“ ЕООД от 22.10.2020г. индивидуализация на имота сочи, че същото има за предмет само земя без сгради, а с окончателния договор се прехвърлят и приращения на значителна стойност, не може да се приеме, че ищцовото дружество - продавач е формирало воля относно цената и на приращенията. Намира за неоснователни възраженията на ответника, свързани с твърденията, че имал намерение да премахне сградите в имота. Излага доводи, че инвестиционните намерения на ответника за събаряне на съществуващите и за изграждане на нова сграда са без правно значение за обема на прехвърлените вещни права и определяне на справедливата продажна цена. Счита, че обективираното в договора волеизявление е за придобиване на застроен имот, поради което продажната цена следва да е съответна на полученото, а дали купувачът ще ползва сградите по предназначение или ще ги разруши е въпрос на негово лично решение, но не е основание за заплащане на продажна цена само за терена. Съдът излага и аргументи, че основание за приспадане от продажната цена на стойността на разходите за събаряне на сградата би било налице само при безспорна установеност, че сградата е опасна или негодна за ползване по предназначение, което нито се твърди, нито се доказва по делото. Дали сградата разполага със строителни книжа, дали отговаря на изискванията за търпимост и дали подлежи на узаконяване са въпроси, които купувачът е могъл и е бил длъжен да прецени преди закупуването й.

Предвид изложеното, решаващият съдебен състав намира, че договорът е сключен при съществена нееквивалетност на престациите до степен противоречаща на добрите нрави, поради което искът за прогласяването му за нищожен на основание чл.26, ал.1, пр.3 ЗЗД е основателен.

Допускането на касационно обжалване съгласно чл.280, ал.1 ГПК предпоставя произнасяне от въззивния съд по материалноправен или процесуалноправен въпрос, който е от значение за изхода по конкретното

дело и по отношение на който е налице някое от основанията по чл.280, ал.1, т.1 – т.3 ГПК. Преценката за допускане на касационното обжалване се извършва от ВКС въз основа на изложените от жалбоподателя твърдения и доводи с оглед критериите, предвидени в посочената правна норма.

Първите два въпроса инкорпорират защитната теза на ответника, че преценката за нееквивалентност на престациите, водеща до нищожност на договора, следва да се прави при съобразяване с действителните отношения между страните, целящи постигане и удовлетворяване на допустим от закона правен интерес, вкл. с фактическото състояние на имота /недостатъци, които обективно го обезценяват като липса на строителни книжа/, целта на договора, обстоятелствата, при които е сключен, както и намерението на страните преди и след сключването му. Касаторът не обосновава допълнителната предпоставка за допускане до касация по т.1 на чл.280, ал.1 ГПК - противоречие на въззивното решение с практиката на ВКС. С решение №119 от 22.03.2011г. по гр. д. №485/2010г. на ВКС, І г. о. е прието, че противоречие с добрите нрави е налице, когато сделката противоречи на общо установените нравствено-етични правила и морала, които са границата на свободата на договаряне, предвидена в чл.9 ЗЗД. Значителната липса на еквивалентност в насрещните престации при двустранните договори може да се приеме за противоречие с добрите нрави, като съдът следва да преценява действителната воля на страните съгласно чл.20 ЗЗД, отчитайки всичките им уговорки в тяхната взаимна връзка и целта на договора, най-често свързана с удовлетворяване на допустим от закона интерес. С решение №24 от 09.02.2016г. по гр. д. №2419/2015г. на ВКС, ІІІ г. о. е прието, че само наличие на нееквивалентност на насрещните престации не е достатъчно, за да се стигне по извод, че сделката е нищожна поради противоречие с добрите нрави. Съдът счита, че известна обективна нееквивалентност е допустима, предвид свободата на договаряне между страните, но когато нееквивалентността е от най-висока степен, т. е. едната от престациите е незначителна и практически нулева, сделката е нищожна. С решенията по гр. д. №222/2009г. и по гр. д. №182/2010г. на ВКС, ІV г. о. е даден отговор на въпрос относно приложението на чл.20 ЗЗД, като е прието, че при наличие на спор относно точния смисъл на договорни клаузи, съдът тълкува договора съгласно изискванията на чл. 20 ЗЗД, издирвайки действителната обща воля на страните; тълкувайки отделните уговорки във връзка едни с други и всяка една в смисъла, който произтича от целия договор, с оглед целта на договора, обичаите в практиката и добросъвестността. Решението по гр. д. №1469/2009г. на ВКС, ІІ г. о. е по иск за делба, като поставените въпроси /за обусловеността на вещното право на собственост от наличие на самостоятелни обекти и във връзка с приложението на чл. 40 ЗУТ, за необходимостта от тълкуване на волята на учредителя в заявлението по чл.56, ал. 3 ЗТСУ /отм./ във връзка с произнасянето по спорния въпрос за обема на учреденото право на строеж въз основа на архитектурния проект, а не въз основа на посочената в него застроена площ/ нямат отношение към процесните.

Въззивният съд е констатирал, че в настоящия случай купувачът придобива собствеността върху процесните имоти, които имат пазарна стойност 133 100 лева, докато насрещната му престация е в размер на 2 000 евро /с левова равностойност 3 911.66 лева/, т. е. 34 пъти по-ниска от действителната цена на прехвърленото имущество. За да приеме за основателен предявения иск с правно основание чл.26, ал.1, пр.3 ЗЗД, решаващият съдебен състав е преценил релевантните обстоятелства, вкл. обстоятелствата при сключване на договора за продажба и фактическото състояние на продадения имот, като е изложил мотиви, че предмет на атакувания договор за продажба е не само поземлен имот с площ 600 кв. м., а и всички подобрения и приращения в него. При оценката на насрещните престации съдът е съобразил, че обективираната в договора воля на страните е да бъде прехвърлена и собствеността върху намиращата се в имота двуетажна жилищна сграда с РЗП 181.53 кв. м. и гараж с площ 25.35 кв. м., като липсват убедителни доказателства за необходимостта от премахване на съществуващите сгради, а последващите инвестиционни намерения на купувача са ирелевантни. Следва да се отбележи, че по делото липсват и категорични доказателства за твърдените от ответника инвестиционни намерения, както и за невъзможността постройките да бъдат узаконени, предвид установените отклонения от архитектурния проект /съдебно-техническата експертиза не е имала конкретна такава задача, нито заключението на вещото лице по този въпрос е категорично/, както и за намерението на купувача при сключване на договора да придобие само собствеността върху поземления имот или за премахване на намиращите се в него сгради. Съдът е анализирал доказателствата, включително заключенията на двете съдебни експертизи /съдебно-оценителна и съдебно-техническа/ и гласните доказателства за обстоятелствата при сключване на договора и намеренията на страните, като независимо от сравнително лаконичните и не особено прецизни мотиви, е достигнал до изводи, съобразени със съдебната практика на ВКС.

Касаторът сочи като основание за допускане до касация чл.280, ал.1, т.3 ГПК, но не излага никакви доводи относно значимостта на въпросите за точното прилагане на закона и за развитието на правото. Съгласно т.4 на ТР №1/19.02.2010г. по тълк. д. №1/2009г. на ОСГТК на ВКС формулираният правен въпрос е от значение за точното прилагане на закона, когато разглеждането му допринася за промяна на създадената поради неточно тълкуване съдебна практика, или за осъвременяване на тълкуването й с оглед изменения в законодателството и обществените условия, а за развитие на правото, когато законите са непълни, неясни или противоречиви, за да се създаде съдебна практика по прилагането им или за да бъде тя осъвременена предвид настъпили в законодателството и обществените условия промени. Следователно разпоредбата на чл.280, ал.1, т.3 ГПК намира приложение в случаите, когато приложимата правна норма изисква определяне на нейното действително съдържание по тълкувателен ред, респективно когато се налага изоставяне на едно тълкуване и преминаване към друго такова с оглед изменения в законодателството и обществените условия. В настоящия случай липсват данни за наличието на непротиворечива, но погрешна практика, която да се нуждае от промяна или от осъвременяване с оглед изменение в законодателството и обществените условия. Въззивният съд е съобразил решението си с трайната и непротиворечива съдебна практика на ВКС по приложението на чл.26, ал.1, пр.3 ЗЗД, която се споделя и от настоящия съдебен състав.

Третият въпрос, формулиран от касатора в изложението по чл.284, ал.3, т.1 ГПК, не отговаря на изискването за правен въпрос по смисъла на чл.280, ал.1 ГПК, тъй като не е обсъждан от въззивния съд и не е обосновал решаващите му изводи за основателност на предявения иск с правно основание чл.26, ал.1, пр.3 ЗЗД.

С оглед изложеното, настоящият състав намира, че не са налице предпоставките по чл.280, ал.1, т.1 и т.3 ГПК за допускане на касационен контрол на обжалваното въззивно решение.

Ответникът в касационното производство „Смолис“ ЕООД не представя доказателства за направени съдебни разноски в касационното производство, поради което такива не следва да му бъдат присъждани.

Воден от горното и на основание чл.288 ГПК, Върховният касационен съд

О П Р Е Д Е Л И:

НЕ ДОПУСКА касационно обжалване на решение №875 от 12.07.2023г., постановено по в. гр. д. №526/2023г. по описа на Окръжен съд - Варна в обжалваната част.

ОПРЕДЕЛЕНИЕТО не подлежи на обжалване.

ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЧЛЕНОВЕ: 1. 2.