Производството е по чл. 288 ГПК, образувано по касационна жалба на ищеца „Троя 2000“ ЕООД, [населено място] срещу решение № 100188 от 09.07.2020г. по в. т.д.№ 71/2020г. на Апелативен съд В. Т, с което, след отмяна на решението по т. д.№ 1/2019г. на ОС В. Т, е постановено отхвърлянето на предявения срещу „Елитис“ЕООД, [населено място] иск с правно основание чл. 55, ал. 1, предложение второ ЗЗД за връщане на сумата от 107 000лв., претендирана като задържана без основание част от продажна цена по предварителен договор за покупко продажба на недвижим имот от 20.08.2013г.

В касационната жалба се поддържа искане за отмяна на решението като неправилно поради допуснати съществени процесуални нарушения и материалноправна незаконосъобразност. Жалбата възпроизвежда единствено твърдените от ищеца факти по спора, тяхното възприемане, тълкуване и правните изводи на страната.

В изложението се иска допускане на обжалването поради очевидна неправилност на решението по смисъла на чл. 280, ал. 2, предл. последно ГПК. Поддържа се, че като е отменил първоинстанционното решение, въззивният съд е „прекроил“ по своеобразен начин наличните по делото доказателства. Изложени са подробни теоретични постановки относно съдържанието на основанието „очевидна неправилност“ чрез цитиране на решението по гр. д.№ 1321/2018г. на 4 г. о. на ВКС, определението по ч. т.д.№ 221/2018г. на 2 т. о на ВКС и др. Твърди се, че обжалваният акт е постановен в разрез с правилата на формалната логика, опита и научните правила и тази необоснованост е установима от мотивите, „съобразно възпроизведеното от съда съдържание на факта, извън реалното му съдържание и характеристика, очертано от доказателствата”. Касаторът отново излага тезата си в процеса, че от приложените доказателства „безспорно се установява, че с нотариална покана, наименована покана за доброволно изпълнение, от 04.11.2016г. ответното дружество-продавач едностранно е променило сключения между страните предварителен договор и анекс към него”. Счита, че въззивната инстанция некоректно е тълкувала поканата, приемайки, че тя съставлява предложение от продавача, купувачът по предварителния договора, комуто е предадено владението на имота, да заплаща наем поради изтеклия продължителен период на ползване и несключването на окончателен договор. Аналогично на касационната жалба, и в изложението страната излага твърденията си по фактите, които счита за установени в процеса и своите изводи, които счита, че следват от възприемането им - че ищецът е изправна страна по предварителния договор и че той е развален по вина на насрещната страна, от което произтича правото на „Троя 2000“ЕООД на възстановяване на претендираната сума, заплатена авансово като част от уговорената цена.

В писмен отговор „Елитис“ЕООД, [населено място] оспорва наличието на предпоставките за допускане на обжалването и основателността на жалбата.

За да се произнесе, съставът на ВКС съобрази следното:

Твърдението на ищеца в процеса е, че той, като изправна страна по предварителния договор, го е прекратил с нотариална покана от 14.12.2016г. /в отговор на нотариална покана на ответника от 04.11.2016г./ по вина на продавача „Елитис“ЕООД, който не изпълнил задълженията си да прехвърли имота в уговорения срок /01.08.2015г./, учредил ипотека върху имота, върху него била вписана възбрана и е предмет на съдебни спорове. В допълнителната искова молба е акцентирал, че след като с нотариална покана относно „покана за доброволно изпълнение“ от 04.11.2016г., ответникът поискал купувачът да му заплаща наем за имота, който по силата на изрична уговорка с анекса от 01.02.2014г. ползва безвъзмездно, е „изменил едностранно договора и не дал никаква друга възможност на ищеца, освен да го прекрати“. При тези обстоятелства за „Троя 2000“ЕООД възникнало потестативно право на разваляне, което било упражнено чрез поканата от 14.12.2016г. В допълнителната искова молба е въвел и твърдение, че на практика, с отправената „покана за доброволно изпълнение“ от 04.11.2016г., договорът е прекратен от ответника, което прекратяване ищецът е потвърдил с отговора от 14.12.2016г. На тези твърдения е основано искането му за връщане на сумата от 107 000лв. - задържан остатък от платена авансово цена за имота, предмет на неосъществения договор.

На противопоставеното от ответника възражение, че договорът е развален от него поради отказ на купувача да се яви при отправени две покани /от 06.01. и 25.01.2017г./ за изповядване на сделката съответно на дати 12.01. и 30.01.2017г., за което са съставени два констативни протокола от нотариус, и на възражението, че има право да задържи претендираната сума като задатък, съгласно уговорката в договора, ищецът е оспорил както факта на редовното връчване на нотариалните покани, така и твърдяното от продавача основание за задържане на процесната сума. Посочил е, че във фактура от 22.12.2016г. ответникът е обективирал задържането на сумата като наем за ползването на имота от купувача, поради което неоснователно се позовава на възможността по чл. 99, ал. 2, изр. първо ЗЗД.

Въззивната инстанция не е споделила извода на окръжния съд, че договорът е прекратен по взаимно съгласие на страните, респ. извода, че ответникът няма основание да задължи процесната сума като задатък предвид приетото основание за отпадане на договорната връзка. Въззивната инстанция /аналогично и на първоинстанционния съд/ е приела за неоснователно твърдението на ищеца за разваляне от негова страна на предварителния договор с нотариалната покана от 14.12.2016г., като е дала обстоен отговор, че отсъства твърдяното от „Троя 2000”ЕООД неизпълнение от страна на продавача /че никоя от страните не е предприела действия за сключване на окончателния договор, съответно не е проявена и инициатива от ищеца, който е останал да ползва имота и е продължил да заплаща авансови суми от цената; че в договора не е уговорено задължение продавачът да не обременява имота с тежести, а и релевантно за потестивното право на разваляне е наличието на тежест към момента на сключването на окончателния договор, а в случая ипотеката е заличена на 11.01.2017г.; че ищецът е знаел за съдебна претенция на трето лице за част от имота още при сключване на договора като ответникът е предприел активни действия за защита, в резултат на които тази претенция е отхвърлена/.

Въззивната инстанция подробно е мотивирала защо приема договора за развален от продавача с нотариална покана от 25.01.2017г. /втора по ред/, съдържаща предложение-покана за сключване на нотариалния акт на 30.01.2017г. и предупреждение, че при повторно неявяване на представител на купувача, ще счита договора за развален. Изложени са съображения в обосноваване на извода за редовното връчване и на двете покани от 2017г. Мотивирано е, че на купувача е предоставен подходящ срок за изпълнение, поради което продавачът е упражнил надлежно възникнало право на разваляне чрез изявлението от 25.01.2017г., в резултат на което „Елитис“ЕООД има право да задържи цялата сума от платената продажна цена на основание изричната уговорка на чл. 3.2 от предварителния договор /при несключване на окончателния договор по причина, зависеща изцяло от купувача, продавачът има право да задържи цялата сума от платената продажна цена/, чийто остатък /след връщане от продавача на част от аванса - 308 000лв./, е процесната сума от 107 000лв. Обсъдена е неоснователността на тезата за едностранно изменение на договора от страна на продавача с нотариалната покана от 04.11.2016г. и е счетено, че тя съдържа предложение за сключване на договор за наем до изповядването на нотариалния акт. Мотивирана е и неоснователността на тезата на ищеца, че връщането от „Елитис“ЕООД на сумата 308 000лв. /част от авансово платената цена по предварителния договор за продажба/ обективира съгласие и приемане на отправеното от ищеца на 14.12.2016г. изявление за прекратяване на договора по вина на продавача като е обсъдено, че „Елитис” ЕООД е задържало част от платената цена 107 000лв. и е отправил непосредствено след това - на 06.01.2017г. покана за сключване на окончателен договор. Обсъдено е, че посоченото от ответника във фактурата от 22.12.2016г. основание за задържане на процесната сума е ирелевантно, предвид уговореното в чл. 3.2 от предварителния договор право, възникнало при разваляне на договора по вина на купувача.

Искането за допускане на обжалването на въведеното от касатора основание не може да бъде уважено:

Както се посочи в изложението по чл. 284, ал. 1, т. 3 ГПК страната преповтаря единственото фактите и обстоятелствата, които счита за доказани по делото, поддържайки заявеното пред инстанциите по същество свое тълкуване и изводи.

Отсъства каквото и да било ясно и конкретно твърдение в какво се състои, от какво произтича и защо, несъмнено и видно, без извършване на проверка по същество, въззивното решение е очевидно неправилно. Възпроизведените теоретични постановки относно предпоставката по чл. 280, ал. 2, предл. трето ГПК не са запълнени с конкретно съдържание чрез препращане към мотивите на въззивната инстанция, които касаторът счита за очевидно неправилни, не са обвързани с довод какво е естеството на квалифицираната форма на неправилност, как тя е е изразена и проявена в решаващите правни аргументи на апелативния съд.

Несъгласието на касатора с изводите в обжалваното решение:

Че за ищеца не е възникнало потестативно право на разваляне на предварителния договор, на основанията, релевирани в нотариалната покана от 14.12.2016г., връчена на 16.12.2016г., тъй като те не съставляват неизпълнение на задълженията на продавача по него, т. е. договорът не е развален от купувача с тази покана;

Че отправената нотариална покана от 04.11.2016г., изходяща от продавача, не обективира воля за „едностранно изменение на договора”, даваща основателно право на купувача да го развали;

Че изявлението на ищеца за разваляне на договора по вина на продавача не е прието и връщането на сумата от 308 000лв. от продавача не може да бъде счетено за действие в този смисъл;

Че купувачът е неизправната страна, която не се е отзовала на поканата за сключване на окончателния договор като заплати остатъка от цената по него, което е обусловило възникване на валидно основание на продавача за разваляне и то надлежно е упражнено с нотариалната покана от 25.01.2017г.;

Че в тази хипотеза продавачът има правото по чл. 3.2 от договора да задържи остатъка от платеното по договора, т. е. исковата сума;

Че фактурирането от продавача на процесната сума от 107 000лв. като дължим наем за имота, чрез приспадането й от платената авансова цена по предварителния договор, не може да бъде тълкувана като отказ от уговореното в чл. 3.2 от предварителния договор право,

не може да послужи като основание за допускане на касационното обжалване поради очевидна неправилност на въззивното решение,

Тези правни изводи не са в разрез с материалния закон, нито са явно необосновани, нито са изградени в нарушение на формалната логика и правила. Решаващите правни аргументи за неоснователност на иска не са изградени въз основа на несъществуваща или отменена правна норма, не са резултат на прилагане на закона в противоположен смисъл, или в нарушение на основополагащите принципи на съдопроизводството.

При довода за очевидна неправилност, което както се посочи неоснователно се отъждествява с неправилността като касационно основание по смисъла на чл. 281, т. 3 ГПК, касаторът игнорира обстоятелството, че с влязло в сила между същите страни решение /т. д.484/2017г. на ОС Варна/ е отречено възникването на правото на „Троя 2000“ЕООД да се откаже от процесния договор с нотариалната покана от 14.12.2016г., връчена на 15.12.2016г., тъй като отсъства неизпълнение на задълженията на продавача, поети с предварителния договор, съответно не е възникнало и правото му да претендира дадения задатък в двоен размер, поради което искът по чл. 93 ЗЗД, предявен срещу „Елитис“ЕООД е отхвърлен. И в приключилото и в настоящото производство ищецът /касаторът/ се позовава на идентични обстоятелства, които според него са обусловили надлежно възникване на правото да развали/да се откаже от договора, като в предходния процес, въз основа на тълкуването на правния ефект на нотариалната покана от 15.12.2016г., претендира връщане на задатъка в двоен размер, а в понастоящем - връщане на останалата част от аванса.

В приключилото производство нотариалните покани, изходящи от ответника от 06.01.2017г. и от 30.01.2017г., които касаторът понастоящем твърди, че не са му надлежно връчени, са представени като доказателство. Производството пред първоинстанционния съд по т. д.№ 484/2017г. е образувано през април 2017г. и е приключило през октомври 2017г., а настоящото е образувано декември 2018г., т. е. дори узнаването на изявлението на ответника да е станало в хода на първия процес, а не на отразената в нотариалните покани дата на получаване, ищецът не твърди да е предложил изпълнение, а поддържа и понастоящем ненадлежно уведомяване за предупреждението на ответника, че ще счете договора за развален при неизпълнение в предоставения срок.

Следва да се има предвид, че фактурирането на процесната сума като наемна цена, за да бъде ценено като изявление за извънсъдебно прихващане с погасителен ефект /независимо, че такова правно твърдение не е ясно заявено от ищеца/, то вземане за наем следва да е изискуемо и ликвидно - чл. 103, ал. 1 ЗЗД. В настоящия случай възникването на вземане за наемна цена категорично е оспорвано от купувача, който е отказал и да приеме предложението задържаната от ответника сума от 107 000лв. да бъде отнесена като наем за периода 01.10.2013г.-31.12.2016г.

Касаторът следва да заплати на насрещната страна поисканите разноски за адвокатско възнаграждение - сумата 6 000лв. за изготвянето на отговор на касационната жалба, чието договаряне е установено с представения договор за правна защита и съдействие, а плащането - с фактура и платежно нареждане за вътрешнобанков превод.

Поради изложеното, Върховният касационен съд, ТК, състав на Първо т. о.

ОПРЕДЕЛИ:

Не допуска касационно обжалване на решение № 100188 от 09.07.2020г. по в. т.д.№ 71/2020г. на Апелативен съд В. Т.

Осъжда „Троя 2000”ЕООД да заплати на „Елитис”ЕООД сумата 6 000лв. разноски за производството.

Определението не подлежи на обжалване.

ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЧЛЕНОВЕ: