ОПРЕДЕЛЕНИЕ

№ 900

Гр.София, 25.02.2025г.

Върховният касационен съд на Р. Б. Трето гражданско отделение, в закрито съдебно заседание на двадесет и пети февруари през две хиляди двадесет и пета година, в състав

ПРЕДСЕДАТЕЛ: ИЛИЯНА ПАПАЗОВА

ЧЛЕНОВЕ: МАЙЯ РУСЕВА

ДЖУЛИАНА ПЕТКОВА

при участието на секретаря ..., като разгледа докладваното от съдията Русева г. д. N.3147 по описа за 2024г., за да се произнесе, взе предвид следното:

Производството е по реда на чл. 288 ГПК.

Образувано е по касационна жалба на „НАДЕЖДА-Б. Г. ООД срещу решение №.209/9.05.24 по г. д.№.178/24 на ОС Плевен, с което, след отмяна на реш.№.173/28.12.23 по г. д.№.35/23 на РС Кнежа, предявеният срещу касатора иск с правно основание чл. 19 ал. 3 ЗЗД е уважен и предварителен договор от 15.11.19 за продажба на недвижим имот е обявен за окончателен при условие, че купувачът М. И. В. плати на продавача „Надежда-Б. Г. ООД сумата 17000лв., съставляваща остатък от цената на имота.

Ответната страна М. В. оспорва жалбата; претендира разноски.

Касационната жалба е подадена в срока по чл. 283 ГПК, от процесуално легитимирано за това лице, срещу подлежащо на касационно обжалване въззивно решение и е процесуално допустима.

За да се произнесе относно наличието на предпоставките по чл. 280 ГПК за допускане на касационно обжалване на въззивното решение, ВКС съобрази следното:

С обжалваното решение е прието, че с предварителен договор от 15.11.19 „Надежда-Б. Г. ООД /продавач/ се е задължило да продаде на М. В. /купувач/ недвижим имот /поземлен имот с идентификатор ... и площ 4.700 дка, ІІІ категория, м.М., К. з., съставляващ имот №... по плана за земеразделяне на [населено място] с построените в него две селскостопански сгради - с идентификатори ... (застроена площ 574кв. м) и ... (застроена площ 10кв. м)/ за цена 43 000лв., която не подлежи на промяна до окончателното прехвърляне на имота: окончателният договор следва да бъде сключен в срок до 28.02.20 включително, до която дата продавачът трябва да осигури всички необходими документи за изповядването на сделката, а купувачът - да плати уговорената част от цената съгласно чл. 4.2 от договора; в последния е предвидено, че цената е платима на две части-23 000лв. в срок до 30.11.19 /на три вноски в касата на дружеството-която сума служи като задатък/ и 20 000лв. в срок до 20.12.19 /на три вноски в касата на дружеството/, като продавачът се задължава до 31.01.20 вкл. да осигури всички необходими документи за нотариалната продажба и да се споразумее с купувача за дата и час, в който да се явят пред нотариус за сключване на окончателен договор и да прехвърли имота на купувача в деня на плащането на цената му. От събраните доказателства /нотариални актове от 21.06.99 и 24.02.03 и приложените към молба от 17.10.23/ се установява, че ответното дружество е собственик на процесния недвижим имот, а ищцата е платила в негова полза /с 4 бр. квитанции/ общо 26000лв. - 3 000лв. на 16.12.19; 3 000лв. на 13.11.19, 10 000лв. на 13.11.19 и 10 000лв. на 13.11.19, като до 20.11.19 са платени 23 000лв. - съгласно клаузите на предварителния договор, а до 20.12.19-от общо дължимата сума 20 000лв. - 3 000лв. Посочено е и, че към датата на сключване на предварителния договор 15.11.19 Н. М. /подписал го за продавач/ е заемал длъжността управител на ответното дружество /и е бил вписан в ТРЮЛНЦ като такъв/, което се е представлявало от двама управители поотделно; в констативен протокол от 29.07.22 /на нотариус Н. Д./ е отразено, че този управител се е явил и е заявил, че общото събрание на дружеството все още не е взело решение за извършване на продажбата, тъй като съдружниците не могат да се съберат на събрание /съгласно чл. 15 ал. 2 т. 7 от дружествения договор на дружеството общото събрание взема решение за придобиване и отчуждаване на недвижими имоти и вещни права върху тях/; решение на ОС на ООД по чл. 137 ал. 1 т. 7 ТЗ, обаче, не е необходимо условие за действителност на разпоредителната сделка с недвижим имот, собственост на дружеството, или вещно право върху него, сключена от представляващия дружеството орган-управител/управители - съгласно ТР №.3/15.11.13 по тълк. д.№.3/13, ОСГТК, като възраженията за недействителност поради липса на представителна власт са намерени за неоснователни.

При така установените обстоятелства е прието, че съгласно чл. 19 ал. 2 ЗЗД предварителният договор трябва да съдържа уговорки относно съществените условия на окончателния, като когато се касае за договор за продажба, съществените условия са относно вещта и цената. Процесният договор удовлетворява горните изисквания – включва уговорки относно предмета му /имотът е описан в чл. 1.1/, цената и начина на плащане, условията, при които цената трябва да бъде платена, срок за изповядване. Не се отразява на действителността на договора обстоятелството, че не е посочен адрес на купувача, тъй като същият е индивидуализиран с име и ЕГН; не е необходимо и в предварителния договор имотите да се описват така, както в нотариален акт; за подписването му не са били нужни данъчни оценки, скици, удостоверение от търговския регистър и каквито и да било други документи /с молба от 17.10.23 от ищцата са представени: удостоверение за данъчна оценка по чл. 264 ал. 1 ДОПК; скици на поземлен имот от 12.07.23, издадени от СГКК [населено място], удостоверение за търпимост от 13.10.23/. Купувачът е платил първата част от продажната цена в размер на 23000лв. в договорения срок – до 30.11.19, а към 16.12.19-още 3000лв. – или общо 26000лв. При това положение въззивната инстанция се е позовала на ТР №.4/9.05.23 на ВКС по тълк. д.№.4/20, ОСГТК - съгласно което съдът, сезиран с иск по чл. 19 ал. 3 ЗЗД на купувача, който не е изплатил напълно договорената цена, може да обяви за окончателен по реда и при условията на чл. 362 ал. 1 ГПК предварителен договор за покупко-продажба, съдържащ уговорка, че окончателният договор ще се сключи след заплащане на цялата цена. На база горните постановки е прието, че искът трябва да бъде уважен, като на основание чл. 362 ал. 1 ГПК ищцата следва да заплати на ответника 17 000 лв.- неплатен остатък от покупната цена, в двуседмичен срок от влизане в сила на решението, а при неизпълнение на това условие по искане на продавача съдът може да обезсили решението.

Съгласно чл. 280 ГПК въззивното решение подлежи на касационно обжалване, ако са налице предпоставките разпоредбата за всеки отделен случай. Касаторът се позовава общо на чл. 280 ал. 1 и ал. 3 ГПК във връзка с въпросите: 1.“Може ли да се обяви за окончателен предварителен договор, по който купувачът е имал задължение да плати цялата цена на имотите в конкретно определени срокове на вноски в определени размери, в общ срок за заплащане на цялата цена, внесъл е само задатък от 23000лв. и не е изпълнил в никаква степен задължението си да заплати до кроя на 2019г. остатъкът от 17000лв.?“; 2.“Намира ли приложение ТР 4/9.05.23 на ВКС в случаите, когато в предварителния договор не е уговорено общо, че окончателният договор ще се сключи под условие да се заплати уговорената по размер цена, а заплащането на определените по размер вноски следва да се внесат в конкретно определени срокове?“; 3.“Приложим ли е чл. 362 ГПК в случай на неизпълнение от страна на купувача на задължението за заплащане на цената при определени суми и срокове, когато сроковете за плащане са уговорени между страните, уговорена е и датата краен срок за изповядване на сделката при нотариус?“.

Настоящият състав намира, че предпоставките на чл. 280 ГПК за допускане на касационно обжалване на въззивното решение не са налице.

Първият въпрос не съставлява правен въпрос по смисъла на чл. 280 ал. 1 ГПК. Съгласно дадените с т. 1 на ТР №.1/09 на ОСГТК на ВКС разяснения, материалноправен или процесуалноправен въпрос по смисъла на чл. 280 ал. 1 ГПК е този, който е включен в предмета на спора, обусловил е правната воля на съда, обективирана в решението му, и поради това е от значение за изхода по конкретното дело, за формиране решаващата воля на съда, но не и за правилността на обжалваното решение, за възприемане на фактическата обстановка от въззивния съд или за обсъждане на събраните по делото доказателства. Изведеният от касатора въпрос е конкретен, фактически, свързан с конкретните обстоятелства по делото; отговора му може да бъде даден след преценка на събраните по делото доказателства, с акта по същество – решението, а не в настоящата фаза на селекция на касационните жалби по критериите на чл. 280 ГПК. Предвид изложеното той не съставлява годно общо основание по смисъла на чл. 280 ал. 1 ГПК и не би могъл да обоснове допускане до касационно обжалване.

Останалите два въпроса касаят условията, при които може да бъде обявен предварителен договор за окончателен с оглед уговорките относно падежа на задълженията за плащане на цената и сключване на окончателен договор и приложението на чл. 362 ГПК. По същите практика е уеднаквена с ТР 4/20 от 09.05.23 по тълк. д.№.4/20, ОСГТК, с което е прието, че съдът, сезиран с иск по чл. 19 ал. 3 ЗЗД на купувача, който не е изплатил напълно договорената цена, може да обяви за окончателен по реда и при условията на чл. 362 ал. 1 ГПК предварителен договор за покупко-продажба, съдържащ уговорка, че окончателният договор ще се сключи след заплащане на цялата цена. Посочено е, че когато падежът на задължението за сключване на окончателния договор е уговорен като календарна дата и/или като определен срок от сключването на предварителния договор, изискуемостта на задължението на продавача настъпва с изтичането на този срок; ако към този момент купувачът не е изпълнил задължението си за плащане на цената и е неизправна страна по договора, правата на продавача са уреждат от разпоредбата на чл. 362 ал. 1 ГПК; обстоятелството, че купувачът не е заплатил цялата продажна цена, не представлява пречка за успешното провеждане на иска по чл. 19 ал. 3 ЗЗД и в хипотезите, когато това е предвидено като условие на предварителния договор за сключването на окончателния; заплащането на уговорената цена от купувача, дори и когато в предварителния договор е предвидено то да се осъществи преди сключването на окончателния договор, не следва да се разглежда като абсолютна предпоставка за основателността на иска по чл. 19 ал. 3 ЗЗД и съответно липсата й да има за задължителна последица отхвърлянето на претенцията; дори и в производството по иска с правно основание чл. 19 ал. 3 ЗЗД да се установи, че ищецът купувач е неизправен и неизпълнението на задължението за заплащане на цената не се дължи на обективни причини или на забава на кредитора, това обстоятелство не е пречка за уважаването на иска, когато то не е довело до прекратяване на облигационната връзка между страните; при виновно неизпълнение от страна на купувача по предварителния договор в полза на ответника продавач се е породило правото да го развали; след като той не е упражнил това право с изявление до купувача преди предявяването иска или в хода на производството, то и за двете страни е налице интерес от запазването на облигационната връзка и осъществяването на крайния резултат, към който е насочена – сключване на окончателния договор; в този случай с постановеното по делото решение съдът ще разреши спора относно точния размер на дължимата по договора цена като уважи иска, но при прилагане на посоченото в чл. 362 ал. 1 ГПК условие цената да се плати в двуседмичен срок от влизане на решението в сила. Въззивната инстанция не се е отклонила от така установената – и вече уеднаквена задължителна практика-напротив, съобразила се е с нея. Приела е, че е налице неизпълнение на задължението на купувача да плати изцяло дължимата цена - която, предвид уговорените падежи на задължението за плащане на цената и за сключване на окончателния договор, е следвало да бъде платена на дати преди крайния срок за подписване на последния - т. е. предварителният договор съдържа уговорка, че окончателният договор ще се сключи след заплащане на цялата цена – и съответно е съобразила приложимите постановки на ТР 4/20, ОСГТК. Предвид изложеното не е налице твърдяната хипотеза на чл. 280 ал. 1 ГПК.

С оглед всичко изложено по-горе, касационно обжалване на въззивното решение не следва да се допуска. Предвид изхода на спора на ответната страна се дължат направените разноски в размер на 4000лв. платен адвокатски хонорар на основание чл. 78 ал. 1 ГПК.

Мотивиран от горното, ВКС, състав на ІІІ ГО,

О П Р Е Д Е Л И :

НЕ ДОПУСКА касационно обжалване на решение №.209/9.05.24 по г. д.№.178/24 на ОС Плевен.

ОСЪЖДА „НАДЕЖДА - Б. Г. ООД да плати на М. И. В. 4000лв. /четири хиляда лева/ разноски на основание чл. 78 ал. 1 ГПК.

Определението е окончателно.

ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЧЛЕНОВЕ: