РЕШЕНИЕ
№ 698
София, 20.11.2025 год.
Върховният касационен съд на Р. Б. Четвърто гражданско отделение в открито заседание на двадесет и седми октомври през две хиляди двадесет и пета година в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: Мими Фурнаджиева
ЧЛЕНОВЕ: Велислав Павков
Десислава Попколева
с участието на секретаря Р. С. като разгледа докладваното от съдия Попколева гр. дело № 329 по описа за 2025 год., за да се произнесе взе предвид следното:
Производството е по чл. 290 ГПК.
С определение № 3934 от 06.08.2022 г. е допуснато по касационна жалба на Д. Й. Д., чрез адв. Ч., касационно обжалване на решение № 264 от 25.10.2024 г. по в. гр. д. № 290/2024 г. на Окръжен съд Добрич, с което като е отменено решение № 15/22.02.2024 г. на Районен съд Г. Т. постановено по гр. д. № 273/2023 г., е отхвърлен предявения от касатора срещу „К. П. Е. ООД, Х. И. П., К. И. П., Х. И. П. и К. И. П., иск с правно основание чл. 26, ал. 1, предл. 1 ЗЗД за прогласяване нищожността на клаузата на чл. 3 от договор за наем на земеделска земя с рег. № 330/20.02.2020 г., вписан в СВ под акт № 190, том I, рег. № 392/20.02.2020 г. в частта относно уговорения срок на действие на договора след 30.09.2023 г. до 1.10.2030 г., поради противоречие със закона, по отношение на 8/16 ид. части от поземлен имот с идентификатор 81219.29.23 по КККР на [населено място] - нива с площ от 10 832 кв. м., които идеални части понастоящем съответстват на новообразуван ПИ с идентификатор 81219.29.35, с начин на трайно ползване – нива с площ от 5417 кв. м., за 8/16 ид. ч. от поземлен имот с идентификатор 81219.28.17 по КККР на [населено място] - нива с площ от 27 509 кв. м., които идеални части понастоящем съответстват на новообразуван ПИ с идентификатор 81219.28.39, с начин на трайно ползване – нива с площ от 13 756 кв. м. и за 8/16 ид. ч. от поземлен имот с идентификатор 81219.28.11 по КККР на [населено място] - нива с площ от 104 015 кв. м. които идеални части понастоящем съответстват на новообразуван ПИ с идентификатор 81219.28.41, с начин на трайно ползване – нива с площ от 52007 кв. м.
Касаторът обжалва въззивното решение като поддържа, че то е неправилно поради нарушение на материалния закон, съществено нарушение на съдопроизводствените правила – на нормите на чл. 235, ал. 2 и ал. 3 ГПК, вменяващи задължение на съда да основе решението си върху установените по делото обстоятелства, при съобразяване и преценка на всички събрани по делото доказателства, и е необосновано. Изложено е становище за неправилност на изводите на съда, че доколкото последицата от нарушаване на императивната разпоредба на чл. 229, ал. 2 ЗЗД е изрично определена в закона и предвижда, че наемното правоотношение за по-дълъг от разрешения срок има действие за тригодишен срок, то нарушаването й не води до нищожност на уговорката за срок на основание чл. 26, ал. 1, предл. 1 ЗЗД. В открито съдебно заседание касаторът не се явява и не се представлява.
Насрещните страни по жалбата – „К. П. Е. ООД, Х. И. П., К. И. П., Х. И. П. и К. И. П., чрез пълномощника си адв. А., са депозирали отговор на касационната жалба, в който поддържат становище, че ищецът няма интерес от предявяване на установителен иск за прогласяване нищожността на клаузата за срока на наемния договор, тъй като чрез него не би могъл да постигне целената от него защита, а същевременно за него съществува друг иск, с който може да постигне целената положителна промяна в правната си сфера. Изложено е и становище за неоснователност на доводите в касационната жалба за неправилност и необоснованост на въззивното решение. Претендират сторените разноски за производството пред ВКС. В открито съдебно заседание насрещните страни по жалбата не се явяват и не се представляват.
Обжалването на въззивно решение е допуснато на основание чл. 280, ал. 1, т. 1 ГПК по материалноправния въпрос „нищожна ли е на основание чл. 26, ал. 1 ЗЗД вр. чл. 229, ал. 2 ЗЗД клауза, уговорена в договор за наем на земеделска земя от лица, които могат да извършват действия по обикновено управление с имота, обект на наема, в частта й относно уговорения срок на договора над три години“ за да се провери дали даденото от въззивния съд разрешение противоречи на даденото такова в решение № 75/24.07.2012 г. по т. д.№ 194/2011 г. на II т. о. на ВКС.
За да отмени решението на първоинстанционноия съд и вместо него да постанови друго, с което да отхвърли установителния иск за нищожност на клаузата относно уговорения срок на действие на процесния договор за наем за периода след 30.09.2023 г., въззивният съд е приел следното от фактическа страна: към датата на сключване на договора за наем на земеделска земя с рег. № 330/20.02.2020 г. вписан в СВ под акт № 190, том I, рег. № 392/20.02.2020 г., имотите, предмет на договора са били съсобствени между ищеца и ответниците Х. И. П., К. И. П., Х. И. П. и К. И. П., при квоти 8/16 ид. ч. за ищеца и по 2/16 ид. ч. за всеки от ответниците; съсобствеността е прекратена с влязла в сила на 18.01.2023 г. съдебна спогодба, вписана на 19.01.2023 г., като ищецът е придобил в дял и изключителна собственост следните имоти: новообразуван ПИ с идентификатор 81219.29.35, с начин на трайно ползване – нива с площ от 5417 кв. м., новообразуван ПИ с идентификатор 81219.28.39, с начин на трайно ползване – нива с площ от 13 756 кв. м. и новообразуван ПИ с идентификатор 81219.28.41, с начин на трайно ползване – нива с площ от 52007 кв. м.; с процесния договор за наем на земеделска земя, сключен на основание чл. 4а ЗСПЗЗ, ответниците, притежаващи 50% от съсобствеността върху имотите, са ги предоставили за ползване на ответника „К. П. Е. ООД, за срок от 10 стопански години, с начало на действие на срока от 1.10.2020 г. и край на стопанската 2029/2030 г.; след влизане в сила на съдебната спогодба, с която е ликвидирана съсобствеността върху земеделските имоти, ищецът е отправил писмо-покана до наемателя, с което го е уведомил, че в качеството си на собственик на земеделската земя, след извършена съдебна делба с останалите съсобственици, която попада в масивите, които се обработват от ответника съгласно сключения договор за наем от 20.02.2020 г., не желае да ги отдава под наем на последния и не желае същите да бъдат обработвани през новата стопанска година 2023/2024 г.; в отговор на това писмо, ответникът е възразил, че като наемател на имотите, вкл. и на тези, притежавани от ищеца в индивидуална собственост, ще продължи да ги ползва за целия срок на договора, като се е позовавал на нормата на чл. 4а, ал. 2 ЗСПЗЗ и е изложил становище, че процесният договор за наем е противопоставим на ищеца, макар и последният да не е страна по него, съответно че ползването на процесните имоти е на валидно и противопоставимо правно основание, както през стопанската 2023/2024 г., така и до изтичане на срока на договора; При така установената фактическа обстановка, въззивният съд е приел, че установителният иск с правно основание чл. 26, ал. 1, предл. 1 ЗЗД по отношение на клаузата за срока на договора за наем на земеделска земя в частта, надхвърляща 3 годишния срок по чл. 229, ал. 2 ЗЗД, е неоснователен. За да достигне до този извод, при съобразяване на задължителните разяснения, дадени в ТР № 7/13.01.2023 г. по тълк. дело № 7/2020 г. на ОСГТК на ВКС, е приел, че ищецът правилно е насочил иска за нищожност на клауза от договор, по който не е страна, срещу всички страни по този договор; че като носител на вещното право на собственост върху имотите, предмет на договора, има защитим правен интерес от установяване на нищожността на клаузата; че основанията за нищожност по чл. 26 ЗЗД се преценяват към момента на сключване на договора и доколкото съсобствениците, сключили договора за наем от 20.02.2020 г., са притежавали повече от 25% ид. ч. от съсобствеността върху имотите /общо 50% ид. ч./ към този момент, то е спазена разпоредбата на чл. 4а, ал. 2 ЗСПЗЗ, съгласно която договор за наем на земеделска земя със срок над една година, се сключва от съсобственик/съсобственици, притежаващи повече от 25% ид. ч. от съсобствения имот, като в тези случаи отношенията между съсобствениците се урежда съгласно чл. 30, ал. 3 ЗС; от друга страна, договорът за наем е действие на управление, а съгласно чл. 229, ал. 2 ЗЗД лицата, които могат да вършат само действия по обикновено управление, не могат да сключват договор за наем за повече от три години, а ако сключат такъв за по-дълъг срок, той има сила за неучаствалите в сключване на договора съсобственици само за три години, респ. за срока над три години договорът за наем им е непротивопоставим; при съобразяване на казуалната практика на ВКС – решение по гр. д. № 2173/2023 г. на II г. о. и решение по гр. д. № 810/2010 г. на IV г. о., въззивният съд е приел, че нормата на чл. 4а, ал. 2 ЗСПЗЗ не изключва приложението на чл. 229, ал. 2 и ал. 3 ЗЗД; че нормата на чл. 229, ал. 2 ЗЗД урежда не валидността на договора за наем по отношение на сключилите го страни, а неговото действие по отношение на собственика на имота, като по изричната разпоредба на чл. 229, ал. 3 ЗЗД го редуцира до максималния срок; след като последицата от нарушаване на императивната разпоредба на чл. 229, ал. 2 ЗЗД е изрично определена от закона по задължителен начин в нормата на чл. 229, ал. 3 ЗЗД, нарушаването й не води до нищожност на клаузата, с която е уговорен по-дълъг от разрешения в закона срок.
Преди да се даде отговор на повдигнатия материалноправен въпрос, следва да се посочи, че доводите на ответниците за липса на правен интерес за ищеца от предявяване на установителен иск с правно основание чл. 26, ал. 1 ЗЗД по отношение на клаузата за срок в договора за наем в частта, с която е уговорен срок над три години, са неоснователни. По делото няма спор, че процесният договор за наем на земеделска земя е вписан в СВ под акт № 190, том I, рег. № 392/20.02.2020 г., като вписването има оповестително –защитно действие. Оповестителното действие създава предпоставка за всяко трето лице да извърши проверка в съответната служба по вписванията дали недвижимият имот се държи от наемател и да прецени дали за него ще съществува задължение да търпи държането му от наемателя, ако го придобие от наемодателя. Правната рамка на защитното действие на вписването се урежда в нормата на чл. 237, ал. 1 ЗЗД, според която при прехвърляне на недвижим имот, вписаният в имотния регистър договор за наем, сключен за срок по-дълъг от една година, остава в сила спрямо приобретателя на наетия недвижим имот. Тази разпоредба следва да се тълкува в смисъл, че вписването поражда рефлексно действие на договора по смисъла на чл. 21, ал. 1 ЗЗД спрямо приобретателя. Ето защо, вписването на договора може да се разглежда като тежест на имота, която ще премине в патримониума на приобретателя, тъй като последният замества наемодателя в наемното правоотношение и за него възниква задължението да предостави ползването на имота на наемателя за уговорения срок. Същевременно, съгласно съдебната трайната практика на ВКС /определение по ч. гр. д. № 35/2012 г. на I г. о. и определение по ч. гр. д. № 3108/2013 г. на II г. о./, актът, по силата на който се прекратява наемното правоотношение или се удостоверява правопрекратителен юридически факт, не подлежи на вписване или отбелязване към вече вписан договор за наем. С оглед изложеното и поради факта, че в конкретния случай ищецът е придобил в дял и изключителна собственост част от недвижимите имоти, предмет на сключения договор за наем, по който той не е страна, след вписването на последния в имотния регистър, за него като приобретател/собственик на имотите, е налице правен интерес от установяване със сила на пресъдено нещо по отношение на страните по договора за наем, на частичната нищожност на клаузата за срок на договора за наем в частта, с която е уговорен такъв за над три години, поради противоречието й с нормата на чл. 229, ал. 2 ЗЗД.
По повдигнатия в хипотезата на чл. 280, ал. 1, т. 1 ГПК материалноправен въпрос:
Съгласно съдебната практика на ВКС /решение № 545/17.09.2024 г. по гр. д. № 1062/2023 г., на I г. о. и решение № 179/23.07.2015 г. по гр. д. № 3104/2014 г. на IV г. о./, договор за наем на земеделска земя, сключен от лица които имат право да извършват действия по обикновено управление, не може да бъде за срок по-дълъг от три години. Приема се, че разпоредбата на чл. 4а ЗСПЗЗ не изключва приложението на чл. 229, ал. 2 и ал. 3 ЗЗД, т. е. макар съсобствениците, притежаващи повече от 25% от вещта, да могат да сключват договор за наем с трето лице, обвързващ всички съсобственици, срокът на този договор не може да надхвърля 3 години, тъй като в този случай те извършват действие на обикновено управление. Ако договорът е сключен за по-дълъг срок, на основание чл. 229, ал. 3 ЗЗД, същият има действие за останалите съсобственици за три години. В този контекст, клауза в договор за наем на земеделска земя, сключен от лица, които имат право да извършват само действия на обикновено управление, е нищожна в частта относно уговорения срок, който надхвърля три години. В цитираното от касатора решение № 75/24.07.2012 г. по т. д.№ 194/2011 г. на II т. о. на ВКС, наред с предявените осъдителни искове с правно основание чл. 233 и чл. 232, ал. 2 ЗЗД, съдът се произнесъл и по приет за разглеждане инцидентен установителен иск с правно основание чл. 212 ГПК вр. чл. 26, ал. 1 ЗЗД за признаване нищожност на клауза в сключен договор за наем, обективираща съгласие за сключване на безсрочен договор за наем, като противоречаща на императивната разпоредба на чл. 229, ал. 1 и ал. 2 ЗЗД и чл. 15, ал. 3, т. 10 ЗК. Прието е, че с разпоредбата на чл. 229, ал. 2 ЗЗД е въведена императивна забрана за лицата, които могат да извършват само действия по обикновено управление на вещта, да сключват договори за наем за повече от три години. Изхождайки от изведеното в доктрината и съдебната практика /ТР № 91 от 1.10.1974 г. по гр. д. № 63/74 г., ОСГК на ВС/ разбиране, че макар да носи белезите на сделка на управление, сключеният за повече от три години наемен договор наподобява сделка на разпореждане, тъй като ограничава възможността на наемодателя да ползва отдадената под наем вещ през продължителен период от време, съдебният състав на ВКС е приел, че сключването на договор за наем за повече от три години от лице, което е носител само на права за обикновено управление, съставлява основание за редуциране на уговорения срок до три години по силата на чл. 229, ал. 3 ЗЗД и прекратява действието на договора по силата на закона с изтичане на тригодишния срок, поради което клаузата на договора, с която е предвидено договорът да продължи да действа за неопределен период от време след изтичане на тригодишния срок, противоречи на императивните разпоредби на чл. 229, ал. 1 и ал. 2 ЗЗД, което я прави нищожна съгласно чл. 26, ал. 1 ЗЗД. При тези мотиви, съставът на ВКС е уважил предявения инцидентен установителен иск, че клаузата за срока в процесния договор за наем е нищожна а основание чл. 26, ал. 1 ЗЗД поради противоречие със закона – чл. 229, ал. 1 и ал. 2 ЗЗД.
Настоящият състав споделя напълно тази практика на ВКС, като към изложените аргументи следва да се добави, че нормите на чл. 229, ал. 1-3 ЗЗД са императивни и ако договорът за наем е сключен от лица, които могат да извършват единствено действия по обикновено управление, за срок по-дълъг от три години, то е налице нарушение на нормата на чл. 229, ал. 2 ЗЗД, съответно уговорката за срока, се явява частично нищожна. По силата на чл. 26, ал. 4, предл. 1 ЗЗД, недействителната част на уговорка за срока на договора е заместена по право от императивната норма на чл. 229, ал. 3 ЗЗД, според която в този случай срокът на договора се редуцира за срок от три години.
С оглед отговора на правния въпрос, обжалваното въззивно решение се явява неправилно поради нарушение на материалния закон и следва да бъде отменено на основание чл. 293, ал. 2 ГПК, а спорът решен по същество от касационната инстанция. В конкретния случай фактите по делото са правилно установени от въззивния съд. Правилни са и изводите му, че съсобствениците, сключили договора за наем от 20.02.2020 г. като наемодатели, са притежавали повече от 25% ид. ч. от съсобствеността върху имотите /общо 50% ид. ч./, поради което е спазена разпоредбата на чл. 4а, ал. 2 ЗСПЗЗ, съгласно която договор за наем на земеделска земя със срок над една година, се сключва от съсобственик/съсобственици, притежаващи повече от 25% ид. ч. от съсобствения имот; че договорът за наем е действие на управление, а съгласно чл. 229, ал. 2 ЗЗД лицата, които могат да вършат само действия по обикновено управление, не могат да сключват договор за наем за повече от три години, а ако сключат такъв за по-дълъг срок, той има сила за неучаствалите в сключване на договора съсобственици само за три години, респ. за срока над три години договорът за наем им е непротивопоставим, както и че нормата на чл. 229, ал. 2 ЗЗД е императивна. Неправилно обаче е приел, че след като в закона – чл. 229, ал. 3 ЗЗД по задължителен начин е определена последицата от нарушаване на императивната разпоредба на чл. 229, ал. 2 ЗЗД, то това не води до нищожност на клаузата, с която е уговорен по-дълъг от разрешения в закона срок. В случая клаузата за срока на наемния договор е частично нищожна – само за срока, надхвърлящ три години, поради нарушение на императивната норма на чл. 229, ал. 2 ЗЗД. С оглед изложеното, предявеният установителен иск с правно основание чл. 26, ал. 1, предл. 1 ЗЗД се явява основателен и следва да бъде уважен.
При този изход на спора, на касатора се дължат сторените разноски за държавни такси и за адвокатско възнаграждение за въззивното и за касационното производство, които са в общ размер на 2372,34 лв.
Мотивиран от горното, Върховният касационен съд,
Р Е Ш И :
ОТМЕНЯ решение № 264 от 25.10.2024 г., постановено по в. гр. д. № 290/2024 г. по описа на Окръжен съд Добрич, като вместо него постановява:
ПРОГЛАСЯВА ЗА НИЩОЖНА по предявения от Д. Й. Д. с ЕГН [ЕГН] срещу „К. П. Е. ООД, ЕИК[ЕИК], Х. И. П., ЕГН [ЕГН], К. И. П., ЕГН [ЕГН], Х. И. П., ЕГН [ЕГН] и К. И. П., ЕГН [ЕГН], иск с правно основание чл. 26, ал. 1 ЗЗД поради противоречие със закона – чл. 229, ал. 2 вр. ал. 3 ЗЗД, клаузата на чл. 3 от договор за наем на земеделска земя с рег. № 330/20.02.2020 г., вписан в СВ под акт № 190, том I, рег. № 392/20.02.2020 г. в частта относно срока на договора след 30.09.2023 г. до 1.10.2030 г., за 8/16 ид. части от поземлен имот с идентификатор 81219.29.23 по КККР на [населено място] - нива с площ от 10 832 кв. м., които идеални части понастоящем са идентични с новообразуван ПИ с идентификатор 81219.29.35, с начин на трайно ползване – нива с площ от 5417 кв. м., за 8/16 ид. ч. от поземлен имот с идентификатор 81219.28.17 по КККР на [населено място] - нива с площ от 27 509 кв. м., които идеални части понастоящем са идентични с новообразуван ПИ с идентификатор 81219.28.39, с начин на трайно ползване – нива с площ от 13 756 кв. м. и за 8/16 ид. ч. от поземлен имот с идентификатор 81219.28.11 по КККР на [населено място] - нива с площ от 104 015 кв. м. които идеални части понастоящем са идентични с новообразуван ПИ с идентификатор 81219.28.41, с начин на трайно ползване – нива с площ от 52 007 кв. м.
ОСЪЖДА „К. П. Е. ООД, ЕИК[ЕИК], Х. И. П., ЕГН [ЕГН], с адрес [населено място], [улица], ап. 6, К. И. П., ЕГН [ЕГН], с адрес [населено място], [улица], ап. 7, Х. И. П., ЕГН [ЕГН], с адрес [населено място], [улица], ап. 7 и К. И. П., ЕГН [ЕГН], с адрес [населено място], [улица], ап. 6, да заплатят на Д. Й. Д., ЕГН [ЕГН], с адрес [населено място], м-ст „Е.“, ул. „19-та“ № 8, на основание чл. 78, ал. 1 ГПК, сумата от 2 372,34 лв. - разноски за въззивната и за касационната инстанция.
Решението не подлежи на обжалване.
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЧЛЕНОВЕ: