Р Е Ш Е Н И Е

№ 50108

гр.София, 05.10.2023 г.

Върховният касационен съд на Р. Б.

четвърто гражданско отделение, в открито съдебно заседание на

двадесет и пети септември две хиляди двадесет и трета година,

в състав:

ПРЕДСЕДАТЕЛ: Василка Илиева

ЧЛЕНОВЕ: Борис Илиев

Ерик Василев

при секретаря К. П. и прокурора

като разгледа докладваното от Б. И. гр. д.№ 3199/ 2020 г.

за да постанови решението, взе предвид следното:

Производството е по чл.290 ГПК.

С определение № 149/ 05.03.2021 г. по настоящето дело по жалба на П. Х. Г. е допуснато касационно обжалване на въззивно решение на Софийски апелативен съд № 1427 от 02.07.2020 г. по в. гр. д.№ 6111/ 2019 г., с което е отхвърлен предявеният от жалбоподателя против сдружение „„А. С. прес“” иск, квалифициран по чл.19 ал.3 ЗЗД, за обявяване за окончателен на предварителен договор от 10.07.2013 г. за продажба на недвижим имот, с който сдружение „„А. С. прес“” в качеството му на продавач, се задължава да продаде на П. Х. Г., в качеството му на купувач, собствения си недвижим имот, а именно: апартамент № 16, находящ се в [населено място], район И. [жк], със застроена площ от 89,77 кв. м., заедно с припадащите се 3,708 % идеални части от общите части на вх.А на сградата и толкова идеални части от правото на строеж върху мястото, който апартамент съобразно влязлата в сила кадастрална карта и кадастрални регистри, одобрени със Заповед № РД-18-27/03.04.2012 г. на Изпълнителния директор на АГКК представлява самостоятелен обект в сграда № 1, разположена в поземлен имот, с идентификатор ***, предназначение на самостоятелния обект: Жилище, апартамент с идентификатор ***, с адрес на имота: [населено място], район Искър, ж. к. Д. 2”, с площ 89,77 кв. м., при съседни самостоятелни обекти в сградата: на същия етаж: *****, под обекта: *****, над обекта: ****, с прилежащи части: мазе № 16-2, 69 кв. м и 3,708 % идеални части от общите части на сградата, за сумата от 47 300 лв.

Обжалването е допуснато при условията на чл.280 ал.1 т.1 ГПК по правния въпрос може ли съдът да обяви за окончателен предварителен договор за продажба, по който не е платена договорената продажна цена, макар в него да е уговорено, че окончателният договор ще бъде сключен след заплащането на цялата продажна цена.

По този въпрос е постановено Тълкувателно решение № 4 от 09.05.2023 г. на ВКС по тълк. д. № 4/ 2020 г., ОСГТК, което уеднаквява противоречивата практика на отделни състави на ВКС при разрешаване на спорове дали неизправният купувач по предварителен договор за покупко-продажба може успешно да упражни преобразуващото си право по чл.19 ал.3 ЗЗД и да иска обявяването на договора за окончателен. Отговорът на въпроса, който е даден с посоченото тълкувателно решение и поради това задължителен за всички съдилища в страната, е положителен. Съдът, сезиран с иск по чл.19, ал.3 ЗЗД на купувача, който не е изплатил напълно договорената цена, може да обяви за окончателен по реда и при условията на чл.362 ал.1 ГПК предварителен договор за покупко-продажба, съдържащ уговорка, че окончателният договор ще се сключи след заплащане на цялата цена. В мотивите на решението е изяснено, че дори и в производството по иска да се установи, че ищецът – купувач е неизправен и неизпълнението на задължението за заплащане на цената не се дължи на обективни причини или на забава на кредитора, това обстоятелство не е пречка за уважаването на иска, когато то не е довело до прекратяване на облигационната връзка между страните. При виновно неизпълнение от страна на купувача по предварителния договор в полза на ответника - продавач се е породило правото да го развали. След като той не е упражнил това право с изявление до купувача преди предявяването иска или в хода на производството, то и за двете страни е налице интерес от запазването на облигационната връзка и осъществяването на крайния резултат, към който е насочена – сключване на окончателния договор. В този случай с постановеното по делото решение съдът ще разреши спора относно точния размер на дължимата по договора цена, като уважи иска, но при прилагане на условието цената да се плати в двуседмичен срок от влизане на решението в сила.

В обжалваното въззивно решение на този въпрос е даден противоположен отговор, защото съдът е приел, че ищецът не бил изправна страна по този договор. Приел, че макар договорът да не бил развален, купувачът не е изплатил договорената продажна цена в уговорения срок /до 17.07.2013 г./, а след тази дата е отпаднало задължението на продавача-ответник да продаде имота на купувача-ищец. Ирелевантно било какви са причините за забавата на купувача, щом нямало промяна в договорения срок по взаимно съгласие на страните по договора. С оглед отговора на въпроса, по който касационното обжалване е допуснато, тези изводи са направени в нарушение на материалния закон - касационно основание по чл.281 т.3 пр.1 ГПК – поради което обжалваното решение подлежи на отмяна. Доколкото не се налага извършване на други съдопроизводствени действия, спорът следва да бъде разгледан по същество от касационната инстанция /арг. чл.293 ал.3 ГПК/.

От фактическа страна по делото е установено, че с нотариален акт № 56, том І, рег.№ 1249, дело 46 от 2002 г., „А. С. прес“ е призната за собственик на следния недвижим имот: апартамент № 16, находящ се в [населено място], район И., [жк], със застроена площ от 89,77 кв. м., при съседи: от изток-тревна площ, от запад-тревна площ и улица, от север-стълбище и ап. № 17, юг - ап.№ 51 във вх.Б на М., отгоре - ап.№ 20 сем. К., отдолу - ап.№ 12 на сем. Т., заедно с мазе № 16 с площ 2,69 кв. м., при съседи: изток-коридор, запад-мазе № 5, север-тревна площ, юг-коридор, заедно с припадащите се 3.708 % идеални части от общите части на вх.А на сградата и толкова идеални части от правото на строеж върху мястото.

С протоколно решение на Управителния съвет на сдружението - ответник /УС/ от 24.11.2001 г., подписано от председателя на УС и всички негови членове, било прието да бъде извършена продажба на апартаменти, собственост на ответника /между които и процесния апартамент 16/ при продажна цена с включен ДДС не по-малка от данъчната оценка на съответния апартамент. Според показанията на свидетеля Р., главен счетоводител на ответника в процесния период, това решение било принципно; не се знаело предварително на кое лице ще се продаде. Решението на УС винаги било свързано с определяне на минимална изискуема цена, като за жилищата това било данъчната оценка, а за другите имоти-пазарната цена.

В чл.25 ал.3 от Устава на „А. С. прес“ било уредено правомощие на председателя на сдружението да сключва договори от името и за сметка на Агенцията съобразно пълномощията предоставени му от Управителния съвет.

На 10.07.2013 г. между ищеца в качеството му на купувач и ответника в качеството на продавач, е сключен предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, по силата на който ответното сдружение чрез законния си представител към 10.07.2013 г. /Н. В. П./ се задължило да продаде на ищеца собствения си недвижим имот, а именно: апартамент № 16, находящ се в [населено място], [жк], за сумата от 47 300 лв., която ще бъде изплатена с банков кредит от Пощенска банка и която ще се преведе в сметката на продавача в офиса на кредитиращата банка, един ден след представяне на вписани нотариален акт на името на купувача, вписана ипотека в полза на банката и удостоверение за тежести, издадено от Агенция по вписванията, от което да е видно, че в полза на банката е вписана първа по ред ипотека и че за имота няма други тежести. Ответникът се е задължил да прехвърли правото на собственост по предвидения в закона ред на купувача в срок до 17.07.2013 г.

Възраженията на ответника, че предварителният договор не е подписан за продавача от Н. П., са неоснователни, тъй като следва да се кредитира заключението на назначената по делото повторна почеркова експертиза. За разлика от вещото лице по първоначалната, вещото лице по повторната експертиза е изследвало оригинала на оспорения писмен документ и е използвало многоброен по обем сравнителен материал от период, близък до датата на изготвяне на оспорения договор. Второто заключение е подробно обосновано, съдържа обяснение за причината за вариантността на изследваните подписи и се подкрепя от свидетелските показания по делото. Затова съдът приема, че оспорването на документа, обективиращ процесния договор, не е доказано и че той е подписан от законния представител на ответното сдружение Н. П..

На 05.09.2013 г. ищецът поискал от Пощенска банка отпускане на жилищно-ипотечен кредит в размер на 47 300 лв. и е изготвен проект на договор за кредит за покупка на недвижим имот в размер на 47 300 лв. за закупуване на процесния апартамент № 16.

Данъчната оценка на имота към 14.05.2013 г. възлиза на сумата от 47 228,80 лв, а пазарната цена на апартамента към същия момент възлиза на 69 000 лв.

До подписването на окончателен договор за продажба не се стигнало, защото за процесния апартамент се водели съдебни спорове /приключили през 2015 г./, а освен това починал председателят, който представлявал Агенцията.

Към настоящия момент данъчната оценка на имота е в размер 43 964,20 лв.

При така установените факти предявеният иск е основателен. Между страните по делото е сключен предварителен договор за покупко–продажба на недвижим имот, който съдържа всички уговорки за съществените елементи на окончателния договор за продажба. Документът, обективиращ договора, е автентичен и е подписан от законния представител на ответното сдружение към месец юли 2013 г. Н. П., въз основа на валидно взето решение на УС на юридическото лице. Възраженията на ответника, че документът е неистински, съдът не възприема по съображения, изложени при обсъждането на доказателствата.

Неоснователно е и възражението на ответника, че договорът е нищожен, тъй като имотът – обект на предварителния договор не е надлежно описан в документа, обективиращ този договор. Вярно е, че в него не са посочени номера на блока и съседи на апартамента, но той препраща към документа за собственост на продавача /нотариален акт № 56, том І, рег.№ 1249, дело 46 от 2002 г./, в който имотът е индивидуализиран детайлно - апартамент № 16, находящ се в [населено място], район И., [жк], със застроена площ от 89,77 кв. м., при съседи: от изток-тревна площ, от запад-тревна площ и улица, от север-стълбище и ап. № 17, юг - ап.№ 51 във вх.Б на М., отгоре - ап.№ 20 сем. К., отдолу - ап.№ 12 на сем. Т., заедно с мазе № 16 с площ 2,69 кв. м., при съседи: изток-коридор, запад-мазе № 5, север-тревна площ, юг-коридор, заедно с припадащите се 3.708 % идеални части от общите части на вх.А на сградата и толкова идеални части от правото на строеж върху мястото.

Неоснователно е и възражението на ответника, че няма изрично решение на УС за продажба на имота на ищеца. В решението на УС за продажба на имоти на сдружението действително не са посочени изрично имена на купувачи, но това не се отразява на валидността на решението, с което председателят на Агенцията е овластен да се разпореди с него в полза на което лице избере.

Уговорената между страните продажна цена е съгласно взетото решение от УС – малко над данъчната оценка към момента на сключване на предварителния договор и съставлява около 70 % от действителната пазарна стойност на имота към същия момент. Затова и възражението за нееквивалентност на престациите по договора е неоснователна, като се има предвид и обстоятелството, че според свидетелските показания продажбата на жилища на сдружението на негови служители по данъчна оценка е било обичайна практика.

А що се касае до възражението на ответника, че договорът не може да бъде обявен за окончателен поради неплащане на цената по него в уговорения срок, то е неоснователно по съображения, посочени в отговора на въпроса, по който касационното обжалване е допуснато. Дори купувачът по предварителния договор да не е изправен, щом договорът не е развален от продавача, съдът следва го обяви за окончателен при условието по чл.362 ал.1 ГПК. Уговорката по чл.2.9. от договора, че ако купувачът не плати уговорената цена до 17.07.2013 г., продавачът има право да продаде имота на трето лице, не променя този извод. Това не съставлява уговорка за разваляне на договора и възникналата от него валидна правна връзка обвързва страните и след посочената дата, ако имотът не е отчужден от продавача. Още повече, че съгласно изрично записаното в договора, продажната цена следва да бъде заплатена един ден след представяне на вписани нотариален акт на името на купувача, вписана ипотека в полза на банката и удостоверение за тежести, от което да е видно, че в полза на банката е вписана първа по ред ипотека и че за имота няма други тежести. Тази уговорка изисква плащането да се извърши не преди, а след сключване на окончателния договор.

Неоснователни са и доводите, че договорът е развален в хода на производството. Развалянето на предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот става с изрично адресно писмено волеизявление, отправено от изправната към неизправната страна и достигнало до последната. Противно на твърденията на ответника, в отговора на исковата молба и във въззивната му жалба не се съдържа такова волеизявление. Отговорът е насочен към съда, а не към ищеца и обективира правни доводи на ответника, поради които той счита договорът за нищожен или за непородил действие, но не и волеизявление за развалянето му. Във въззивната жалба на сдружение „„А. С. прес“се съдържат правни доводи на ответника, според които ищецът се явява неизправна страна по предварителния договор, но не и волеизявление за развалянето му.

С оглед изложеното страните са обвързани от наличието на валиден предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот. В него се съдържат всички съществени елементи на окончателния договор, който страните са се съгласили да сключат. Продавачът е собственик на имота, но не е изпълнил в уговорения срок задължението си да прехвърли собствеността, а уговорената продажна цена следва бъде заплатена при условията на чл.362 ал.1 изр.2 ГПК. Налице са предвидените в закона основания за обявяване на договора за окончателен по съдебен ред.

Съдебното решение по делото има значението на нотариален акт. Съгласно чл.364 ал.1 ГПК в тежест на ищеца е да заплати следващите се нотариална такса и местен данък, като върху имота следва да се впише възбрана за обезпечение на вземанията. Нотариалната такса се дължи по сметка на съда, чието решение има функцията на нотариален акт, съгласно чл.87 изр.1 вр. чл.85 ал.1 т.1 ЗННД. Относно размера на същата следва да намери приложение Тарифата за нотариалните такси към ЗННД, раздел II, т.8 ред 4. Съгласно чл.96 ал.3 вр. пар.2 ПЗР ЗННД вр. чл.33 ал.1 т.1 ЗМДТ интересът, върху който се определя нотариалната такса, е продажната цена /47 300 лв/, тъй като същата се явява по-голяма от данъчната оценка /43 964,20 лв/. Продажната цена е база за определяне и на дължимия местен данък съгласно чл.46 ал.2 т.1 ЗМДТ, тъй като е по-голяма от уговорената цена. Данъчният размер е 3 на сто /чл.47 ал.2 ЗМДТ вр. чл.35 ал.2 от Наредба за определяне на размера на местните данъци на Столичен общински съвет/. На основание чл.364 ал.2 ГПК ищецът не може да се снабди с препис от решението, докато не представи доказателства за платените разноски по прехвърлянето на имота и за наличните задължения на праводателя му за публични вземания и тяхното погасяване.

По изложените съображения съдът

Р Е Ш И :

ОТМЕНЯ изцяло въззивно решение на Софийски апелативен съд № 1427 от 02.07.2020 г. по в. гр. д.№ 6111/ 2019 г. и вместо това ПОСТАНОВЯВА:

ОБЯВЯВА ЗЗД ОКОНЧАТЕЛЕН на основание чл.19 ал.3 ЗЗД, по иска, предявен от П. Х. Г., ЕГН [ЕГН], [населено място],[жк], [жилищен адрес] против „А. С. прес“, БУЛСТАТ 000629064, гр.София, ул.Славянска № 59, предварителния договор за покупко-продажба на недвижим имот, сключен на 10.07.2013 г. между сдружение „А. С. прес“ от една страна, представлявано от председателя Н. В. П., и П. Х. Г. от друга, по силата на който „А. С. прес“ продава на П. Х. Г. недвижим имот - апартамент № 16 /шестнадесет/, находящ се в [населено място], район И., ж. к.Д. 2 /две/, със застроена площ от 89,77 /осемдесет и девет цяло и седемдесет и седем стотни/ кв. м., при съседи: от изток-тревна площ, от запад-тревна площ и улица, от север-стълбище и ап.№ 17, юг-ап.№ 51 във вх.Б на М., отгоре-ап.№ 20 сем. К., отдолу-ап.№ 12 сем. Т., заедно с мазе № 16 /шестнадесет/ с площ 2,69 /две цяло и шестдесет и девет стотни/ кв. м., при съседи: изток-коридор, запад-мазе № 5, север-тревна площ, юг-коридор, заедно с припадащите се 3,708 % /три цяло седемстотин и осем хилядни върху сто/ идеални части от общите части на вх.А на сградата и толкова идеални части от правото на строеж върху мястото, който апартамент съобразно влязлата в сила кадастрална карта и кадастрален регистър, одобрени със Заповед № РД-18-27/03.04.2012 г. на Изпълнителния директор на АГКК, представлява самостоятелен обект в сграда № 1, разположена в поземлен имот, с идентификатор***, предназначение на самостоятелния обект: Жилище, апартамент с идентификатор ****, с адрес на имота: [населено място], район И., ж. к. Д. 2”, [жилищен адрес] с площ 89,77 кв. м., при съседни самостоятелни обекти в сградата: на същия етаж: ****, под обекта: ****, над обекта: ***, с прилежащи части: мазе № 16 - 2, 69 кв. м и 3,708 % идеални части от общите части на сградата за сумата от 47 300 лв, ПРИ УСЛОВИЕ, че в двуседмичен срок от влизане на решението в сила П. Х. Г. заплати на „А. С. прес“ продажната цена от 47 300 лв /четиридесет и седем хиляди и триста лева/.

Дава на основание чл.115 ал.2 изр.1 ЗС шестмесечен срок на П. Х. Г. за отбелязване на настоящето решение в Служба по вписванията – София.

ОСЪЖДА П. Х. Г., ЕГН [ЕГН], [населено място],[жк], [жилищен адрес] да заплати в полза на бюджета на съдебната власт, по сметка на Върховен касационен съд, нотариална такса в размер 458,90 лв /четиристотин петдесет и осем лева, деветдесет стотинки/.

ОСЪЖДА П. Х. Г., ЕГН [ЕГН], [населено място],[жк], [жилищен адрес] да заплати на Столична община местен данък при възмездно придобиване на имущества в размер 1 419 лв /хиляда четиристотин и деветнадесет лева/.

НАРЕЖДА на основание чл.364 ал.1 ГПК служебно да се впише възбрана върху недвижимия имот, подробно описан в диспозитива на решението, до заплащане на разноските по прехвърлянето.

НАРЕЖДА на основание чл.364 ал.2 ГПК да не се издава препис от решението, докато ищецът не докаже, че са заплатени разноските по прехвърлянето и дължимите данъци и такси за имота.

ОСЪЖДА „А. С. прес“, БУЛСТАТ 000629064, гр.София, ул.Славянска № 59, да заплати на П. Х. Г., ЕГН [ЕГН], [населено място],[жк], [жилищен адрес] сумата 5 898,78 лв /пет хиляди осемстотин деветдесет и осем лева, седемдесет и осем стотинки/ разноски по делото.

Решението не подлежи на обжалване.

ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЧЛЕНОВЕ: