ОПРЕДЕЛЕНИЕ

№ 5415

Гр. София, 25.11.2025 г.

Върховният касационен съд на Р. Б. Трето гражданско отделение, в закрито заседание на двадесет и втори октомври през две хиляди двадесет и пета година, в състав:

ПРЕДСЕДАТЕЛ: МАРИЯ ИВАНОВА

ЧЛЕНОВЕ: Д. С.

ИВО ДАЧЕВ

като разгледа докладваното от съдията Дачев гр. д. № 1829 по описа за 2025 година, за да се произнесе, взе предвид следното:

Производството е по чл. 280 ГПК.

Образувано е по касационна жалба на ответниците Р. Г. К. и Е. М. К., както и по насрещна касационна жалба на ищцата Ц. Х. С., против решение № 151 от 15.10.2024 г. по гр. д. № 197/2024 г. на Апелативен съд – В., с което е потвърдено решение № 1485 от 14.12.2023 г. по гр. д. № 121/2023 г. на Окръжен съд – Варна. С първоинстанционното решение на основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД е обявен за окончателен сключеният между страните на 05.02.2022 г. предварителен договор за продажба на недвижим имот, при условие, че купувачката Ц. С. заплати на продавачите Р. и Е. К. остатъка от продажната цена в размер на 24 000 евро в двуседмичен срок от влизане на решението в сила. Със същото решение ответниците са осъдени да заплатят на ищцата и сумата от 5 500 евро, на основание чл. 92, ал. 1 от ЗЗД, като неустойка по чл. 13 от предварителния договор, намалена от 16 000 евро поради прекомерност.

Въззивното решение се обжалва от ответниците Р. Г. К. и Е. М. К. в частта, в която предварителният договор е обявен за окончателен, както и в частта, с която са осъдени да заплатят неустойка, а от ищцата Ц. Х. С. – с насрещна касационна жалба в частта, в която искът при правна квалификация чл. 92 ЗЗД е отхвърлен за разликата до пълния предявен размер от 16 000 евро.

И двете страни претендират отмяна на въззивното решение в обжалваните от тях части като неправилно поради нарушение на материалния закон, допуснати нарушения на съдопроизводствените правила и необоснованост – касационни основания по чл. 281, т. 3, предл. 1, 2 и 3 ГПК.

В изложението към касационната жалба на Р. и Е. К. се претендира допускане на обжалваното решение до касационен контрол в хипотезата на чл. 280, ал. 1 т. 1 ГПК, при твърдения за противоречие на същото със съдебната практика по въпроса, „свързан със задължението на съда да тълкува клаузите на предварителния договор и конкретно – на тази относно срока, обвързването му от изпълнение на задължение за промяна на предназначението на имота и тази относно начина на плащане на дължимата цена“, както и по въпроса „относно неустойката по предварителния договор“. Наред с това, на основание чл. 280, ал. 1, т. 3 ГПК касаторите поставят и въпросите, за които поддържат, че са от значение за точното прилагане на закона и за развитие на правото, а именно: 1.Налице ли е нищожност на неустойката поради нарушаване на добрите нрави, когато надхвърля размера на законна лихва, респ. размера на претърпените вреди, и 2.Как следва да се определят очакваните вреди от неизпълнението, за да се приеме, че клаузата за неустойка е нищожна.

В изложението към насрещната касационна жалба на Ц. С. като разрешени в противоречие с практиката на ВКС са поставени следните въпроси: 1. „Следва ли съдът да прилага критериите в тяхната съвкупност относно клаузата за неустойка“, като видно от развитите доводи под „критерии“ жалбоподателката визира възложените от закона обезпечителна, обезщетителна и санкционна функции на неустойката; 2. Следва ли съдът при преценка за приложението на чл. 92, ал. 2 ЗЗД за намаляване на неустойка поради прекомерност да обсъди въпроса за действително претърпените вреди и да ги съобрази. 3. Може ли съдът служебно да намалява неустойка, както и следва ли и при какви предпоставки съдът да намали неустойката при своевременно направено възражение за прекомерността й.

Върховният касационен съд, състав на Трето гражданско отделение, при извършената преценка за наличие на основания по чл. 288 ГПК за допускане до касационно обжалване на въззивното решение, съобрази следното:

За да потвърди първоинстанционното решение, с което предявеният иск с правно основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД е уважен, въззивният съд е приел, че страните са обвързани от валидно правоотношение по предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, съдържащ всички съществени елементи на окончателния. Както в чл. 4, така и в чл. 1 от договора е било уговорено, че окончателното прехвърляне на собствеността ще се извърши в 14-дневен срок от промяна на предназначението на имота от офис в жилище, като продавачите са поели задължение да предприемат необходимите за това действия. Същевременно в чл. 13 е било предвидено, че ако продавачите не изпълнят задължението си да прехвърлят собствеността на имота с променено предназначение повече от една година от сключване на договора, те дължат на купувачката връщане на платената първа вноска в двоен размер. От анализа на посочените клаузи в тяхната взаимовръзка въззивният съд е достигнал до извод, че страните са уговорили срок с продължителност от една година за промяна на предназначението на продавания офис в жилище и за прехвърляне на имота. Тъй като срокът е изтекъл безрезултатно и предвид, че обещателите са собственици на имота, въззивният съд е намерил, че всички предпоставки за уважаване на предявения конститутивен иск са налице. Относно насрещната престация въззивният съд е счел, че от уговорената продажна цена в размер на 55 000 евро купувачката е заплатила капаро в размер на 8 000 евро в деня на сключване на предварителния договор, а през месец октомври 2022 г. на продавачите е преведена допълнително сумата от 23 000 евро. Така, дължимият остатък от цената възлизал на 24 000 евро, като съдът е споделил извода на първоинстанционния съд, че на основание чл. 362, ал. 1 ГПК договорът следва да бъде обявен за окончателен под условие, че тази сума бъде заплатена от ищцата в двуседмичен срок от влизане на решението в сила.

По претенцията за присъждане на сумата от 16 000 евро, дължима поради неизпълнение на задължението на продавачите да прехвърлят имота с променено предназначение, въззивният съд е приел, че се касае за неустойка и съответно е квалифицирал иска по чл. 92 ЗЗД. Съдът е отхвърлил възраженията на ответниците за нищожност на неустоечната клауза, тъй като същата не била уговорена извън присъщите й обезпечителна, обезщетителна и санкционна функции, но е намерил възражението за прекомерност на неустойката за основателно. Въззивният съд е посочил, че действителните вреди на купувачката са съизмерими с разходите, които тя ще трябва да направи, за да бъде осъществена промяната в предназначението на имота. Въпреки, че доказателства за прогнозната стойност на тези разходи не са били ангажирани, отчитайки от една страна необходимостта от изработването на проект за изменение на подробния устройствен план от правоспособно лице, а от друга – че тези разходи ще бъдат поети от всички собственици на обекти в сградата, както и обстоятелството, че разходите за електричество и вода за имота се заплащат като за битови потребители, въззивният съд е заключил, че сума в размер на 10 % от цената на имота или 5 500 евро в достатъчна степен би компенсирала купувачката за неизпълнението.

По касационната жалба на ответниците К.: въззивното решение не може да бъде допуснато до касационен контрол на основание чл. 280, ал. 1, т. 1 ГПК, тъй като във връзка с твърденията за постановяването му в обжалваните от тях части в противоречие с практиката на ВКС не е изведен конкретен правен въпрос. Посоченото от касаторите в изложението, че противоречието е „свързано със задължението на съда да тълкува клаузите на договора“, както и че то е „относно неустойката по предварителния договор“ не съставлява надлежно поставен правен въпрос по смисъла на чл. 280, ал. 1 т. 1 ГПК, в който смисъл са и разясненията, дадени с тълкувателно решение № 1/2009 г. на ВКС, ОСГТК.

Въззивното решение не може да бъде допуснато до касационен контрол и на основание чл. 280, ал. 1, т. 3 ГПК. Макар касаторите да са формулирали правни въпроси във връзка с това допълнително основание, те не са обуславящи обжалваното решение. Първият от тях, нищожна ли е неустоечната клауза поради накърняване на добрите нрави, когато нейният размер надвишава законната лихва, изобщо не е разгледан от въззивния съд. Вторият въпрос, как следва да се определят очакваните вреди от неизпълнението, също не е залегнал в основата на решаващите мотиви. Това е така, защото съдът не е формирал извод, че неустойката трябва да бъде еквивалентна на търпените от неизпълнението вреди, напротив, изложил е съображения, че предвид обезпечителния и санкционния й характер такава еквивалентност не може да бъде постигната.

С оглед недопускане на касационно обжалване на въззивното решение по касационната жалба на касаторите Р. и Е. К. и съобразно с разпоредбата на чл. 287, ал. 4 ГПК, съгласно която насрещната касационна жалба не се разглежда, ако не бъде разгледана касационната жалба, настоящият състав не дължи произнасяне по насрещната касационна жалба на Ц. С..

При този изход на делото и на основание чл. 78, ал. 1 от ГПК на Ц. Х. С. следва да бъдат присъдени сторените пред касационната инстанция разноски за един адвокат, които възлизат на 5670 лв.

Водим от горното, Върховният касационен съд, Трето гражданско отделение,

ОПРЕДЕЛИ:

НЕ ДОПУСКА касационно обжалване на въззивно решение № 151 от 15.10.2024 г. по гр. д. № 197/2024 г. на Апелативен съд – В..

ОСЪЖДА Р. Г. К. с ЕГН-[ЕГН] и Е. М. К. с ЕГН-[ЕГН] да заплатят на Ц. Х. С. с ЕГН-[ЕГН] на основание чл. 78, ал. 1 от ГПК сумата 5670 лв., направени пред касационната инстанция разноски за един адвокат.

Определението не подлежи на обжалване.

ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЧЛЕНОВЕ: 1.

2.