ОПРЕДЕЛЕНИЕ

№ 2881

гр. София, 02.06.2026 година

ВЪРХОВНИЯТ КАСАЦИОНЕН СЪД, Трето гражданско отделение, в закрито заседание на двадесет и седми май през две хиляди двадесет и шеста година, в състав:

ПРЕДСЕДАТЕЛ: МАРИЯ ИВАНОВА

ЧЛЕНОВЕ: ДАНИЕЛА СТОЯНОВА

БИСЕРА МАКСИМОВА

като разгледа докладваното от съдия Б. М. гр. дело № 1046 по описа за 2026 г., за да се произнесе, взе предвид следното:

Производството е по реда на чл. 288 ГПК.

Образувано е по касационна жалба на И. И. Б., действащ чрез процесуалния си представител адвокат К. Я., срещу въззивно решение № 569 от 13.11.2025 г., постановено по в. гр. д. № 842/2025 г. по описа на Окръжен съд – Благоевград.

С постановения съдебен акт въззивният съд е потвърдил решение № 100 от 02.06.2025 г., постановено по гр. д. № 817/2024 г. по описа на РС – Сандански, с което е отхвърлен предявеният от И. И. Б. срещу [община] иск за обявяване за окончателни предварителните договори за покупко-продажба на жилища, общинска собственост, находящи се в [населено място], а именно: апартамент № 3 и апартамент № 4, за които е открита процедура по закупуването им през 2014 г. по реда на Наредба за условията и реда за настаняване под наем и продажба на общински жилища в [община] и са приети решения от Общински съвет - С. № 252 от 30.07.2014 год. и № 253 от 30.07.2014 год., както и са издадени заповеди от кмета на [община] с № ОБС-87/03.11.2014 г. и № ОБС-85/03.11.2014 г., като неоснователни.

В касационната жалба се твърди, че в хода на производството са допуснати множество нарушения на процесуалния и материалния закон, довели до постановяването на едно неправилно и необосновано решение, като въззивният съд се е произнесъл в своето решение в противоречие с константната практика на ВКС, касаеща обхвата на въззивната проверка, лишил е от възможност страната да участва в открито съдебно заседание и е пренебрегнал доказателствата по делото. Моли се за отмяна на въззивното решение и за уважаване на исковата претенция.

В изложението си по чл. 284, ал. 3, т. 1 ГПК, касаторът, като основание за допускане на съдебното решение на касационно обжалване, се позовава на разпоредбата на чл. 280, ал. 1, т. 1 ГПК като поставя следните въпроси:

1. Какъв следва да бъде обхватът на въззивната проверка на първоинстанционното решение? Какви са правомощията на въззивната инстанция и обвързана ли е същата от съображенията на въззивната жалба, очертаващи границите на въззивното производство?

Съдебна практика, в противоречие на която се твърди, че е постановено обжалваното въззивно решение, не се сочи.

Касаторът се позовава и на разпоредбата на чл. 280, ал. 1, т. 3 ГПК с обосновка, че въззивният съд е изложил съображения, че заповедите на кмета на [община] за продажба на общински жилища не могат да бъдат подвеждани под квалификацията на чл. 19 ЗЗД, които съображения касаторът намира за неправилни и в разрез с развитието на правото и точното прилагане на закона.

Бланкетно, като основание за допускане на касационно обжалване, се сочи и разпоредбата на чл. 280, ал. 2 ГПК.

По така депозираната касационна жалба е постъпил отговор от страна на ответника [община], действаща чрез своя процесуален представител юрисконсулт Й. А., със становище за нейната неоснователност.

При преценка на допустимостта на касационната жалба, настоящият състав на ВКС, трето гражданско отделение приема следното:

Касационната жалба е допустима като подадена в срок, от надлежна страна, срещу решение на въззивен съд по гражданско дело, което е достъпно за касационен контрол с оглед предмета на делото и цената на иска - чл. 280, ал. 3, т. 1 ГПК. Приложено е изложение по чл. 284, ал. 3, т. 1 ГПК, с което са изпълнени формалните изисквания на закона.

За да се произнесе по основанията за допускане на касационно обжалване, Върховният касационен съд, състав на трето гражданско отделение съобрази следното:

За да постанови обжалвания правен резултат, въззивният съд е очертал предмета на спора, а именно: производството пред РС - Сандански е образувано по искова молба, депозирана от И. И. Б. срещу [община], с която е предявен иск с правно основание в чл. 19, ал. 3 от ЗЗД и в която искова молба се сочи, че по силата на сключен договор за наем с [община] ищецът и неговото семейство са наематели на две жилища, общинска собственост, находящи се в [населено място]; че през 2014 г. ищецът е подал заявление за закупуването им по реда на Наредба за условията и реда за настаняване под наем и продажба на общински жилища в [община]; че кметът на общината е издал заповеди, с които е наредил имотите да му бъдат продадени общо за сумата от 18 041 лева; че на 02.09.2022 г. тези суми са били заплатени, но с писмо от [община] с изх. № 9400-2933 от 28.10.2022 г. бил уведомен, че паричните преводи са без правно основание и ще му бъдат възстановени; че ищецът претендира да бъде постановено съдебно решение, с което да се укаже на [община] да изготви в срок изискуемите договори за покупко-продажба на процесните имоти.

Въззивният съд е приел за установено, че И. И. Б. и семейството му са наематели на общинско жилище съгласно договор за наем като същите са били настанени в ап. *** и ап. *** в блок № ***, вх. *** в[жк], [населено място] със заповед № 21 от 02.04.1991 г ., приложена по делото; през 2014 г. е подадено заявление от ищеца за закупуване на процесните имоти по реда на Наредба за условията и реда за настаняване под наем и продажба на общински жилища в [община]; искането му е било разгледано на заседание на Общинския съвет, който е взел решение № 252 от 30.07.2014 г. и решение № 253 от 30.07.2014 г., с които е дал съгласие да се продадат общинските жилища - съответно ап. *** с идентификатор *** и ап. *** с идентификатор *** на настанения в тях наемател; Общински съвет - С. е приел пазарна оценка на имотите в размер на 13 370 лв. и 4 671 лв. и е възложил на кмета на общината да сключи договор за покупко-продажбата на общинско жилище с И. И. Б..

Въззивният съд е отбелязал, че въз основа на тези решения кметът на общината е издал две заповеди, получени от ищеца на 19.11.2014 г., а именно: заповед № *** г. и заповед № *** г., с които е наредил да се продадат на И. И. Б. горепосочените жилища за сумите съответно от 13 370 лв. и 4 671 лв.; че в заповедите е наредено купувачът да заплати цената на продаваните имоти, заедно с дължимите данъци, такси и режийни разноски, посочени по размер в заповедите, в срок от един месец от получаването им; че в заповедите е посочено, че ако в този срок купувачът не преведе дължимите суми се счита, че той се отказва да закупи жилището и преписката се прекратява на основание чл. 38, ал. 9 от Наредба за условията и реда за настаняване под наем и продажба на общински жилища.

Въззивният съд е констатирал, че на 03.07.2019 г. И. И. Б. е подал молба до кмета на [община] с вх. № ***, с която отново е поискал да му се разреши да закупи предоставеното му под наем общинско жилище, но е получил отговор, че молбата ще бъде разгледана след влизане в сила на решение на Административен съд - Благоевград по образувано адм. д. № 278/2019 г.

Отбелязано е, че сключеният между страните по делото на 02.01.2012 г. договор за отдаване под наем на общински жилищен имот с идентификатор *** по КККР на [населено място] (с площ от 18,83 кв. м.), е прекратен със заповед № *** г. на кмета на [община], връчена на наемателя на 03.12.2021 г. при отказ за получаване; че И. И. Б. е продължил да бъде наемател на общинско жилище, представляващо самостоятелен обект в сграда с идентификатор *** (с площ от 54,68 кв. м.) въз основа на сключен с [община] на 01.02.2022 г. договор за отдаване по наем на общинско жилище; на 28.02.2022 г. същият е подал молба до кмета на [община] с вх. № *** г., с която е поискал да закупи предоставеното му под наем общинско жилище - ап. *** на ет.*** в [жилищен адрес] която е оставена без уважение поради факта, че общината е заявила, че не разполага с достатъчен брой общински жилища за настаняване под наем, находящи се в [населено място] и големия брой подадени заявления за картотекиране на нуждаещи се граждани и семейства.

Въззивният съд е посочил, че на 02.09.2022 г. И. Б. е превел по банков път на [община] сумата от 13 370 лв., като е посочил основание за плащане „за покупка на общинско жилище по заповед № *** г.“, и сумата от 4 671лева, с посочено основание за плащане „за покупка на общинско жилище по заповед № *** г.“; че с писмо изх.№ *** от 28.10.2022 г. [община] го е уведомила, че направеният превод на 02.09.2022 г. е без правно основание и сумата в размер на 18 041 лв. трябва да му бъде възстановена по посочена от него банкова сметка в срок до 31.10.2022 г.

От правна страна въззивният съд е посочил, че предявеният иск е с правно основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД като е очертал правното съдържание и характеристика на този иск, а именно: изправната страна по един предварителен договор, изпълнила поетото задължение или изявила пред съда в исковата молба готовност за изпълнение, може да поиска от съда предварителният договор да бъде обявен за окончателен, след като в определения по договора срок не е получила изпълнение на насрещното задължение; че с този иск по съдебен ред се реализира субективното потестативно право на страната по валидния предварителен договор да поиска обявяване на договора за окончателен от съда; че искът по чл. 19, ал. 3 от ГПК намира приложение във всички случаи, когато по договорен ред е поето задължение за изразяване на воля за бъдеща правна сделка.

Въззивният съд е отбелязал, че важно условие за предявяване на иска е наличие на действителен предварителен договор. Коментирал е, че с оглед нуждата от изпълнение на тази процедура и обстоятелството, че в случая страните не договарят по реда на гражданско-правните отношения, то не може да се приеме, че е налице хипотезата на чл. 19, ал. 3 от ЗЗД, при която може да се иска обявяване на предварителен договор за окончателен. Достигнал е до извода, че в случая се касае за административна процедура, която е започнала, но не е била довършена по волята на ищеца.

Съдът е отбелязал, че съгласно чл. 45а от Закона за общинската собственост, условията и редът за установяване на жилищни нужди и за настаняване под наем в жилищата по чл. 43 и чл. 45 се определят с наредба на общинския съвет; че по отношение на [община] е приета Наредба за условията и реда за настаняване под наем и продажба на общински жилища в [община]; процедурата, уредена в наредбата, представлява смесен фактически състав с административно правни и гражданско правни елементи.

Въззивният съд е приел, че от страна на общината са изпълнени всички предпоставки за сключване на договор за покупко-продажба, но въпреки надлежното уведомяване на ищеца в настоящото производство и предоставената му възможност да заплати определената цена в срок, същият не е изпълнил своите задължения, напротив - същият е продължил да ползва жилищата като наемател и не е декларирал воля за действително придобиване на същите във връзка със започната процедура.

Въззивният съд е достигнал до извода, че с предвиденото в Наредбата, в чл. 38, ал. 12, че при неплащане на определената цена в указания срок, заповедта се отменя, е определен прекратителен срок във връзка със сключването на окончателен договор и при условие, че ищецът се явява неизправна страна - не е изплатил определената цена в срок, за него не е възникнало правно основание за сключване на договор за продажба на общинския имот. Поради това е приел, че това положение не може да се подведе под правната квалификация на иска по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД и да се претендира обявяване на предварителния договор за окончателен, поради което искът се явява неоснователен.

Въззивният съд е обсъдил възражението на ищеца, че [община] е следвало да докаже, че И. Б. се е отказал да закупи процесните жилища, като е приел възражението за неоснователно по съображения, че ищецът е следвало да докаже волята си за закупуване на имотите, а с неговите действия е декларирал точно обратното - не е внесъл цената в срок, не предприел никакви действия в тази връзка нито в указания срок, нито в следващите осем години; отново е депозирал молби за закупуване на имотите, видно от които молби той е бил наясно, че предишната процедура е приключила и следва да се проведе нова съобразно закона и наредбата.

Според въззивния съд, при така изложените от него аргументи, предявеният иск е подлежал на отхвърляне поради други мотиви, а именно поради липсата на възможност за обявяване на предварителен договор за окончателен, тъй като такъв не е бил сключван между страните за процесните имоти, в качеството им на частно-правни субекти, но доколкото крайният резултат е същият, до какъвто е достигнал и първоинстанционният съд, Окръжен съд – Благоевград е потвърдил обжалваното пред него решение като законосъобразно.

При така установените данни касационната инстанция намира следното:

За да бъде допуснато касационното обжалване на въззивното съдебно решение при условията на чл. 280, ал. 1 ГПК, според задължителните за съдилищата разрешения в т. 1 от ТР на ОСГТК на ВКС № 1/2010 г. по тълк. д. № 1/2009 г., по делото следва да се установи, че с акта си въззивният съд е разрешил материалноправен или процесуалноправен въпрос, обусловил изхода на делото във въззивната инстанция, както и наличието на един или повече от допълнителните селективни критерии за допускане на касационно обжалване, уредени в т. т. 1-3 от ал. 1 на чл. 280 от ГПК.

В настоящото производство от значение са само основанията за допускане до касационно обжалване. Касационните отменителни основания не могат да бъдат разглеждани в производството по чл. 288 ГПК. Основанията за допускане до касационно обжалване са изчерпателно изброени в чл. 280, ал. 1 ГПК и те са две – едно общо основание, представляващо конкретно поставен материалноправен или процесуалноправен въпрос от значение за изхода на делото, и специални основания, които са посочени в чл. 280, ал. 1, т. 1, т. 2 и т. 3 ГПК.

За да обоснове допускане на касационно обжалване материалноправният и/или процесуалноправен въпрос трябва да е от значение за формиране на решаващата воля на съда, но не и за правилността на обжалваното решение, за възприемането на фактическата обстановка от въззивния съд или за обсъждане на събраните по делото доказателства. Търсеното с формулирането на въпроса разрешение от касационната инстанция следва да има освен непосредствено значение за изхода на спора, но също и общоприложим към други сходни случаи ефект. Въпросите не може да са хипотетични, но същевременно следва да не са и от фактологично естество, при което отговорите им да са поставени в зависимост от събраните по делото доказателства и установените въз основа на тях факти по конкретното дело.

Единственият въпрос, който поставя касаторът, е относно задълженията на въззивната инстанция като такава по съществото на спора.

Въпросът за задълженията на въззивната инстанция е процесуален и важим във всяко едно производство, поради което е налице общото основание по чл. 280, ал. 1 ГПК за допускане на въззивното решение на касационен контрол, независимо от липсата на посочена съдебна практика, доколкото е налице задължителна такава по въпроса. По отношение на наличието на специалния критерий по чл. 280, ал. 1, т. 1 ГПК касационната инстанция намира следното:

Правомощията на въззивната инстанция при разглеждане и решаване на делото подробно са разяснени в т. 1, т. 2 и т. 3 от ТР № 1 от 09.12.2013 г. по т. д. № 1/2013 г. на ОСГТК на ВКС. По въпроса е налице трайно установена практика на ВКС, част от която са решение № 91/05.11.2020 г. по гр. д.№ 1040/2019 г. на ІІ т. о.; решение №102/20.01.2021 г. по гр. д. № 4451/2019 г. І г. о.; решение № 35/13.07.2021 г. по гр. д.№ 1783/2020 г., І г. о.; решение №50194/21.11.2022 г. по гр. д. № 4738/2021 г. на ІІІ г. о.; решение №145/05.08.2021 г. по гр. д. №1178/2020 г. на ІV г. о.; решение № 139/11.03.2025 г. по гр. д. № 1137/2024 г. на ІІІ г. о. и др. В същата е прието, че съгласно задължителните указания в т. 19 от Тълкувателно решение № 1/2000 г. на ОСГК на ВКС, запазили своето значение при действието на новия Граждански процесуален кодекс (2007 г.) и доразвити в приетото след влизането му в сила Тълкувателно решение № 1/2013 г. на ОСГТК на ВКС, непосредствената цел на въззивното производство е повторното разрешаване на материалноправния спор, при което дейността на първата и на въззивната инстанция е свързана с установяване истинността на фактическите твърдения на страните чрез събиране и преценка на доказателствата, и субсумиране на установените факти под приложимата материалноправна норма. Въззивният съд, при самостоятелна преценка на събрания пред него и първата инстанция доказателствен материал, следва да направи свои фактически и правни изводи по съществото на спора и да изготви свои собствени мотиви, което задължение произтича от характеристиката на дейността на въззивната инстанция като съд по съществото на спора. Разяснено е още, че уредбата на второинстанционното производство като ограничен въззив, свързано с обвързаността на съда от доводите във въззивната жалба, при проверка правилността на обжалваното решение и ограничаването на възможността пред втората инстанция делото да се попълва с нови факти и доказателства, не променя основните му характеристики като въззивно. Обект на въззивната дейност не са пороците на първоинстанционното решение, а решаването на материалноправния спор, при което преценката относно правилността на акта на първата инстанция е само косвен резултат от тази дейност. Съдът е длъжен да обсъди всички относими и допустими доказателства, поотделно и в тяхната съвкупност, както и да разгледа в мотивите си всички своевременно заявени доводи и възражения на страните и да даде отговор на наведените в жалбата оплаквания, отчитайки и обективните ограничения (преклузии за въвеждане на нови обстоятелства и нови доказателства в процеса; недопустимост на определени доказателствени средства).

В настоящия случай въззивният съд самостоятелно е установил фактическата обстановка и е извършил цялостна преценка на събрания в хода на производството доказателствен материал, който е обсъдил подробно в своето решение. Обсъждайки спорните въпроси в производството, въззивният съд категорично е изтъкнал собствените си съображения относно дадените факти, поради което е спазил задължението си да изрази мотиви, обсъждайки всички възражения и правни доводи на страните. Въззивният съд е изложил собствени съображения за неоснователност на предявения иск. Посочил е, че от страна на общината са изпълнени всички предпоставки за сключване на договор за покупко-продажба, но въпреки надлежното уведомяване на ищеца в настоящото производство и предоставената му възможност да заплати определената цена в срок, същият не е изпълнил своите задължения

За пълнота на изложението следва да се отбележи, че въззивният съд не е отрекъл правната квалификация на предявения иск като такъв по чл. 19, ал. 3 ЗЗД, каквато правна квалификация е определена от състав на ВКС с определение № 2613 от 19.09.2023 г. по ч. гр. д. № 3074/2023 г. на ВКС, III г. о. При такава правна квалификация на първо място съдът е длъжен да изследва наличието на валиден предварителен договор, който обвързва страните, и може да бъде обявен за окончателен. Става дума за договор, който е съставен в писмена форма, не е развален, не е прекратен, не е нищожен на някое от предвидените в ЗЗД основания за това. Ако се приеме, че предварителният договор съществува в правния мир и е валиден, на следващо място съдът е длъжен да изследва дали страните са изпълнили задълженията си по постигнатите договорки или е налице неизпълнение от някоя от страните.

В настоящия случай въззивният съд не е отразил прецизно своя извод по съществото на спора, посочвайки, че при установените факти липсва възможност за обявяване на предварителен договор за окончателен, тъй като такъв не е бил сключван между страните за процесните имоти, в качеството им на частно-правни субекти, което е създало убеждение у касатора, че въззивният съд е отрекъл правната квалификация на предявения иск. Видно от изложените мотиви, въззивният съд е разглеждал исковата претенция на плоскостта на чл. 19, ал. 3 ЗЗД, но мотивите му за отхвърляне на иска се коренят в извода му за липса на съществуваща между страните облигационна връзка за продажба на процесните имоти към момента на произнасянето му поради неизправността на ищеца да заплати продажната цена в указания срок и последиците от това, изразяващи се в прекратяване на постигнатата договореност.

Обжалваното въззивно решение е мотивирано и съобразено с отговора на въпроса за задълженията на въззивната инстанция като съд по съществото на спора да формира и мотивира свой самостоятелен правен извод, поради което не се обосновава наличието на специалния критерий за допускане на решението на касационно обжалване по чл. 280, ал. 1, т. 1 ГПК по този въпрос.

Преценката на въззивния съд по отношение на установените в процеса факти и тяхното значение за основателността на иска по чл. 19, ал. 3 ЗЗД е с изцяло казуален характер и не поставя въпрос от значение за точното прилагане на закона или за развитието на правото по смисъла на чл. 280, ал. 1, т. 3 ГПК. Основанието по чл. 280, ал. 1, т. 3 ГПК е посочено бланкетно, поради което няма как да бъде разгледано.

Що се отнася до наличието на посочените в чл. 280, ал. 2 ГПК основания за допускане на въззивното решение на касационно обжалване, същите не се обосновават. Не е налице вероятна нищожност и вероятна недопустимост на съдебното решение.

Претендираната от касатора очевидна неправилност на въззивното съдебно решение не отговаря на процесуалния стандарт за достъп до касационно обжалване по реда на чл. 280, ал. 2 от ГПК, приет в съдебната практика на ВКС, поради което соченото основание не се обосновава.

Обстоятелството, че касаторът не е съгласен с извършения анализ, обем и оценка на доказателствата, респ. с крайния решаващ извод на съда, съставляват доводи за евентуално допуснати процесуални нарушения и за необоснованост на съдебния акт, които не са предмет на проверка в производството по чл. 288 ГПК по селектиране на касационните жалби.

С оглед изложените съображения достъп до касация следва да бъде отказан.

Предвид изхода от настоящото производство, на ответната по касация страна [община] следва да се присъдят направените от нея разноски за претендирано юрисконсултско възнаграждение в размер на 120 евро.

Водим от горното, Върховният касационен съд, състав на трето гражданско отделение ОПРЕДЕЛИ :

Не допуска касационно обжалване на въззивно решение № 569 от 13.11.2025 г., постановено по в. гр. д. № 842/2025 г. по описа на Окръжен съд – Благоевград.

Осъжда И. И. Б., ЕГН [ЕГН], с адрес [населено място],[жк], [жилищен адрес] да заплати на [община] направените в касационната инстанция разноски в размер на 120 евро за юрисконсултско възнаграждение.

Определението не подлежи на обжалване.

ПРЕДСЕДАТЕЛ:

ЧЛЕНОВЕ: