ОПРЕДЕЛЕНИЕ

№ 3201

София, 15.06.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

Върховният касационен съд на Р. Б. Трето гражданско отделение, в закрито заседание на двадесет и първи май, две хиляди двадесет и шеста година в състав:

Председател: ЕМИЛ ТОМОВ

Членове: ДРАГОМИР ДРАГНЕВ

Н. Ш.

изслуша докладваното от съдията Томов гр. дело № 1696/2026 г. и за да се произнесе, взе предвид следното:

Производството е по чл. 288 от ГПК.

Образувано е по касационна жалба на Д. И. К., чрез пълномощника му адв. Ж. Ч. срещу решение № 18 от 09.02.2026 г. по в. гр. дело № 563/2025 г. на Окръжен съд – Разград, с което се потвърждава решение № 664 от 12.10.2025 г. по гр. д. № 308/2025 г. на Районен съд – Разград. С първоинстанционния акт е отхвърлен като неоснователен предявеният иск от Д. И. К. срещу Р. Н. И., Г. И. Г. и К. И. Г. за обявяване на окончателен, на основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД, сключения между ищеца и наследодателя на ответниците – И. Г. И. предварителен договор от 05.11.2009г. за покупко-продажба на недвижим имот – поземлен имот с идентификатор .................... съобразно кадастралната карта и кадастралните регистри на [населено място], одобрени със заповед № РД-18 37/10.03.2008 год., с площ от 490 кв. м., административен адрес: [населено място], общ. Р., обл. Р., [улица], заедно с построените в него сграда с идентификатор ...................... на един етаж, и сграда с идентификатор........................, със застроена площ 68 кв. м., на един етаж, с жилищно предназначение.

Въззивният съд е приел, че възприетата от РС – Разград фактическа обстановка изложена в мотивите на решението е пълна, правилна и кореспондираща с доказателствения материал по делото, поради което на основание чл. 272 ГПК е препратил към мотивите на първоинстанционното решение. Установено е, че на 05.11.2009 г. в [населено място] между Д. К. като купувач и И. И. като продавач бил сключен предварителен договор за покупко-продажба на процесния имот за цена от 40 000 лева, който имот понастоящем е с посочената в исковата молба идентификация. При подписване на предварителния договор купувачът заплатил на продавача сумата 1 000 лв. в брой. Остатъкът от уговорената цена в размер на 39 000 лв. следвало да се преведе в срок до 31.10.2010 г. след изтегляне на кредит от банка, като с привеждане на остатъка от дължимата сума купувачът се въвеждал във владение на имота.В договора няма уговорки, свързани с отпускането на евентуалния кредит, продавачът не е поемал задължение за съдействие. В чл. 5 от договора страните уговорили в срок до 31.12.2009 г. продавачът да представи документи за нотариално оформяне на покупко-продажбата. Срок за осъществяване на нотариално прехвърляне не е посочен в предварителния договор.

Процесният имот бил придобит от продавача след съдебна делба. За уравнение на дяловете И. И. бил осъден да заплати на В. И., който получил другия дял, сумата от 2 680 лв. За събиране на вземането е образувано изпълнително дело и е наложен запор на пенсията на И. И.. През 2008 г. била приета кадастралната карта и кадастралните регистри на [населено място] и за двата съседни урегулирани поземлени имоти – предмет на делбата, бил определен един общ поземлен имот с идентификатор ........................с площ от 1065 кв. м.,т. е подялбата не е отразена в кадастралната карта. Според приложеното Уведомление изх. № 24-28337-13. 09. 2023 г. на АГКК по повод постъпило едва на 05. 09. 2023 г. заявление е извършено изменение на КККР за поземления имот с идентификатор .........................по одобрената КК на [населено място]. Така според приложената скица имотът е с идентификатор: ........................, с площ 490 кв. м., номер по предходен план: ......................,квартал 93, парцел XVIII, при съседи: имоти с идентификатори.....................,........................, ................................., ..............................., заедно с построените в него сграда с идентификатор .............................. и сграда с идентификатор ...................., със застроена площ 68 кв. м., на един етаж С Нотариален акт № .........., т. .........., рег. № ................, дело № .............. от ................... г. на нотариус Р. И. при РС Разград ответниците са се снабдили с титул за собственост по наследство, при равни права на имот с идентификатор: .............................ведно с построените в него сгради.

Установено е, че остатъкът от продажната цена в размер на 39 000 лв. не е заплатена от ищеца, както и че независимо от това след сключване на предварителния договор му е предадено владението на имота, което не е спорно .Първоинстанционният съд е отхвърлил иска, приет за неоснователен в една част поради липса на съгласие на съпругата на обещателя, доколкото 1/10 част от имота е в режим на СИО, но и поради основателност на възражението на ответниците за изтекла погасителна давност на иска, предявен повече от 15 години след сключването на предварителния договор На свой ред и тълкувайки клаузата на т. 5 от договора въззивният съд е изтъкнал, че отлагателно условие, с настъпването на което да постави началото на давностния срок, не е уговорено и доводите на ищеца като въззивен жалбоподател в тази насока са неоснователни. Уговорката е, че продавачът се задължава в срок до 31.12.2009г да представи документи за нотариално оформяне на покупко - продажбата, която не може да се тълкува като отлагателно условие .Посочено е, че давностният срок за погасяване на правото да се иска обявяване на окончателен на предварителния договор за покупка на недвижим имот започва да тече от момента, в който се поражда право за всяка от страните, обещател или приемател, да предяви иска за обяване предварителния договор за окончателен. В процесния случай, тъй като не е уговорен срок за сключване на окончателен договор, нито отлагателно условие , давностният срок по чл. 114, ал. 1 от ЗЗД е започнал да тече от 05.11.2009 г и към датата на завеждане на иска вече е изтекъл. Изтъкнато е също така, че за сключването на окончателния договор или за уважаване на предявения иск е необходимо съгласие и на съпругата на продавача. На свой ред въззивният съд е достигнал до извод, че 1/10 ид. ч. от имота е в режим на СИО, тъй като дяловата стойност е 24 050 лв., а уравнението – 2 680 лв., т. е. възмездният компонент възлиза на 1/10 ид. ч.от стойността на получения след делбата имот. Ответницата Р. И. е съпруга на починалия И. И. и по делото е изразила несъгласие за сключване на окончателен договор.При това пожложение не би имало пречка договорът да бъде обявен за окончателен за притежаваната от обещателя идеална част, ако купувачът желае, но в случая неговото потестативно право е погасено по давност.С оглед гореизложеното въззивния съд е потвърдил първоинстанционното решение за отхвърляне на иска .

Касаторът поддържа, че обжалваното решение е неправилно поради нарушение на материалния закон, съществено нарушение на съдопроизводствените правила и необоснованост.В изложение се позовава на основание по чл. 280, ал. 1, т. 1 ГПК за допускане на касационното обжалване. Поставени са следните въпроси: 1/ относно началния момент на давностния срок, в който страна по предварителен договор може да иска обявяването му за окончателен, когато е уговорено условие за прехвърляне на собствеността; 2/ относно обвързващата доказателствена сила на констативния нотариален акт, издаден по реда на чл. 587 ГПК.

По първия въпрос се сочи противоречие с решение № 40/23.04.2020г. по т. д. №2110/2019 г. на ВКС, II т. о. и решение № 116/03.10.2011г. по т. д. №868/2010г. на ВКС, I т. о. По втория въпрос се твърди несъобразяване с ТР №11/2012г. по тълк. д. № 11/2012 г. на ОСГК на ВКС относно легитимиращото значение на констативния нотариален акт за собственост, с какъвто през 2024г са се снабдили ответниците по иска Р. Н. И., Г. И. Г. и К. И. Г. като наследници по закон, доколкото права в собствеността на преживялата съпруга на обещателя Р. Н. И. в акта по чл. 587 ГПК не са констирани в обема, приет от съдилищата.

Ответниците по касация Р. Н. И., Г. И. Г. и К. И. Г., чрез адв. М. М., оспорват жалбата. Заявяват, че същата е изцяло неоснователна.

След преценка Върховен касационен съд, ІІІ гр. отделение счита, че не е налице основание за допускане на касационно обжалване.

Допускането на касационно обжалване на въззивно решение съгласно чл. 280, ал. 1 ГПК и т. 1 ТР № 1 от 19.02.2010 г. по тълк. дело № 1/2009 г. на ОСГТК на ВКС предпоставя произнасяне от въззивния съд по правен въпрос от значение за изхода по конкретното дело, който е обусловил правните изводи в решението, като следва да се обоснове и някое от специалните основания на нормата.

Първият поставен от касатора правен въпрос не отговаря на първото и общо изискване в чл. 280, ал. 1 ГПК, тъй като се постулира да е уговорено условие.Такъв модалитет, от значение за изискемостта и началото на погасителната давност за потестативното право въззивният съд е отрекъл да се обективира при процесния предварителен договор като негово съдържание, което именно е обусловило оспорваните от касатора решаващи изводи. Именно поради това, че при договор сключен с отлагателно условие сбъдването му е от значение за изискуемостта, съответно за възможността кредиторът да упражни правото си, въззивният съд е изследвал съдържанието на договора от 05.11.2009г. Поставяне на материалноправен въпрос при различна от въприетата в решението фактическа хипотеза, т. е въз основа на факти, каквито въззивният съд не е приемал за установени, още повече когато е отхвърлил доводите на едната страна за осъществяването им, не обосновава допускане на касационно обжалване.

Вторият въпрос също се повдига неотносимо. При иск по чл. 19, ал. 3 ЗЗД в производството по сключване на окончателен договор съдът е длъжен да извърши проверката на собствеността по чл. 363 ГПК, която е осъществена от съдилищата съгласно установената практика на ВКС. Разясненията в ТР №11/2012г. по тълк. д. № 11/2012 г. на ОСГК на ВКС относно легитимиращото значение на констативния нотариален акт за собственост, не се прилагат в насока, ограничаваща съда при проверката по чл. 363 ГПК .

Ответниците не са заявили и установили разноски в настоящето производство .

По изложените съображения, Върховният касационен съд, ІІІ г. о.

ОПРЕДЕЛИ:

НЕ ДОПУСКА касационно обжалване на решение № 18 от 09.02.2026 г. по в. гр. дело № 563/2025 г. на Окръжен съд – Разград.

Определението не подлежи на обжалване.

ПРЕДСЕДАТЕЛ:

ЧЛЕНОВЕ: 1.

2.