При разглеждане на делата за оценки на недвижими имоти, отчуждени за държавна и обществена нужда или отредени за мероприятия по Закона за планово изграждане на населените места, както и при проверката на влезли в сила решения по такива дела Върховният съд констатира, че в общи линии практиката на съдилищата по тези дела е установена и е съобразена с указанията на Върховния съд по приложението за закона с решенията по конкретните дела и с тълкувателните решения. Все още обаче при решаване на някои въпроси по тези дела възникват затруднения и се допускат неправилни решения. След внесените през 1966 г. съществени изменения в Тарифата за цените на недвижимите имоти, отчуждени за държавна и обществена нужда или отредени за мероприятия по Закона за планово изграждане на населените места, както и някои други промени в законодателството (каквото е например установяването на института за имуществената общност на съпрузите по СК) също възникнаха някои въпроси, които се разрешават по съдилищата нееднакво и противоречиво. Допускат се и пропуски от оценителните комисии, които се отразяват на правилността на актовете им и са основание за преглед по реда на надзора.

Това налага да се обобщи практиката по някои въпроси по тези дела и да се дадат указания, които да служат за ръководство на съдилищата за правилното приложение на закона.

З. П. на Върховния съд на НРБ въз основа на чл. 18 ЗУС

ПОСТАНОВИ:

1. По раздел I на Тарифата за цените на недвижимите имоти, отчуждени за държавна и обществена нужда или отредени за мероприятия по ЗПИНМ, се оценяват имотите, които отговарят на следните две условия:

а) по време на отреждането или отчуждаването им да попадат в границите на регулационния, съответно градоустройствения план на населеното място, а ако няма такива планове в границите, определени по реда на параграф 13, ал. 2 ЗПИНМ;

б) да имат селищен характер към момента на отчуждението или на отреждането им за същото мероприятие.

Въпросът за селищния характер на имота е фактически и се решава конкретно за всеки случай. Селищен характер имат имотите, които се намират в група от застроени имоти, обитавани постоянно, в които или около които има някои комунално-благоустройствени мероприятия като: водопровод, канализация, електрификация и др. подобни, и изобщо са придобили траен облик на селище.

Незаконно извършени строежи не могат да придават селищен характер на местността, освен ако са извършени преди 14 ноември 1958 г. или са узаконени по съответния ред.

Мотиви: Съдържанието на качеството селищност, макар и да не е определено в тарифата, следва да се извлече от общия смисъл на понятието селище. Поради това във всеки конкретен случай е правилно да се изследва дали са налице белезите, присъщи на едно селище, а именно: застроеността и благоустроеността на местността, в която се намира оценяваният имот. Само при положение, че околните площи представляват група от застроени имоти, ползуващи се от някои от основните за едно населено място благоустройствени мероприятия, като водопровод, канализация, електрификация и пр., би трябвало да се приеме, че имотът има селищен характер.

При преценяване степента за застроеност правилно е да се приеме, че незаконно застроените преди 14 ноември 1958 г. имоти могат да придадат селищен характер на местността поради това, че такива постройки подлежат на оценка и обезщетяване съгласно чл. 44, ал. 3 ЗПИНМ и не подлежат на събаряне съгласно параграф 289, ал. 2 ППЗПИНМ.

2. Недвижимите имоти, които съгласно чл. 13, ал. 1 СК влизат в съпружеската имуществена общност, следва да се оценяват по раздел I, ал. 1 от тарифата като имоти на двама собственици. По същия начин се оценяват и влизащите в съпружеската имуществена общност недвижими имоти, подлежащи на оценка по букви "Д" и "Е" на раздел I и по раздел II, т. 1 от тарифата.

Мотиви: Съпружеската имуществена общност, установена със Семейния кодекс, е форма, близка до собствеността, която може в определени условия да бъде прекратявана, като всеки от съпрузите получи своя дял от имота. Поради това е правилно при отчуждаване на такива общи имоти на съпрузите последните да бъдат обезщетявани като съсобственици, т. е. всеки да има право на обезщетение за своята част по съответната по-висока тарифна цена. Това важи както за имотите по раздел II на тарифата, визирана в тълкувателното решение № 101 от 1 октомври 1970 г. на Върховния съд, ОСГК, така и за имоти, за които е предвидено степенувано оценяване.

3. Ограниченията на ал. 1, б. "д" и "е", последните изречения на ал. 2, изр. 2 от раздел I на тарифата се прилагат само ако при предшествуващото отчуждаване. обезщетението е определено с влязло в сила решение и е изплатено по цените, установени с изменението на тарифата, в сила от 22 март 1966 г.

Мотиви: Ограниченията в показаните текстове имат пред вид предшествуващите обезщетения, чийто размер е определен по цените след 25 март 1966 г., защото същите бяха въведени именно от тази дата с изменението на тарифата. При това оправдано е да се имат пред вид само такива предшествуващи отчуждения на имоти, оценката на които е определена на същата база, на която се оценява сега.

4. При два или повече последователно утвърдени уличнорегулационни планове ограниченията по чл. 39, ал. 1 ЗПИНМ и параграф 82, ал. 3 ППЗПИНМ се прилагат, когато придобиването на части от отредения по плана имот е извършено след последното отреждане, във връзка с което става оценката.

Мотиви: Съгласно параграф 74, ал. 2 ППЗПИНМ с одобряването на новия регулационен план действието на съответната преходна регулация, както и на застроителните планове към нея се прекратява. Отпадат и отрежданията на парцелите. Счита се, че не е имало отреждане. Затова обстоятелството, че след първото отреждане са били извършени отчуждения на части от имотите, престава да има значение при оценката след второто отреждане. Ограниченията по чл. 39, ал. 1 ЗПИНМ и параграф 82, ал. 3 ППЗПИНМ следва да се прилагат само когато се касае до придобивания след последното отреждане на имота.

5. Разпоредбите на чл. 39, ал. 1 ЗПИНМ и параграф 82, ал. 3 ППЗПИНМ не се прилагат в случаите, когато приобретателите на части от оценявания имот са придобили същите по реда на наследяването.

Мотиви: Когато се изхожда от положението, че ограниченията по тези текстове са наложени единствено поради недобросъвестните разделения на един имот между няколко собственици с цел да се избегне степенуваното оценяване на имота, те не би трябвало да имат приложение при преминаването на имота в няколко собственици по пътя на наследяването.

6. Намалението по ал. 8 на раздел I от тарифата се прилага само ако лично собственикът на отчуждения имот притежава в местожителството си жилище, достатъчно за неговите и на семейството му жилищни и професионални нужди. Жилищата, притежавани от други членове на семейството, не се вземат пред вид, освен ако се касае до жилище, представляващо имуществена общност на собственика на отчуждавания имот и на съпругата му съгласно чл. 13, ал. 1 СК.

Под семейство в тази алинея следва да се разбират лицата, посочени в параграф 307 ППЗПИНМ.

Въпросът, дали са задоволени жилищните нужди на собственика и семейството му, се решава конкретно с оглед на членовете на семейството му, възрастта, пола, професията им и пр.

Мотиви: Предвиденото в текста намаление от 30 % се прави само когато собственикът на оценявания имот има жилище, което е негова лична собственост. А такава е и собствеността, включваща се в съпружеската имуществена общност.

Понятието семейство не е определено в тарифата. Но такова определение се съдържа в параграф 307 ППЗПИНМ и същото е приспособено в случая, като се има пред вид, че и правилникът третира материята по оценката на недвижимите имоти.

Жилищните нужди на собственика и семейството му се оценяват конкретно и необвързано с определени правила. Практиката, възприета от някои съдилища, да се изхожда от нормите на чл. 5 ЗНО не е правилна. Този закон има временен характер и неговите разпоредби имат друга социална функция.

7. Разпоредбата на ал. 8 от раздел I на тарифата се прилага само при отчуждаване на имоти за мероприятия по улично-регулационния план, включително и по реда на параграф 55-а ЗПИНМ и чл. 5 и 5-а от Указа за насърчаване и подпомагане на кооперативното и индивидуалното жилищно строителство.

Същата не се отнася до имоти, които се отчуждават с дворищно-регулационен план.

Мотиви: При прилагането на дворищната регулация обикновено възникват правоотношения от частно-правно естество, при които интересите на двете страни имат еднаква значимост. Поради това не е оправдано едната от страните да се ползува от тази разпоредба, като придобие придаващия и се по регулация имот по намалена цена за сметка на собственика на този имот. Не стои така въпросът при отчуждаванията по улично-регулационния план, където доминира общественият интерес и е оправдано собственикът на отчуждения имот да бъде обезщетен в зависимост от неговите действителни нужди.

8. Въпросите, възникващи в оценителното производство във връзка с правото на собственост, включително и по имуществената общност на съпрузите, не могат да бъдат разрешавани в това производство. Правото на собственост в това производство се установява със съдебни решения, нотариални и други актове, предвидени в закона.

Мотиви: Оценителното производство има ограничен предмет, именно оценката на отчуждения имот. Оценката се извършва на базата на документацията относно собствеността, която се намира в съответната служба на плановото изграждане на населените места и на базата на закона. В това производство не е допустимо разглеждането на преюдициални спорове за собственост и други подобни спорове, които следва да се разрешават в други производства по съдебен ред. Казаното се отнася и до споровете дали оценяваният имот се включва в съпружеската имуществена общност. При оценката се изхожда от данните, съдържащи се в актовете за собственост, от удостоверението за брака или от влязло в сила решение относно собствеността. Възникналите спорове относно собствеността, относно размера на частите и пр. следва да се разглеждат не в това, а в друго производство.

9. По раздел II, т. 1 от тарифата се оценяват имоти, които отговарят освен на условията по тази точка, но още и на условията по раздел I от същата тарифа.

Мотиви: На отчуждаване по ЗОЕГПНС подлежаха само имоти в градовете, които са се намирали в границите на регулационния или градоустройствения план. Правилно е това условие, както и качеството селищност да е налице и при оценяването на такива имоти. Иначе би се стигнало до положението такива освободени на земеделски стопани имоти, макар и да са останали полски по своя характер, да се оценяват по-високо от останалите полски имоти (оценявани по раздел IV), което явно противоречи на духа и смисъла на закона.

10. Точка 2 на раздел II от тарифата се прилага само за онези имоти на ТКЗС, които се отчуждават за държавна или обществена нужда или са отредени за мероприятия по ЗПИНМ.

Недвижимите имоти на ТКЗС, които се засягат от дворищно-регулационния план, се оценяват на общо основание по раздел I, IV или V на тарифата.

Мотиви: Раздел II, т. 2 на тарифата представлява отклонение от общите правила за оценката на имотите, отчуждени за държавна и обществена нужда или отредени за мероприятията по ЗПИНМ с оглед на обществения интерес да бъдат обезщетени засегнатите ТКЗС именно по такъв начин. Такъв обществен интерес не може да се констатира при оценката във връзка с дворищната регулация, при която преминаването на имота става по начало към други имоти с необществено предназначение, а за задоволяване на нужди на отделни граждани. Затова т. 2 на раздел II като изключителна норма не би могла да намери приложение при отчуждаванията по силата на дворищната регулация, Оценката на имотите на ТКЗС в този случай следва да става по общия ред на раздел I, IV и V на тарифата.

11. Чл. 44, ал. 3 ЗПИНМ не намира приложение при отчуждавания на дворищнорегулационния план.

Във всички останали случаи на отреждане и отчуждаване тази разпоредба се прилага.

Временните и второстепенните постройки, строени до 14 ноември 1958 г., също се оценяват, освен ако се установи, че са незаконно изградени.

Мотиви: Ограниченото приложение на чл. 44, ал. 3 ЗПИНМ само при отчуждения за обществена нужда се съдържа в самия текст на закона. Това положение е изяснено и в параграф 102 ППЗПИНМ, който изрично предвижда, че незаконните постройки в придаваеми се по дворищно-регулационния план имоти във всички случаи не подлежат на оценяване и заплащане.

Колкото се отнася до временните и второстепенните постройки, изградени до 14 ноември 1958 г., правилно е да се счита, че са законни до доказване на противното, така че тежестта на доказване да падне върху страната, която поддържа, че постройката е незаконна. Едно такова разбиране се налага и от обстоятелството, че за по-старите постройки документацията, в която е отразено даденото строително разрешение, обикновено не е запазена и собствениците ще бъдат в невъзможност да докажат законността на постройката и биха били неоправдано ощетявани. Очевидно един такъв резултат не е имал пред вид, като е изключено приложението на чл. 44, ал. 3 ЗПИНМ за временните и второстепенните постройки.

12. За временни и второстепенни постройки в селата следва да се считат онези, които съответствуват на постройките, характеризирани като такива в т. 59 и 61 от Строителните правила и норми. Останалите селскостопански сгради и постройки не следва да се считат за второстепенни по смисъла на чл. 44, ал. 3, предложение 2 ЗПИНМ.

Мотиви: Понятието временна или второстепенна постройка не е изяснено за селата, както това е направено за градовете в т. 59-62 от Строителните правила и норми. От тези текстове личи, че се касае само до сгради с обслужващи функции, т. е. такива, които подпомагат домакинството на собственика, но не служат за

живеене, нито са необходими за неговата основна професия или стопанска дейност. Такива за селата са само постройките, посочени в т. 59 и 61 от Строителните правила и норми.

Останалите селскостопански постройки по т. 77, ал. 1 от Строителните правила и норми не следва да се считат за второстепенни и се оценяват на общо основание, по смисъла на чл. 44, ал. 3 предложение 1 ЗПИНМ.

13. Избените помещения се оценяват отделно от етажите съобразно с тяхната собствена конструкция, когато тя е различна от тази на етажите.

Мотиви: В общия смисъл и избените помещения представляват отделен етаж (избен етаж), който е правилно да се оценява отделно от другите етажи при различие в конструкцията им.

14. Когато една сграда е построена с прекъсвания на части, обособени в отделен обект за ползуване, процентът на овехтяването се определя от завършване на съответната и част.

Мотиви: Щом като е предвидена в раздел III, ал. 2, т. 6 от тарифата възможност за оценяване поотделно на части от сградата поради различие в конструкцията, правилно е при строителството на такива части на етапи и овехтяването да се определя поотделно в зависимост от времето на просъществуване на всяка от тях.

15. Недвижимите имоти се оценяват като селищни или полски в зависимост от техния вид по време на отчуждаването им за държавна или обществена нужда или по време на отреждането им за съответно мероприятие по улично-регулационния план. Ако първоначалното мероприятие бъде изменено, преди имотът да е бил зает или изплатен, изхожда се от състоянието, което той има към момента на отреждането му за ново мероприятие.

Мотиви: Текстът е съобразен с разпоредбата на раздел V, ал. 1 от тарифата и с практиката по приложението й.

16. По раздел V, ал. 1, предложение 2 се оценяват само неселищни имоти, които се намират в границите на регулационните планове. Не е достатъчно имотът да влиза в рамките на градоустройствения план, за да се приложи цената по този раздел.

Мотиви: За да се оцени даден имот по раздел V, ал. 1, предложение 2 от тарифата по 0,10 лв. кв. м, необходимо е по време на отреждането му или отчуждаването му той да е бил включен в регулационните граници на населеното място.

17. Трайните насаждения, които се намират в имоти, оценявани по раздели I, II, IV и V на тарифата, след 01.07.1969 г. се оценяват отделно от земята съгласно инструкцията на Министерството на земеделието и хранителната промишленост, М-вото на финансите и Централния кооперативен съюз. С оглед на това следва да се считат за загубили сила т. 10 от Постановление № 5 от 30.05.1963 г. на Пленума на БС на НРБ и тълкувателното решение № 10 от 03.03.1969 г. на Върховния съд, ОСГК.

Мотиви: Текстът е съобразен с последното изменение на тарифата, засягащо материята по оценяването на трайните насаждения, обнародвано в ДВ, бр. 34/1969 г., и инструкцията за приложението й ДВ, бр. 61/1969 г.

18. Обръща внимание на комисиите по чл. 13 ПОИДОН и по § 85 ППЗПИНМ, че при оценяването на отчуждените имоти следва:

а) да отбелязват в оценителния протокол основанието на отчуждаването или отреждането на имота, като посочват конкретно акта, въз основа на който бе извършено;

б) конкретно да установяват пространството на оценяваното място, дали същото влиза в границите на регулационния, съответно градоустройствения план на населеното място или ако няма такива планове в границите, определени по реда на § 13 ППЗПИНМ, както и да дават пълно описание на белезите, по които определят имота като селищен или полски;

в) с оглед приложението на разпоредбата на § 82, ал. 3 ППЗПИНМ при съсобственост на имота да издирват кога е възникнала съсобствеността (преди или след отреждане на имота); същата проверка да се прави и когато се касае до придобити реални части от имоти;

г) с оглед приложението на разпоредбите на раздел I, ал. 1, б. "Д" и "Е", последните изречения и ал. 2 - второто предложение от тарифата да издирват и посочват дали на съсобственика не е отчуждаван и изплатен по цените след 25.03.1966 г. друг имот;

д) с оглед приложението на ал. 8 от раздел I от тарифата да издирват и посочват дали собственикът има в местожителството си жилище, което да задоволява неговите и на семейството му жилищни и професионални нужди, а също така и дали съпругът му има такова жилище, придобито през време на брака им;

е) с оглед приложението на раздел II, т. 1 от тарифата да изясняват въпроса, дали имотът е оставен на собственика му в качеството на земеделски стопанин съгласно Закона за отчуждаване на едрата градска покрита недвижима собственост;

ж) с оглед правилното определяне вида на сградите съобразно с характеристиките, дадени в раздел III, ал. 2 на тарифата, да посочват всички белези, които имат значение за охарактеризирането на сградата;

з) с оглед приложението на чл. 44, ал. 2 и 3 ЗПИНМ да издирват и посочват дали оценяваните сгради са законно построени, като имат пред вид, че построените до 14.11.1958 г. сгради (без временните и второстепенните такива) се оценяват и изплащат, макар и незаконно построени;

и) с оглед определяне овехтяването на сградите и постройките да издирват и посочват годината на изграждането им. Ако сградата е построена с прекъсвания, на части, както и при преустройството, което е променило вида на сградата, да посочват годината на изграждането на всяка част, съответно на извършеното преустройство;

к) да обхващат пълно всички трайни насаждения и други подобрения в оценявания имот, които се оценяват отделно съгласно тарифата;

л) да определят цялостно крайната оценка на имота, а не само да посочват единичната цена на кв. метър за местата или на кубически метър за сградите и постройките, като във всички случаи посочват тарифните разпоредби, въз основа на които дават оценките.

Да не се дават алтернативни оценки в зависимост от обстоятелства, които те не са издирили и установили, като по този начин да предоставят установяването на съответните обстоятелства и определянето на крайната оценка на органите, които изплащат обезщетението. Във всички случаи сградите, постройките, съоръженията и други подобрения следва да се оценяват със и без материалите съгласно § 86, ал. 2 ППЗПИНМ.

19. Обръща внимание на съдилищата да вземат активно участие за изясняване на всички обстоятелства при спорове, които имат значение за определяне цената на имота и размера на обезщетението.

20. При групови случаи на отчуждени имоти да се извършват по начало огледи, като се съставят огледни протоколи, в които да се отразяват подробно констатациите на съда. Огледи да се извършват включително и когато на съда е известно местоположението на имота, за да може да се протоколира правилността на решението му. При извършване на оглед по група еднообразни дела съдът да прилага към всяко дело съответния огледен протокол, а също така и скицата на вещото лице, ако има такава.

21. Съдилищата да изискват от вещите лица да посочват конкретните обстоятелства, на които основават своите заключения

22. При спор за селищен характер на имота да се изисква от вещите лица да съставят скица на квартала или местността, в която се намира имотът, като в същата се нанасят подробно съществуващите сгради и постройки, разстоянието им до отчуждения имот, проведените комунално-благоустройствени мероприятия за квартала или местността, а също така и да се дадат данни кога са направени преди или след отреждането или отчуждаването на имота.

23. При спор за категорията на оценяваните сгради да се изисква от вещите лица да описват подробно белезите, въз основа на които дават своите заключения за категорията им.