О П Р Е Д Е Л Е Н И Е№ 50180

гр. София 29.03.2023 г.

Върховният касационен съд на Р. Б. Четвърто гражданско отделение, в закрито заседание на тринадесети февруари две хиляди двадесет и трета година в състав:

ПРЕДСЕДАТЕЛ: В. И.

ЧЛЕНОВЕ: БОРИС ИЛИЕВ

ЕРИК ВАСИЛЕВ

изслуша докладваното от съдията В. И.

гр. дело № 1624/2022 год.

Производството е по чл. 288 ГПК.

Образувано е по касационнa жалбa, подаденa от Б. Т. П. и Н. С. П., чрез процесуален представител адв. Ил. З., против въззивно решение 1932/21.12.2021 г. по в. гр. д. № 1742/2021 г. на Окръжен съд - Варна, с което е отменено решение № 261660/18.05.2021 г., постановено по гр. д. № 8507/2020 г. по Районен съд - Варна и вместо това предявените от Н. С. Д. и Н. Д. Д. против Б. Т. П. и Н. С. П. обективно съединени искове с правно основание чл. 87, ал. 3, вр. чл. 189, ал. 1, изр. 1 ЗЗД за разваляне на сключения между страните договор за продажба на недвижим имот, чл. 55, ал. 1, вр. чл. 189, ал. 1, изр. 2 ЗЗД – за връщане на платената продажна цена по този договор и на разноските по него, чл. 82, ал. 1, вр. чл. 189, ал. 1, изр. 3 ЗЗД за заплащане на обезщетение за вреди са уважени изцяло и са присъдени съдебно деловодни разноски.

В касационната жалба се релевират оплаквания за неправилност и необоснованост на атакуваното решение. Иска се отмяната му и отхвърляне на предявените искове.

В изложението на основанията за допускане до касационно обжалване касаторите се позовават на основанието по чл. 280, ал. 1, т. 3 ГПК. Формулирали са следните два въпроси: 1. „Обхваща ли втората хипотеза по чл.188, ал. 2 от ЗЗД случая, когато правата на третото лице са предявени само чрез положителен установителен иск за собственост, без искане за отстраняване на купувача, по който все още не е постановено решение?” и 2. „ Възможно ли е преди въвеждането на ал. 2 от чл. 39 на Правилника за вписванията /ДВ, бр. 92 от 2014 г., в сила от 07.11.2014 г./, купувачите да узнаят за правата на трето лице върху продавания имот?”. Сочат, че въпросите са от значение за точното прилагане на закона и за развитие на правото. Поддържат вероятна недопустимост на решението – основание по чл. 280, ал. 2, предл. 2 ГПК.

В срока по чл. 287, ал. 1 ГПК е постъпил писмен отговор ответните страни по касация Н. С. Д. и Н. Д. Д., в който излагат съображения, че не са налице предпоставките за допускане до касационно обжалване на решението, а по същество същото е правилно и законосъобразно. Претендират присъждане на възнаграждение по чл. 38, ал. 1 ЗАдв.

Върховният касационен съд, състав на ІV г. о., за да се произнесе по допустимостта на касационното обжалване, взе предвид следното:

Касационната жалба е подаденa в срока по чл. 283 ГПК, от надлежни страни с правен интерес да обжалват постановения съдебен акт, срещу въззивно решение, което съгласно чл. 280, ал. 3 ГПК е с допустим предмет на касационно обжалване, поради което е процесуално допустима.

С обжалваното решение след отмяна на първоинстанцинния съдебен акт са уважени предявените от Н. С. Д. и Н. Д. Д. против Б. Т. П. и Н. С. П. обективно съединени искове за разваляне на сключения договор за покупко-продажба на недвижим имот, обективиран в нотариален акт № 26 от 30.10.2014 г., том 4, рег. № 6436, дело № 529 от 2014 г. на нотариус П. П., с рег. № *** в регистъра на НК, и за солидарно осъждане на ответниците да заплатят на ищците следните суми: сумата от 16 500 лева, представляваща платена продажна цена по разваления договор, ведно със законната лихва, считано от датата на подаване на исковата молба в съда – 23.07.2020 г. до окончателното изплащане на задължението; сумата от 824,48 лева за разноските по договора, ведно със законната лихва, считано от датата на подаване на исковата молба в съда – 23.07.2020 г. до окончателното изплащане на задължението; сумата от 9597,12 лева, представляваща обезщетение за имуществени вреди в размер на законната лихва върху заплатената продажна цена за периода от 30.10.2014 г. до 22.07.2020 г., както и сумата от 25 000 лева, представляваща обезщетение за вреди от разваления договор, равняваща се на разликата в цената на имота към момента на евикцията и тази към момента на продажбата, ведно със законната лихва, считано от датата на подаване на исковата молба в съда – 23.07.2020 г. до окончателното изплащане на задължението.

Въззивният съд е приел, че купувачите са били добросъвестни, тъй като към момента на сключване на процесната сделка – октомври 2014 г., преди въвеждането на ал. 2 от чл. 39 на Правилника за вписванията, е нямало как да узнаят за правата на третото лице „Англобългериан пропъртаийз“ ООД върху процесния имот, освен при справка по името на самото дружество. Изложил е, че съгласно чл. 189 ЗЗД, ако купувачът развали продажбата, то продавачът е длъжен да върне на купувача платената цена. По делото, няма спор че това е била действителната цена по сделката, а и е установено от материалите по делото, че продажната цена в размер на 16 500 лева е била заплатена от купувача на продавачите, което е и отразено в самия нотариален акт. Доколкото не е оборена презумпцията на чл. 32, ал. 2 СК – съпрузите-ответници по иска отговарят солидарно. На основание чл. 189, ал. 1, изр. 2, пр. 2 ЗЗД ответниците дължат на ищците като добросъвестни купувачи и разноските по договора, както и необходимите и полезни разноски за вещта. Установено е по безспорен начин, че ищците са направили разноски по сключване на договора в размер на 824,48 лева, от които: сумата от 314,08 лева с вкл. ДДС - нотариални такси по Нотариален акт за продажба на недвижим имот, сумата от 18,90 лева – такса за вписване на нотариалния акт по платежно нареждане от дата 31.10.2014 г. чрез „Токуда банк“ АД, сумата от 491,50 лева - данък за придобиване на имущество по приходна квитанция № 496288/30.10.2014 г. на [община], дирекция „Местни данъци“. По отношение на исковата претенция за заплащане на сумата от 25 000 лева, представляваща обезщетение за претърпени от ищеца вреди, съставляваща разлика между платената цена и увеличената стойност на имота при съдебното отстранение поради промени в пазарните условия, съдът е приел, че пазарната цена на процесния имот, изчислена към датата на изготвяне на приетата съдебно-оценителна експертиза е 43 500 лева. Платената продажна цена е 16 500 лева, а разликата между двете стойности възлиза на 27 000 лева, т.е. с 2000 лева повече от предявената претенция в размер на 25 000 лева, поради което искът следва да бъде уважена в пълния предявен размер. Претендирата сума от 9597,12 лева, представляваща обезщетение за вреди от неизпълнение на процесния договор е предварително уговорена при разваляне на договора и по естеството си има характер на неустойка, поради което същата е дължима от датата на плащането на цената по процесната сделка – 30.10.2014 г. Възражението за давност по отношение на исковите претенции, въззивният съд е приел за неоснователно, тъй като всички вземания се погасяват с 5-годишна давност, която към датата на предявяване на исковата молба в съда не е изтекла. Началото на давностния срок за разваляне на договора е от момента на узнаване на ищците за заявените собственически права, а именно с връчване на препис от

депозираната искова молба на третото лице, с която е предявен отрицателен установителен иск. Това важи и за началото на давностния срок по отношение на исковете за връщане на платената продажна цена по разваления договор, както и на направените разноски по същия. Исковите претенции по чл. 82 ЗЗД се погасяват с изтичането на петгодишен давностен срок, който започва да тече от датата на разваляне на договора.

Допускането на касационното обжалване предпоставя произнасяне на въззивния съд по материалноправен или процесуалноправен въпрос от значение за изхода по конкретното дело, разрешаването на който е обусловило правните му изводи, постановени в основата на обжалвания съдебен акт. По отношение на този въпрос трябва да е налице някое от допълнителните основания по чл. 280, ал. 1 ГПК. Независимо от предпоставките по ал. 1 въззивното решение се допуска до касационно обжалване при вероятна нищожност или недопустимост, както и при очевидна неправилност.

Атакуваното въззивно решение е валидно и допустимо. Касаторите бланкетно са посочили основанието за допускане на касационно обжалване по чл. 280, ал. 2, предл. 2 ГПК. При извършената служебна приверка не се установи да е налице порок на съдебния акт, който да обуславя вероятната му недопустимост, каквото е твърдението на касаторите.В допълнение постановеното определение на 23.02.2023 год. по гр. д.№ 2109/2022 год. на ІІ г. о. на ВКС е влязло в сила към датата на обявяване на настоящето определение.

Не е налице основание за допускане на касационно обжалване по поставените въпроси. Първият поставен въпрос е обусловил правните изводи на съда, но по него е налице трайна практика на ВКС, съгласно която, при съдебна евикция - реална или евентуална е налице пълно неизпълнение или неточно изпълнение на задължението да се прехвърли правото на собственост, което дава право на добросъвестния купувач да развали договора. Добросъвестността предполага, че по време на сключването на договора купувачът не е знаел, че вещта принадлежи изцяло /отчасти/ на трето лице или е обременена с ограничени вещни права на трето лице. Добросъвестността на купувача е елемент от фактическия състав на правото му да развали договора и има правно значение за обхвата на отговорността на продавача за вреди. Продавачът отговаря по чл. 188 от ЗЗД винаги, когато трето лице има права върху продадената вещ, като е без значение дали купувачът вече е отстранен от вещта, която е купил въз основа на съдебно решение по иск на трето лице /осъществена евикция/ или правата на третото лице са предявени по съдебен ред или предстоят да бъдат предявени и противопоставени на купувача /евентуална евикция/. Като е достигнал до правен извод, че без значение е обстоятелството, дали купувачите са отстранени от имота с влязъл в сила акт, а е достатъчно, че третото лице е предявило правата си чрез иск, т. е. вещта все още не е отнета, но съществува реална заплаха от това, въззвния съд е постановил решението си изцяло в съответствие с посочената практика. Наличието на задължителна практика, която според настоящия състав не се нуждае от осъвременяване, изключва поддържаното от касаторите специално основание по чл. 280, ал. 1, т. 3 ГПК. По втория поставен въпрос не е налице общо основание за допускане на касационно обжалване. Съдът е посочил, че от представената пред въззивната инстанция справка № 630135/04.06.2021 г. по партидата на имота, към датата на процесния договор за покупко-продажба – 30.10.2014 г., няма вписване или съответно отбелязване досежно придобита собственост на третото лице „Англобългериан пропъртаийз“ ООД върху процесния имот. Отделно, установената система за справки към момента на сключване на договора не е по имотна партида, а по имената на отчуждителя. Така зададен въпросът е свързан с фактическите изводи на съда и не може да послужи като основание за допускане на касационно обжалване.

Предвид изложените съображения не са налице основания за допускане на касационна проверка на решението.

В полза на адв. Н. Д. не следва да се присъжда претендираното адвокатско възнаграждение по чл. 38, ал. 1 ЗАдв., тъй като не е изпълнено формалното изискване за прилагане на договор за правна защита и съдействие към отговора на касационната жалба.

По изложените съображения Върховният касационен съд, състав на ІV г. о.

О П Р Е Д Е Л И :

НЕ ДОПУСКА касационно обжалване на въззивно решение 1932/21.12.2021 г. по в. гр. д. № 1742/2021 г. на Окръжен съд - Варна.

Определението е окончателно.

ПРЕДСЕДАТЕЛ:

ЧЛЕНОВЕ: