Публикувано: Съдебна практика на ВС на НРБ - гражданска колегия, 1984 г., С., Наука и изкуство, 1985 г.

1. ОРГАНЪТ, КОЙТО СЛЕДВА ДА ВЗЕМЕ ОТНОШЕНИЕ ПО ИСКАНЕТО ЗЗД ИЗКУПУВАНЕ ПО РЕДА НА ЧЛ. 22, АЛ. 2 ЗСГ, Е ПРЕДСЕДАТЕЛЯТ НА ИК НА ОБЩИНСКИЯ (РАЙОНЕН) НАРОДЕН СЪВЕТ. РЕШЕНИЕТО ЗЗД ОПРЕДЕЛЯНЕ НА КУПУВАЧ НА ИМОТА, ИЗНЕСЕН НА ПУБЛИЧНА ПРОДАН, ЗАЕДНО С ПРЕПИСКАТА СЕ ИЗПРАЩА НА НОТАРИУСА ЗЗД ИЗДАВАНЕ НА НОТ. АКТ. ОПРЕДЕЛЕНИЯТ КУПУВАЧ В СЕДЕМДНЕВЕН СРОК ОТ ПИСМЕНОТО СЪОБЩЕНИЕ ВНАСЯ ЦЕНАТА НА ИМОТА ИЛИ НА ВЕЩНОТО ПРАВО ПО СМЕТКА НА СЪДЕБНИЯ ИЗПЪЛНИТЕЛ. СЪДЕБНИЯТ ИЗПЪЛНИТЕЛ ПРАВИ РАЗПРЕДЕЛЕНИЕ НА СУМИТЕ СЛЕД ПРЕДСТАВЯНЕ НА ПРЕПИС ОТ НОТ. АКТ.

2. ПРИ ИСКАНИЯ, НАПРАВЕНИ ОТ ДВАМА ИЛИ ПОВЕЧЕ СЪСОБСТВЕНИЦИ, ОРГАНЪТ, ПРОИЗНАСЯЩ СЕ ПО ИЗКУПУВАНЕТО, СЛЕДВА ДА ОПРЕДЕЛИ ЗЗД КУПУВАЧ С. Е. ОТ ТЯХ. ТОЙ НЕ Е ЗАДЪЛЖЕН ДА ВЪЗЛОЖИ НА ВСИЧКИ ИМОТА ЗЗД ИЗКУПУВАНЕ. ДВАМА ИЛИ ПОВЕЧЕ СЪСОБСТВЕНИЦИ МОГАТ ДА ГО ИЗКУПЯТ В ОБЩ ДЯЛ, АКО СА НАПРАВИЛИ ИСКАНЕ С ОГЛЕД ГРУПИРАНЕ НА НУЖДИТЕ ИМ ОТ ЖИЛИЩЕ, БЕЗ ТОВА ИСКАНЕ ДА Е МОТИВИРАНО С РАЗПОРЕДБАТА НА ЧЛ. 33 ЗС.

3. СЪСОБСТВЕНИКЪТ, КОЙТО ЩЕ ИЗКУПИ ИМОТА, ИЗНЕСЕН НА ПУБЛИЧНА ПРОДАН, СЕ ОПРЕДЕЛЯ ПО РЕДА НА ЧЛ. 19, АЛ. 2 И СЛ. ЗСГ.

ПОКАЗАТЕЛИТЕ ЗЗД ПРЕДПОЧИТАНИЕ ПРИ КОНКУРЕНЦИЯ СА ТЕЗИ, ПОСОЧЕНИ В ЧЛ. 11 НА НАРЕДБАТА ЗЗД РАЗПРЕДЕЛЯНЕ И ПРОДАЖБА НА ЖИЛИЩЕ.

5. СЪСОБСТВЕНИК, КОЙТО Е ПРАВИЛ ИСКАНЕ ЗЗД ВЪЗЛАГАНЕ НА ИМОТА В ДЕЛБЕНИЯ ПРОЦЕС ПО РЕДА НА ЧЛ. 288, АЛ. 2 ГПК И ТО НЕ Е УВАЖЕНО, ИЛИ Е БИЛО УВАЖЕНО, НО РЕШЕНИЕТО ЗЗД ВЪЗЛАГАНЕ Е БИЛО ОБЕЗСИЛЕНО ПО РЕДА НА ЧЛ. 288, АЛ. 8 ГПК, НЕ МОЖЕ ДА ПРЕДЯВЯВА НАНОВО ПРЕТЕНЦИЯ ЗЗД ИЗКУПУВАНЕ НА СЪЩИЯ ИМОТ, ИЗНЕСЕН НА ПУБЛИЧНА ПРОДАН ПО РЕДА НА ЧЛ. 22, АЛ. 2 ЗСГ.

6. СРОКЪТ ЗЗД ПРЕГЛЕД ПО РЕДА НА НАДЗОРА НА РЕШЕНИЕТО НА СЪДА, ВЗЕТО ПО ПОВОД ОБЖАЛВАНЕ НА АКТА, С КОЙТО СЕ ОПРЕДЕЛЯ СЪСОБСТВЕНИКЪТ - КУПУВАЧ НА ИМОТА, Е ЕДНОМЕСЕЧЕН ОТ ПОСТАНОВЯВАНЕ НА РЕШЕНИЕТО ОТ ОКРЪЖНИЯ СЪД.

Чл. 22, ал. 2 ЗСГ

Чл. 19, ал. 2 ЗСГ

На основание чл. 212 ГПК председателят на Върховния съд на НРБ предлага да се издаде тълкувателно решение на ОСГ на ВС по следните въпроси, свързани с приложението на чл. 22, ал. 2 ЗСГ.

1. Кой орган следва да вземе отношение по искането за изкупуване и следва ли той да произнесе административен акт, или преписката се изпраща на нотариуса за издаване на нот. акт.

2. При искания, направени от двама и повече съсобственици, органът, който се произнася по изкупуването, може ли да определи само един от тях за купувач или всички следва да получат имота в съсобственост.

3. По какъв ред ще се определя съсобственикът, който ще закупи имота - ще намери ли приложение чл. 19, ал. 2 и сл. ЗСГ.

4. По какви показатели ще се определи предпочитанието.

5. Може ли да бъде предоставен имотът за изкупуване от съсобственик, който е правил искане по чл. 288, ал. 2 ГПК и то не е уважено или имотът му е бил възложен, но решението е обезсилено по чл. 288, ал. 8 ГПК.

6. Какъв е срокът за преглед по реда на надзора на решението на съда, взето по повод обжалване на акта, с който се определя съсобственикът, който изкупува имота.

С оглед на взетото решение, ОСГК да се произнесе по правилността на решението по гр. д. № 1468/1982 г. на Вр. окръжен съд и ако се приеме, че срокът по т. 6 на предложението е този по чл. 226 ГПК, да бъде отменено по реда на надзора решението по това дело.

Със ЗСГ се доразви конституционният принцип, че всеки гражданин може да притежава и придобива само такова имущество, каквото е необходимо за задоволяване на неговите и на членовете на семейството му жилищни, здравни и професионални нужди. Изхождайки от този принцип, се утвърди особен ред за прехвърляне на недвижимите имоти и вещни права, собственост на граждани, характеризиращи се с участието на народния съвет за населените места, където се прилагат неговите разпоредби.

Производството по продажбата се основава на решение на председателя на ИК на общинския (районния) народен съвет. Той определя цената съгласно чл. 17 ЗСГ и чл. 34 ППЗСГ, както и купувач на имота съгласно чл. 19, ал. 2 и сл. ЗСГ и чл. 40 ППЗСГ.

Продажбата чрез народния съвет се извършва по искане на собственика. Но народният съвет може да бъде сезиран за продажба от съдебния изпълнител - чл. 22, ал. 2 ЗСГ, или от председателя на ИК на общинския (районния) народен съвет - в случаите на чл. 8 ЗСГ. Съветът не е страна по договора, нито представител на някоя от страните, а посредник между продавача и купувача на недвижимите имоти или вещни права върху недвижими имоти по глава втора за ЗСГ. Предмет на продажба по този ред са и случаите по чл. 19, ал. 1 ЗСГ и по чл. 22, ал. 2 ЗСГ.

Първият случай се отнася до продажба на дял от съсобствен имот, респективно на вещно право, при която продажба народният съвет съобщава по реда на ГПК на останалите съсобственици предложението за продажба. Те могат да изкупят дела, ако направят предложение в едномесечен срок от съобщението, като изкупуването става съобразно дела им в съсобствения имот. По този ред не винаги се достига до прекратяване на съсобствеността. Когато съсобствениците са повече от двама и само единият е предложил продажба на своя част от съсобствения имот, се намалява само броят на съсобствениците, а се увеличава делът на останалите в съсобствеността с изкупената от съсобственика част. За продажбата се издава нот. акт по реда на чл. 20 ЗСГ. Ако в едномесечния срок никой от съсобствениците не направи искане за изкупуване на предложения за продажба дял от съсобствен имот или вещно право, се постъпва по реда на чл. 19, ал. 2 ЗСГ - т. е. определя се купувач от кандидатите, които не са съсобственици при спазване на всички изисквания, посочени в останалите алинеи на чл. 19 ЗСГ.

Разпоредбата на чл. 22, ал. 2 ЗСГ е още едно потвърждение на въздигнатия принцип за участието на съвета в продажбата на недвижими имоти и вещни права върху недвижими имоти като гаранция за опазване на трудовите доходи на гражданите и контрол съобразно ограничителните разпоредби на ЗСГ. Чрез нея народният съвет е овластен да извършва публична продан на недвижим имот и вещни права, които се прехвърлят по установения в чл. 15 и сл. ЗСГ ред, ако при делба на неподеляем недвижим имот или право на строеж, пристрояване и надстрояване никой от съделителите не е поискал възлагането му в дял по реда на чл. 288 ГПК. При този случай е изключено приложението на чл. 373 и сл. ГПК, за публична продан на недвижим имот. Съобразно чл. 22, ал. 2 ЗСГ, респ. чл. 51 ППЗСГ съдебният изпълнител не извършва публична продан на недвижимия имот и вещните права, а продажбата се извършва чрез съвета. Той, след като е извършил опис на имота, прави искане до народния съвет за продажба на същия. Определеният купувач в седемдневен срок от писменото съобщение внася цената на имота или на вещното право по сметка на съдебния изпълнител, а не на името на продавача. Решението за определяне на купувач на имота, изнесен на публична продан по реда на чл. 22, ал. 2 ЗСГ, заедно с преписката не се връща на съдебния изпълнител за издаване постановление за възлагане на имота, а се изпраща на нотариуса за издаване на нотариален акт. Съдебният изпълнител прави разпределение на сумите след представяне на препис от нотариалния акт за собственост върху недвижимия имот, придобит по реда на глава втора ЗСГ.

Тези изрични текстове от ЗСГ и ППЗСГ дават отговор на първия поставен в предложението за тълкуване въпрос: народният (районният) съвет е органът, който взема решение за извършване на публичната продан на съсобствен имот, предмет на съдебна делба, която не е приключила с възлагане на имота по чл. 288, ал. 2 ГПК или чл. 292 ГПК. Председателят на ИК на съвета определя купувача със съответния административен акт.

За публичната продан на недвижим имот председателят на ИК на общинския (районния) съвет е сезиран от съдебния изпълнител както досежно недвижимия имот, предмет на публичната продан, който е и предмет на делбата, така и досежно съделителите - съсобственици на същия имот. В този случай той не е задължен отново да ги покани в едномесечен срок да изкупят имота. Разпоредбата на чл. 19, ал. 1 ЗСГ не може да намери приложение, тъй като предмет на делбеното дело е продажбата на имота като цяло, а не на дял от съсобствен недвижим имот. Когато няколко съсобственици искат да изкупят частта на този, който продава, ако всеки има право да изкупи, възможността за това трябва да се признае на всички, като всеки изкупи съразмерно на своята притежавана част. До този извод водят разпоредбите на чл. 19, ал. 1 ЗСГ, чл. 39, ал. 1 ППЗСГ и чл. 33 ЗС. Компетентността на председателя на изпълнителния комитет на народния съвет по ЗСГ в тези случаи се свежда само до проверка дали кандидатът съсобственик може да изкупи дела - т. е. дали той и членовете на семейството му не притежават друг имот от същия вид и размерите, посочени в чл. 4, ал. 1 и ал. 2 на закона. Той не може да определя купувач между имащите право да изкупят идеалната част, тъй като те всички се ползват от правата си по чл. 33 ЗС. Продажбата по чл. 19, ал. 1 ЗСГ не винаги прекратява съсобствеността. Тя е само един способ, чрез който един от съсобствениците желае да получи равностойността на своя дял от недвижимия имот чрез продажба или да уголеми дела на останалите съсобственици - едно предимство пред другите кандидати да изкупуват, намиращо основанието си в чл. 33 ЗС. Поради това за нея не се прилага редът, по който се извършва продажбата на недвижими имоти и вещни права, правото на строеж, пристрояване и надстрояване, посочен в чл. 19, ал. 2 и сл. ЗСГ, респ. чл. 11 от Наредбата за разпределяне и продажба на жилища. Че това е така, сочи и последното изречение на чл. 19, ал. 1 ЗСГ. Ако никой от съсобствениците не желае да използва привилегията на чл. 33 ЗС и не се отзове в едномесечния срок, поканен от съвета, да изкупи продаваемата се част от съсобствения имот, председателят на ИК на съвета постъпва по реда на чл. 19, ал. 2 ЗСГ - т. е. извършва се продажбата по общия посочен в тази разпоредба ред - избор на купувач, степенуване при повече от един желаещ да изкупи частта и пр.

Чл. 22, ал. 2 ЗСГ урежда реда, по който следва да се извърши продажбата чрез народния съвет на недвижим имот, когато делът не е изкупен по реда на чл. 288 ГПК и не е правено искане за изкупуване по този ред от съделителите. С продажбата се цели прекратяване на съсобствеността на всички съсобственици и удовлетворяването им с паричната равностойност, съответстваща на тяхната част от съсобствеността. Ако пред народния съвет е направено искане за изкупуване на този имот от повече от един от съсобствениците съделители, имотът няма да се възложи в общ дял съобразно притежаваната от всеки от тях част, а ще се предостави за покупка на най-нуждаещия се купувач. При кандидати с еднакви нужди и др. изисквания ще се тегли жребие - т. е. ще се приложи редът на чл. 19, ал. 2 и сл. ЗСГ. В този случай ИК на съвета не е задължен да изпраща покана на съсобствениците съделители в едномесечен срок да предявят претенция, защото не се отнася до изкупуване на дял от имот, а за продажба на целия имот, предмет на делбеното производство, при наличие на влязло в сила решение за допускане на делбата между съделителите при определени части съобразно притежавания от тях дял в съсобствения имот. Ако отново се пристъпи по реда на чл. 19, ал. 1 ЗСГ, ще се върне положението на съделителите към първоначалния момент - отново съсобственици на имота, като с това се игнорира целта на водения от тях делбен процес.

Самата разпоредба на чл. 22, ал. 2, изречение последно ЗСГ сочи, че в случая следва да се определя купувач по реда на чл. 11 от Наредбата за разпределяне и продажба на жилища, тъй като се дава възможност на съсобствениците, които не притежават друг имот, предназначен за същата нужда, да изкупят имота, предмет на публичната продан, и когато не са жители на населеното място и не са правили искане в делбеното производство за възлагането му по реда на чл. 288, ал. 2 ГПК. Това е още един мотив в подкрепа на становището, че публичната продан не може да се извършва по реда на чл. 19, ал. 1 ЗСГ, а по ал. 2 и следващите от същия текст. За купувачи на имота, изнесен на публична продан, могат да бъдат определени и двама или повече съсобственици, но това става по тяхно искане, групирайки нуждите си за жилище, а не произтича от разпоредбата на чл. 33 ЗС.

С това се дава отговор на запитванията в точка 2, 3 и 4 от предложението на председателя на ВС на НРБ за тълкувателно решение.

Във връзка с поставения в т. 5 на запитването въпрос, дали може да бъде предоставен имотът за изкупуване от съсобственик, който е правил искане по чл. 288, ал. 2 ГПК и то не е уважено, или имотът му е бил възложен, но решението е обезсилено по чл. 288, ал. 8 ГПК, следва да бъде отговорено отрицателно. Отговорът е даден в самата разпоредба на чл. 22, ал. 1, предл. последно ЗСГ: имат право да участват само тези съсобственици, които не са правили искане за изкупуване по чл. 288, ал. 2 ГПК. С още по-голяма сигурност това се отнася и за обезсилване на решението.

Отговорите на петте въпроса в запитването изясняват и последния въпрос от същото - досежно срока за преглед по реда на надзора. След като разпоредбата на чл. 22, ал. 2 ЗСГ овластява изпълнителния комитет на общинския (районен) народен съвет да определи цената и купувача на имота, изнесен на публична продан с решение по делбено дело съобразно реда, указан в чл. 19, ал. 2 и сл. ЗСГ, то самото решение за определяне на купувач на този имот представлява индивидуален административен акт, създаващ права и задължения за отделни граждани. В чл. 19, ал. 6 ЗСГ и чл. 44 ППЗСГ изрично е посочено, че кандидатите могат да обжалват решението за определяне на купувач в двуседмичен срок от обявлението пред окръжния съд, чието решение е окончателно. Предложение за преглед по реда на надзора на решението на съда може да се направи в едномесечен срок от постановяването му.

С предложението се предлага ОСГК да се произнесе по правилността на решението по гр. д. № 1468/1982 г. на Вр. окръжен съд, с което е потвърдено решението на ОНС гр. Вр. за определяне като купувач по реда на чл. 19, ал. 2 и сл. ЗСГ Д.Р. на изнесен на публична продан съсобствен имот, ако с тълкувателното решение се приеме друго разрешение, различно от това по делото досежно начина на определяне на купувач в случаите по чл. 22, ал. 2 ЗСГ.

Понеже решението по конкретното дело е съобразено с тълкуването, дадено от ОСГК, следва да не се отменява същото по реда на чл. 225 ГПК. Освен това с оглед приетото тълкуване, че при тези случаи срокът за преглед по реда на надзора е едномесечен, в конкретния случай същият е изтекъл много преди подаване молбата за преглед.