Върховният административен съд на Р. Б. - Четвърто отделение, в съдебно заседание на втори май две хиляди и двадесет и трета година в състав: Председател: Т. П. Членове: К. К. Т. Д. при секретар И. А. и с участието на прокурора Г. К. изслуша докладваното от председателя Т. П. по административно дело № 3536 / 2023 г. Производството е по реда на чл. 208 и сл. АПК.

Образувано е по две касационни жалби против Решение № 152 от 26.01.2023 г., постановено по адм. дело № 13/2022 г. по описа на Административен съд-Пловдив (АС-Пловдив), с което по оспорване на П. Г. е отменено решение № 391, взето с протокол № 19 от 07.12.2021г. на Общински съвет гр. Пловдив, в частта му по т.2 - определена цена за продажба на недвижим имот в размер на 44 000лв., и е върнал преписката на Общински съвет Пловдив за постановяване на ново решение за определяне на продажна цена на недвижим имот, частна общинска собственост.

С касационната жалба на Общински съвет Пловдив(ОбС Пловдив), чрез адв. И. са релевирани доводи, че решението е постановено в нарушение с материалния закон и е необосновано - отменителни основания по чл. 209, т. 3 от АПК. Претендира разноски и за двете съдебни инстанции. Подава отговор на касационната жалба на П. Г., като счита същата за неоснователна.

С касационната жалба на П. Г., чрез адв. Д. Р., се твърди, че АС - Пловдив, в частта с която е изпратил преписката на Общински съвет Пловдив(ОбС Пловдив) за определяне на нова продажна цена на процесния имот, не се е съобразил с доказателствата по делото. Счита, че обжалваното решение е неправилно и незаконосъобразно в тази му част. Подава отговор на касационната жалба на ОбС Пловдив и изразява становище, че същата е неоснователна и недоказана. Моли същата да бъде отхвърлена.

Заключението на представителя на Върховната административна прокуратура е за неоснователност на двете касаационни жалби.

Върховният административен съд, състав на четвърто отделение, намира касационните жалби за допустими - подадена срещу подлежащо на обжалване решение, от страна по делото, за която то е неблагоприятно и в срока по чл. 211, ал. 1 АПК, а разгледана по същество, счита, че касационната жалба на ОбС Пловдив е основателна, а касационната жалба на П. Г. е неоснователна.

За да постанови обжалваното решение, първоинстанционният съд приема обжалването на решението на ОбС-Пловдив, в частта за определената продажна цена на имот частна общинска собственост, за неправилно. Счита, че решението е незаконосъобразно, доколкото по делото има съдебно оценителна експертиза, от която се установява цена по ниска цана от определената в решението на ОбС. Счита, че при определяне на предлаганата продажна цена, административният орган не е взело предвид данни за цената, на която са били продавани общински жилища през 2021г. Решението е неправилно.

Жалбоподателката П. Г. към датата на издаване на процесното решение на ОбС Пловдив работи в ОП Паркиране и репатриране. Със заповед № 15ОА861/06.04.2015 г. /л. 11 от делото/ на кмета на община Пловдив, жалбоподателката П. Г. е настанена като наемател на общинско /във фонд Ведомствен/ жилище, с адрес: гр. Пловдив, район Южен, [улица], [адрес]. Посоченият имот е общинска собственост и представлява - апартамент с площ 36,32 кв. м., състоящ се от една стая, готварна, баня-клозет и антре, изба №15 с площ 6,45кв. м. и 0,895% ид. ч. от общите части на блока и правото на строеж, като е актуван с акт за частна общинска собственост № 1987/26.03.2019 г.

В качеството си на наемател оспорващата е подала заявление вх. № 19П-13483-(1) от 23.07.2020 г. /л. 10 от делото/ до кмета на община Пловдив за закупуване на общинско жилище, в което е настанена. Няма спор, че в хода на административното производство жалбоподателката е подала изискуемите документи за да бъде разгледано нейното Заявление. С протокол №3/29.06.2021г. на комисията по чл.40, ал.2 от НРПУРОИ е взето положително решение да се подготви предложение до Общински съвет -Пловдив за продажба на общинския имот. Пазарната оценка на общинския апартамент е изготвен в съответствие с чл.22, ал.3 от Закона за общинска собственост (ЗОС) от независим оценител инж. С. Ж. в размер на 44 000 лева, определена към 07.09.2021г. Данъчната оценка на имота е 20 454,20 лева, съгласно удостоверение за данъчна оценка за по чл.264, ал.1 от ДОПК, с изх. № 66090016995/07.10.2021 на Дирекция МДТ, община Пловдив.

Видно от съдържанието на доклада за нуждите на оценката са взети предвид местоположението на обекта, околната инфраструктура и характеристиките на актива, като са приложени Сравнителен метод и Метод на амортизираните разходи за създаване (вещната стойност).

Общински съвет Пловдив, по предложение на заместник кмета на община Пловдив, е взел решение № 391 по протокол № 19 от 07.12.2021 г., с което е разрешил продажбата на правоимащата наемателка П. Г. на процесния апартамент и е определил цена за продажба на недвижимия имот в размер на 44 000 лева, въз основа на пазарната оценка, изготвена от независимия оценител.

В хода на съдебното производство е допусната съдебно оценъчна експертиза. Вещото лице е дало заключение за средно - пазарната цена на апартамента, както и е направила изчислителни процедури за пазарна норма на възвръщаемост оценъчен модел и оценка на процесния имот чрез изследване на интер кварталния обхват. Вещото лице е анализирало данни за цени на реални сделки, опредени с решения на Общински съвет Пловдив, и офертни цени на пазара на имоти, е определило препоръчителна пазарна стойност от 33 200лв.

Настоящият съдебен състав, счита че приетата в съдебно заседание експертиза не е следвало да се кредитира от съда поради нейната неотносимост към спора по главния факт с оглед приложимото право за този вид процедура по продажба общинско жилище.

В доказателствена тежест на административния орган е да установи, че възприетата от него пазарна цена за продажба съответства на пазарната цена на процесния недвижим имот. Приложеният от законодателя подход в чл. 47 от ЗОС продажба без търг и конкурс, макар и в отклонение от общите правила за разпореждане с общинско имущество, не отчита наличието на социални или други аспекти свързани с правоимащия наемател. Правилата за определяне на продажните цени на общинските жилища са ориентирани към постигане на продажба на цени, отговарящи на пазарните условия, които ще бъдат постигнати между желаещи продавачи и купувачи в сделка, която би се реализирала при пазарни условия.

Според чл. 45а от ЗОС условията и редът за установяване на жилищни нужди и за настаняване под наем в жилищата по чл. 43 и 45 от същия закон се определят с наредба на общинския съвет. Съгласно чл. 47, ал. 1 вр. ал. 2 от ЗОС общинските жилища, предназначени за продажба, могат да се продават след решение на общинския съвет на лицата, отговарящи на условията за закупуване на общински жилища, определени в наредбата по чл. 45а, ал. 1, на цени, определени от общинския съвет по критерии, установени в същата наредба. Продажбата не може да се извърши на цена, по-ниска от данъчната оценка на имота. По правилото на чл. 45 във вр. чл. 47, ал. 2 от НУРУЖННОЖП жилище от фонд Ведомствен може да бъде продавано след решение на Общинския съвет на правоимащ наемател, на цени, одобрени от общинския съвет, представляващи пазарната оценка на имота, определена по реда на чл. 22, ал. 3 от ЗОС - възложено от кмета на общината определяне на пазарна оценка на имота от оценители, отговарящи на изискванията на Закона за независимите оценители.

Посоченият правен ред съответства на общото правило на чл. 41, ал. 2 от ЗОС, според което разпоредителните сделки с имоти или с вещни права върху имоти - общинска собственост, се извършват по пазарни цени, но не по-ниски от данъчните им оценки. Пазарните цени на имотите и на вещните права се определят от общинския съвет въз основа на пазарни оценки, изготвени от оценители, определени по реда на чл. 22, ал. 3, освен ако в закон е предвидено друго. По правилото на чл. 44, ал. 1 от НРПУРОИ общинският съвет може да определи и по-висока оценка, освен ако в закон е установено друго.

Процедурата за изготвяне на оценката в административното производство е изпълнена законосъобразно. От оценителския доклад може да се изведе извод, че правилата на чл. 22, ал. 3 от ЗОС са спазени. Няма препращане към чл. 22, ал. 5 ЗОС, уреждащ определяне на размера на равностойното парично обезщетение за имотите, предвидени за отчуждаване.

Неоснователно е възражението на жалбоподателката, че решението на ОбС Пловдив е незаконосъобразно заради определената висока цена. Обстоятелството, че тази пазарна цена се различава в известна степен от пазарната оценка, по изготвената и приета по делото оценъчна експертиза, не може да бъде основание да бъде изменена волята на органа, компетентен да вземе решението за извършване на продажбата. Съдебният контрол в настоящото производство е ограничен със заявения от жалбоподателката предмет на оспорване, а именно оспорва се взетото от общинския съвет решение по отношение на определената продажна цена. В хода на административното производство е била изготвена оценка от независим лицензиран оценител /л. 17 и сл. препоръчителна пазарна стойност/, като същата е следвало да бъде одобрена и възприета. В експертната оценка е посочено, че е приложен С. М. при който се изследват сделки с аналогични имоти в съответния регион или имоти със сходни характеристики в други региони, като се отчитат различията им, както и Метод на амортизираните разходи за създаване (вещната стойност).

Правилно пазарната стойност е била определена по метода на сравнителната стойност пазарни сравнения /стандарт - пазарна стойност/, който се базира на информация за пазарни аналози с характеристики близки до тези на оценявания имот като: площ, район, местоположение, инженерна инфраструктура, степен на транспортна достъпност и др.

Като е стигнал до други правни изводи, първоинстанционния съд е постановил незаконосъобразно решение, което следва да бъде отменено. Тъй като делото е изяснено от фактическа страна следва да бъде постановено друго решение по същество на спора, с което да се отхвърли предявената жалба на П. Г. срещу решение № 391, взето с протокол № 19 от 07.12.2021г. на общински съвет гр. Пловдив, в частта му по т.2 - определена цена за продажба на недвижим имот в размер на 44 000лв.

При този изход на делото, настоящата инстанция намира, че следва да бъдат присъдени направените разноски от касатора Общински съвет гр. Пловдив, като е основателно направеното възражение за прекомерността им за касационната инстанция с оглед действителната правна и фактическа сложност на делото следва да бъдат намалени от 1200 лева на 600 лева. Ето защо П. Г. следва да заплати направените и доказани съдебни разноски за платено адвокатско възнаграждение, платена държавна такса за касационната инстанция в размер на 952 лева и платено адвокатско възнаграждение в първата инстанция в размер на 600 лева или общо 1552 лева.

Воден от горното и на осн. чл. 221, ал. 2, пр. 2 във връзка с чл. 222, ал. 1 от АПК Върховния административен съд - четвърто отделение

РЕШИ:

ОТМЕНЯ решение № 152 от 26.01.2023 г., постановено от Окръжен съд гр. Пловдив по адм. д. №13/2022 г. и вместо него ПОСТАНОВЯВА:

ОТХВЪРЛЯ жалбата на П. Г. срещу решение № 391, взето с протокол № 19 от 07.12.2021г. на общински съвет гр. Пловдив, в частта му по т.2 - определена цена за продажба на недвижим имот в размер на 44 000лв.

ОСЪЖДА П. Г. да заплати на Общински съвет Пловдив сумата от 1552 (хиляда петстотин петдесет и два) лева разноски за двете съдебни инстанции.

Решението е окончателно.

Вярно с оригинала,

Председател:

/п/ ТОДОР ПЕТКОВ

секретар:

Членове:

/п/ КРАСИМИР КЪНЧЕВ

/п/ ТАНЯ ДАМЯНОВА