Р Е Ш Е Н И Е

№ 222

Гр.София, 18.12.2023 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

Върховният касационен съд на Р. Б. Трето гражданско отделение, в открито съдебно заседание на двадесет и осми ноември през две хиляди двадесет и трета година, в състав:

ПРЕДСЕДАТЕЛ: И. П. ЧЛЕНОВЕ: М. Р. Д. Петкова

при участието на секретаря К. Г. като разгледа докладваното от съдията Русева г. д.N.589 по описа за 2023г., за да се произнесе, взе предвид следното:

Производството е по чл.290 ГПК.

Образувано е по касационна жалба на М. Е. М. и Е. З. И. срещу решение №.304/29.09.22 по г. д.№.351/22 на ОС Русе – с което е потвърдено реш.№.299/10.03.22 по г. д.№.1875/21 на РС Русе в частта за прогласяване на основание чл.26 ал.1 пр.3 ЗЗД нищожността на договор за аренда от 24.06.15, вписан в СВ Русе с вх.№.7960/25.06.15, като накърняващ добрите нрави по отношение на новообразувани имоти №.030014 и №.083022 в землището на [населено място] поле, м.“К.“ /ПИ с идентификатори съответно ................ и ..................../, и Е. З. И. е осъден да предаде на Б. Б. Е. и С. Л. Е. владението им на основание чл.108 ЗС. Излагат се оплаквания за материална и процесуална незаконосъобразност и необоснованост. Моли се за отмяна на решението и уважаване на иска ведно с присъждане на разноски или връщане на делото за ново разглеждане.

Ответните страни Б. Б. Е. и С. Л. Е. не вземат становище по жалбата.

С определение №.1275/25.05.2023г. е допуснато касационно обжалване на основание чл.280 ал.1 т.1 ГПК във връзка с въпрос относно задължението на съда да се произнесе по всички възражения, доводи и твърдения на страните, както и да обсъди всички доказателства по делото в тяхната съвкупност и да изложи собствени мотиви по спора.

С обжалваното решение е прието, че на 24.06.15 М. М. /арендодател/ и Е. И. /арендатор/ са сключили 30-годишен договор за аренда на земеделски земи /вписан в СВ с вх.№.7360/25.06.15/ в м.Сливо поле, [населено място] и [населено място], с размер на арендно плащане 30лв. на декар годишно, като изпълнението на договора започва за имоти №.052032 и №.083003 съответно от стопанска година 2018/2019 и 2016/2017; имотите са били придобити по-рано от ищците в режим на СИО и от ответницата М. и нейния съпруг Ф. М. в СИО - доколкото страните по делото са били в близки отношения, съвместно са развивали стопанска дейност в областта на земеделието и са придобивали в съсобственост между различни членове на семействата земеделски земи до 2014г. /когато прекратили общия бизнес и решили да поделят притежаваните в съсобственост земи/. Съдът е посочил, че при преценката дали процесният договор е накърнил добрите нрави следва да се съобразят не само съдържащите се в него уговорки, а и цялостните отношения между страните по делото по време на неговото сключване. Установено е, че те и семействата им са се намирали в процес на преговори за прекратяване на съсобственост, че са имали разногласия и спорове, които са довели до изостряне и влошаване на отношенията им до степен, че всеки от тях да предприеме действия, каквито намира за подходящи спрямо собствените си разбирания и с които да защити в максимална степен правата си в съсобствеността, дори това да е във вреда на другия съсобственик. Обстоятелствата, свързани със срока на договора за аренда, арендната цена, взаимоотношенията на страните, роднинската връзка между ответниците, преценени комплексно, дават основание да се приеме, че договорът е сключен с единствена цел да осигури неоправдано разместване на имуществени права, при което Е. очевидно търпят значителна загуба, която не са желали, а М. М. - очевидна полза, т. е. налице е нарушение на добрите нрави. Въпреки ясното съзнание у М., че е собственик само на 1/2ид. ч. от процесните имоти и предстои поделянето им, тя е осигурила възможността си да извлича дългосрочно, за срок от 30г., ползите от всички тях, като запазва възможността нейни близки да ги обработват и лишава от тази възможност ищците, за които остава единствена възможност да получават припадащата се част от арендното плащане, което е значително занижено още при сключване на договора. И двете страни професионално се занимават с обработката на земеделска земя и сключването на такъв дългосрочен аренден договор при цена значително под пазарната и без механизъм за нейното актуализиране е допълнително основание да се приеме, че договорът изначално е имал за цел да доведе до неоснователно разместване на блага, както и да осуети възможността на ищците да ползват част от имотите след разделянето им независимо от правото си на собственост. Сключването му от ответницата с роднина, в ущърб на ищците, и по време, когато са били във влошени отношения и в процес на поделяне на собствеността, сочи по ясен и категоричен начин за преследваната с него цел и дава основание да се приеме, че накърнява добрите нрави. При това положение са налице предпоставките за прогласяване на неговата нищожност по отношение на новообразуваните имоти, чиито изключителни собственици са вече ищците по силата на извършената впоследствие съдебна делба. С оглед прогласената нищожност на договора за аренда, за основателен е намерен и искът с правно основание чл.108 ЗС за осъждане на ответника да върне владението, доколкото ползва имотите без основание.

В отговор на поставения въпрос, по който е допуснато касационно обжалване на въззивното решение, Върховният касационен съд намира следното:

Целта на въззивното производство е повторното разрешаване на материалноправния спор, при което дейността на въззивната, аналогично на дейността на първата инстанция, е свързана с установяване истинността на фактическите твърдения на страните, съобразно събрания или подлежащ на събиране във въззивното производство доказателствен материал и субсумиране на установените факти под приложимата материалноправна норма. Във въззивното производство съдът при самостоятелната преценка на събрания пред него и пред първата инстанция фактически и доказателствен материал по делото прави своите фактически и правни изводи по съществото на спора. Той достига до свое собствено решение по отношение на иска като извършва в същата последователност действията, които би следвало да извърши първоинстанционния съд. В тази връзка въззивната инстанция трябва да изготви собствени мотиви, което задължение произтича от посочената характеристика на дейността й като решаваща. Той е длъжен да определи правилно предмета на спора и обстоятелствата, които подлежат на изясняване, като обсъди всички доказателства по делото и доводите на страните; той трябва да прецени всички правнорелевантни факти, от които произтича спорното право, и да обсъди в мотивите на решението доказателствата, въз основа на които намира някои от тези факти за установени, а други за неосъществили се; освен това следва да бъдат обсъдени и всички доводи на страните, които имат значение за решението по делото /реш.№.248/7.01.2 по г. д.№.4193/18, ІV ГО, ТР №.1/13, ОСГТК, ТР №.1/04.01.01 по т. д.№.1/00, ОСГК, и др./.

По основателността на касационната жалба:

Ищците оспорват действителността на горепосочения аренден договор, касаещ техни съсобствени с ответницата имоти, позовавайки се на основанието на чл.26 ал.1 пр.3 ЗЗД. Сочат, че същият е нищожен, тъй като е сключен в период, когато страните са били във влошени отношения и в процес на делба, като предвид клаузите му - за 30-годишен срок и занижени цени без възможност за индексация, договорът на практика ги лишава от възможност да ползват имотите си по предназначение за прекомерно дълъг срок и противоречи на добрите нрави.

По въпроса нищожен ли е на основание чл.26 ал.1 пр.3 ЗЗД договор за аренда на земеделска земя, в който арендната вноска е значително по-ниска от пазарната, срокът е 30-годишен и няма уговорка (клауза), която предвижда механизъм за индексация на арендната вноска при трайно изменение в икономическите условия за производство на земеделска продукция, настъпило в срока на договора, вече е формираната по реда на чл.290 ГПК практика на ВКС - реш.№.179/20.11.23 по г. д.№.519/23, ІV ГО, която настоящият състав споделя. Отговорът на въпроса е отрицателен; съображенията са следните: Договорът за аренда на земеделска земя урежда обществените отношения, свързани със стопанското ползване на земеделската земя и извличане на плодовете, на които арендаторът става собственик; съществена специфика на земеделската земя е, че при ползването (обработването) й тя дава плодове; това обяснява режимът на специално правно регулиране, създаден със Закона за аренда в земеделието /ЗАЗ/. Съобразно § 1 от ДР ЗАЗ за неуредените в този закон въпроси за арендното правоотношение се прилагат разпоредбите на гражданското законодателство, т. е. Общата част на Закона за задълженията и договорите. В практиката на ВКС по чл.26 ал.1 пр.3 ЗЗД се приема, че договорът е нищожен на основание чл.26 ал.1 пр.3 ЗЗД, когато противоречи с основните морални принципи и ценности, върху които се консолидира обществото и които са в основата на обществения ред; противоречието трябва да е в степен договорът да ги отрича. Така законът придава значение на неписаните, но общозначими морални правила, и свързва порока по чл.26 ал.1 пр.3 ЗЗД с най-тежката гражданско-правна санкция – договор, който ги накърнява, е нищожен (не поражда действие). От друга страна, предвид разпоредбата на чл.9 ЗЗД, моралните неписани правила, наред с повелителните норми на закона, съставляват ограничител на свободата на договаряне. Поради това и при установяване на основанието по чл.26 ал.1 пр.3 ЗЗД съдът не изследва само формалното съдържание на договора, а е длъжен да прецени всички негови характеристики и когато те създават съмнение, че е нищожен на това основание - да ги обсъди комплексно с всички обстоятелства, съпътстващи сключването му. От изложеното следва, че основанието по чл.26 ал.1 пр.3 ЗЗД не е налице, когато клаузи от именуван договор съответстват на правните норми, изграждащи неговия институт, когато това, което страните не са уговорили, урежда самият закон, т. е. договорът има и нормативно съдържание, а при каузалния възмезден договор - когато уговорената основна престация не е сведена практически до нулева стойност. Основен елемент на договора за аренда е задължението на арендатора да извърши в срок арендното плащане, като арендната вноска се уговаря в пари и/или в земеделски продукти (чл.8 ЗАЗ). За преценката дали страните са свели задължението по чл.8 ЗАЗ практически до нулева стойност съдът е длъжен да отчете всички характеристики на договора, но и да приложи принципа на автономия на волята. Договорът за аренда е каузален, възмезден, а при тези договори чл.9 ЗЗД допуска известна обективна нееквивалентност в насрещните престации (реш.№.277/26.01.15 по г. д.№.1962/14, IV ГО, реш.№.24/09.02.16 по г. д.№.2419/15, III ГО и цитираните в него). Следователно само договор за аренда, в който страните са свели основното задължение на арендатора по чл.8 ЗАЗ практически до нулева стойност, е нищожен. С първото изменение на чл.4 ЗАЗ отпада максималният 50-годишен срок на този договор. За него законът предвижда само минимален срок, включително възможност да е пожизнен. При тези обстоятелства уговореният 30-годишен срок в оспорения договор съответства на института. Чл. 16 ал.1 ЗАЗ предвижда потестативно право на изменение на арендното правоотношение за всяка от страните, чийто интерес е засегнат от настъпило в срока трайно изменение на обстоятелствата, от които те са се ръководили към сключването на договора. Разпоредбата е императивна. Аргументът е от ал.6, който обявява за нищожни отказа от правото на изменение на арендния договор и на уговорките, че от упражняването или от неупражняването на това право могат да се претендират вреди или облаги. Следователно чл.16 ЗАЗ е част от нормативното съдържание на всеки договор за аренда и е ненужно да има клауза, която предвижда механизъм на индексация (промяна в размера) на задължението по чл.8 ЗАЗ при настъпило в уговорения срок трайно изменение на икономическите условия за производство на земеделска продукция. При тези съображения отговорът на въпроса нищожен ли е на основание чл.26 ал.1 пр.3 ЗЗД договор за аренда на земеделска земя, в който арендната вноска е значително по-ниска от пазарната, срокът е 30-годишен и няма уговорка (клауза), която да предвижда механизъм за индексация на арендната вноска при трайно изменение в икономическите условия за производство на земеделска продукция, настъпило в срока на договора, е отрицателен, а за изключеното основание по чл.26 ал.1 пр.3 ЗЗД са без значение съпътстващите обстоятелства, при които е сключен конкретния договор за аренда на земеделска земя, в който уговорената арендна вноска е по-ниска от пазарната, но не е сведена практически до нулева стойност, срокът е 30-годишен и няма уговорка, която да предвижда механизъм за промяна в размера на задължението по чл.8 ЗАЗ при настъпило в срока трайно изменение на икономическите условия за производство на земеделска продукция.

В настоящата хипотеза въззивният съд правилно е приел, че процесният договор е сключен за срок от 30г. при арендна вноска приблизително в размер на половината от пазарната за подобни имоти и без предвиден механизъм за индексацията й. Не е разгледал, обаче, възраженията и доводите на ответниците, че договор с подобни характеристики не е нищожен, тъй като чл.9 ЗЗД допуска при двустранните възмездни договори, какъвто е този за аренда, известна нееквивалентност в насрещните престации /стига една от тях да не е толкова незначителна, че да има практически нулева стойност/, че ЗАЗ предвижда минимален, но не и максимален срок за арендния договор, включително допуска пожизнен такъв (чл.4 ал.1 и чл.28 ал.2 ЗАЗ), че чл.16 ЗАЗ е част от нормативното съдържание на договора и не е необходимо страните да уговорят изрично потестативно право за изменение на договора при трайна промяна на обстоятелствата, след като такова вече е възникнало по силата на самия закон. Липсата на обсъждане на горепосочените своевременно релевирани доводи и възражения се е отразило на правилността на атакуваното решение. При разглеждането им в смисъла, разяснен по-горе, въззивният съд би достигнал до извода, че процесният договор не страда от порока по чл.26 ал.1 пр.3 ЗЗД, валиден е и обвързва ответниците. Предвид изложеното предявеният иск с правно основание чл.26 ал.1 пр.3 ЗЗД за прогласяване на неговата нищожност следва да се отхвърли като неоснователен.

Претенцията по чл.108 ЗС е основателна. Безспорно ищците са собственици на процесните имоти по силата на договор за покупко-продажба и съдебна делба, предвид поставения им в хода на същата по реда на чл.352 ГПК дял. Същевременно възражението на ответника, че основанието да ги ползва и отдаде под наем на трето за процеса лице произтича от факта, че договорът за аренда е сключен при действието на чл.3 ал.4 ЗАЗ (редакция преди изменението с ДВ бр.13/07.02.17) и е противопоставим на ищците, е неоснователно. Чл. 3 ал.4 ЗАЗ в горепосочената редакция предвижда, че когато договор за аренда е сключен само от някой от съсобствениците на земеделската земя, отношенията помежду им се уреждат съгласно чл.30 ал.3 ЗС, а след изменението - че договор за аренда може да се сключи със съсобственик на земеделска земя, чиято собственост е повече от 50 на сто идеални части от съсобствен имот, като отношенията между съсобствениците се уреждат съгласно чл.30 ал.3 ЗС. Доколкото договорът за аренда е за управление, той може да бъде сключен от всеки съсобственик, но съгласно чл.32 ал.1 ЗС обвързва и останалите, само ако сключилият го съсобственик притежава повече от 50% идеални части от земеделската земя. Когато делът му е равен на или под 50%, договорът обвързва само страните, които са го сключили; той може да обвърже и друг съсобственик, само ако изрично или с конклудентни действия той го е приел. Разпоредбата на чл.32 ал.1 ЗС, респективно чл.21 ал.1 ЗЗД, е приложима към договора за аренда /наред с тази на чл.30 ал.3 ЗС, към която чл.3 ал.4 ЗАЗ изрично препраща/, тъй като са в раздел трети от Закона за собствеността и в общата част на ЗЗД, а съгласно § 1 ДР на ЗАЗ те също се прилагат в арендните правоотношения. Чл. 3 ал.4 ЗАЗ след изменението й с ДВ бр.13/07.02.17 е пояснителна правна норма, а не регулира по нов (различен) начин договора за аренда, сключен от съсобственик на общата земеделска земя преди това изменение. При тези обстоятелства следва да се приеме, че договорът от 24.06.15 обвързва ответниците, а за да е противопоставимо възникналото с него арендно правоотношение, е необходимо ищците да са го приели изрично или мълчаливо. Такова приемане липсва, в това число като се има предвид предявяването на ревандикационния иск. Самият договор от 25.12.19 за отдаването под наем на „А. Агро“ ЕООД не доказва, че вторият ответник е изпълнил задължението си да предаде имота на третото лице, а и в хода на делото едногодишният срок, за който е сключен, е изтекъл и не са сочени и събрани доказателства срочното наемно правоотношение да е продължено. Предвид изложеното претенцията по чл.108 ЗС – както в установителната й част, признаваща правото на собственост на ищците /която не е била оспорвана/, така и в осъдителната й, е основателна.

С оглед всичко изложено по-горе, въззивното решение следва да се отмени в частта, с която исковете по чл.26 ЗЗД са уважени – вместо което същите се отхвърлят, и в частта за разноските, и да се остави в сила в частта по претенцията по чл.108 ЗС. С оглед изхода на спора за трите инстанции на ищците се полагат общо 1200лв. разноски (същите не са направили такива пред ВКС), на ответниците – общо 1427,50лв. (при полагащи се пред ВКС 802,50лв.) или при условията на компенсация на последните се дължат 227,50лв.

Мотивиран от горното, ВКС, състав на ІІІ ГО,

Р Е Ш И :

ОТМЕНЯ решение №.304/29.09.22 по г. д.№.351/22 на ОС Русе В ЧАСТТА, с която е потвърдено реш.№.299/10.03.22 по г. д.№.1875/21 на РС Русе в частта за прогласяване на основание чл.26 ал.1 пр.3 ЗЗД нищожността на договор за аренда от 24.06.15, вписан в СВ Русе с вх.№.7960/25.06.15, като накърняващ добрите нрави по отношение на новообразувани имоти №.030014 и №.083022 в землището на [населено място] поле, м.“К.“ /ПИ с идентификатори съответно ......................и ......................./, и в частта за разноските, вместо което постановява:

ОТХВЪРЛЯ предявения от Б. Б. Е. и С. Л. Е. срещу М. Е. М. и Е. З. И. иск с правно основание чл.26 ал.1 пр.3 ЗЗД за прогласяване нищожността на договор за аренда от 24.06.15, вписан в СВ Русе с вх.№.7960/25.06.15, като накърняващ добрите нрави по отношение на новообразувани имоти №.030014 и №.083022 в землището на [населено място] поле, м.“К.“ /ПИ с идентификатори съответно ......................... и ..................../, като неоснователен.

ОСТАВЯ В СИЛА решение №.304/29.09.22 по г. д.№.351/22 на ОС Русе в останалата обжалвана част.

ОСЪЖДА от Б. Б. Е. и С. Л. Е. да платят на М. Е. М. и Е. З. И. 227,50лв./двеста двадесет и седем лева и петдесет стотинки/ разноски на основание чл.78 ал.3 ГПК.

Решението е окончателно и не подлежи на обжалване.

ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЧЛЕНОВЕ: