КОГАТО ПОРТИЕРСКОТО ЖИЛИЩЕ СЕ ОТДАВА ПОД НАЕМ ПО РЕШЕНИЕ НА ОБЩОТО СЪБРАНИЕ НА ЕТАЖНАТА СОБСТВЕНОСТ, ТО НЕ ЗАГУБВА ХАРАКТЕРА СИ НА ОБЩА ЧАСТ ПО ПРЕДНАЗНАЧЕНИЕТО ПО СМИСЪЛА НА ЧЛ. 38 ОТ ЗАКОНА ЗЗД СОБСТВЕНОСТТА. В ТОЗИ СЛУЧАЙ ПРИТЕЖАВАНИТЕ ОТ СОБСТВЕНИЦИТЕ ИДЕАЛНИ ЧАСТИ НЕ ПОДЛЕЖАТ НА ДЕКЛАРИРАНЕ ПО ЧЛ. 46-47 ОТ ЗАКОНА ЗЗД СОБСТВЕНОСТТА НА ГРАЖДАНИТЕ. (*1) ТОВА ЖИЛИЩЕ МОЖЕ ДА ПРОМЕНИ ПРЕДНАЗНАЧЕНИЕТО СИ САМО СЪС СЪГЛАСИЕТО НА ВСИЧКИ СОБСТВЕНИЦИ, КОЕТО ТРЯБВА ДА БЪДЕ ИЗРАЗЕНО ИЗРИЧНО. ВОЛЯТА ИМ ЗЗД ИЗМЕНЯНЕ НА ПРЕДНАЗНАЧЕНИЕТО МОЖЕ И ДА НЕ Е ИЗРИЧНО ИЗРАЗЕНА, НО ТРЯБВА ДА СЛЕДВА НЕДВУСМИСЛЕНО ОТ НЯКОЙ АКТ ИЛИ ПО ПОВЕДЕНИЕТО ИМ, КОЕТО ДА РАЗКРИВА ТАКАВА ВОЛЯ.

Чл. 37 ЗС

Чл. 38 ЗС

Чл. 42 ЗС

Чл. 46 ЗСГ

Чл. 47 ЗСГ

На основание чл. 212 ГПК председателят на Върховния съд предлага Общото събрание на гражданската колегия на Върховния съд да издаде тълкувателно решение по въпросите: когато портиерското жилище по решение на общото събрание на етажната собственост се отдава под наем, загубва ли характера си на обща част по предназначение по смисъла на чл. 38 ЗС и подлежат ли в такъв случай на деклариране по чл. 46 - 47 ЗСГ притежаваните от собствениците идеални части като част от второ жилище.

Общото събрание на гражданската колегия на Върховния съд, за да се произнесе взе предвид:

Съгласно чл. 37 от Закона за собствеността "етажи или части от етажи заедно с придадените към тях помещения в тавана или зимника могат да принадлежат на отделни собственици - държавата, кооперациите, обществените организации и други физически или юридически лица". Това е определението, което законът дава за етажната собственост.

Една от особеностите на етажната собственост е обстоятелството, че независимо от отделното притежаване на етажи или части от етажи по необходимост се явява притежаване от отделните собственици на части от сградата в съсобственост като общи части. Чл. 38 ЗС определя кои са общите части в етажната собственост, а именно дворът, основите, покривът, стълбите и др., жилището на портиера и всичко друго, което по естеството си или по предназначение служи за общо ползуване. Следователно според закона общите части са такива по естеството си или по предназначение.

Жилището на портиера е обща част по предназначение. По характера си то е жилище, но по предназначение е обща част и се притежава в съсобственост от всички етажни собственици именно като обща част. Затова съгласно чл. 11, ал. 2 ППЗСГ портиерското жилище като обща част в сградата не се счита за отделен жилищен имот на собствениците в етажната собственост, поради което не подлежи на деклариране съгласно чл. 46 и 47 от Закона за собствеността на гражданите. (*2)

Чл. 42 и 47 ЗС, както и Правилникът за управлението, реда и надзора на етажната собственост (чл. 4), уреждат начина, по който става управлението на общите части в сградата - етажна собственост. То се осъществява от два органа: общото събрание на етажната собственост и избрания от него управител или управителен съвет.

Съгласно чл. 43 ЗС общото събрание на етажната собственост взема решение, ако в заседанието участвуват лично или чрез представител 3/4 от собствениците, а ако при първото свикване не се явят нужното число лица, събранието се отлага за един час по-късно и се счита законно, колкото и лица да се явят. Право на глас имат и наемателите, когато се решават въпроси, които ги засягат. А това означава, че общото събрание не се състои само от всички собственици. Затова и правомощията му са твърде ограничени. Те са посочени в чл. 42 ЗС и членовете 4 и 11 от Правилника за реда и надзора в етажната собственост и се изчерпват със задължението да решава въпросите за възстановяването, за поддържане на общите части на сградата, както и да се разрешава споровете относно използуването им и въобще относно вътрешния ред в етажната собственост.

От това следва, че общото събрание на етажната собственост е само орган на управлението и стопанисването на общите й части, но то не може да се разпорежда с тези части. Затова решение на общото събрание, което изменя естеството на общата част, е извън рамките на компетентността му. Само по себе си отдаването под наем на портиерското жилище от общото събрание на етажната собственост не променя характера му на обща част по предназначение и не го превръща в обикновено съсобствено жилище на етажните собственици. Да се измени предназначението означава да се придаде друг характер на съсобствеността, а това може да стане само със съгласието на всички собственици на сградата. Волята на собствениците за променяне предназначението на общата част може да не е изразено изрично, но трябва да следва от някой акт - например когато всички съсобственици уговарят с някого да му продадат портиерското жилище или когато решат да не го ползуват въобще като портиерско жилище, а да го отдават под наем като обикновено жилище. В такъв случай портиерското жилище се превръща в обикновено съсобствено жилище, явява се втори жилищен имот на съсобствениците му и те са длъжни да го декларират по реда на чл. 46 и 47 ЗСГ. (*3)

-----------------

(*1) Отменени със Закона за изменение и допълнение на ЗСГ (ДВ, бр. 21/1990 г.).

(*2) Отменени със Закона за изменение и допълнение на ЗСГ (ДВ, бр. 21/1990 г.)

(*3) Решението се помества с оглед тълкуването на чл. 38 ЗС.