О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

№ 3308

гр. София, 27.06.2024 г.

Върховният касационен съд на Р. Б. Гражданска колегия, Второ отделение, първи състав, в закрито заседание на първи април две хиляди двадесет и четвърта година в състав:

ПРЕДСЕДАТЕЛ: СНЕЖАНКА НИКОЛОВА

ЧЛЕНОВЕ: ГЕРГАНА НИКОВА

СОНЯ НАЙДЕНОВА

разгледа докладваното от съдия Г. Н. гражданско дело № 3364 по описа за 2023 г., и за да се произнесе взе предвид следното:

Производството e по реда на чл. 288 ГПК.

Образувано е по процесуално допустима касационна жалба вх.№ 4357 от 30.05.2023 г., подадена от К. В. С. чрез адвокат И. Н. от АК – Пловдив, която е насочена срещу въззивно Решение № 65 от 19.04.2023 г. по в. гр. д.№ 66/2023 г. по описа на Апелативен съд – Пловдив.

Ответниците по касация „СР Билд“ ООД и „Гюрстрой“ ЕООД са подали отговор на касационната жалба чрез адвокат Т. Б. от АК - К.. Молят да не се допуска касационно обжалване на въззивното решение, тъй като отсъства основание за това. Евентуално молят жалбата да бъде отхвърлена като неоснователна, тъй като решението е правилно. Претендират присъждането на разноски.

По искането за допускане на касационното обжалване, съставът на Върховния касационен съд, Второ гражданско отделение, намира следното:

С обжалваното въззивно решение е потвърдено Решение № 214 от 18.11.2022 г. по гр. д.№ 119/2022 г. по описа на Окръжен съд – Кърджали, с което е отхвърлен предявеният от касаторката срещу ответниците по касация иск по чл. 33 ЗС за изкупуване правото на строеж върху обекти, находящи се в предвидената за построяване в ПИ с идентификатор № *** по КККР на [населено място], с адрес: [населено място], [улица], съобразно одобрените архитектурни проекти и Разрешение строеж № 24 от 12.02.2018 г. на гл. архитект на О. К. „Многофамилна жилищна сграда с магазини“ в УПИ *, кв. 70 по ЗРП на ЦГЧ на [населено място], а именно: магазини №№ 1, 2 и 3, апартаменти №№ 2, 3, 4, 6, 8, 12, 13, 14, 15, 16, както и идеални части от подземен паркинг-гараж с разпределено право на ползване за паркоместа №№ 1, 2, 3, 4, 5, 6, 12, ведно с прилежащите към процесните обекти 70,33% идеални части от ПИ с идентификатор № *** и ведно с право на реално ползване на всички предвидени в одобрения архитектурен и технически проекти паркоместа, разположени в северната част на ПИ № ***, в свободната дворна площ от 196 кв. м., а именно №№ 13, 14, 15, 16, 17, като К. В. С. замени купувача „Гюрстрой“ ЕООД - гр. Кърджали по продажбата, извършена с Нотариален акт за покупко-продажба на право на строеж и идеални части от недвижим имот № 156, том I, рег.№ 7519, дело № 152/2022 г. на Нотариус с рег.№ *, срещу заплащане на действително уговорената между „СР Билд“ ООД и „Гюрстрой“ ЕООД цена от 106 000 лв.

От фактическа страна е установено, че с нотариален акт за прехвърляне на идеални части от недвижим имот и доброволна делба на права на строеж № 35 от 17.07.2018 г. ищцата и още две физически лица (А. Ф. и Н. К.) са прехвърлили на „Тера-кж“ ЕООД собствеността общо върху 70,33% идеални части от техния съсобствен недвижим имот с идентификатор *** (като А. Ф. е прехвърлил 35,34% идеални части от своите 56% идеални части, Н. К. е прехвърлил 14,49% идеални части от своите 22% идеални части и ищцата е прехвърлила 20,50% идеални части от своите 22% идеални части) срещу задължението на дружеството със свои средства и за своя сметка да проектира и да построи съобразно одобрените архитектурни проекти и Разрешение за строеж № 24 от 12.02.2018 г. и да предаде на прехвърлителите описаните в нотариалния акт самостоятелни обекти в разрешената да се построи в ПИ многофамилна жилищна сграда с магазини. За ищцата в дял III е договорено да получи в дял и да стане собственик на правото на строеж върху 14,01/383,29 ид. части от подземен паркинг-гараж с разпределено право на реално ползване на паркомясто № 10 (за А. Ф. в дял I е договорено да получи в дял и да стане собственик на правото на строеж върху един магазин, два апартамента и посочени в три пункта идеални части от подземния паркинг-гараж с разпределено право на реално ползване на три паркоместа, а за Н. К. в дял II е договорено да получи в дял и да стане собственик на правото на строеж върху един апартамент и 15,92/383,29 идеални части от подземния паркинг-гараж с разпределено право на реално ползване на едно паркомясто). Със същия нотариален акт страните като съсобственици при посочени квоти (20,66 % идеални части за А. Ф., 7,51% идеални части за Н. К., 1,50% идеални части за ищцата и 70,33% идеални части за „Тера-кж“ ЕООД) са сключили доброволна и безвъзмездна делба на права на строеж на съсобствените си самостоятелни обекти от предвидената за изграждане в ПИ многофамилна жилищна сграда с магазини, като в дял IV е посочено за кои обекти дружеството получава в дял и става собственик на правото на строеж (3 магазина, 12 апартамента, посочени в 7 пункта идеални части от подземен паркинг-гараж с разпределено право на реално ползване на паркоместа). Договорено е още, че дружеството ще има правото на реално ползване на всички, предвидени в одобрения архитектурен и технически проекти паркоместа, разположени в северната част на ПИ (съответно посочени). В т. V от нотариалния акт четиримата договарящи са си дали изрично взаимното съгласие на основание чл. 33 и чл. 66 ЗС всеки един от тях, респективно техни правоприемници, да се разпорежда свободно, включително да продава на лица, при цени и условия, каквито намери за добре и без каквито и да е ограничения, със собствените си права на строеж, респективно право на собственост върху самостоятелните обекти, с идеални части от поземления имот, както и с разпределеното реално ползване на паркоместа в подземния паркинг-гараж и на проектираните паркоместа в незастроената част от поземления имот, в полза на всяко физическо или юридическо лице, във всеки етап от строителството (право на строеж, груб строеж, нулев цикъл и т. н.), като заявяват, че им е предложено и отказват да закупят правата на строеж, респективно правото на собственост върху собствените на другия съделител обекти от сградата и/или идеални части от поземления имот, и настоящото да се счита за необходимата декларация, с която съсобствениците/съделители декларират, че им е предложено и отказват да изкупят по смисъла на цитираните тестове от закона гореописаните права на строеж на обекти и идеалните части от поземления имот, на които са собственици, както и права на реално ползване на паркоместата в и извън сградата.

С нотариален акт № 97 от 09.11.2021 г. за покупко-продажба на право на строеж и идеални части от недвижим имот, дружеството „Тера-кж“ ЕООД е продало на купувача „СР Билд“ ООД - гр. София правото на строеж за посочени обекти, находящи се в предвидената за построяване в ПИ № *** многофамилна жилищна сграда с магазини (3 магазина, 10 апартамента, посочени в 7 пункта идеални части от подземен паркинг-гараж с разпределено право на реално ползване на паркоместа), ведно с прилежащите към тези обекти 70,33% идеални части от ПИ № *** и ведно с разпределеното в полза на дружеството право на реално ползване на всички, предвидени в одобрения архитектурен и технически проекти, паркоместа, разположени в северната част на ПИ общо за сумата 63 000 лв. В нотариалния акт е отразена констатацията на нотариуса за съдържанието на клаузата по т. V от нотариалния акт от 17.07.2018 г. (възпроизведена дословно).

С нот. акт № 156 от 18.04.2022 г. за покупко-продажба на право на строеж и идеални части от недвижим имот дружеството „СР Билд“ ООД - гр. София е продало на дружеството „Гюрстрой“ ЕООД правата, които продавачът е придобил със сделката, сключена с нот. акт № 97 от 09.11.2021 г. - общо за сумата 106 000 лв. И в този нотариален акт е отразена констатацията на нотариуса за клаузата по т. V от нот. акт от 17.07.2018 г. (възпроизведена дословно).

От заключението на вещото лице В. Х. от 15.09.2022 г. е прието за установено, че на обекта са извършени изкопните работи за започване изграждането на сградата, има съставени разрешение за строеж № 24 от 12.02.2018 г., акт образец 2 от 05.03.2019 г. за откриване на строителна площадка и определяне на строителна линия и ниво на строителство, акт образец 7 от 26.03.2019 г. за приемане на извършените СМР по нива и елементи на строителната конструкция от ниво 4,00 м. до ниво 3,90 м., акт образец 10 от 28.11.2019 г. за установяване състоянието на строежа при спиране на строителството. Обектът не е завършен на етап груб строеж. Пред апелативния съд е установено, че разрешението за строеж от 12.02.2018 г. е презаверено на основание чл. 153, ал. 3 ЗТСУ на 01.02.2023 г. Ищцата не е заявила твърдение правото на строеж да е погасено по давност.

Обобщено е, че в ПИ № *** е предвидено построяването на многофамилна жилищна сграда с магазини с множество различни самостоятелни обекти в нея (магазини, апартаменти, паркинг), която сграда не е завършена в груб строеж. Носители на правата на строеж върху отделни обекти в сградата (магазини, апартаменти, подземен паркинг) са физическите лица А. Ф., Н. К. и ищцата, както и търговското дружество „Гюрстрой“ ЕООД, като всички те са и съсобственици на ПИ, а също притежават и права на ползване на паркоместа. Правото на строеж е самостоятелен вид прехвърляемо ограничено вещно право, чийто носител може да застроява чуждо или съсобствено място и става собственик на построеното, както и може да използва (по-широко или по-ограничено) самото място. В случая правото на строеж е учредено за дружеството при условията на чл. 183, ал. 1 ЗУТ – относно обекти в многофамилна жилищна сграда с магазини в съсобствения ПИ. Търговското дружество съгласно сделката покупко-продажба, сключена с нот. акт № 156 от 18.04.2022 г., е правоприемник на купувача по сделката покупко-продажба, сключена с нот. акт № 97 от 09.11.2021 г. („СР Билд“ ООД), който от своя страна е правоприемник на приобретателя по сделката прехвърляне на идеални части от недвижимия имот и при извършената доброволна делба на права на строеж съгласно нот. акт № 35 от 17.07.2018 г. („Тера-кж“ ЕООД). Несъмнено е, че учреденото на съсобственик право на строеж за обекти в сграда върху съсобствения поземлен имот като вид ограничено вещно право вече не е част от правото на собственост върху недвижимия имот и не е прилежащо или съпътстващо на правото на собственост върху недвижимия имот, поради което при прехвърляне на идеална част от недвижим имот това не води до прехвърляне и на правото на строеж, а то съгласно чл. 181, ал. 1 ЗУТ може самостоятелно да бъде предмет на прехвърлителна сделка от момента на учредяването му до завършване на сградата в груб строеж. При прехвърляне на право на строеж в хипотезата на чл. 181, ал. 1 ЗУТ нормите на чл. 66, ал. 1 и на чл. 33, ал. 1 и ал. 2 ЗС не намират приложение, тъй като те касаят, съответно, прехвърляне на право на собственост на вече изградена постройка и прехвърляне на право на собственост на част от недвижим имот. Тъй като правото на строеж в хипотезата на чл. 181, ал. 1 ЗУТ не е прилежаща или съпътстваща част от правото на собственост, то затова за него също не е приложима нормата на чл. 33, ал. 1 ЗС, респективно, и тази на чл. 33, ал. 2 ЗС. Затова претенцията на ищцата да изкупи по реда на чл. 33, ал. 2 ЗС правата на строеж, придобити от ответника „Гюрстрой“ ЕООД с нот. акт № 156 от 18.04.2022 г. е неоснователна. Част от тези права на строеж са и обектите, посочени в т. т. 14-20 от нот. акт № 156 от 18.04.2022 г. – права на строеж върху идеални части от подземен паркинг-гараж с разпределено право на реално ползване на паркоместа.

Изложено е още, че целта на разпоредбата на чл. 33, ал. 1 ЗС, съответно, на правото на изкупуване по чл. 33, ал. 2 ЗС, е собствеността върху недвижимия имот да бъде притежавана от възможно по-тесен кръг лица, което обосновава правото на останалите съсобственици да бъдат предпочетени пред третото за съсобствеността лице при продажба на идеална част от недвижимия имот. Нормата на чл. 33, ал. 1 ЗС установява ограничение на правомощието на съсобственика на недвижимия имот свободно да се разпорежда с притежаваната от него идеална част, както и по отношение на уредената в чл. 9 ЗЗД свобода на договаряне. С оглед рестриктивния характер на разпоредбата на чл. 33, ал. 2 ЗС, към която препраща и чл. 66 ЗС, тя също следва да се прилага ограничително. Когато на отчуждителя-съсобственик е безразлично на кого ще прехвърли собствеността си, той следва да съблюдава предвидения в закона ред за изкупуване от съсобственика на недвижимия имот. Разпоредбата не следва да се прилага само в случаи, когато за съсобственика не е безразлично на кого ще прехвърли собствеността си с оглед изискването за насрещна престация и нейното естество, както и с оглед предмета (обектите) на прехвърляне.

В случая, с продажбата по нот. акт № 156 от 18.04.2022 г. дружеството-продавач „СР Билд“ ООД продава на дружеството-купувач „Гюрстрой“ ЕООД имущество срещу продажна цена парична сума в размер на 106 000 лв. От значение обаче е обстоятелството, че купувачът е търговско дружество, тъй като прехвърленото право на строеж касае множество обекти в предстоящата да бъде изградена многофамилна жилищна сграда с магазини, което право на строеж може да бъде осъществено само от субект, който има възможността да реализира това строителство. Такъв субект по начало не може да се приеме да е ищцата като физическо лице. Съгласно нотариалния акт № 35 от 17.07.2018 г. дружеството-праводател на ответниците „Тера-кж“ ЕООД е поело задължението да построи цялата жилищна сграда, както и да предаде на прехвърлителите конкретни самостоятелни обекти, като с оглед вида и броя на обектите следва да се приеме, че не се касае за строителство с оглед задоволяване на собствени нужди, а за такова с цел печалба на дружеството от продажба на обекти на трети лица. Също с оглед вида и броя на обектите, които предстои да бъдат изградени при построяването на многофамилната жилищна сграда с магазини, е несъмнено, че след завършването на сградата в груб строеж ще възникне етажна собственост. Дори и без продажба от страна на търговското дружество на обекти, етажна собственост ще възникне, защото (съгласно договорените в нот. акт № 35 от 17.07.2018 г. права относно обекти в сградата) вече е налице основание да възникне собственост за различни лица – за трите физически лица и за търговското дружество. Несъмнено е, че при етажна собственост идеалните части от дворното място не могат да бъдат прехвърляни самостоятелно, защото дворното място представлява обща част съгласно чл. 38, ал. 1 ЗС. Тази обща част има акцесорен характер, поради което не подлежи и на изкупуване, чрез което изкупуване следва да се постига целта на закона да се избегне разделната собственост на сградата и мястото. В случая волята на страните съгласно нот. акт № 35 от 17.07.2018 г. е да се изгради сграда, за която е приложим именно режим на етажна собственост, при който режим идеалните части от дворното място са принадлежност към съответен отделен обект на собственост (магазин, апартамент, паркинг) и собственикът на този отделен обект може да го притежава и продава именно заедно с припадащите се идеални части от дворното място без приложение на нормата на чл. 33, ал. 2 ЗС въпреки наличието на съсобственост върху дворното място - поради наличието върху него на отделна собственост върху част от сграда и защото мястото следва съдбата на сградата, респективно на обектите в нея, и всеки собственик може да се разпорежда свободно с тях в полза на трето лице, като при продажба на самостоятелен обект в сграда-етажна собственост заедно с прехвърляне на обособения обект са прехвърля и припадащата се към него идеална част от терена. Именно такова разбиране относно характера на идеалните части от дворното място удостоверява и декларацията по т. V от нот. акт № 35 от 17.07.2018 г., с която страните изразяват съгласието си всеки един от тях, респективно техни правоприемници, да се разпорежда свободно, включително да продават на лица, при цени и условия, каквито намери за добре и без каквито и да е ограничения, със собствените си права на строеж, респективно право на собственост върху самостоятелни обекти, и с идеални части от поземления имот. Според въззивния съд тази декларация не може да се приеме да изпълнява изискването на чл. 33, ал. 1 ЗС (която норма изисква писмени доказателства, че съсобственикът е предложил на другите съсобственици да купят неговата част от недвижими имот, която той продава на трето лице, при същите условия). Тази декларация в случая не може да се свърже с конкретно предложение, съдържащо съществените елементи на договора за продажба предмет и цена, направено в писмена форма преди продажбата, тъждествено по съдържание с предложението, въз основа на което е сключена сделката покупко-продажба с нот. акт № 156 от 18.04.2022 г., а предварителен отказ от субективни права, включително от правото на изкупуване по чл. 33, ал. 2 ЗС, е недействителен. В случая обаче, по изложените по-горе съображения относно установеното от страните при продажбата, извършена с нот. акт № 156 от 18.04.2022 г., предназначение на дворното място като принадлежност към предвидената за изграждане сграда, респективно към обектите в нея, следва да се приеме, че нормата на чл. 33, ал. 1 ЗС не намира приложение, поради което и декларация не е необходима, като изразената в декларацията по т. V от нот. акт № 35 от 17.07.2018 г. воля от страните следва да се разглежда само като съгласие, че поземленият имот има характеристиката на обща част за сградата, която след изграждането й ще представлява етажна собственост. Затова и неоснователно ищцата претендира, че след продажбата на дворното място с нот. акт № 156 от 18.04.2022 г., за нея е възникнало при условията на чл. 33, ал. 2 ЗС право на изкупуване относно продадената част от дворното място, при това заедно със също продадените права на строеж относно посочените в същия нотариален акт обекти и с права на ползване относно паркоместа в жилищната сграда. Съгласно нот. акт № 156 от 18.04.2022 г. в предмета на покупко-продажбата е включена и продажбата на разпределеното право на реално ползване на паркоместата в свободната дворна площ от 196 кв. м., за чието изкупуване ищцата също претендира, и относно което нормите на чл. 33, ал. 1 ЗС и на чл. 33, ал. 2 ЗС също са неприложими, тъй като то не е самостоятелно, а е акцесорно на неподлежащото на изкупуване дворно място.

По своя правен характер правото на изкупуване по чл. 33, ал. 2 ЗС е субективно потестативно право, което се упражнява по съдебен ред чрез предявяване на конститутивен иск. Съдебно решение, с което този иск се уважава, внася търсената от изкупуващия съсобственик правна промяна – той придобива правото на собственост върху продадената на третото лице идеална част при същите условия, при които третото лице е купило частта. Преобразуващото действие на решението се изразява само в заместване на купувача във вече реализираната продажба с друго лице – изкупуващият съсобственик, без да се засяга самата сделка – нейното съдържание и вещно действие. Невъзможно е предявеният в случая иск с правно основание чл. 33, ал. 2 ЗС да бъде уважен частично, например, само относно продадената идеална част от поземления имот, като се отхвърли относно продаденото право на строеж поради самостоятелния характер на това ограничено вещно право и неприложимостта на нормите на чл. 33, ал. 1 и ал. 2 ЗС при неговата продажба. Ищцата претендира за изкупуване на всички права, продадени с нот. акт № 18.04.2022 г., с оглед на твърдяната тяхна обвързаност, включително че правото на строеж не е самостоятелно съществуващо, а то следва пропорционално съответно дела (идеалната част) на всеки съсобственик от поземления имот, и че правото на строеж следва и е зависимо от собствеността на земята. Това твърдение обаче е неправилно по изложените по-горе съображения. С оглед и на това е прието, че искът за изкупуване на имуществото, продадено със сделката по нот. акт № 156 от 18.04.2022 г., е неоснователен.

В изложение към касационната жалба се поддържа наличието на основанието по чл. 280, ал. 1, т. 3 ГПК по въпросите:

1. „Следва ли да се приложи разпоредбата на чл. 33, ал. 2 ЗС при положение, че в съсобствен поземлен имот е предвидена за изграждане сграда в режим на етажна собственост, но същата все още не е завършена до степен, за да се счете, че етажната собственост е възникнала“;

2. „В случая, в който е извършена разпоредителна сделка с право на строеж и като прилежаща част към същата е определена идеална част от правото на собственост върху поземлен имот, следва ли да се приложи разпоредбата на чл. 33, ал. 2 ЗС предвид разпореждането със съвкупност от права – право на строеж с прилежаща ид. част от правото на собственост, независимо от това че чл. 181 ЗУТ допуска разпореждане свободно само с права на строеж ?“.

Поддържа се наличието и на основанието по чл. 280, ал. 2, предл. 3 ГПК – очевидна неправилност.

Съдържанието на формираната правораздавателна воля мотивира настоящия състав да приеме, че поставените от касатора въпроси са обусловили постановения правен резултат. Страните не се позовават, а след извършена служебна проверка не се установи произнасяне по такива правни проблеми в практиката на ВКС. Доколкото изходът на спора е в зависимост от разрешаването им, касационното обжалване следва да се допусне в приложното поле на чл. 280, ал. 1, т. 3 ГПК по материално-правните въпроси, уточнени от ВКС така: „Възниква ли право на изкупуване по чл. 33, ал. 2 ЗС в хипотеза, при която съсобствениците взаимно са си учредили право на строеж за обекти в сграда в режим на етажна собственост, предвидена да се построи в съсобствения им поземлен имот, когато впоследствие е извършено разпореждане с идеални части от поземления имот и с правото на строеж за някои от обектите преди сградата да е завършена до степен, че да може да се приеме, че етажната собственост е възникнала ? При положителен отговор – по отношение на какъв вид права може да се постанови изкупуване в такава хипотеза ?“.

При допускане на касационното обжалване страната-касатор дължи внасяне на пропорционална държавна такса, която в случая възлиза на сумата 2 120 лв.

Воден от изложеното, Върховният касационен съд, състав на Второ гражданско отделениеОПРЕДЕЛИ :

ДОПУСКА касационно обжалване на въззивно Решение № 65 от 19.04.2023 г. по в. гр. д.№ 66/2023 г. по описа на Апелативен съд – Пловдив.

На касатора К. В. С., чрез адвокат И. Н. от АК – Пловдив, да се съобщи задължението в едноседмичен срок от съобщението да представи документ за внесена по сметка на ВКС държавна такса в размер на сумата 2 120 (две хиляди стои двадесет) лева, като в противен случай производството по делото ще бъде прекратено.

Делото да се докладва за насрочване или прекратяване след изтичане на срока за представяне по делото на документа за внесена държавна такса по сметка на ВКС.

Определението не подлежи на обжалване.

ПРЕДСЕДАТЕЛ:

ЧЛЕНОВЕ: