Р Е Ш Е Н И Е

№ 452

София,14.07.2025 година

В ИМЕТО НА НАРОДА

Върховният касационен съд на Р. Б. първо гражданско отделение, в съдебно заседание на 03 юни две хиляди и двадесет и пета година, в състав:

ПРЕДСЕДАТЕЛ: БОНКА ДЕЧЕВА

ЧЛЕНОВЕ: ВАНЯ АТАНАСОВА

АТАНАС КЕМАНОВ

при участието на секретаря Даниела Никова

и в присъствието на прокурора

изслуша докладваното от съдията БОНКА ДЕЧЕВА

гр. дело 1424 /2024 година

Производството е по чл. 290 ГПК

По касационна жалба, подадена от Д. Д. В. е допуснато, с определение № 952 от 27.02.2025 г. по настоящото дело, касационно обжалване на решение № 187 от 11.12.2023 г. по гр. д.№ 230/2023 г. на Окръжен съд-Кърджали, с което е потвърдено решение № 204 от 24.05.2023 г. по гр. д. № 32/2022 г. на Районен съд – Кърджали в частите, с които е: 1./ е отхвърлен в осъдителната му част искът по чл. 108 ЗС, предявения от Д. Д. В. за осъждане на ответника „У. С. ЕООД да предаде държането на 1/4 ид. ч. от правото на собственост на реална част с площ 40.43 кв. м. от поземлен имот с идентификатор [№] по КККР на гp. К., изобразена графично с жълт цвят, заключена между координатни точни 1, 2, 3 и 4 по скицата на л. 121 от делото, която е приподписана от съда и представляваща неразделна част от съдебното решение, и 2./е отхвърлен предявения от Д. Д. В. против „У. С. ЕООД иск, с правно основание чл. 109 ЗС, за осъждането на ответника да премахне за своя сметка изградената постройка-навес, заемаща същата реална част, с площ 40.43 кв. м., от поземлен имот с идентификатор [№] по КККР на [населено място], целия с площ от 947 кв. м.,, която реална част графично е изобразена с жълт цвят, заключена между координатни точни 1, 2, 3 и 4 по същата скица на л. 121 от делото.

В касационната жалба се навеждат оплаквания за неправилност на въззивното решение, тъй като въззивният съд не се е произнесъл по всички доводи и възражения във въззивната жалба – не е обсъдил, че договора за наем е сключен в хода на процеса, че в него не е индивидуализирана наетата площ, че ответникът напълно препятства достъпа на ищцата до цялата свободна площ от имота, а тя е съсобственик. Относно иска по чл. 109 ЗС, основният довод е, че действията на ответника са неоснователни, защото тя като съсобственик не е дала съгласи за тях, а те препятстват достъпа й до имота и възможността и тя да ползва незастроената част от него.

Ответникът по иска „У. С. ЕООД не е подал отговор на касационната жалба. В хода на производството пред РС не е претендира собствени вещни права, а се е позовал на договор за наем с „Балканстрой инженеринг“ ООД, което дружество е привлякъл като третото лице помагач с отговора на исковата молба.

Третото лице-помагач „Балканстрой инженеринг“ ООД оспорва касационната жалба и допускането до касационно обжалване, като се позовава на това, че ответника е държател само на неговата част, а въззивното решение, с което иска по чл. 108 ЗС е отхвърлен в осъдителната част, счита съобразено със съдебната практика. Относно иска по чл. 109 ЗС, счита, че поставянето на навеса само с неговото съгласие не е неоснователно действие и не смущава правото на собственост на ищцата, а решението в тази част не противоречи на съдебната практика.

Върховен касационен съд, първо гр. о., като обсъди заявените в касационната жалба основания и данните по делото, приема следното:

По основанието за допускане до касация:

Касационно обжалване е допуснато и на основание чл. 280, ал.1, т.1 ГПК по въпроса за задължението на въззивния съд да обсъди доказателствата по отделно и във взаимната им връзка и съвкупност и да се произнесе по всички доводи във въззивната жалба и възражения на ответника по нея.

С т. 2 от ТР № 1/09.12.2013 г. по тълк. д. № 1/2013 г. на ОСГТК на ВКС се прие, че целта на въззивното производство е разрешаване на материалноправния спор по наведените оплаквания във възивната жалба, при което дейността на първата и на въззивната инстанция е свързана с установяване истинността на фактическите твърдения на страните чрез събиране и преценка на доказателствата, подвеждане на установените факти под приложимата материалноправна норма и извличане на самостоятелни фактически и правни изводи. Обект на въззивната дейност не са пороците на първоинстанционното решение, а решаването на материалноправния спор, при което преценката относно правилността на акта на първата инстанция е само косвен резултат от тази дейност. Последвалата трайна съдебна практика на ВКС безпротиворечиво приема, че въззивният съд, като съд по съществото на правния спор, е длъжен да направи свои собствени фактически и правни изводи по делото, като прецени всички относими доказателства и правнорелевантни факти, от които произтича спорното право, посочи кои факти, предопределящи крайния изход на спора, намира за доказани и кои - за недоказани, както и да прецени всички възражения и доводи на страните. Изпълнението на посочените задължения - за обсъждане на доказателствата и защитните позиции на страните и за излагане на мотиви, е гаранция за правилността на въззивния съдебен акт и за правото на защита на страните в процеса, а необсъждането им е съществено нарушение на процесуалните правила, което води до неправилност на въззивното решение и е основание за неговата отмяна /решение № 17/23.07.2014 г. по т. д. № 811/2012 г. на II-ро т. о., решение № 51/29.06.2020 г. по т. д. № 613/2019 г. на I-во т. о., решение № 99/06.08.2019 г. по гр. д. № 2331/2018 г. на I-во г. о., решение № 63/28.06.2019 г. по гр. д. № 2296/2018 г. II-ро г. о., решение № 145/07.01.2019 г. по гр. д. № 811/2018 г. на ІІ-ро г. о., решение № 59/14.04.2015 г. по гр. д. № 4190/2014 г. на ІV-то г. о., решение № 183/16.11.2017 г. по т. д. № 2624/2016 г. на ІІ-ро т. о., и др. /.

По касационната жалба:

По делото е установено следното:

Ищцата е придобила по дарение поземлен имот с идентификатор [№] на основание договор за дарение от 21.05.2018 г. Сключила е предварителен договор с „Балканстрой инженеринг“ ООД за учредяване право на строеж за жилищна сграда за своя сметка, находяща се в процесния и съседния имот срещу задължение да построи и обектите, за които си е запазила право на строеж, а след като придобие правото на собственост върху посочени обектите, се е задължила да прехвърли на „Балканстрой инженеринг“ ООД 3/4 ид. ч. от правото на собственост върху терена. Поради неизпълнение на задължението на ищцата по предварителния договор „Балканстрой инженеринг“ ООД е предявило иск по чл. 19, ал. 3 ЗЗД за обявяване на договора за окончателен, който иск е уважен с влязло в сила решение на 12.01.2021 г. Така по силата на съдебното решение третото лице помагач „Балканстрой инженеринг“ ООД е придобило правото на собственост върху ѕ идеални части от процесния имот на 12.01.2021 г., а ищцата е собственик на 1/4 ид. Искът е предявен на 13.01.2022г., а в хода на процеса – на 01.03.2022 г. е сключен договор за наем между „Балканстрой инженеринг“ ООД и ответникът „У. С. ЕООД, по силата на който „Балканстрой инженеринг“ ООД е предоставило на ответното дружество ползването на свободна площ от 60 кв. м. за поставяне на подови настилки, маси, столове, саксии, чадъри, навес, сенник, и др. слънцезащитни съоръжения и др. подобни към заведение – спортен бар „УИН“. Ответникът стопанисва търговски обект „Спортен бар“, разположен в съседния имот на процесния, като към обекта още през 2018 г. е изграден навес, с обслужващо предназначение, който попада в процесния поземлен имот с идентификатор [№]. Представени са договори за наем на недвижим имот от 02.11.2018 г. с наемател „Уни спорт“ ЕООД, и представляващ спортен бар с площ 104,33 кв. м. с адрес: [населено място], [улица] от 16.12.2016 г. на самостоятелен обект в сграда с идентификатор [№] с наемател „Уърлд гейм“ООД

Въззивният съд е приел че развилите се преди сключването на договора за наем отношения между ответника и „Балканстрой инженеринг“ ООД и трети лица, са без правно значене за изхода на делото, тъй като договорът за наем е достатъчен за да разкрие основанието, на което ответникът упражнява фактическата власт върху процесната реална част към момента приключване на съдебното дирене в първата съдебна инстанция. Позовал се е на заключението на СТЕ, която е установила, че свободната площ от терена, която не е застроена от жилищната сграда, се равнява на 244.77 кв. м., от която площ ищцата има право да ползва 61.20 кв. м., а съсобственика /наемодател/ „Балканстрой инженеринг“ ООД (трето лице помагач на ответника) има право да ползва остатъка от 183.60 кв. м., съобразно правата им в собствеността. Спорната площ, върху която попада изграденият от ответника навес, възлиза на 40.34 кв. м. Въз основа на тези измервания, съдът е приел, че съсобственикът – наемодател „Балканстрой инженеринг“ ООД ползва, чрез ответника – наемател, по силата на сключения с него договор за наем от 01.03.2022г., процесната площ от 40.34 кв. м., а има право да ползва 183.60 кв. м. поради което ответникът по делото не възпрепятства ищцата да ползва част, съответна на нейните права. Въззивният съд е посочил, че тъй като ищцата не е изключителен собственик на поземлен имот с идентификатор [№] и претендираната от нея реална част не й е разпределена за ползване, тя няма право да претендира процесната реална част от имота от друг съсобственик, респективно – от негов наемател, като се е позовал на чл. 31, ал.1 ЗС, а при спор относно начина на ползване, съсобственика разполага с възможността да поиска спорна съдебна администрация по чл. 32, ал.2 ЗС. Затова е отхвърлен иска по чл. 108 ЗС в осъдителната му част за реалната част от имота с площ 40.43 кв. м.

Относно поставянето на навеса в съсобствения ПИ [№] с площ 40,3 кв. м., въззивният съд е приел, че не представлява неоснователно действие по смисъла на чл. 109 от ЗС, тъй като е приложим чл. 56 ЗУТ всеки съсобственик разполага с такова правомощие. СТЕ е установила, че навеса е поставен с разрешение за поставяне № 17/01.04.2022 г., издадено на „Балканстрой инженеринг“ ООД от главния архитект на [община]. Съдът е приел, че определящо за уважаване на иска по чл. 109 ЗС е дали действието накърнява правото на ищеца – съсобственик да ползва имота съобразно притежаваните от него права, а не законността на строителството. Позовавайки се на посочените по-горе измервания е приел, че свободната площ от поземлен имот с идентификатор [№] - 244.77 кв. м., от които 40.43 кв. м., отдадени под наем и ползвани от ответника, е напълно достатъчна, за да удовлетвори правото на ищцата да ползва реална част (61.20 кв. м.), съответна по площ на притежаваната от нея 1/4 идеална част, а ответникът е държател на реална част (40.43 кв. м.), по-малка от съответната на притежаваната от другия съсобствник идеална част (183.60 кв. м.). Затова е прието, че изградения процесен навес не смущава или накърнява правото на собственост на ищцата, поради което решението на РС, с което е отхвърлен иска по чл. 109 ЗС е потвърдено.

Решението е неправилно.

Въззивнят съд не е обсъдил възражението на ищцата, във връзка с договора за наем, на който се позовава ответника, не е обсъдена и подържаната от ищцата теза, че поставянето на навеса е неоснователно, защото тя като съсобственик не е дала съгласи за това, а навеса препятстват достъпа й до имота и възможността и тя да ползва незастроената част от него предвид това, че пространството под него се ползва за заведение и са поставени маси, столове и саксии. Не е съобразено и, че не е доказано с приетите доказателства по делото, разпределение на ползването на незастроената част на дворното място.

Ако не е разпределено ползването между съсобствениците, договорът за наем на реална част, дори да е сключен от притежателя на мажоритарен дял от съсобствеността, е непротивопоставим на останалите съсобственици, които не са страни по него. Реално обособена част от имот може да се отдава под наем на трето лице само от съсобственик, след като е разпределено ползването и тази площ му е отредена за ползване.

Едностранно взетото решение от съсобственика „Балканстрой инженеринг“ ООД, приложено на л. 156 от делото на РС не е представено своевременно с отговора на исковата молба, респективно в първото по делото съдебно заседание. То не е прието като доказателство по делото изрично с определение в с. з. на 29.09.2022г. с мотив, че твърдение за разпределение на ползването от единия съсобственик с мажоритарен дял не е направено с отговора на исковата молба, нито от третото лице-помагач и доказателството не е представено своевременно. Тази констатация съответства на представените отговори на ответника и на третото лице-помагач. Същевременно доказателството не е било ново, а на него е поставена дата 01.02.2021 г. – преди предявяване на иска. Следователно ползването на незастроеното дворно място не е разпределено, поради което е неправилен извода, че ответника държи тази реална част на правно основание. За притежаваната от ищцата ј ид. ч. договора за наем й е непротивопоставим.

Неправилно е и разбирането на въззивния съд, че ответното дружество, като наемател, е имало право, на основание чл. 56 ЗУТ да постави навеса. Съгласно чл. 56, ал.5 ЗУТ в чужди поземлени имоти разрешение за поставяне приместваем обект, какъвто според разрешението за поставяне и книжата следва да е навеса, се издава въз основа на изрично писмено съгласие от собственика на поземления имот или писмен договор за наем на заетата от преместваемия обект площ. Алтернативната възможност разрешение за поставяне на преместваем обект да се издаде на наемателя следва да се свърже с другото условие, съгласие да е дадено на собственика или от съсобственик, след разпределение на ползването, когато договора за наем е сключен за площ, която му е разпределена за ползване. Настоящият случай не е такъв, защото не е разпределено ползването с участието на ищцата и тя, като съсобственик не е дала съгласие за поставяне на навеса в спорните 40 кв. м. от дворното място.

Тъй като не е могло без съгласието на ищцата дружеството - ответникът, което е наемател на съсобственик, притежаващ ѕ ид. ч., да постави на основание чл. 56 ЗУТ навеса като приместваем обект, без да е било разпределено ползването между съсобствениците, не може да се приеме, че наемодателят е разрешил ползване и поставяне на навеса в неговия обем права.

Съгласно разясненията в мотивите към т.3 от ТР № 4/2016 г. на ОСГК на ВКС, когато ответникът осъществява действия в собствения на ищеца имот или поддържа създадени в резултат на такива действия състояния в имота, без да има облигационно, пълно или ограничено вещно право или сервитут върху този имот, е налице неоснователно действие по естеството си, което не изисква доказване на пречене за упражняване правото на собственост. Същото се отнася и за случаите, когато такова действие се осъществява от трето за съсобствеността лице, черпещо облигационни права само от част от съсобствениците, дори те да притежават мажоритарен дял. Това следва от абсолютният характер на правото на собственост, което задължава всички трети лица да се въздържат от каквито и да било въздействия върху собствения, респективно съсобствения имот, извършвани без съгласие на съсобственика – ищец.

Предвид изложеното, ответникът държи собствената на ищцата ј ид. ч. от процесните 40 кв. м. без основание, поради което искът по чл. 108 ЗС следва да се уважи и в осъдителната част за тази идеална част, като се отмени решението на въззивния съд в тази част, с която е отхвърлен.

Искът по чл. 109 ЗС също е основателен и неправилно отхвърлен от въззивния съд при установеното, че навеса е поставен от ответника без съгласието на ищцата като съсобственик, при непротивопоставим по отношение на нея договор за наем и без да е разпределяно ползването с третото лице-съсобственик. Затова и в тази част въззивното решение следва да се отмени, като вместо това, и този иск се уважи.

Съобразно резултата по спора и по двата иска, на касаторката следва да се присъдят претендираните от нея деловодни разноски за всички инстанции в доказаният общ размер на 6921 лв.

Водим от горното, Върховният касационен съд, първо гражданско отделение Р Е Ш И:ОТМЕНЯ въззивно решение № 187 от 11.12.2023 г. по гр. д.№ 230/2023 г. на Окръжен съд-Кърджали и вместо това постановява:

ОСЪЖДА на основание чл. 108 ЗС „У. С. ЕООД, ЕИК[ЕИК] да предаде на Д. Д. В., ЕГН-[ЕГН] държането на собствената й 1/4 ид. ч. от правото на собственост на реална част с площ 40.43 кв. м. от поземлен имот с идентификатор [№] по КККР на гp. К., изобразена графично с жълт цвят, заключена между координатни точни 1, 2, 3 и 4 по скицата на л. 121 от делото, която, преподписана от съда и представляваща неразделна част от настоящото решение.

ОСЪЖДА „У. С. ЕООД, ЕИК[ЕИК], по предявен иск по чл. 109 ЗС от Д. Д. В. ЕГН-[ЕГН] да премахне за своя сметка изградената постройка-навес, заемаща реална част, с площ 40.43 кв. м., от поземлен имот с идентификатор [№] по КККР на [населено място], целия с площ от 947 кв. м.,, която реална част графично е изобразена с жълт цвят, заключена между координатни точни 1, 2, 3 и 4 по скицата на л. 121 от делото, която преподписана от съда и представляваща неразделна част от настоящото решение.

Решението е постановено при участието на третото лице-помагач на ответника „Балканстрой инженеринг“ ООД, ЕИК[ЕИК].

Осъжда „У. С. ЕООД, ЕИК[ЕИК] да плати на Д. Д. В. ЕГН-[ЕГН] деловодни разноски за всички инстанции в размер на 6921 лв.

ПРЕДСЕДАТЕЛ:

ЧЛЕНОВЕ: