Производството е по чл. 290 ГПК и е образувано по касационна жалба, подадена от “ЕВДА 2009“ ЕООД, представлявано от управителя Е. Б., чрез адвокат Н. К., срещу въззивно решение от 12. 05. 2021 г., постановено от Монтански окръжен съд по въззивно гр. д. № 65/2021 г.

Касаторът твърди неправилност на атакувания съдебен акт, като по същество излага съображения за необоснованост, довели до противоречие с материалния закон.

Ответникът по касация “Краси“ ЕООД, представлявано от управителя К. М., чрез адвокат Д. Ц., отговаря в срока по чл. 287, ал. 1 ГПК, че касационната жалба е неоснователна. Претендира разноски за инстанцията.

Ответникът по касация К. С. Т. не отговаря в срока по чл. 287, ал. 1 ГПК, нито по-късно в хода на съдебното дирене.

Съставът на Върховния касационен съд, за да се произнесе, взе предвид следното:

В. М окръжен съд, като отменил решението на първостепенния Ломски районен съд, отхвърлил иска на “ЕВДА 2009“ ЕООД против “Краси“ ЕООД и К. С. Т. за признаване на установено по отношение на ответниците, че сключеният между тях анекс от 09. 04. 2015 г. към договор за аренда от 19. 04. 2011 г. няма правно действие, считано от стопанската 2018/2019 г. за един от арендуваните обекти – нива с площ 56, 5 декара.

За да постанови този резултат, въззивният съд установил, че на 19. 04. 2011 г. един от наследниците на общия наследодател Т. Ш. – ответникът К. Т., е сключил договор за аренда на няколко земеделски имота с другия ответник – дружеството арендатор “Краси“ ЕООД. Договорът е вписан в Служба по вписванията на 05. 05. 2011 г.; уговореният срок на действие е 7 стопански години. На 21. 02. 2013 г. друг наследник на общия наследодател – Д. Т., сключила с ищеца по делото “ЕВДА 2009“ ЕООД договор за аренда, в който, като арендуван обект, е включен и имот, отдаден под аренда с първия аренден договор от 2011 г. Страните по втория аренден договор са уговорили, че той се сключва за срок от 10 стопански години, считано от стопанската 2018/2019 г. Договорът е вписан на 22. 02. 2013 г. На 09. 04. 2015 г. страните по първия аренден договор са сключили анекс към него, в който освен другите уговорки, с които изменят първоначалния договор за аренда (в това число и уговорената сума на арендно плащане за декар), в т. 7 са постигнали съгласие да променят раздел I, т. 3 от сключения между тях договор за аренда на земеделска земя досежно срока му на действие. Същият е променен до стопанската 2028 г. Анексът е вписан.

Съдът посочил, че спорът е за това какъв е характерът на анекса от 09. 04. 2015 г. Приел, че с него не е сключен нов договор, а е продължен вече съществуващият такъв от 19. 04. 2011 г. Приел, че при наличието на два действителни договора за аренда за един и същ имот, които се припокриват по отношение на срока на действието си, колизията между тях следва да бъде разрешена при прилагането на действащата към момента на сключването им разпоредба на чл. 3, ал. 5 ЗАЗ отм. с ДВ, бр. 13/2017 г.), съгласно която договор за аренда, сключен от един съсобственик, не може да се противопостави на арендатор по договор за аренда, сключен с друг съсобственик на същия имот, който е бил вписан по-рано в Службата по вписванията. Обосновал извод, че към момента на вписването на втория договор – 22. 02. 2013 г., първият договор е бил действащ и именно първият договор е бил впоследствие надлежно удължен от страните по него чрез сключения анекс от 09. 04. 2015 г. Заключил, че вторият аренден договор (от 2015 г.) не може да се противопостави на страните по първия.

Въззивното решение е допуснато за служебна проверка на допустимостта му по чл. 280, ал. 1, т. 2, предл. 3 ГПК.

Въззивният съд се е произнесъл с диспозитив по отрицателен установителен иск, че сключеният между ответниците по иска „Краси“ ЕООД и К. С. Т. анекс от 09. 04. 2015 г., вписан в Службата по вписванията – Лом на 17. 04. 2015 г. към договор за аренда на земеделска земя от 19. 04. 2011 г., който е вписан в Службата по вписванията – Лом на 05. 05. 2011 г., няма правно действие поради несъществуване на вписаното обстоятелство, считано от стопанската 2018/19 г. и следващите до стопанската 2027/28 г. досежно нива от 56, 528 дка, имот №. .. в землището на [населено място], обл. М., а по КККР, одобрени със заповед І РД-18-174/23. 01. 2018 г. на изпълнителния директор на АККК – ПИ с идентификатор. ....

Принципно, според указанията, дадени в ТР № 8/2012 г. от 27. 11. 2013 г. на ОСГТК на ВКС, при всеки отрицателен установителен иск, ищецът доказва твърденията, с които обосновава правния си интерес. Той следва да установи наличието на свое защитимо право, засегнато от правния спор, като докаже фактите, от които то произтича. Наличието на правен интерес се преценява конкретно, въз основа на обосновани твърдения, наведени в исковата молба, като при оспорването им ищецът следва да докаже фактите, от които те произтичат.

Искът е породен от спор поради наличие на два арендни договора, сключени между различни страни, относно един и същи имот, за един и същи период от време. Единственото основание на ищеца по исковата молба е твърдението, че оспореният анекс, сключен между ответниците, е вписан по време след съществуващо вписване на арендния договор между “ЕВДА 2009“ ЕООД и Д. А. Т.. Съдилищата по съществото на спора са се произнесли само по приложението на чл. 3, ал. 5 ЗАЗ ( отм. ДВ бр. 13 от 2017 г.), а още и тълкувайки чл. 18 от същия закон във връзка с това дали анексът съставлява нов договор, който се конкурира с предходния, и подлежи на самостоятелно вписване, или с него се продължава вече съществуващ, действащ между страните договор.

Освен крайното заключение кой от договорите, според въззивния съд, е първи по време записан в Службата по вписванията, няма осъществена преценка относно съществуващото арендно правоотношение за спорния период, въпреки, че според диспозитива е разгледал иск затова дали договорът има правно действие.

Без правно действие са договорите, които са нищожни или относително недействителни, т. е. съдът е постановил, че арендния договор, уреден чрез анекса, е опорочен.

Имотът е земеделски, собствеността върху него е възстановена по ЗСПЗЗ през 1995 г. на наследниците на Т. К. Ш., починал на 27. 02. 1953 г. Той е оставил за свои наследници десетте си деца – А. Т. Г., К. Т. К., В. Т. К., Н. Т. С., А. Т. К., П. Т. К., И. Т. К., М. Т. П., П. Т. К., П. Т. М..

Ищецът „Евда 2009“ ЕООД е сключило аренден договор на 21. 03. 3013 г., вписан на 22. 02. 2013 г. с Д. Т. – внучка на общия наследодател Т. Ш. и дъщеря и единствен наследник на А. Г., починала на 18. 01. 1993 г.

Ответникът „Краси“ ЕООД е сключило през 2011 г. аренден договор с друг от съсобствениците - К. С. Т. – внук на общия наследодател. Той и брат му Т. С. Т. са деца и наследници на Н. Т. С., починала на 07. 01. 2003 г. През 2015 г. страните по договора от 2011 г. са сключили анекс към него, по който са представлявани от един и същи пълномощник – Д. Г. Д..

Към датата на горните сделките, вкл. анекса, е в сила уредбата на ЗАЗ в редакцията след допълненията с ДВ бр. 13 от 2007 г.). Съгласно чл. 3, ал. 4 няма пречка ареднодател да е само един от съсобствениците на земеделската земя, като в този случай отношенията помежду им се уреждат съгласно чл. 30, ал. 3 от Закона за собствеността. По общо правило договор за управление, какъвто е и договорът за аренда, може да бъде сключен от всеки съсобственик за цялата вещ, но ако съсобственикът, сключил договора не притежава повече от половината от вещта или не действа в изпълнение на решение, взето от мнозинството съсобственици, този договор не е противопоставим на останалите съсобственици – заедно или поотделно, освен, ако те са го приели.

За времето до влизане в сила на ЗИД на ЗАЗ, обн. ДВ, бр. 13 от 2017 г., в сила от 7. 02. 2017 г., с който е създадена нова ал. 4 на чл. 3, сключването на договор за аренда представлява действие на обикновено управление, което поначало може да извърши всеки съсобственик, без да е необходимо съгласие на останалите участници в общността (ТР № 91 от 1. 10. 1974 г., гр. д. № 63/74 г. на ОСГТК). В случай, че договори за аренда са били сключени от отделни съсобственици в полза на различни арендатори, но за съвпадащи периоди от време, за посочения период, т. е. до 7. 02. 2017 г., приоритет по принцип следва да се отдаде на поредността на вписването (т. 1 от ТР № 2 от 20. 07. 2017 г. по т. д. № 2/2015 г. на ОСГТК). Когато обаче договорите за аренда са били сключени от съсобственици с различни по обем права в съсобствеността, следва да се отдаде превес на този арендатор, сключил договор за аренда със съсобствениците, притежаващи повече от 50% в съсобствеността, като проявление на общото правило на чл. 32, ал. 1 ЗС, според което общата вещ се управлява от мнозинството от съсобствениците съобразно притежаваните от тях дялове в общността. Следователно, дори когато договорът за аренда, сключен със съсобственик с по-малко от 50% идеални части, е вписан, същият не е противопоставим, както на последващ арендатор, така и на наемател, на когото мнозинството от съсобствениците са предоставили облигационното право на ползване върху имота (в този смисъл е и Решение № 314 от 17. 02. 2012 г. по гр. д. № 1548/10 г. на III г. о.).

Следователно ищецът, за да обоснове правния си интерес, трябва да изложи твърдения и съдът да ги установи относно качеството си на арендатор по съществуващо арендно правоотношение, което да е противопоставимо на арендния договор, сключен между ответниците, с оглед уредбата по чл. 32, ал. 1 ЗС. Едва след това трябва да установи, че договорът, от който сам черпи права, е вписан в службата по вписвания и това вписване (по реда си) е противопоставимо на вписването на арендния договор на ответниците.

Съдът не е изяснил материалното право на ищеца, съответно неговия интерес от предявения отрицателен установителен иск.

На следващо място, заличаване на вписването е последица от разрешения материален спор, а не е самостоятелна претенция.

В случая съдът е приел, че е сезиран с два иска – 1. Иск по чл. 124, ал. 1 ГПК за установяване в отношенията между страните, че анекса от 09. 04. 2015 г. към договора за аренда от 2011 г., сключен между ответниците по иска, няма правно действие за спорния имот и исковия период от време и 2. Иск по чл. 88 ЗКИР, вр. чл. 537, ал. 2 ГПК да се отмени и постанови заличаване на вписването на горния анекс към аренден договор.

Така и са се произнесли съдилищата по съществото на спора, като при това са смесили чл. 90 ЗКИР и чл. 537, ал. 2 ГПК, към който препраща чл. 88 ЗКИР.

Съгласно чл. 90 ЗКИР вписването в имотния регистър се заличава, когато по исков ред се установи недопустимост или недействителност на вписването, както и несъществуване на вписаното обстоятелство. Заличаването се извършва по искане на заинтересуваното лице, прокурор или служебно с определение на съдията по вписванията. Актът, който се постановява е определение, което подлежи на обжалване с частна жалба пред окръжния съд, чийто акт е окончателен. Трите хипотези разглеждат само вписването, не валидност или унищожаемост на сделка, съществуването на спорно право или правоотношение. Когато вписването засяга материални права на трети лица, тогава спорът се разрешава по исков ред, както е предвидено в чл. 537, ал. 2 ГПК и предмет на делото ще е наличието или липсата на съответното гражданско право/правоотношение. Като резултат от уважаването на иска, съдът постановява да се заличи оспореното вписване.

Принципно в ТР № 7/2012 г. от 25. 04. 2013 г. на ОСГТК на ВКС е разяснено, че вписването (като родово понятие, включващо вписване в тесен смисъл, отбелязване и заличаване) е едностранно охранително производство, в чиито рамки не е допустимо да се разрешават правни спорове. Касае се акт на безспорна администрация, оказване на съдействие при законосъобразно развитие на граждански правоотношения. Целта е оповестяване на актове, с които се извършват сделки с недвижими имоти, на други актове, които имат значение за вещни права, както и наличието на спорове относно права върху вещи. Законодателят регламентира вписването като вид нотариално удостоверяване съгласно чл. 569 т. 5 ГПК, но това е направено само с оглед субсидиарното прилагане на правилата за охранителните и нотариалните производства и не заличава спецификите на вписването. При спор относно материалноправните предпоставки на вписвания акт, той се разрешава от съда, а оповестяването му само улеснява защитата, тъй като дава възможност на заинтересованите да се запознаят със съдържанието на акта и при наличие на правен интерес да го атакуват пред съда.

Общ принцип в действащото законодателство е, че вписването има оповестително действие, освен ако закон изрично предвижда друго. Само тогава вписването става елемент от правопораждащ фактически състав и в този случай е условие за настъпване на желаните правни последици. Извършване на вписването на арендните договори е задължително, но е уредено само като оповестително-защитно. Това значи, че вписването няма отношение към правопораждащия ефект на акта (има или не аренден договор), а само дава възможност на третите лица да узнаят и да държат сметка за вписването и акта, като в същото време, моментът на вписването определя изхода на конкуренцията между двата подлежащи на вписване акта. Следователно валидността на договора не се влияе от това дали е вписан и кога. По-късното вписване евентуално означава, че вписаният акт си е съществуващ и действащ в отношенията между съконтрахентите, но е непротивопоставим на по-ранното вписване.

Както е изяснено в мотивите на ТР № 2/2015 г. от 20. 07. 2017 г. на ОСГТК на ВКС договорът за аренда на земеделска земя, с който се уреждат арендните отношения, регламентирани от ЗАЗ, е формален - сключва се в писмена форма с нотариална заверка на подписите. Вписва се в службите по вписванията и се регистрира в съответната общинска служба по земеделие - чл. 3, ал. 1 ЗАЗ, като трите изисквания са от различен порядък и неспазването им има различни правни последици. Писмената форма с нотариална заверка е условие за действителност на арендния договор - неспазването на предписаната форма обуславя нищожността му на основание чл. 26, ал. 2 ЗЗД. Изискването за вписване е обусловено от необходимостта да бъде осигурена публичност и противопоставимост, като се съобрази и предвидената в чл. 21 от Конституцията особена закрила на земеделската земя. Договорът за аренда е траен договор с установен законов минимален срок с цел оптималното използване на земеделската земя, предвид особеното й предназначение. Невписването няма отношение към възникване на правоотношението (съществуването му), нито към не неговата валидност. По-късното по време вписване също няма как да доведе до недействителност на вписания договор (без правно действие).

Регистрацията на сключения договор в общинските служби по земеделие, която се извършва по реда на Наредба № 6/2000г. /ДВ бр. 18/2000г./ на министъра на земеделието, също не е елемент от формата за валидност, а има информационно-регистърна цел: служи за набиране на информация за арендните договори и техните обекти като основа за формирането и провеждането на държавна политика в областта на земеделието /чл. 2/. Предвидено е още, че арендаторът е длъжен да подава в общинската служба по земеделие актуализирана информация при промяна във вписаните обстоятелства в едномесечен срок, включително при продължаване или прекратяване на договора.

При всичко изложено, следва, че спорът, възникнал поради съществуването на два арендни договора с един и същи предмет досежно определен недвижим имот, вписани в Службата по вписвания, е за установяване, че арендния договор по анекса от 2015 г., сключен между ответниците в частта относно процесната нива и за исковия период от време, е непротивопоставим на ищеца. Искането за заличаване на вписването на анекса е последица при уважаване на спора за материално право.

Съдилищата са се произнесли на практика с диспозитив по чл. 90 ЗКИР, при непрецизен петитум на исковата молба. Следвало е да укажат на ищеца по реда на чл. 129, ал. 2 ГПК да уточни искането си, след това да установят правния му интерес, преди да се произнесат по материалноправния спор.

В заключение въззивното решение следва да бъде обезсилено и делото върнато за ново разглеждане от въззивния съд, който да уточни предмета на спора и съответно прецени наличието на правен интерес от предявения иск.

По съдебноделоводните разноски, сторени по настоящото дело следва да се произнесе въззивния съд съобразно крайния резултат по спора.

МОТИВИРАН от горното, Върховният касационен съд, състав на четвърто гражданско отделение

РЕШИ:

ОБЕЗСИЛВА въззивно решение от 12. 05. 2021 г., постановено от Монтански окръжен съд по въззивно гр. д. № 65/2021 г.

ВРЪЩА делото за ново разглеждане от друг състав на въззивния съд.

РЕШЕНИЕТО не подлежи на обжалване.

ПРЕДСЕДАТЕЛ:

ЧЛЕНОВЕ: