РЕШЕНИЕ№ 87

гр. София, 27.03.2025г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

ВЪРХОВЕН КАСАЦИОНЕН СЪД, 1-ВО ТЪРГОВСКО ОТДЕЛЕНИЕ 3-ти СЪСТАВ, в публично заседание на двадесети май през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав

Председател: Елеонора Чаначева

Членове: Васил Христакиев

Елена Арнаучкова

при участието на секретаря Ангел Йорданов

като разгледа докладваното от В. Х. касационно търговско дело № 930 по описа за 2023 година,

за да се произнесе, взе предвид следното.

Производството е по чл. 280 и сл. вр. чл. 386, ал. 3 ГПК, образувано по касационна жалба на ответника „Имотека“ АД срещу въззивно решение на Софийски апелативен съд.

И. К. за защита на потребителите и съищецът „Българска национална асоциация активни потребители“ оспорват жалбата.

Въззивният съд е потвърдил първоинстанционното решение, с което е уважен предявеният по реда на чл. 186, ал. 3 ЗЗП от Комисията за защита на потребителите срещу „Имотека“ АД иск по чл. 146, ал.1 вр. чл. 143, т. 14 ЗЗП (ред. ДВ., бр. 57 от 2015 г.), и е обявена за нищожна като неравноправна клаузата на т. 9.2 във връзка с т. 4.4 и т. 6, пр. 3 от договор за посредничество с купувач относно частта от т. 4.4 със съдържание „когато не само купувачът, а и свързано с него лице придобие имот, предложен от посредника“), както и относно частта от т. 6, пр. 3 със съдържание „а и други имоти, собственост на същия продавач или свързано с него лице в сградата, в която се намира такъв имот“, като е осъдил Имотека АД да отстрани посочените текстове от договора за посредничество.

За да постанови решението си, въззивният съд е приел, че процесният договор е с изготвен предварително текст, в който са оставени свободни редове за попълване на имената на евентуалните възложители по него, техните ЕГН, лични документи, адреси и електронни адреси, с което е обосновал извода, че неговите клаузи са изготвени едностранно от жалбоподателя при липса на доказателства конкретният възложител да е участвал при неговото съставяне, респ. че са част от общите условия.

Установил е, че клаузата на т. 9.2 във връзка с т. 4.4 и т. 6, предложение трето от договора предвижда право на търговеца да получи неустойка - 3 %, в случай че потребителят (купувач) или свързано с него лице закупи имот, представен от търговеца по време на действието на договора или в срок от 12 месеца след прекратяването му. Дадената в т. 6, пр. 3 дефиниция на „имот, предложен от Имотека““ включва освен имот, представен в Регистъра на предложените имоти, в Отчет за пазарното предлагане /изготвен от Имотека и изпратен на купувача/“ също и „представен …….. по друг начин, както и идеални части от такъв имот или ограничено вещно право върху такъв имот, както и другите имоти, собственост на същия продавач или свързано с него лице в сградата, в която се намира такъв имот, поради което уговорената в т. 9.2 санкция е приложима и при закупуване на имот от страна на купувача, за който търговецът не е осъществил посредническа дейност, включително извън срока на договора и включително при закупуване на имот от страна на друго лице, а не купувача по договора за посредничество. Въз основа на така установеното съдържание на договора съдът е приел, че уговорката е във вреда на потребителя и не отговаря на изискването за добросъвестност. Изложил е съображения, че тази уговорка поражда последиците на чл. 143, ал. 2, т. 15 ЗЗП, ангажирайки отговорността на купувача по договора за заплащане на неустойка, без да има неизпълнение от негова страна на неговите задължения по договора за посредничество и при липса на изпълнение на предмета на договора от страна на посредника-търговец, в резултат на което създава значително неравновесие между правата и задълженията на търговеца и потребителя, доколкото ограничава възможността на потребителя да закупи имоти, които не са му били предложени от посредника, както и други имоти на същия собственик или на свързано с него лице, при липса на извършено от страна на търговеца посредничество. Посочил е, че при констатиране на горното неравновесие са без значение конкретните казуси, които могат да бъдат подведени под хипотезата на договорната клауза, тъй като от самата нея се извежда достатъчно ясно вредата за потребителя и липсата на добросъвестност при поставянето й в договора от страна на посредника, като целта, която жалбоподателят твърди да е определила въвеждането на клаузата в договора - предотвратяване на ситуация, при която свързаните от посредника страни по бъдеща сделка се възползват от предоставяните услуги, без обаче да заплатили възнаграждение за тях - би могла да бъде постигната с друга по-прецизно формулирана и насочена към тази цел клауза. По-нататък съдът е изтъкнал, че същите съображения са относими и към предвиденото неустойката да бъде дължима от купувача не само като санкция за негово поведение, но и за действията на трети за договора лица, било то и свързани с потребителя на услугата. Приел е, че и в тази част клаузата не отговаря на изискването за добросъвестност, доколкото поражда последиците на чл. 143, ал. 2, т. 14 от ЗЗП (ред. ДВ, бр. 18 от 2011 г.), като ангажира отговорността на купувача по договора за заплащане на неустойка, без да има неизпълнение от негова страна на неговите задължения по договора за посредничество, при липса на изпълнение на предмета на договора от страна на посредника-търговец, като неоправдано ограничава свързани с купувача лица в избора и закупуването на недвижими имоти, предвиждайки санкция за купувача в този случай и създавайки значително неравновесие между правата и задълженията на двете страни. При действието на тези разпоредби трети за договора лица ще бъдат ограничени да закупят имоти, които не са били предложени от посредника на купувача, както и на тях (при липса на посредничество), както и други имоти на същия собственик или на свързано с него лице. И с двете клаузи се предвижда купувачът да дължи неустойка в размер на възнаграждението по договора, при липса на изпълнение от страна на посредника на неговите задължения по договора.

В касационната жалба са изложени оплаквания за допуснато от въззивния съд съществено процесуално нарушение (чл. 281, т. 3, пр. 2 ГПК) и неправилно приложение на материалния закон (чл. 281, т. 3, пр. 1 ГПК). Поддържа се, че въззивният съд не е обсъдил изложените от жалбоподателя оплаквания и доводи относно смисъла и предназначението на процесните клаузи, относно липсата на доказателства, установяващи потребителят да е бил поставен в неравноправно положение или да му е била ограничена/отнета свободата на договаряне и относно липсата на обсъждане от страна на първоинстанционния съд на твърдения и възражения на ответника. Оплакването за неправилно приложение на материалния закон е основано върху доводи за неправилност на извода на въззивния съд, че спорната клауза налага на потребителя да изпълни задълженията си дори и при липса на изпълнение от страна на търговеца, като се поддържа, че в действителност целите на клаузата са да санкционира недобросъвестността на насрещната страна при заобикаляне и неизпълнение на основното задължение за заплащане на възнаграждение за предоставените посреднически услуги и да компенсира вредите на посредника, настъпили в резултат на такова недобросъвестно поведение. Поддържа се също довод за липса на доказателства, които да установяват, че потребителят е поставен в неравноправно положение, че свободата му на договаряне е била ограничена или отнета. Направено е и позоваване на практика на ВКС, за която се твърди, че клауза с аналогично съдържание е приета за действителна.

Касационната жалба е неоснователна. Не е налице твърдяното от жалбоподателя процесуално нарушение при постановяване на въззивното решение, тъй като посочените в касационната жалба като необсъдени оплаквания и доводи са разгледани от въззивния съд с излагане на съответните мотиви. Така по доводите относно смисъла и предназначението на клаузата съдът е посочил, че при констатираното неравновесие в правата и задълженията целта, която жалбоподателят твърди да е определила въвеждането на клаузата в договора - предотвратяване на ситуация, при която свързаните от посредника страни по бъдеща сделка се възползват от предоставяните услуги, без обаче да заплатили възнаграждение за тях - би могла да бъде постигната с друга по-прецизно формулирана и насочена към тази цел клауза. Относно липсата на доказателства за неравноправно положение на потребителя и за ограничаване на свободата на договаряне съдът е изтъкнал, че е без значение, след като от самата клауза се извежда достатъчно ясно вредата за потребителя и липсата на добросъвестност при поставянето й в договора от страна на търговеца. Що се отнася до твърдяната липса на обсъждане на оплакването за игнорирани от първата инстанция доводи и възражения следва да се отбележи, че единственото изтъкнато в тази насока оплакване във въззивната жалба се свежда до това, че първата инстанция изобщо не е обсъдила доводите на ответника относно смисъла и предназначението на уговорената неустойка. Тези доводи въззивният съд е обсъдил и е намерил за неоснователни по същество, съобразно изложеното по-горе, поради което и с оглед правомощията си като инстанция по съществото на спора не е имал задълженията да разглежда същите и от процесуална гледна точка - дали са обсъдени от първата инстанция и дали с евентуалното им необсъждане същата е допуснала процесуално нарушение. С оглед изложеното касационно основание по чл. 281, т. 3, пр. 2 ГПК не е налице.

Неоснователни са и оплакванията за неправилно приложение на материалния закон. В оспорените части клаузата предпоставя именно липса на предоставена от търговеца услуга, отнасяйки се до случаите, когато предложеният имот е закупен от трето за договора лице, макар и свързано с потребителя, както и когато е закупен имот, който изобщо не е бил предложен реално от посредника. Правилно въззивният съд е приел, че в тези случаи спорната клауза налага задължение на потребителя за заплащане на неустойка, без да е налице неизпълнение на неговите конкретни задължения по договора за посредничество и при липса на изпълнение на предмета на договора от страна на посредника-търговец, в резултат на което създава значително неравновесие между правата и задълженията на търговеца и потребителя, доколкото ограничава възможността на потребителя да закупи имоти, които не са му били предложени от посредника, както и други имоти на същия собственик или на свързано с него лице, при липса на извършено от страна на търговеца посредничество. Неоснователни са и доводите за липса на доказателства за неравноправно положение на потребителя и за ограничаване на свободата на договаряне с оглед типовия характер на клаузата и установимото от самата нея неравновесие в правата на насрещните страни по договора по смисъла на чл. 143, ал. 1 ЗЗП. Накрая, неоснователно е и позоваването на формирана съдебна практика по отношение на клауза с аналогично съдържание. От посоченото от жалбоподателя решение № 115/03.12.2020 г. по т. д. № 559/2020 г. на ВКС, II т. о., се установява, че същото е постановено въз основа на съществено различаваща се фактическа обстановка - договор за посредничество, сключен не с потенциален купувач, а с продавач на конкретен имот, и с уговорка за ексклузивност, като сходна клауза за неустойка е предвидена в случай, че в срок от 12 месеца след прекратяване на договора продавачът продаде имота на купувач, представен от посредника, или свързано с него лице, като изводът за действителност на клаузата е обоснован с ексклузивността на договора и с обстоятелството, че неустойката се дължи при предоставена от посредника услуга (свързване на евентуалния купувач с възложителя по договора за посредничество). Поради това не е налице и основание по чл. 281, т. 3, пр. 1 ГПК.

По изложените съображения касационната жалба е неоснователна, въззивното решение следва да бъде оставено в сила. При този изход на спора жалбоподателят няма право на разноски, а на основание чл. 78, ал. 8 ГПК и съобразно направеното искане следва да заплати на ищеца юрисконсултско възнаграждение в размер на 200 лв.

С тези мотиви съдът

РЕШИ:Оставя в сила решение № 97/14.02.2023 г. по т. д. № 1057/2022 г. по описа на Софийски апелативен съд.

Осъжда „Имотека“ АД, ЕИК[ЕИК], [населено място], пл. Св. Неделя № 4, да заплати на Комисия за защита на потребителите, ЕИК[ЕИК], [населено място], ул. Врабча № 1, на основание чл. 78, ал. 8 ГПК юрисконсултско възнаграждение в размер на 200 лв.

Решението не подлежи на обжалване.

Председател: .............................................

Членове:

1 ............................................

2. ...........................................