6О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

№ 878

гр. София, 25.02.2025 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

ВЪРХОВНИЯТ КАСАЦИОНЕН СЪД, Трето гражданско отделение, в закрито съдебно заседание на дванадесети февруари през две хиляди двадесет и пета година, в състав:

ПРЕДСЕДАТЕЛ: МАРИО ПЪРВАНОВ

ЧЛЕНОВЕ: МАРГАРИТА ГЕОРГИЕВА

НИКОЛАЙ ИВАНОВ

като разгледа докладваното от съдията М. Г. гражданско дело № 3193 по описа на Върховния касационен съд за 2024 година, за да се произнесе, взе предвид следното:

Производството е по реда на чл. 288 ГПК.

Образувано е по касационните жалби на Д. Р. Д. и В. С. Д., чрез адв. Е. Р., и на „А. Р. ООД, представлявано от адв. Д. С., срещу въззивно решение № 76/18.03.2024 г., постановено по възз. гр. д. № 782/2023 г. на Добричкия окръжен съд, с което след отмяна в обжалваната му част на решение № 555/12.07.2023 г. по гр. д. № 2452/2022 г. на Добричкия районен съд, е признато за установено, че между М. Н. Д., от една страна, като арендатор, и Д. Р. Д. и В. С. Д., от друга, като арендодатели, съществува противопоставимо на „А. Р. ООД арендно правоотношение по договор за аренда с рег. № 2652/26.06.2020 г. на нотариус с рег. № 653 на НК, с район на действие Районен съд – Добрич, вписан в Служба по вписванията [населено място] под акт № ..., том ..., вх. рег. № 4176/26.06.2020 г. за поземлен имот с идентификатор .... по КККР, находящ се в [населено място], [община], обл. Д., представляващ нива с площ от 80 009 кв. м, със срок на действие на договора, считано от 01.10.2022 г. до 01.10.2030 г.

В касационните жалби се поддържат оплаквания за неправилност на въззивното решение поради нарушение на материалния закон и необоснованост – касационни основания по чл. 281, т. 3 ГПК.

В изложението си касаторите Д. Д. и В. Д. поддържат, че на основание чл. 280, ал. 1, т. 1 и т. 3 ГПК касационният контрол следва да се допусне по въпросите: 1) нов договор ли представлява вписаният анекс за продължаване на срока на вписан договор за аренда, при положение, че вторият договор за аренда е с по-късно вписване от първия договор, неговото действие според клаузите в договора започва след вписването на анекса към първия договор за аренда и преди започване на действието на втория договор арендодателят е изпратил уведомление за прекратяване на втория договор; 2) длъжен ли е съдът да се произнесе по всички доводи, възражения и твърдения на страните, както и да обсъди всички доказателства по делото в тяхната съвкупност и да изложи собствени мотиви по спора; 3) може ли арендодателят да прекрати едностранно договора за аренда с писмено уведомление до арендатора преди започване на действието на договора за аренда; 4) противоречи ли решението на съда на чл. 9 ЗЗД относно свободата на договаряне на страните. Жалбоподателите поддържат и основанията по чл. 280, ал. 2, предл. 2 и 3 ГПК – вероятна недопустимост и очевидна неправилност на въззивното решение.

В изложението си жалбоподателят „А. Р. ООД поддържа, че са налице основанията по чл. 280, ал. 1, т. 1 и т. 3 ГПК за допускане на касационния контрол по въпросите: 1) представлява ли нов договор вписаният анекс за продължаване на срока на вписан договор за аренда и противопоставим ли е същият на вписан по-късно втори договор за аренда, при положение, че вторият договор за аренда е с по-късна дата на вписване и преди започване на действието му арендодателят е изпратил уведомление за прекратяване на втория договор; 2) длъжен ли е съдът да се произнесе по всички доводи, възражения и твърдения на страните, както и да обсъди и извърши собствен анализ на всички доказателства по делото в тяхнатна съвкупност и да изложи собствени мотиви по спора; 3) може ли и в правото си ли е арендодателят да прекрати едностранно договора за аренда преди влизането му в действие; 4) противоречи ли решението на съда на чл. 9 ЗЗД относно свободата на договаряне; 5) при постигнато доброволно двустранно договаряне за продължаване на срока на арендния договор, изразено в писмен анекс вписан по съответния ред преди изтичане на срока на арендния договор, нарушена ли е нормата на чл. 18 от ЗАЗ и има ли тя в такъв случай императивен характер. Бланкетно се сочи и основанието по чл. 280, ал. 2, пр.3 ГПК – очевидна неправилност на въззивното решение.

Ответникът по жалбите М. Д., чрез адв. Д. Ч., в писмен отговор изразява становище за липса на основания за допускане на касационния контрол и за неоснователност на жалбите. Претендира разноски.

Касационните жалби са допустими – подадени са в срока по чл. 283 ГПК, от легитимирана страна и срещу подлежащо на касационно обжалване въззивно решение.

Върховният касационен съд, състав на Трето гражданско отделение, по предпоставките за допускане на касационно обжалване намира следното:

Въззивният съд е приел за установено, че на 26.06.2020 г. ищецът М. Д. е сключил с арендодателите Д. Д. и В. Д. договор за аренда, вписан в Служба по вписванията – Д. под акт №...., т. ..., вх. рег. № 4176/26.06.2020 г. за поземлен имот с идентификатор ..... по КККР на [населено място], [община], представляващ нива с площ от 80 009 кв. м, със срок на действие на договора- 10 стопански години, считано от 01.10.2020 г. За процесния земеделски имот е съществувал и друг договор за аренда, сключен между ответника Д. Д., като арендодател, и ответника „А. Р. ООД, като арендатор - договор за аренда, вписан в СВ – Д. под акт № ...., т. XIII, вх. рег. № 6937/20.07.2017 г. със срок на действие - 5 стопански години, считано от 01.10.2017 г. до 01.10.2022 г. Към този договор за аренда е подписан анекс, вписан в СВ – Д. под акт № ..., т. IV, вx. peг. № 3429/28.04.2022 г., за удължаване на срока на арендата до 01.10.2027 г. Ищецът е твърдял, че по-късно подписаният анекс на практика е възпрепятствал правото му като арендатор да ползва процесния имот, считано от 01.10.2022 г., поради което за него е налице правен интерес да установи, че анексът не му е противопоставим.

Съдът е приел, че в хипотезата на продължаване на арендния договор законодателят с разпоредбата на чл. 18, ал. 1 ЗАЗ е въвел форма за действителност - писмена с нотариална заверка на подписите, както и изискване за вписване на продължаването на договора в имотния регистър и в съответната общинска служба по земеделие. По правната си същност юридическият факт на продължаването на договора за аренда по чл. 18 ЗАЗ е приравнен на сключването на нов договор между същите страни, а не представлява изменение на съществуващия договор по смисъла на чл. 16 ЗАЗ, тъй като законодателят изрично е предписал общото изискване за писмена форма с нотариална заверка на подписите и ново вписване на продължаването на договора за аренда, на което е придадено и съответно значение - при наличие на конкуренция на права и изследване на противопоставимостта да се вземе предвид датата, на която е извършено това вписване, а не датата на първоначалния аренден договор. Изискването за ново вписване на продължаването на договора означава, че при наличие на конкуренция на права следва да се вземе предвид датата, на която е извършено това вписване, а не датата на вписване на първоначалния договор. В случая договорът на ищеца е вписан на 26.06.2020 г., а сключеният между ответниците анекс е вписан на 28.04.2022 г., поради което анексът не може да се противопостави на ищеца. Първоначално сключеният договор от 19.07.2017 г., вписан в СВ – Д. на 20.07.2017 г., е противопоставим на ищеца до изтичане на посочения в него срок от 5 години, т. е. до 01.10.2022 г. С анекса от 27.04.2022 г. е уговорено продължаване на срока с още 5 години, считано от 01.10.2022 г. до 01.10.2027 г. По отношение на този период предприетото продължаване на договора за аренда с ответното дружество се приравнява на сключването на нов договор. Поради това, с оглед датите на вписване, предимство следва да бъде отдадено на сключения с ищеца аренден договор, тъй като извършеното на 26.06.2020 г. вписване на този договор предхожда вписването на анекса към първоначалния договор, извършено след това - на 28.04.2022 г.

При тези решаващи изводи на въззивната инстанция, Върховният касационен съд, състав на Трето гражданско отделение намира, че не са налице поддържаните от страните предпоставки за селектиране на жалбите.

Обжалваното решение не страда от пороци, обуславящи евентуално неговата недопустимост. Недопустимо е решението, което не отговаря на изискванията, при които делото не може да се реши по същество, като например - липса на право на иск, което се свързва с липсата на абсолютните процесуални предпоставки или наличието на процесуални пречки за неговото предявяване, ненадлежното му упражняване. Съдебният акт е недопустим и когато съдът се е произнесъл извън пределите на диспозитивното начало и исканата защита, ако не е разгледал иска на предявеното основание, а е разгледал такъв, който не е предявен. В случая, с оглед посочените критерии съдебният акт не може да бъде оценен като вероятно недопустим, а и изложените от касаторите доводи са от значение за неговата правилност и подлежат на преценка в производството по чл. 290 ГПК, а не в стадия за селектиране на касационните жалби по реда на чл. 288 ГПК.

По първия въпрос в изложенията на касаторите следва да се посочи, че константно в съдебната практика е застъпено становището, че по своята правна същност юридическият факт на продължаването на арендния договор е приравнен на сключването на нов договор между същите страни, а не на изменение на съществуващия такъв. Този извод следва от ясната разпоредба на чл. 18 ЗАЗ, която изрично предвижда, че формата за продължаване на арендния договор е същата като формата за сключване на самия аренден договор, а именно - писмена форма с нотариална заверка на подписите. С оглед на това, при наличие на конкуренция на права и изследване на противопоставимостта на последователно сключени арендни договори с различни арендатори следва да се вземе предвид датата, на която е извършено съответното ново вписване, а не датата на първоначалния аренден договор, както в случая е прието и от въззивния съд.

Вторият въпрос в изложенията - длъжен ли е въззивният съд да обсъди всички относими доказателства в тяхната съвкупност, както и възраженията и доводите на страните - е принципно обуславящ по всяко дело, но в случая не се установяват допълнителните предпоставки за достъп до касация. При постановяване на решението си въззивният съд е съобразил процесуалните си задължения, че следва да анализира и прецени поотделно и в съвкупност всички събрани по делото доказателства, имащи значение за установяване на правнорелевантните за спора факти, както и да обсъди всички доводи и възражения на страните, като изложи свои собствени решаващи мотиви по съществото на правния спор. Несъгласието на касаторите с приетото за установено от въззивния съд и с крайния резултат по делото, съставляват доводи за неправилност на въззивното решение, относими към касационните основания по чл. 281, т. 3 ГПК, които не са предмет на разглеждане в производството по чл. 288 ГПК.

Третият въпрос на касаторите е изцяло неотносим, тъй като не е обусловил решаващите изводи на въззивната инстанция. Без значение за изхода на делото и постановения с решението краен резултат е въпросът дали арендодателят би могъл едностранно да прекрати договора за аренда, доколкото такъв въпрос не е обсъждан в обжалваното решение.

Четвъртият въпрос – „противоречи ли решението на съда на чл. 9 ЗЗД относно свободата на договаряне“ - няма характеристиката на правен въпрос. Същият е общотеоретично формулиран, без да се сочи в какъв контекст от мотивите на въззивното решение се поставя, поради което не може да обуслови допускането на касационния контрол.

Петият въпрос в изложението на „А. Р. ООД не е ясно в каква връзка се поставя, доколкото въззивният съд не е приемал, че при продължаването на срока на арендния договор страните не са спазили реда и условията по чл. 18 ЗАЗ. Спорът по делото е бил, с оглед оповестително-защитното действие на вписването, кое от двете вписвания е с предимство – това по договора за аренда с ищеца от 2020 г., или вписването на анекса от 2022 г.

Основанието по чл. 280, ал. 2, пр. 3 ГПК - очевидна неправилност на въззивното решение – е посочено от страната бланкетно и при липса на каквато и да е аргументация. Очевидната неправилност по смисъла на чл. 280, ал. 2, пр. 3 ГПК е такава квалифицирана форма на неправилност на въззивното решение, която предполага видимо тежко нарушение на материалния и/или процесуалния закон, или явна необоснованост на изводите на съда, поради грубо нарушаване на правилата на формалната и правна логика, които пороци трябва да могат пряко да се установят от съдържанието на мотивите на съдебния акт. В случая, не е изложена никаква аргументация за това специално селективно основание, а след като и формулираните въпроси не обуславят допускането на касационния контрол, то въззивното решение не би могло да се оцени като „очевидно неправилно“.

При този изход на делото, на ответника по касационните жалби се дължат разноските за настоящото производство. Съгласно представените доказателства за направени разходи, касаторите Д. Д. и В. Д. дължат на М. Д. сумата 1 200 лв. – разноски за заплатено адвокатско възнаграждение, а касаторът „А. Р. ООД – разноски в размер на сумата 3 000 лв.

Водим от горното, Върховният касационен съд, състав на Трето гражданско отделение

ОПРЕДЕЛИ:

НЕ ДОПУСКА касационно обжалване на въззивно решение № 76/18.03.2024 г., постановено по възз. гр. д. № 782/2023 г. по описа на Добричкия окръжен съд.

ОСЪЖДА Д. Р. Д., с ЕГН – [ЕГН], и В. С. Д., с ЕГН – [ЕГН], да заплатят на М. Н. Д., с ЕГН – [ЕГН], разноски в размер на сумата 1 200 лв.

ОСЪЖДА „А. Р. ООД – [населено място], ЕИК[ЕИК], да заплати на М. Н. Д. разноски в размер на сумата 3 000 лв.

Определението не подлежи на обжалване.

ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЧЛЕНОВЕ: 1. 2.