О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

№ 4967

София 01.11.2024г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

Върховният касационен съд на Р. Б. Трето гражданско отделение закрито заседание на осми октомври през две хиляди двадесет и четвърта година в състав:

ПРЕДСЕДАТЕЛ: И. П. ЧЛЕНОВЕ: М. Р. ДЖУЛИАНА ПЕТКОВА

като изслуша докладваното от съдия Папазова гр. д.№ 567 по описа за 2024г. на ІІІ г. о. и за да се произнесе взе пред вид следното :

Производството е с правно основание чл.288 от ГПК.

Образувано е въз основа на подадената касационна жалба от И. Ц. У. от [населено място], чрез процесуалния представител адвокат П. против въззивно решение № 465 от 13.04.2023г. по в. гр. д. № 2844/2022г. на Апелативен съд София, с което е изцяло отменено решение от 31.05.2021г. по т. д.№ 222/2018г. на Окръжен съд Благоевград и вместо това е постановено друго, с което е отхвърлен предявения от него иск срещу „Е. И. ООД [населено място], „У. К. Б. АД [населено място] и К. С. К., с правно основание чл.167, ал.3, вр. чл.26, ал.1, изр.1 ЗЗД за прогласяване за нищожен на договор за учредяване на договорна ипотека, обективиран в н. а.№ ..., т... № ..., д.№ .../... ... ...г. на нотариус С. В. в частта са която, „Е. И. ООД е учредил в полза на „У. К. Б. АД ипотека върху следния недвижим имот: кафе, находящо се на приземен етаж, ниво минус едно, на кота-3.45 на секция С, представляващо самостоятелен обект с идентификатор ... по КККР на [населено място], в сграда № 1, разположена в поземлен имот с идентификатор ... по КККР на [населено място], обекта на едно ниво със застроена площ от 80.37 кв. м. и 18.10кв. м.ид. ч.от общите части на сградата или обща РЗП на обекта 98.47кв. м., с предназначение на самостоятелния обект:за обществено хранене, тъй като ипотеката е учредена от несобственик като неоснователен, отхвърлен е и предявения евентуален отрицателен установителен иск, с правно основание чл.124 ГПК, вр. чл.167 ЗЗД, за несъществуване на ипотечното право, обективирано в същия н. а.№ ..., т... № ..., д.№ .../... ... ...г. на нотариус С. В. в частта са която, „Е. И. ООД е учредил в полза на „У. К. Б. АД ипотека върху описания недвижим имот: кафе и са присъдени разноски.

Касационната жалба е подадена в срока по чл.283 от ГПК и е срещу подлежащото на касационно обжалване въззивно решение. При преценката си за допустимостта й, Върховният касационен съд, състав на Трето гражданско отделение намира следното:

Предмет на спора е действителността на договор за учредяване на договорна ипотека, сключен на 23.08.2008г., с който „Е. И. ООД е учредил в полза на „У. К. Б. АД ипотека върху процесното кафе. Касае се за един от обектите, по отношение на които ищецът У., заедно със своята майка /починала на 10.07.2007г./ са учредили на 1.06.2007г.,с н. а.№ ..., в полза на„Е. И. ООД, право на строеж върху собствения им имот /УПИ ...-..., кв.... по плана на [населено място] с площ от 1010.50кв. м./ за изграждане от „Е. И. ООД, изцяло с негови средства, на масивна жилищна сграда „Г. Ц. У. , секция С, с магазини, три етажа, таван с офиси и подземен гараж с обща РЗП 1958.56кв. м.и застроена площ от 364.85кв. м., като собствениците са си запазили правото на строеж върху девет имота, а останалите 16 бр. обекти, предмет на учредителния договор /сключен с н. а.№ ..., т..., рег№ ..., д.№ .../...г./ са били за суперфициара. На 23.04.2008г. „Е. И. ООД е сключил договор за банков кредит с „У. К. Б. АД, във връзка с който с н. а. .№ ..., т.... № ..., д.№ .../... ... ...г. на нотариус С. В. е учредена договорна ипотека върху няколко обекта, между които и процесното кафе. С влязло в сила на 16.11.2016г. решение по гр. д. № 766/29016г. на ІІ г. о. на ВКС е прието за установено по отношение на „Е. И. ООД, че И. У. е собственик на подробно описани обекти, сред които и процесното кафе и дружеството е осъдено да го предаде на И. У.. В хода на това съдебно производство е било прието за установено, че „цялата сграда, построена в УПИ ...-..., кв. ... по плана на [населено място] е изградена извън обема на учреденото с н. а. № ..., т. ..., рег.№ ..., д. .../...г. право на строеж“. Реално е построена „изцяло различна сграда, съдържаща четири магазина и кафе, двадесет апартамента, три тавански помещения и гараж, като не може да се установи дори близко сходство между реално изградените обекти и тези, за които е учредена суперфицията“.Затова е прието, че : „след като за реално изградените обекти липсва учредено право на строеж, то същите по приращение, съгласно чл.92 ЗС, са станали собственост на собственика на земята“и е уважен предявеният иск с правно основание чл.108 ЗС, като е признато за установено, че собственик на процесното кафе е И. У.. Исковата молба е била вписана през 2011г. На 9.02.2017г. между „У. К. Б. АД и К. К. е сключен договор за цесия, по силата на който цедентът е прехвърлено вземането по договора за банков кредит от 2008г./сключен с „Е. И. ООД/, включващо главница в размер на 41 530.88евро и 939.75 евро лихви, ведно с привилегиите, обезпеченията и всички други негови принадлежности.

При тези факти, въззивният съд е приел за неоснователен предявените искове-главен за нищожност на договора за учредяване на ипотеката поради учредяването й от несобственик и евентуален - отрицателен установителен иск за несъществуване на ипотечното право, с три решаващи довода: 1. Ипотеката е учредена и вписана през 2008г., а исковата молба е вписана през 2011г. и нейното вписване има само декларативно действие. Страни по договора за учредяване на ипотеката са „Е. И. ООД и „У. К. Б. АД, като от тях само първото дружество е било страна в производството по чл.108 ЗС, т. е. влязлото в сила на 16.11.2016г. съдебно решения няма сила на присъдено нещо по отношение на „У. К. Б. АД. В хода на настоящето производство не е проведено пълно и главно доказване на обстоятелството, на което се позовава ищеца, че към 2008г. той се легитимира като собственик на процесното кафе, 2. Доколкото ипотеката може да се учреди само върху имот, който – към момента на сключване на сделката - принадлежи на лицето, което я учредява, въпросът за собствеността е преюдициален относно действителността на ипотеката. Правото на строеж може да се ипотекира, като ипотеката обхваща не само имота в състоянието, което се е намирал при учредяването й, но и се разпростира върху –всички последващи подобрения, които не могат да бъдат отделени физически от имота без съществено увреждане /чл.92 ЗЗД/, вкл. добивите върху вещта /чл.93 ЗЗД/, вкл. доходите от нея, след получаване на покана за доброволно изпълнение в изпълнителния процес /чл.173, ал.2 ЗЗД/. В мотивите е посочено, че е без значение дали приращението може да се използва самостоятелно и да бъде обособено като отделен имот, тъй като „при трансформиране на правото на строеж в право на собственост /с изграждане на сградата в груб строеж/ ипотеката преминава от ипотекирания имот върху постройката и се разпростира върху заместващата облага. Въззивният съд е коментирал приетото в производството по чл.108 ЗС заключение на техническа експертиза и въз основа на него е извел извод, че в конкретният случай, сградата е била реализирана с едно ниво повече от предвижданията на идейния проект, като сумарно построеното е с 370.45 кв. м. в повече. Според въззивният съд само „построеният в повече етаж е станал собственост на собственика на земята по приращение“, като подобен извод за процесното кафене не може да бъде направен, защото ищецът върху когото е доказателствената тежест да установи благоприятният за себе си факт, не е осъществил необходимото доказване. Позовавайки се на чл.150 ЗЗД, съгласно който „залогът и ипотеката следват обезпеченото вземане при прехвърлянето му“, е приел че ипотеката продължава да тежи върху цялата вещ, включително и когато тя е поделена между собственика на земята и суперфициера. Изводът, че разделянето на дълга не води до разделяне на ипотечното право, налага да се приеме, че Банката като кредитор, чието вземане е обезпечено с ипотека, има право да се удовлетвори, защото неделимото ипотечно право следва всичките имоти, включително и процесното кафене, за което не е доказано да е построено извън обема на първоначално учреденото право на строеж, 3. Ако се приеме, че с надстрояване на ипотекираната сграда, ипотечното право се погасява изцяло, а не само за надстроеното в повече, то длъжникът с едностранни действия ще може да въздейства ипотечното право на кредитора /Банката/, без последния да може да се защити. В настоящата хипотеза на построяване в повече във височина, с което се е увеличила стойността на имота в резултат на новото строителство, не е налице груба небрежност и защитата по чл.177, ал.2 ЗЗД би била неефективна. Ако ипотекарният кредитор може да поиска принудително изпълнение върху целия имот, независимо от това чия собственост е той /чл.173, ал.1 ЗЗД/, на още по-голямо основание той трябва да може и да насочи изпълнение и върху сградата, построена върху ипотекирания имот след учредяване на ипотека, въпреки че е в отклонение на архитектурния проект /с 370кв. м./ до размера на това, за което е учредена /учредена е за кафе от 80.37кв. м., приземен етаж, минус едно, с каквито параметри е и изградено процесното кафене/.

При тези факти, в изложението към касационната си жалба, касаторът се позовава на основанието по чл.280, ал.1, т.1 и т.3 ГПК, поставяйки множество въпроси, които счита че са разрешени от въззивният съд в противоречие с цитирана от него практика, а именно: 1.При разглеждане на правното действие на ипотеката, следва ли да бъда съобразено действието на вписванията, съгласно Правилника за вписванията или следва да се тълкуват единствено разпоредбите на чл.149-155 и чл.166-179 ЗЗД?, 2. Може ли вписването на договорна ипотека да бъде противопоставено на действителния собственик на ипотекирания имот, ако последният не е правоприемник на ипотекарния длъжник?, 3. Следва ли ипотекарният кредитор да бъде конституиран като страна по дело, образувано по иск с правно основание чл.108 ЗС, предявен от действителния собственик на имота срещу ипотекарния длъжник?, 4. Може ли да бъде установена различна фактическа обстановка между задължително необходими другари, в случай че по отношение на един от тях вече е налице влязло в сила съдебно решение, със същия предмет и между същите страни?, 5. Може ли влязло в сила съдебно решение да бъде противопоставено на лице, което не е било страна в производството и не е обвързано със силата на присъдено нещо на решението, когато същото е могло да участва в него като трето лице помагач?, 6. Как следва да бъде определен обема на правото на строеж?, 7. Необсъждането на всички доказателства, води ли до необоснованост на постановения акт? Въпросът се поставя с оглед задължението на въззивният съд, като инстанция по същество, да извърши самостоятелен анализ на всички събрани по делото доказателства и да обсъди всички въведени с въззивната жалба възражения и доводи на страните. Позовава се на противоречие на въззивния акт с ТР №7 от 113.01.2023г. по т. д.№ 7/2020г. на ОСГТК на ВКС, както и на десет решения, постановени по реда на чл.290 ГПК, които прилага. Отделно, касаторът твърди и наличие на специалното основание за допустимост по чл.280, ал.2 ГПК - очевидна неправилност на постановения въззивен акт, която обоснова с наличие на логическа противоречие между обсъдените доказателства в мотивите и обоснования въз основа на тях правен извод.

Срещу подадената касационна жалба не е постъпил отговор.

Настоящият съдебен състав намира, че въззивният акт следва да се допусне до касационно обжалване, на основание чл.280, ал.1, т.1 ГПК, по последните два въпроси /с № 6 и 7/, които доколкото са свързани с решаващите мотиви на въззивния съд са от значение за изхода на спора и е възможно да са разрешен в противоречие с установената практика. По въпрос №6 се приема, че „обемът на отстъпеното право на строеж се определя от съдържанието на договора или на административния акт, с които е учредено. Изграденото в повече от учредения обем на право на строеж е собственост или на собственика на земята, или на притежателя на правото на строеж, с оглед на това дали то представлява самостоятелен обект на собственост или не“/вж. решение по гр. д.№ 2640/2014г. на І г. о. и посочените в него решения по гр. д.№ 1273/2013г. на І г. о. и гр. д.№217/2012г. на ІІ г. о./

Във връзка с поставеният въпрос с №7 е налице многобройна практика, съгласно която - съобразно нормите на чл.12 и чл.235 ГПК, съдът следва да се произнесе по спорния предмет след преценка на всички относими доказателства по делото и след обсъждане на всички въведени от страните доводи и възражения. В случая, доводите с които ищецът в исковата си молба е обосновал искането си са твърденията, по които няма произнасяне, а именно: че към момента на подписване на договора за ипотека 23.08.2008г., вече са били одобрени строителните книжа, въз основа на които дружеството е следвало да реализира предоставеното му право на строеж и че дружеството е реализирало правото си на строеж извън обема, в който то му е било учредено. Доводите са от значение, защото съгласно установената практика - ипотеката има действие и върху построеното въз основа на одобрения инвестиционен проект – „от момента на завършване на строителството, ако е налице тъждество между посочения в ипотечния договор и реално възникнал недвижим имот и този имот е собственост на учредителя на ипотеката“ /вж. решение по гр. д.№ 3424/14г. ІІІ г. о./ „Изискването на чл.167, ал.3 ЗЗД касае принадлежността на правото на собственост върху вещта към момента, в който ипотеката ще произведе действие. Противното би означавало намеса в свободата на договаряне за модалитет, който не уврежда нито собственика на имота, нито трети лица, тъй като ако към момента на построяването сградата не е собственост на лицето, което е учредило ипотеката, ипотечното право няма да възникне“. /вж. например решение по гр. д.№ 1069/2014г. ІІІ г. о./

Мотивиран от изложеното, състав на Трето гражданско отделение

О П Р Е Д Е Л И :

ДОПУСКА касационно обжалване на въззивно решение № 465 от 13.04.2023г. по в. гр. д. № 2844/2022г. на Апелативен съд София.

УКАЗВА на И. Ц. У. от [населено място], [улица], че следва в едноседмичен срок от получаване на препис от определението, да представи в деловодството на касационния съд доказателства за внесена по сметка на ВКС държавна такса в размер на 600лв. /шестстотин лева/, като в противен случай касационната жалба ще бъде върната, а производството пред касационния съд ще бъде прекратено.

ДЕЛОТО да се докладва за насрочване.

ПРЕДСЕДАТЕЛ : ЧЛЕНОВЕ