О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

№ 654

София, 18.03.2024 год.

ВЪРХОВЕН КАСАЦИОНЕН СЪД – Търговска колегия, състав на І т. о. в закрито заседание на двадесет и първи февруари през две хиляди и двадесет и четвърта година в състав:

Председател: Ирина Петрова

Членове: Десислава Добрева

Мария Бойчева

като изслуша докладваното от съдията Петрова т. д. № 1216 по описа за 2023 год. за да се произнесе взе предвид следното:

Производството е по реда на чл.288 във вр. с чл. 295 ГПК, образувано по касационна жалба на ищеца Д. Г. К. срещу решение № 422 от 04.04.2023г. по в. гр. д.№ 2929/2022г. на Апелативен съд София, с което е потвърдено решението по гр. д.№ 65/2022г. на ОС Благоевград. Отхвърлени са предявените срещу „УниК. Б. АД обективно съединени искове с правно основание чл.167,ал.3 във вр. с чл.26,ал.1,пред. първо ЗЗД за признаване за установено по отношение на банката, че тя не е носител на ипотечното право върху 11 самостоятелни обекта в сграда - ПИ с идентификатор 02676.151.63 по кадастралната карта и кадастралните регистри на [населено място]. Несъществуването на ипотечното право е основано на твърдението за нищожност на сключения между банката, в качеството на ипотекарен кредитор, и „ГБ Б. С. Д. ЕООД, в качеството на ипотекарен длъжник, договор за учредяване на ипотека от 10.10.2007г. на следните основания: противоречие със закона поради липса на съгласие на собственика към момента на учредяване на ипотеката (предвид липсата на идентичност между собственика на самостоятелните обекти при тяхното възникване и лицето, учредило ипотеката върху същите); невъзможен предмет (предвид учредяване на ипотека върху право на строеж, което не съществува към момента на съставянето на ипотечния акт и неопределеност на частта от вземането, за чието обезпечаване се ипотекират процесните самостоятелни обекти); и поради нарушаване на добрите нрави.

В касационната жалба са въведени доводи за неправилност. Поддържа се, че след като собственикът на вещта при нейното възникване е различен от лицето, сключило ипотечния договор, то ипотечното право спрямо самостоятелните обекти в сградата не може да възникне. Според касатора решението е постановено в разрез с разпоредбата на чл.167,ал.3 ЗЗД, тъй като в случая не е налице идентичност между собственика на 11-те самостоятелни обекта в сградата и лицето, сключило ипотечния договор. Поддържа и твърдение за основателност на предявения иск за нищожност на процесния договор поради невъзможен предмет и неправилност на изводите на съда по този предявен иск. Оспорва се и правилността на извода на апелативния съд за отсъствие на нарушение на законовото изискване за специалност на ипотеката. Възразява се, че въззивният съд не е изложил позицията си по иска за накърняване на добрите нрави. Искането е за отмяна на решението и уважаване на исковете.

В изложението по чл.284,ал.3,т.1 ГПК се иска допускане на касационното обжалване по въпросите:

1/ „Възниква ли ипотечно право върху новопостроен обект в имот, по отношение на който е учредена ипотека преди изграждане на обекта, при наличието на съгласие между собственика на земята и ипотекарния кредитор ипотеката да се разпростира и върху приращенията в този обект, когато собственикът на имота и ипотекарен длъжник е учредил след договарянето и вписването на ипотеката право на строеж на трето лице, като третото лице е упражнило учреденото му ограничено вещно право, изградило е за своя сметка, и е станало собственик на новопостроения обект?“ Посочва се, че въззивната инстанция е приела, че със сключването на договора за ипотека от 10.10.2007г., е възникнало ипотечно право върху все още непостроената сграда, включително и процесните обекти, което ипотечно право съставлява тежест върху вещното право на строеж за същия обект; че ипотечното право с възникването на вещта (сградата) се е трансформирало в ипотечно право върху вече съществуващата вещ и е противопоставимо на който и да е собственик на вещта, придобил я след сключването на ипотечния договор. Посочва се, че това становище на съда съответства на решенията на ВКС, постановени по гр. д. №238/2022г. и по гр. д. № 370/2022г. и двете на 4 г. о. Според касатора даденото в тях разрешение е в противоречие с множество други решения на ВКС, постановени по реда на чл. 290 ГПК, в които аргументирано се застъпва обратната теза - че в хипотеза като процесната, ипотечното право възниква, проявява своето конститутивно действие от момента на възникването на вещта - сградата. Като израз на противоречива практика се сочат решенията на ВКС по: гр. д.№ 5059/13г. на 1 г. о.; гр. д.№ 4005/13г. на 3 г. о.; гр. д.№ 3424/14г. на 3 г. о.; гр. д. № 1069/14г. на 4 г. о.; гр. д. № 4514/13г. на 4 г. о.; гр. д. № 646/14г. на 2 г. о.; гр. д. № 2900/21г. на 4г. о.

Поддържа се, че изводът на САС, че ипотечното право е възникнало от момента на сключване на ипотечния договор, което обуславя извода за неоснователност на предявения иск по чл.26 във вр. с чл.167,ал.2 и ал.3 ЗЗД, е неправилен и е очевидна необходимостта от иницииране на тълкувателно производство с оглед наличието на други решения на ВКС с противоречива трактовка при решаване на сходни казуси и е налице необходимост настоящото производство да бъде спряно и съставът на упражни правомощията си по чл.292 ГПК.

2/ „Съществува ли идентитет между предмета на договора за учредяване на ипотека от собственик на терен върху бъдеща сграда, която той предвижда да построи в имота си и да стане неин собственик по приращение, и предмета на договор за учредяване на ипотека от суперфициар върху сграда, реализирана по силата на придобито от суперфициара учредено право на строеж да построи сградата? Идентично ли е правото на собственика на ПИ да построи сграда и да придобие право на собственост върху нея по приращение, с това, когато суперфициар построи сграда в изпълнение на учредено му право на строеж и придобие правото на собственост върху нея?“ Според касатора въззивният съд не е провел разлика между тези две хипотези и е приел, че учредяването на ипотека върху правото на строеж от собственика на терена е идентично с учредяването на ипотека от собственик на терен върху постройки, които възнамерява да изгради в него. Касаторът цитира решението по гр. д.№ 4514/13г. на 3 г. о. на ВКС без да твърди противоречие на обжалвания акт с него.

Страната се позовава и на очевидна неправилност по смисъла на чл.280,ал.2 ГПК поради нарушаване на материалния закон - необосновано смесване на две съвършено различни правни състояния: възможността за застрояване на собствена земя и реализиране на право на строеж върху чужд имот от трето лице.

3/ „Налице ли е нарушение на чл.170 ЗЗД - неопределеността на размера на сумата, за която се учредява ипотеката, респ. възниква ли ипотечното право върху обект, включен в обема на ипотекираната сграда заедно с други такива, когато в ипотечният акт не е посочена частта от общото задължение, за което е учредена ипотеката, която обезпечава този обект?“ Касаторът възразява срещу практиката, формирана в решението по гр. д.№ 702/99г. на ВКС. Счита, че разрешението, с което „специалността“ се признава и аргументира само по отношение на индивидуализацията на обекта, но се подминава „специалността“ по отношение на паричната обремененост на ипотекирания имот в общия размер на задължението към кредитиращата банка, се явява очевидно неправилно по смисъла на ал. 2 на чл. 280 ГПК.

В писмен отговор насрещната страна „У. Б. АД оспорва наличието на предпоставките за допускане на обжалването. Оспорва се и основателността на касационната жалба.

С решение № 60169 от 09.03.2022г. по т. д.№ 1706/2020г. на 2 т. о. на ВКС е обезсилено поради произнасяне по непредявени искове предходното въззивно решение по спора и делото е върнато за повторно разглеждане от апелативния съд за разглеждане на предявения отрицателен установителен иск за установяване несъществуването на ипотечно право в полза на „УниК. Б. АД върху притежаваните от ищеца жилищни имоти.

По делото е безспорно, че с договор за учредяване на ипотека от 10.10.2007г., обективиран в нотариален акт, вписан на 10.10.2007г. в Службата по вписване, е обезпечен договор за банков кредит от 09.10.2007г. между „УниК. Б. АД и заемателя „ГБ - Б. С. Д. ЕООД, собственик на целия поземлен имот. Ипотеката е учредена върху поземления имот, ведно с правото на строеж върху имота, включващ правото да се построи жилищен комплекс за сезонно ползване в [населено място], съгласно одобрен архитектурен проект и разрешение за строеж. След учредяването на ипотеката, на 31.07.2007г., между ипотекарния длъжник „ГБ Б. С. Д. ЕООД и ищеца Д. К. е сключен нотариален акт за покупко-продажба на правото на строеж върху обектите - 11 броя апартаменти. Трансформирането на правото на строеж в право на собственост е осъществено със завършване на грубия строеж на сградата на 03.12.2007г.

В обжалваното решение е прието, че учредяването на договорната ипотека е еднократен акт и е извършено с вписването й в имотния регистър на 10.10.2007г., съгласно изричната разпоредба на чл.166 ал. 1 ЗЗД, към който момент следва се преценява наличието на предпоставките по чл.167 ЗЗД за действителност на ипотеката. Счетено е, че тези предпоставки са налице - ипотеката е учредена от собственика на поземления имот и на правото на строеж върху строящата се в същия сграда с индивидуално определени обекти по одобрения инвестиционен проект съгласно чл. 166, ал. 2 ЗЗД. Обсъдено е, че придобиването от ищеца на правото на строеж върху процесните апартаменти е след вписването на ипотеката и преди завършването на същите в „груб строеж”, във вида, в който апартаментите се намират към този момент - обременени с ипотечното право в полза на банката и към този момент ищецът е придобил качеството на ипотекарен длъжник, който отговаря с процесните имоти за задължението на своя праводател към банката. Даден е отговор, че последващото завършване на обектите в „груб строеж” с Акт образец 14 от 03.12.2007г. не заличава ипотечното право, а напротив дава възможност на банката да изпълнява върху построените обекти; че след като в полза на банката е вписана ипотека върху правото на строеж за процесните обекти съгласно чл.167 ЗЗД вр. чл.113 ЗС, то приобретателят придобива правото на строеж, обременено с ипотека и следва да търпи изпълнението; че с вписването на ипотеката в Имотния регистър тя е противопоставима на всеки следващ приобретател на правото на строеж.

При формиране на правните си изводи, съставът на САС се е позовал на решения на ВКС, постановени по идентични спорове - № 50221/19.12.2022г. по гр. д.№ 238/22г. и № 50222/16.12.2022г. по гр. д.№ 370/22г. и двете на 4 г. о. на ВКС, в които е изведено, че когато правото на строеж е предмет на ипотека, а отделни части /обекти/ от ипотекирания имот са придобити от трети лица преди изграждането им в груб строеж, тези части и самостоятелни обекти не се освобождават от ипотечната тежест за цялото вземане на кредитора, освен ако тяхното отчуждаване не предхожда вписването на ипотеката.

Съставът на САС е обсъдил, че в конкретния случай договорната ипотека е учредена при валидно изразено съгласие на страните, породила е действие от нейното вписване в имотния регистър и неин предмет е поземлен имот, ведно с правото на строеж върху мястото, т. е. самостоятелно обособен имот, принадлежащ на лицето, учредило ипотеката, заедно с правото да построи сграда, въз основа на надлежно издаденото му разрешение за строеж № 384/24.11.2006г. Обсъдено е, че по аргумент от чл.166, ал.1 ЗЗД, следва, че договорната ипотека има действие от деня когато завършва фактическият състав на нейното учредяване чрез вписване в имотния регистър; тя обхваща не само имота в състоянието, в което се намира, но се разпростира върху всички последващи приращения и подобрения, предвидени в обема на застрояване на имота, които не могат да бъдат отделени физически от него без съществено увреждане. Даден е отговор, че като самостоятелен обект на разпореждане, правото на строеж може да се ипотекира още с учредяването или по-късно, както е в случая, когато преди завършване на сградата в груб строеж и трансформирането му в отделен обект на собственост, правото на строеж е било предмет на продажба; че ипотеката обхваща всички подобрения и приращения в ипотекирания имот и преминава върху постройката, след като грубият строеж на сградата е завършен (т.1 от ТР №1/04.05.2011г. по тълк. дело № 1/2011 г., ОСГК на ВКС). Мотивирано е, че ипотечното право е неделимо и следва всички части от първоначално ипотекирания имот, независимо дали те са били изградени самостоятелно и прехвърлени в собственост на трети лица; когато части от ипотекирания имот са придобити от трети лица преди изграждането им в груб строеж, тези части (самостоятелни обекти) не се освобождават от ипотечната тежест за цялото вземане на кредитора, освен ако придобиването им не предхожда учредяването на ипотеката. Крайният извод е, че след като договорната ипотека е учредена собственика на поземления имот с нотариален акт от 10.10.2007г., а ищецът е придобил правото на строеж за 11 -те обекта след тази дата, т. е. отчуждаването на правото на строеж не предхожда вписването на ипотеката и трансформирането му в право на собственост със завършване на грубия строеж на сградата на 03.12.2007г., ипотечното право следва всички части от първоначално ипотекирания имот и независимо от прехвърлянето на правото на строеж за процесните 11 бр. апартаменти, тези вече самостоятелни обекти не са освободени от ипотечната тежест за цялото вземане на кредитора, съответно учредената договорна ипотека в полза на „УниК. Б. върху имота, ведно с правото на строеж за изграждане на жилищен комплекс, въз основа на разрешение за строеж, не е недействителна, тъй като е изпълнено изискването на чл.167, ал.3 ЗЗД.

Не следва касационното обжалване да бъде допуснато по първия въпрос. Не е налице твърдяното от касатора противоречие в практиката на касационната инстанция по съществения за спора въпрос - учредената договорна ипотека върху собствен поземлен имот разпростира ли действието си и върху предвидените за построяване в този имот сгради и обекти, когато за тях има одобрен проект и запазва ли се действието й, ако учреденото право на строеж за сградите и/или отделни самостоятелни обекти в ипотекирания имот е било прехвърлено на трети лица преди изграждането им на фаза „груб строеж, отговор на който е даден в решенията по гр. д.№ 238/2022г. и гр. д. №370/2022г. на 4 г. о. на ВКС по идентични спорове. Разрешението в цитираните актове на ВКС не е в противоречие с практиката, установена с решението по гр. д.№ 5059/2013г. на 1 г. о. на ВКС, споделена и в последващите решения по гр. д.№ 1069/2014г. на 4 г. о., по гр. д.№ 4514/2013г. на 3 г. о., по гр. д.№ 646/2014г. на 2г. о., по гр. д.№ 3424/2014г. на 3 г. о. - когато предмет на ипотеката е право на собственост върху терена, ипотеката разпростира действието си и върху бъдещите приращения върху имота във вид на новопостроени по време на действието на ипотеката сгради, ако при сключване на договора е постигнато съгласие ипотеката да има действие спрямо бъдещите приращения. Същевременно изводите на въззивната инстанция са в съответствие с отговора на правния въпрос, даден в идентична на настоящия спор хипотеза. Следователно, първият поставен в изложението въпрос е разрешен в съответствие с установената практика на ВКС, която приема, че когато предмет на ипотеката е право на собственост върху терена, тя разпростира действието си и върху бъдещите приращения в имота, респ. новопостроени по време на действие на ипотеката сгради, ако при сключване на договора е постигнато съгласие обезпечението да има действие и спрямо тези приращения, още повече ако ипотеката обезпечава отпускане на кредит за застрояване на имота (каквато е разглежданата хипотеза). Неоснователността на искането за допускане на касационното обжалване по втория въпрос произтича от неговата хипотетичност. Въззивната инстанция не се е произнасяла по него. Извод на касатора, а не мотиви към обжалвания акт е и твърдението към въпроса, че съставът на САС е приел, че учредяването на ипотека върху правото на строеж от собственика на терена е идентично с учредяването на ипотека от собственик на терен върху постройки, които възнамерява да изгради в него. Въпросът е и извън предмета на делото, по което не е спорно, че правото на строеж върху обекта, ипотекиран с договора за ипотека по одобрения инвестиционен проект и този предмет на договора за покупко - продажба, е един и същ. Като допълнителна предпоставка касаторът цитира решението по гр. д.№ 4514/13г. на 3 г. о. на ВКС без да твърди противоречие на обжалвания акт с него, т. е. отсъства и ясно въведена допълнителна предпоставка по чл.280,ал.1,т.1,предл. последно ГПК.

Несъгласието на касатора с решение № 101/22.10.1999г. по гр. д.№ 702/99г. на V г. о. на ВКС, постановено по отменения съдопроизводствен ред, не може да послужи като основание за допускане на касационната обжалване. Съгласно него, вписването на сумата, за която се учредява ипотеката, посочва максималния размер, до който може да се упражни тя, т. е. максималната сума, която ипотекарният кредитор може да получи от цената на имота, но същественото е, че ипотеката обезпечава цялото вземане, във всичките му части. В този смисъл са и изводите на въззивната инстанция - че няма изискване обезпечаването на определена сума - кредит за извършване на строителството, да бъде разпределена спрямо всеки обект в бъдещата сграда, която би възникнала. По този въпрос не е наведена допълнителна предпоставка за осъществяване на факултативния касационен контрол. Доводът, че разрешението, с което „специалността“ се признава и аргументира само по отношение на индивидуализацията на обекта, но се подминава „специалността“ по отношение на паричната обремененост на ипотекирания имот в общия размер на задължението към кредитиращата банка, се явява очевидно неправилно по смисъла на ал. 2 от чл. 280 ГПК, е неоснователен. Неоснователно е и искането за допускане на директния достъп до касационен контрол. „Смесване на различни правни състояния (възможността за застрояване на собствена земя и реализиране на право на строеж върху чужд имот от трето лице“)“, което според касатора е проявление на очевидна неправилност, не може да бъде констатирано от мотивите към обжалваното решение; същевременно нарушението на материалния закон, до което според твърденията на страната е довело това, не е проявна форма на този особено съществен порок на решението. Съдебната практика приема, че очевидна неправилност е налице в случаи на прилагане на несъществуваща или отменена правна норма, прилагане на закона в неговия обратен, противоположен смисъл, явна необоснованост на фактическите констатации на въззивния съд поради грубо нарушение на правилата на формалната логика, нарушения на основополагащи принципи на съдопроизводството. Такива груби нарушения в обжалвания акт не могат да бъдат констатирани, а всичко, което предпоставя допълнителна проверка и анализ на осъществените в действителност процесуални действия на съда и страните, на събраните доказателства и тяхното значение, е относимо към преценката за неправилност по смисъла на чл.281,т.3 ГПК.

Ответникът в касационното производство претендира заплащане на разноски, но доказателства за договорено и заплатено адвокатско възнаграждение не са представени. Такова приложение не е посочено и към подадения отговор на касационната жалба.

По изложените съображения, ВКС, състав на ТК, І т. о.

О П Р Е Д Е Л И :

Не допуска касационно обжалване на решение № 422 от 04.04.2023г. по в. гр. д.№ 2929/2022г. на Апелативен съд София.

Определението не подлежи на обжалване.

ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЧЛЕНОВЕ: