Производството е по чл. 290 – чл. 293 от ГПК.

Образувано е по касационна жалба на К. А. М., чрез пълномощника му адвокат Б. З., против решение № 2387 от 21.04.2020 г., постановено по гр. д. № 870 по описа за 2019 г. на Софийски градски съд, II-Е въззивен състав, с което е отменено решение № 472257 от 17.08.2018 г. по гр. д. № 25804/2017 г. на Софийски районен съд, 143-ти състав и вместо него е постановено друго за отхвърляне на предявения от К. А. М. против „Софийски имоти“ ЕАД, гр. София отрицателен установителен иск по отношение на 69/834 ид. ч. от поземлен имот с идентификатор ***, находящ се в [населено място], район „В.“, [улица] /предходен ПИ пл. № * в кв. 242/ с площ от 381.50 кв. м. като ищецът е осъден да заплати направените по делото от ответника разноски в размер на 600.00 лв.

„Софийски имоти“ ЕАД, гр. София, чрез изпълнителния директор Д. Ш. и старши юрисконсулт в отдел „Правен“ Ц. К., оспорва касационната жалба и претендира присъждане на юрисконсултско възнаграждение.

С определение № 70 от 22.02.2021 г., постановено по настоящото дело, е допуснато касационно обжалване на въззивното решение на основание чл. 280, ал. 1, т. 1 ГПК с цел преценка дали по въпроса длъжен ли е съдът да обсъди и да се произнесе по всички наведени доводи на страните въззивното решение съответства на посочената от касатора многобройна практика на ВКС по приложението на чл. 12 и чл. 235 ГПК, според която съдът е длъжен да определи правилно предмета на спора и обстоятелствата, които подлежат на изясняване, като обсъди доказателствата по делото и доводите на страните, както и на Тълкувателно решение № 4 от 14.03.2016 г. по т. д. № 4/2014 г. на ОСГК на ВКС, т. 2В, че е допустимо по реда на изменение на иска /чл. 214, ал. 1 ГПК/ ищецът по предявен иск за собственост да се позове при условията на евентуалност и на друго придобивно основание, различно от посоченото в обстоятелствената част на исковата молба.

Въпросът е относим към данните по делото, по което в исковата молба ищецът е посочил, че е съсобственик на имота по наследство, като подробно е описал историята на поземления имот – придобиване от „Жилищна кооперация „Т. № 35“ през 1934 г., възникване на етажната собственост в новопостроената сграда, отчуждаване от държавата през 1985 г., преминаване на собствеността в Столична община и правоприемството между Столична община и „К. А“ ООД, „Еликон“ ООД и А. М. М. и съпругата му Е. А. М., като имотът е деклариран от А. М. М. и от години се владее от семейство М.. В отговора на исковата молба ответното дружество е заявило по повод твърдението на ищеца, че имотът от години се владее от семейство М., че оспорва наличието на придобита собственост по давност. По повод това изявление за липса на придобивна давност в отговора на исковата молба, в първото по делото заседание ищецът е поискал допускане на свидетели за установяване на давностно владение, като е уточнил, че владението е от 2007 г., когато имотът е придобит от „К. А“ ООД.

Въззивният съд е приел, за установено, че през 1935 г. е построена жилищна кооперация на [улица], състояща се от 27 избени помещения, три магазина и четири апартамента на партерния етаж и по пет апартамента на етажи от първи до четвърти и 24 тавански помещения. С учредително-разпределителен протокол от 25.11.1935 г. е извършено разпределение на обектите, като Д. М. Ц. придобива магазин 1 от 12.60 кв. м. с избено помещение и 26/834 ид. ч. от сградата и мястото; П. Т. П. придобива магазин 2 от 14 кв. м. с избено помещение и 32/834 ид. ч. от сградата и мястото /за което му е издаден нотариален акт за право на собственост върху недвижим имот, придобит по Закон за етажната собственост № 59, том 27, н. д. № 344/1936 г. от 23.05.1936 г./, а Д. Т. П. придобива магазин 3 от 33 кв. м. с избено помещение и 37/834 ид. ч. от сградата и мястото. Със спогодба от 27.11.1969 г. по гр. д. № 4050/1969 г. по описа на Софийски народен съд, ІІІ район, 3 участък П. Т. П. е придобил собствеността и върху магазин № 3 и 37/834 ид. ч. от сградата и мястото. Същият е продал магазин № * и принадлежащите му избено помещение и 32/834 ид. ч. от сградата и мястото на Г. С. Т. с нотариален акт № 52,, том ХХІ, н. д. № 3736/1972 г. Магазин № * с принадлежащото му избено помещение и 37/834 ид. ч. от сградата и мястото е продал по реда на ПМС № 60/1975 г. на ОП“Книгоразпространение“ с договор от 05.04.1978 г.

Сградата и дворното място са били отчуждени по реда на ЗТСУ /което обстоятелство е установено от служебно допуснатата от въззивния съд експертиза/ и са актувани с акт за държавна собственост № 12266/8.01.1987 г.

За сградата и терена е съставен акт за частна общинска собственост № 740 от 26.10.2001 г., в който е посочен предходния акт за държавна собственост, както и, че на основание решение № 47 по протокол № 35/18.03.2002 г. на СОС двата магазина са включени в капитала на ТД „Софийски имоти“ ЕАД. С решение № 47 по протокол № 35/18.03.2002 г. на СОС е увеличен капитала на „Софийски имоти“ ЕАД с непарична вноски, като в приложение № 2 са описани двата магазина. Увеличението на капитала е вписано с решение 45/26.04.2002 г., постановено по ф. д. № 16575/1995 г. по описа на СГС, ФО, е вписано в Регистъра за търговски дружества, т. 13, стр. 10, парт. № 694. С протокол № 10/26.02.2004 г. и решение № 13 на СОС, т. 6 е взето решение за включване в програмата за приватизация на СОАП по реда на ЗПСК на недвижими имоти с обща балансова стойност от 1 307 199, 56 лв. В т. 38 и т. 39 са посочени двата магазина на [улица] по АОС № 740. С решение № 565 на СОС от 16.12.2004 г. е открита процедура за приватизация и е определен метод за извършване на приватизация чрез публичен търг на търговските помещение, обособена част от „Софийски имоти“ ЕАД, ведно със съответното им право на строеж.

С договор 114-04 за продажба на обособена част от общинско дружество чрез публичен търг с явно наддаване, СОС чрез СОАП е продал на К. А. М. единия обект ведно с 37/834 ид. ч. от правото на строеж върху мястото, а с договор 113-04 от 20.12.2006 г. за продажба на обособена част от общинско дружество чрез публичен търг с явно наддаване, СОС чрез СОАП е продал на Б. Л. Д. другия обект, заедно с 32/834 ид. ч. от правото на строеж.

С решение № 630 от 28.06.2007 г. СОС заменя общински недвижим имот, находящ се в [населено място], [улица], представляващ ПИ с пл. № * кв. м., включен в УПИ * – за КЖС, КОО и ТП, кв. 242, м. „З“ по плана на [населено място], заедно с общинската част от построената в мястото 5-етажна жилищна сграда – апартаменти номера 2, 3, 4, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 15, 18, 19, 20, 21, 24, 25, 26 и 27, ведно със съответните ид. ч. от общите части на сградата и толкова ид. ч. от правото на строеж върху мястото, актуван с АОС № 740/26.10.2001 г. на СО. На 26.09.2007 г. е сключен договор за замяна между СО и „К. А“ ООД.

На „К. А“ ООД е издадено разрешение за строеж за извършване на строителство съгласно одобрени проекти на 16.04.2009 г. от ДАГ в УПИ *, кв. 252 по плана на [населено място], З. – [улица]. Към 2.03.2008 г. съществувалата в имота сграда е била съборена /констативен протокол по изп. д. № 20128620400021 на ЧСИ М. Г./.

С постановление за възлагане на недвижим имот от 06.08.2012 г. на ЧСИ М. Г., рег. № 862 по изп д. № 20128620400021 на „Еликон“ ООД са възложени 763/11723 ид. ч. от правото на строеж върху ПИ пл. № *, с площ от 381.59 кв. м., находящ се в [населено място], район „В.“, ул. „Т. № 35,, включен в УПИ *-за КЖС, КОО и трафопост, в кв. 242, местност „З.“, а с постановление за възлагане на недвижим имот от 07.08.2012 г. по същото изпълнително дело и ПИ пл. № *, с площ от 381,50 кв. м., находящ се в [населено място], район „В.“, [улица], включен в УПИ *-за КЖС, КОО и трафопост кв. 242, по плана на [населено място], м.„З.“, собственост на длъжника „К. А“ ООД. „Еликон“ ООД е продало поземления имот и правото на строеж на А. М. М. по време на брака му с Е. А. М.. Последната е починала на 15.10.2015 г. и е наследена от съпруга си А. М. М. и децата си К. А. М. и К. А. М..

С решение № 693 от 23.10.2014 г. на СОС е намален капитала на „Софийски имоти“ ЕАД с 16 171 433, 08 лв. чрез обезсилване на 16 171 433 бр. поименни акции с номинална стойност 1 лев всяка, като изважда от списъка на ДМА недвижими имоти съгласно Приложение № 1. Утвърден е капитала на дружеството в размер на 14 205 668, 92 лв., разпределени в 14 205 669 броя поименни акции с номинална стойност 1 лев всяка, като в общата капиталова стойност са включени балансовите стойности на недвижимите имоти, описани в Приложение № 2 и първоначално внесената парична вноска в размер на 1 000 лв. Утвърден е актуализиран устав на „Софийски имоти“ ЕАД, касаещ промяната в капитала в съответствие с постановеното решение, съгласно Приложение № 3. В приложение 3 към решението в позиция 282 и 283 са описани двете търговски помещения.

При така установените факти съдът е посочил, че дворното място и цялата сграда са били надлежно отчуждени и са станали държавна собственост, а впоследствие – общинска собственост. По отношение довода на ищеца, че в капитала на ответника са включени търговските помещения, но не и идеални части дворното място, са изложени съображения, че в приложение № 2 към решение № 47 по протокол № 35 на СОС за увеличаване капитала на ответното дружество с непарична вноска, липсва подробна индивидуализация на търговските помещения, а е налице препращане към съставения акт за частна общинска собственост № 740. Същевременно тези търговски помещения са отчуждени заедно със съответните ид. ч. от общите части на сградата и на мястото, така са придобити от държавата и съответно от СО. Ето защо и при наличието на препращане към АОС № 740 и липса на ограничение относно обема на прехвърлените права чрез апортната вноска, следва да се приеме, че тя обхваща пълния посочен в АОС № 740/26.10.2001 г. обем, ведно със съответните ид. ч. от поземления имот. В съответствие с изискването на чл. 231, ал. 4 ТЗ увеличаването на капитала на ответното дружество е вписано в търговския регистър, от който момент е произвело правно действие. Съдът е посочил и, че по делото не са ангажирани доказателства, че волята на СО е при извършване на разглеждания апорт е била да се ограничи обема на прехвърляните права до търговските обекти и ателие, заедно с ид. ч. от общите части и от правото на строеж, вместо ид. ч. от правото на собственост върху поземления имот, поради което доводите на ищеца в тази насока са неоснователни. Именно такъв подход е използван при извършване на описаните по-горе приватизационни сделки във връзка с решение № 13 по протокол № 10/26.02.2004 г. на СОС, в което изрично е отбелязано, че откритата процедура за приватизация обхваща търговските помещения със съответното им право на строеж. В изпълнение на това решение сключените договори за продажба на обособена част от общинско дружество чрез публична продан с явно наддаване, обсъдени по-горе, се отнасят до търговските помещения заедно със съответните ид. ч. от общите части на сградата и от правото на строеж, а не от правото на собственост върху мястото. Съдът е приел за неоснователна тезата на ищеца, че договорът за замяна от 26.09.2007 г. съставлява признание на СО, която е едноличен собственик на ответното дружество, че не е апортирала в последното ид. ч. от поземления имот. Обект на договора за замяна не е единствено спорната ид. ч. от поземления имот, а включва целия поземлен имот, заедно с общинската част от построената в мястото пететажна жилищна сграда, ведно със съответните им ид. ч. от общите части на сградата и толкова ид. ч. от правото на строеж върху мястото. Същевременно вещно-прехвърлителният ефект на сделката следва да се преценява в контекста на извършените от СО правни сделки, включително и разгледаната апортна вноска, последвалите приватизационни сделки и тяхното отражение върху имотите, включени в капитала на дружеството.

По тези съображения въззивният съд е направил извод, че след като към момента на сключване на договора за замяна от 26.09.2007 г., който следва по време извършения апорт, СО не е притежавала спорните ид. ч. от процесния поземлен имот, то договорът за замяна няма вещно-правно действие по отношение на разглежданите ид. ч. и не прехвърля правото на собственост спрямо тях на „К. А“ ООД, поради което същият не се легитимира като собственик на тези ид. ч. от процесния имот и те не са могли да бъдат придобити чрез публична продан от „Еликон“ ООД и съответно да бъдат прехвърлени на А. М. М..

Въззивният съд е счел, че ищецът не е заявил по делото като основание за придобиване на правото на собственост давностно владение. Заявеното фактическо твърдение, че имотът от години се владее от семейство М., не може да се възприеме като такова. След като ищецът не се е позовал на такова основание за придобиване на правото на собственост, не е налице и нередовност относно липсата на посочен период, през който е упражнявана фактическата власт върху имота, която да послужи като основание да даване на указания в тази насока. Ето защо доводите на жалбоподателя за придобиване на имота по силата на давностно владение са преклудирани и не следва да се обсъждат по същество.

По основанието за допускане на касационно обжалване:

Изводите на съда, че не следва да обсъжда доводите на ищеца във връзка с поддържаното евентуално придобивно основание – давностно владение – са направени в противоречие с практиката на ВКС, дала основание за допускане на касационно обжалване. В т. 2В на Тълкувателно решение № 4 от 14.03.2016 г. по т. д. № 4/2014 г. на ОСГК на ВКС е разяснено, че е допустимо по реда на изменение на иска /чл. 214, ал. 1 ГПК/ ищецът по предявен иск за собственост да се позове при условията на евентуалност и на друго придобивно основание, различно от посоченото в обстоятелствената част на исковата молба.

В случая, макар в исковата молба на К. А. М. да се съдържат твърдения за осъществявано владение върху имота, не е било ясно дали ищецът се позовава и на друго придобивно основание, освен на правоприемство от Столична община по извършените сделки и наследяване от майка си. Тази неяснота е била отстранена в първото по делото съдебно заседание, в което изрично е уточнен периода на владение с оглед придобиване на собствеността по давност и са поискани доказателства за установяване на владението.

Отказвайки да разгледа своевременно заявеното евентуално придобивно основание, въззивният съд е постановил решението си в противоречие с практиката на ВКС по приложението на чл. 12 и чл. 235 ГПК, според която съдът е длъжен да определи правилно предмета на спора и обстоятелствата, които подлежат на изясняване, като обсъди доказателствата по делото и доводите на страните.

По основателността на касационната жалба:

Неоснователни са доводите на касатора относно изводите на съда, касаещи заявеното в исковата молба главно придобивно основание, с което е обосновал правния си интерес от предявения отрицателен установителен иск.

Правилно въззивният съд е приел, че извършения през 2002 г. апорт на двата магазина, обхваща и припадащите им се идеални части от терена, макар и не по изложените от съда съображения. Към 2002 г. сградата е била в режим на етажна собственост – видно от акта за държавна и акта за общинска собственост ап.№ 5 и № 22 са били реституирани, а видно от оценката на комисията по чл. 265 ЗТСУ от 24.07.1985 г. към тях са принадлежали съответно 96/834 и 32/834 ид. ч. от терена. Останалите обекти и припадащите им се идеални части от терена са били общинска собственост. След като етажните собственици притежават и идеални части от терена, то последният е обща част, съответно припадащите се на всеки самостоятелен обект идеални части от терена, имат характер на принадлежност и съгласно чл. 98 ЗС следват самостоятелния обект на вещни права и то независимо дали са посочени в титула за собственост или не, което следва от нормите на чл. 37, ал. 3 и чл. 40, ал. 2 и 3 ЗС. Правото по чл. 63, ал. 2 ЗС е приложимо само когато сградата не е в режим на етажна собственост и собственикът, съответно съсобствениците на сградата, е собственик/съсобственици и на терена или когато теренът не е обща част на сграда в режим на етажна собственост /защото сградата или част от обектите в нея се притежават като суперфициарна собственост, в който случай обща част е правото на строеж, а терена запазва самостоятелното си предназначение/. На основание чл. 98 ЗС спорните идеални части са преминали към купувачите по приватизационните договори от 11.01.2006 г. и 20.12.2006 г., независимо, че в договорите е посочено, че обектите се прехвърлят със съответните идеални части от правото на строеж върху мястото, но това придобивно основание не може да бъде отчетено в настоящия процес, доколкото ищецът не се позовава на него.

Като правоприемник на „К. А“ ООД ищецът не може да се легитимира като собственик на спорните идеални части от дворното място, тай като към датата на сключване на договора за замяна от 26.09.2007 г. същите не са били в патримониума на СО, съответно този договор е породил действие само за идеалните части от терена, които са били принадлежност към прехвърлените с него самостоятелни обекти в сградата в режим на етажна собственост.

След като ищецът не може да се легитимира като собственик на посоченото от него главно придобивно основание, съдът е дължал разглеждане на заявеното евентуално придобивно основание, а именно добросъвестно давностно владение от 26.09.2007 г. с присъединяване владението на праводателите, като отчете и тълкуването по т. 3 на Тълкувателно решение № 4 от 17.12.2012 г. на ОСГК на ВКС.

Изложеното обуславя отмяна на въззивното решение и връщане на делото за ново разглеждане от Софийски градски съд, който следва да се произнесе налице ли е евентуалното придобивно основание /придобивна давност/, с което ищецът е обосновал правния си интерес от предявяване на отрицателния установителен иск, с оглед на което да прецени основателността на иска.

При новото разглеждане на делото съдът следва с оглед изхода на спора да се произнесе и по исканията за възстановяване на направените в настоящото производство разноски.

По изложените съображения, Върховният касационен съд, Второ гражданско отделение

РЕШИ:

ОТМЕНЯ решение № 2387 от 21.04.2020 г., постановено по гр. д. № 870 по описа за 2019 г. на Софийски градски съд, II-Е въззивен състав.

ВРЪЩА делото за ново разглеждане от друг състав на Софийски градски съд.

Решението е окончателно.

ПРЕДСЕДАТЕЛ:

ЧЛЕНОВЕ: